攝影師將鏡頭對準(zhǔn)彭國邦，這位太古地產(chǎn)現(xiàn)任中國內(nèi)地行政總裁。
初次見面，身著藍色格紋衫的他很符合想象預(yù)期：金發(fā)棕眸，長眉鷹鼻，皮膚白皙而凸顯臉色紅潤，一口流利的英式英語，是位典型的英國紳士。
見面地點定在北京三里屯太古里瑜舍酒店，在這里，我們曾采訪了太古地產(chǎn)行政總裁白德利先生。
進入中國154年的英資企業(yè)太古，有著全球化定位與多元化業(yè)務(wù)，這為他們的商業(yè)地產(chǎn)團隊帶來了強有力的招商能力、運營能力支撐。
再加上與地方政府的多次成功合作，無論是開放式、低密度、里巷式的太古里，還是高端大型城市綜合體太古匯，以及區(qū)域副中心的綜合體、以家庭生活為主導(dǎo)的頤堤港，太古在中國內(nèi)地有了更多選擇。
秋分已過，北京的秋意漸濃，正是一年中最好的黃金時節(jié)，太古地產(chǎn)也在十余年的厚積薄發(fā)中迎來了內(nèi)地市場的“好時光”。
學(xué)不到的太古基因
受新型冠狀病毒疫情影響，盡管太古地產(chǎn)多地零售銷售額減少，租金支援時間延長，但其在中國內(nèi)地5個項目的零售出租率仍高達94%-99%。
廣州太古匯愛馬仕店創(chuàng)下全國單日銷售最高紀(jì)錄，會員計劃按年增長54%。
截至2020年6月30日，太古地產(chǎn)辦公樓與零售物業(yè)的租金收入總額下跌4%至港幣61.01億元，酒店業(yè)務(wù)由盈轉(zhuǎn)虧港幣365萬元，住宅業(yè)務(wù)中來自新加坡住宅項目的營銷開支以及美國住宅單位相關(guān)虧損，導(dǎo)致物業(yè)買賣錄得港幣47萬元虧損。
對此，太古地產(chǎn)表示，在鐘表、珠寶和其他奢侈品牌的銷售帶動下，預(yù)料零售銷售額在今年余下時間將會繼續(xù)改善。
太古地產(chǎn)對旗下項目的不斷融合升級，以及想要抓住全年齡段消費者的野心，為其商業(yè)發(fā)展做好了準(zhǔn)備。
“我們每天都問自己兩個問題——未來寫字樓是什么樣的？傳統(tǒng)購物中心還有什么角色可以扮演？”彭國邦左手持筆，在紙上來回滑動。
將近2個小時的采訪中，他兩次提到千禧一代，即那些正在逐漸成為一個單獨的消費群體、有著獨特審美和消費喜好的年輕人。
作為老牌英資企業(yè)代表，太古有著悠久的歷史和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，這似乎與年輕時尚搭不上邊。
但恰恰是這樣的一個太古地產(chǎn)，先后耗時5-10年打造了三里屯太古里、頤堤港、廣州太古匯、成都遠洋太古里、上海興業(yè)太古匯等網(wǎng)紅潮流時尚打卡地，并保持了歷久彌新的繁華。
“我們希望能為千禧一代提供良好的綜合體驗，有好的餐飲、生活方式的品牌、時尚類的品牌，能夠從中平衡，而不只是側(cè)重于奢侈品這一品類。”同時，太古地產(chǎn)旗下項目都保持著持續(xù)性的更新，或稱之為“升級改造”。
了解不同的需求和市場，然后去用心打造，無論是太古里、太古匯還是頤堤港，太古地產(chǎn)對自家的項目有著明確的市場需求定位。
究其產(chǎn)品線亦可見條理性：目前兩個太古里是開放式、低密度的零售+酒店，太古匯是閉合式城市綜合體，頤堤港則主打家庭消費場景，定位為區(qū)域中心項目。
無論什么時候踏入一座商場，總能常逛常新，比如新品牌的入駐和“精選”“臻選”門店的出現(xiàn)，比如原有店鋪在場地上的挪移，比如公共區(qū)域無聲消失又上新的藝術(shù)品裝飾。無論什么年齡段的顧客踏入商場，從兒童樂園、家庭美食到公益集市再到醫(yī)療養(yǎng)生，總能找到一款需要且合適的商品。
在廣州太古匯的文化餐飲品牌“超級文和友”營業(yè)現(xiàn)場，我們曾參與排隊而被告知需要耗時“4個鐘”。更有甚者，許多游客直接入住旁邊的文華東方酒店，只求一張入場的號碼牌——這使得文華東方酒店實現(xiàn)了97%的入住率。
一位地產(chǎn)開發(fā)商曾向觀點地產(chǎn)新媒體感慨，廣州太古匯實在大膽——左邊是高端時尚零售商場，右邊便是阿婆牛腩粉等最為傳統(tǒng)的家庭作坊式廣式商鋪，佐以寬大明亮的玻璃窗做成全封閉空間，卻實現(xiàn)了人流量的暴漲。
在北京三里屯太古里的紐約漢堡品牌Shake Shack北京首店，一個普通工作日的早上，店家才及開門便迎來了顧客的排隊等候；經(jīng)歷了“大挪移”的蘋果亞洲旗艦店以透明玻璃櫥窗引入更好的采光，極簡設(shè)計的桌椅展臺及特意留白的狹長樓梯無意間便是網(wǎng)紅打卡處，新增設(shè)的會議室更好地為大客戶提供服務(wù)。
“長遠”“卓越”“品質(zhì)”“正直”和“謙虛”是入職太古集團26年的彭國邦對公司和團隊的總結(jié)，這正是太古的基因所在。
“Property is a long-term business.”他強調(diào)，行業(yè)發(fā)展日新月異，顛覆性的技術(shù)越來越多，顧客的消費習(xí)慣在實時改變，如居家辦公、在線消費等等，這就要求太古保持“Humility”（謙虛）的精神。
“我們一直在學(xué)習(xí)，改進我們自己，專注于我們的顧客需要什么。我們一直都是在去往最好的路上，所以我們一直腳踏實地�！�
每一位員工都是太古DNA的個體呈現(xiàn)，而彭國邦對太古的管理培訓(xùn)生項目引以為豪。一是由集團和公司招聘大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生，在香港以及內(nèi)地的項目上培訓(xùn)、輪崗，然后派遣到不同的項目和部門，做運營管理、做租賃，或者是做投資、開發(fā)等；二是單個項目直接招聘技術(shù)類培訓(xùn)生，如在北京為三里屯太古里招聘的技術(shù)類人才，讓他們在這方面能夠成長起來。
“人們總是愿意為了有價值的事情做貢獻�！�
亞洲市場進退
過去10年，太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地實現(xiàn)了良好的投資回報。
中國仍是太古地產(chǎn)看好的核心地區(qū)，至少在未來10年內(nèi)，中國內(nèi)地GDP增速和業(yè)務(wù)發(fā)展都仍將保持穩(wěn)定增長，而龐大的中國市場有足夠多的消費者和消費需求，完全可以實現(xiàn)良性競爭。
“太古集團從154年前就開始在內(nèi)地投資，雖然說Swire家族來自于英國，但是中國內(nèi)地也是我們的家，因為我們大多的員工都在這里，所以我們也會繼續(xù)發(fā)展業(yè)務(wù)�！�
彭國邦的立場很堅定，他認為無論是復(fù)雜多變的國際政治局勢，還是至今未能根治的全球疫情，都不會影響太古在中國內(nèi)地的投資。與此同時，對于中國的市場、經(jīng)濟的周期，無論是太古集團還是太古地產(chǎn)都已能適應(yīng)。
具體到本次疫情最受考驗的酒店業(yè)務(wù)，他笑了笑：雖然有些人會說我們的酒店沒有達到我們期望的ROI目標(biāo)，但我們認為酒店是綜合開發(fā)項目中非常重要的組成部分。以精品酒店+公寓品牌House（居、舍）和商務(wù)酒店品牌東隅為支點，太古地產(chǎn)想要撬動更大的市場，目前已進入5個城市（北京、香港、成都、上海、邁阿密）。
于2008年，太古地產(chǎn)新設(shè)太古酒店，負責(zé)管理公司旗下于香港及中國內(nèi)地的一系列都會風(fēng)尚酒店；于2013年，增設(shè)太古餐廳，負責(zé)發(fā)展及管理旗下獨立餐廳的營運。
而太古地產(chǎn)為本次采訪選擇的接待餐廳，正是新獲米其林一星評級的全自持餐廳“京雅堂”。自瑜舍酒店乘紅色電梯而下，眼前短暫略過特意保留的鋼筋水泥工業(yè)風(fēng)，便轉(zhuǎn)換成了低調(diào)暗雅的現(xiàn)代化家居與北京胡同的灰墻灰瓦特色交織——于傳統(tǒng)中創(chuàng)新，這正是參與城市升級改造中太古尤為擅長的部分。
在這里點一份北京烤鴨，廚師在半開放的無煙壁爐一只只翻烤，待到新鮮出爐，便有侍者在每一桌客人前細致片鴨，并奉上薄面皮、黃瓜段及醬料。
太古地產(chǎn)的工作人員告訴觀點地產(chǎn)新媒體，“米其林餐廳的評級是他們自己過來的，我們完全不知道。”鴨皮脆而不膩，肉質(zhì)鮮美，再加上一盤酸酸甜甜的酸梅子（北京傳統(tǒng)飲料酸梅湯的原料），便是傳統(tǒng)北京菜也實現(xiàn)了新口感。我們暗自揣測，也許米其林員工就在某次擦肩而過，悄悄為榜單增設(shè)一員。
這也鼓舞了太古對于酒店業(yè)務(wù)的發(fā)展想象。正如太古所倡導(dǎo)的那樣，“酒香不怕巷子深”，抑或是“你若盛開 清風(fēng)自來”。樹立起標(biāo)簽之后，更多的投資與合作水到渠成。
與此同時，太古地產(chǎn)在亞洲市場上的發(fā)力愈發(fā)迅速。香港、中國內(nèi)地、新加坡、印尼、越南……而在新加坡辦公室之外，希望明年能在曼谷新設(shè)一個辦公室。
于中國內(nèi)地，太古地產(chǎn)增設(shè)了深圳辦公室, 與廣州辦公室一起負責(zé)探索大灣區(qū)市場以及海南市場的發(fā)展機會，上海的辦公室則統(tǒng)籌長三角地區(qū)的市場調(diào)研和項目研究。
彭國邦表示，太古對三亞很有興趣。自海南自貿(mào)島政策東風(fēng)吹起，海南再次成為一片投資熱土。至于正在落地的公募REITs政策，鑒于太古地產(chǎn)在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)都是持有型，且資金來源于境外、從內(nèi)地銀行獲得貸款，REITs并不在太古地產(chǎn)的計劃之內(nèi)。
寥寥數(shù)語，彭國邦提及太古地產(chǎn)在內(nèi)地還有其他意向項目，但因為還在洽談中，他并沒有透露。根據(jù)我們的過往報道，西安或是其中一個可能——2019年10月，西安曲江新區(qū)黨工委副書記、管委會主任姚立軍做客西安電視臺時透露，西安小雁塔太古里項目已落定。
商業(yè)地產(chǎn)之外，住宅也是太古地產(chǎn)的發(fā)展業(yè)務(wù)之一，并已于香港、新加坡多地落地。于中國內(nèi)地，太古地產(chǎn)亦在尋找機會，把住宅作為城市綜合體的其中一個部分發(fā)揮其角色，同時更好地回收資金、投入到新的項目。
與恒隆、新鴻基等港資房企不同，合作是太古地產(chǎn)在內(nèi)地的重要策略。無論是廣報集團還是遠洋集團、陸家嘴集團，都帶著央企國資背景，對于項目當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)需求有足夠的把握。彭國邦笑言：“我們比較隨和，跟誰都能合作�！�
時代的縮影也映射到彭國邦本人身上。26年前，彭國邦來到香港加入太古集團，歷經(jīng)航空、貿(mào)易、航運等多個板塊，并于5年前進入地產(chǎn)板塊，于3年前來到北京。
對于全球化所帶來的多元文化差異，他本人非常享受，并仍期待繼續(xù)在北京這座城市工作和生活。閑暇的周末里，他也會帶著家人爬長城。
至于太古地產(chǎn)下一步要怎么走，彭國邦在鏡頭面前表現(xiàn)得很坦然：我們的工作任務(wù)就是做到最好，“Tomorrow will be tomorrow.”
以下是觀點地產(chǎn)新媒體對太古地產(chǎn)（中國內(nèi)地）行政總裁彭國邦的專訪實錄：
觀點地產(chǎn)新媒體：疫情對香港市場造成了一定影響，但對內(nèi)地影響并不大，能否預(yù)測一下今年內(nèi)地的商業(yè)和零售市場的走勢會怎么樣？太古對寫字樓和商鋪提供了租金減免等支持措施，具體會延續(xù)到什么時候？
彭國邦：上半年對整個商業(yè)和零售業(yè)的挑戰(zhàn)都很大。從零售行業(yè)來看，我們的租金相比去年同期大概有8%的降幅；寫字樓行業(yè)比較穩(wěn)定，但新的租戶需求確實有下降；因為旅行禁令，最困難的還是酒店業(yè)務(wù)。但過去幾個月大家不能到國外旅游，反而使國內(nèi)酒店受益，我們在廣州、上海、成都的酒店入住率都不錯。
我對下半年比較樂觀，最近幾個月客流和銷售額都在穩(wěn)步回升。
復(fù)工復(fù)產(chǎn)以來，廣州和上海的零售表現(xiàn)很鼓舞人心，但是北京因為受到6月份新發(fā)地疫情的影響，恢復(fù)肯定會慢一些，希望國慶之后能夠恢復(fù)得比較好。
至于租金減免，我們更愿意把這說成是對租戶提供政策支持，主要是針對商場內(nèi)的零售租戶。農(nóng)歷新年之后，我們首要的任務(wù)是能讓商場正常開門，滿足顧客消費的需求，疫情爆發(fā)后的頭三個月對零售租戶來說最困難，在此期間，我們與租戶緊密合作，為他們提供支持；接下去的3個月，我們?yōu)樽鈶籼峁┎煌淖饨鹬С�，會詳細了解每一個不同類型的租戶的實際困難是什么，比如說電影院、餐飲、酒吧或者是教育類的租戶，他們恢復(fù)營業(yè)的困難比較大，然后努力為他們提供不同的支持。
觀點地產(chǎn)新媒體：太古寫字樓方面有沒有聯(lián)合辦公的相關(guān)舉措？又是如何做成多處寫字樓物業(yè)的出租率仍在90%以上的？
彭國邦：我們對寫字樓業(yè)務(wù)的確是不斷投資的，例如我們對北京頤堤港和上海興業(yè)太古匯的寫字樓都有持續(xù)的投資，比如說新的門禁系統(tǒng)、空氣凈化系統(tǒng)、顧客導(dǎo)航系統(tǒng)等。
但實際上，太古在內(nèi)地的項目都是綜合發(fā)展項目，有很棒的酒店、商場、寫字樓，這樣租戶才會覺得我們更有價值、更能夠享受在其中。我們不是只發(fā)展一個單獨的寫字樓或者是商場，其實是一個完整的綜合體當(dāng)中的部分，比如說有很好的交通、位置等等，這些才能提升需求。
從租賃角度來說，肯定也是要盡我們的努力去提供最好的租戶組合，提供好的設(shè)計，這樣才能帶來好的體驗。從運營、管理等等綜合因素來說，才能夠達到好的出租率，讓我們在疫情的困難當(dāng)中也有一定的彈性。
至于聯(lián)合辦公，目前沒有具體計劃引入更多聯(lián)合辦公空間。我們很幸運旗下寫字樓的出租率仍然很高，因此未來我們也會持續(xù)投入，優(yōu)化提升，滿足租戶的需求。
觀點地產(chǎn)新媒體：彭總在太古已經(jīng)20多年了，在您眼里，大家絕對學(xué)不到的太古10%的基因是什么？
彭國邦：這是個好問題。我是1994年加入太古集團的，到現(xiàn)在已經(jīng)有26年了，從事過多個不同行業(yè)，5年前加入太古地產(chǎn)。太古集團旗下還有航空業(yè)及飛機維修、國際貿(mào)易、航運、船務(wù)等業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)都有共同的理念、價值觀和文化。
就價值觀而言，很難說哪一個是最重要的。但我想說，我們真正的不同之處，在于采以長遠的眼光，總是努力從長遠考慮，為未來很長一段時間做出正確的決定。我們也總是追求卓越、注重品質(zhì)，專注于努力工作，保持正直和忠誠。我認為正是上述價值觀的結(jié)合，讓太古集團的業(yè)務(wù)如此與眾不同，而這些價值觀對于房地產(chǎn)來說也是恰到好處的組合，因為房地產(chǎn)是一個長期的業(yè)務(wù)。
具體到地產(chǎn)上，還要有謙虛的精神和不斷學(xué)習(xí)的意愿，因為這個行業(yè)日新月異，顛覆性的技術(shù)革新層出不窮、顧客的消費習(xí)慣總是在改變，比如說在家遠程辦公、在線消費等等。我們一直在不斷學(xué)習(xí)和改進，專注于顧客需要什么。我們時刻保持謙遜、腳踏實地，一直在去往最好的路上，挑戰(zhàn)自己做得更好。
觀點地產(chǎn)新媒體：因為疫情不能出國，大家只能在國內(nèi)消費，海南市場很火爆，太古會布局海南嗎？正好也出臺了自貿(mào)區(qū)政策，太古會抓住這個機會嗎？
彭國邦：過去幾個月三亞的消費景象讓人嘆為觀止，如此強勁的國內(nèi)消費需求很鼓舞人心，我們會密切觀察和留心內(nèi)地關(guān)于自貿(mào)區(qū)的政策，包括海南自由貿(mào)易港的政策發(fā)展，現(xiàn)在海南正成為奢侈品牌很重要的一個市場。
我們同時在關(guān)注許多新的潛在市場，海南也是其中之一。未來有可能布局太古匯或者太古里這樣的項目，但是我們挑選的標(biāo)準(zhǔn)也是比較嚴(yán)格的，不僅要有好的地段，好的合作伙伴，還要有合適的時機。我們不僅在意銷售額的高低，還期望為顧客打造真正高品質(zhì)的購物體驗，因為隨著顧客越來越成熟，他們不僅想要購買，還期望在太古匯或太古里得到最好的體驗。
這也是為什么我們每一個項目都是從一張白紙開始，從不復(fù)制粘貼，做每個決定以前都要仔細深入地去了解當(dāng)?shù)厥袌觥?
觀點地產(chǎn)新媒體：上海前灘太古里項目原定于今年竣工，現(xiàn)在進展如何？
彭國邦：前灘太古里是我們在中國內(nèi)地的第六個項目，也將是一個第三代的太古里項目。
目前項目的進展非常好，我們預(yù)期在今年年底能夠竣工。雖然受到新冠肺炎疫情的挑戰(zhàn)，項目的招商進度仍然很好，預(yù)期到明年4月份起分階段開業(yè)，明年第三季度開始試營業(yè)。
觀點地產(chǎn)新媒體：從最初害怕、抗拒互聯(lián)網(wǎng)電商到后來積極擁抱、融合，線上線下的結(jié)合更加緊密，疫情更催生了“帶貨直播”等，直播與新零售對太古是否有所貢獻？
彭國邦：過去半年多，受到新冠肺炎疫情的影響，線上消費的確比以往任何時候都更為重要，直播帶貨也是其中的重要組成部分。
我們在內(nèi)地的項目，如頤堤港和興業(yè)太古匯都推出了線上商城，這讓我們學(xué)到了很多關(guān)于如何提供優(yōu)質(zhì)線上消費體驗的寶貴經(jīng)驗。三里屯太古里、頤堤港和興業(yè)太古匯還紛紛進行了直播，我們旗下的酒店也和攜程合作進行了多場直播。
我們知道未來是高度數(shù)字化的，我們需要快速學(xué)習(xí)，不斷嘗試新的數(shù)字技術(shù)，將優(yōu)質(zhì)的線下體驗延伸到線上，將兩者很好地融合在一起。
觀點地產(chǎn)新媒體：中國經(jīng)濟要做國內(nèi)循環(huán)、國際大循環(huán)，會不會影響外資在中國的投資？太古官網(wǎng)上報道，國內(nèi)的面積已經(jīng)達到了90多萬平米，接近香港的2/3，接下來內(nèi)地的占比和香港的占比，太古在這一塊是怎么考慮的？
彭國邦：太古集團從154年前就開始在內(nèi)地投資，雖然說家族是來自于英國，但是中國內(nèi)地也是我們的家，我們大多員工都在這里，所以我們定會繼續(xù)在此發(fā)展業(yè)務(wù)。
至于內(nèi)地的投資計劃，實際上我們的確有許多投資計劃，希望今明兩年能夠確認并宣布一些新的項目。
事實上，我們會選擇優(yōu)先投資的具體領(lǐng)域，在香港和內(nèi)地會有不同的側(cè)重。比如在香港，我們可能會側(cè)重住宅和寫字樓這兩塊，在內(nèi)地則是以零售為主導(dǎo)的發(fā)展項目，這是我們已經(jīng)積累了經(jīng)驗和成功發(fā)展了三個品牌（太古匯、太古里、頤堤港）的領(lǐng)域。我們很有信心，也會努力地尋找新的投資機會。
觀點地產(chǎn)新媒體：我們看到太古在香港把很多非核心資產(chǎn)出售，是不是考慮把風(fēng)險分開，不要把雞蛋都放在一個籃子里？
彭國邦：可能有一點，但我們一直有興趣在東南亞做一些投資。
公司2011年在新加坡開設(shè)了辦公室，目前在那邊有一個發(fā)展項目，是跟赫斯維克工作室合作的住宅項目EDEN，目前正在對外銷售。
在香港出售非核心資產(chǎn)是回收資金的一部分，這讓我們可以繼續(xù)投資于新的項目，希望大部分投資可用于中國內(nèi)地。
觀點地產(chǎn)新媒體：國內(nèi)說凱德是商業(yè)地產(chǎn)的黃埔軍校，在國內(nèi)大量輸出了人才，但是太古的人才也比較穩(wěn)定，彭總對人才這方面有什么可以講給我們聽的？
彭國邦：剛剛提到，商業(yè)項目的運營和管理其實是非常重要的。我們在國內(nèi)的項目都是投資項目，不做出售或做資產(chǎn)交易。我們設(shè)計它并進行長期的運營管理，而這恰好需要好的人才，因此我們有責(zé)任招聘和培訓(xùn)人才。
比如集團有針對大學(xué)畢業(yè)生的管理培訓(xùn)生計劃，把大學(xué)畢業(yè)生招聘進來后，讓他們在香港及內(nèi)地的多個項目中輪崗，在不同的部門學(xué)習(xí)，比如物業(yè)管理、物業(yè)營運、投資開發(fā)等等。
另外還有一個技術(shù)類的培訓(xùn)生項目，例如在三里屯太古里，我們有一個非常成功的技術(shù)培訓(xùn)生項目，公司在北京招聘技術(shù)類管培生，讓他們成為技術(shù)類專業(yè)人才。
我們會把管培生們派到不同的部門輪崗，給他們不同的經(jīng)歷，接受不同的挑戰(zhàn)，每隔幾年換一個崗位，讓他們持續(xù)接受新的挑戰(zhàn)，積累不同的經(jīng)驗，不斷有晉升，這也增加了我們留住人才的幾率。
我不認為大家只會為了工資這個單一原因而長期留在一個企業(yè)，還需要有挑戰(zhàn)，并受到尊重。我們有一支年輕的團隊，這讓大家能夠在職業(yè)生涯的早期就被賦予責(zé)任并有所作為，做出真正的貢獻。人們想要做出有價值的貢獻，我們很自豪我們有一大批有抱負的人才。
觀點地產(chǎn)新媒體：很多外資公司的商業(yè)地產(chǎn)做得都不太好，真正做得好的就是有九龍倉、恒隆、太古、新鴻基、凱德這幾家，國內(nèi)還有華潤、大悅城、萬科商業(yè)、寶龍、紅星，你們跟內(nèi)資發(fā)展商未來會不會形成一定的競爭關(guān)系？面臨各種新人的競爭，在這方面太古有沒有什么教訓(xùn)或者痛點？
彭國邦：我不認為會是直接競爭，國內(nèi)是一個很大的市場，每家都有不同的策略和不同的定位。好的市場玩家，能夠合力提升整個行業(yè)的品質(zhì)，尤其在城市更新領(lǐng)域，提升質(zhì)量還有很大空間，很多工作要做。從這個角度來說，大家是伙伴關(guān)系，不管誰做得好，對整個城市和行業(yè)來說都有好處。
當(dāng)然，正如我們從國際上看到的，隨著市場競爭越來越激烈，的確會呈現(xiàn)“適者生存”的局面，那時每個開發(fā)商都要盡力做好，如果做不好，沒有好的運營管理和為顧客創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)體驗，就很難成功和生存。
觀點地產(chǎn)新媒體：我們已經(jīng)進入了廣州、成都、北京、上海，還有深圳和杭州沒有進，這是不是我們明年要進的目標(biāo)？
彭國邦：您剛才提到的這兩個城市，確實也在我們潛在的名單上面，但是目前還未找到實質(zhì)的投資項目。
去年我們在深圳開設(shè)了辦公室，當(dāng)?shù)氐耐顿Y團隊正著眼于在大灣區(qū)及海南尋找機會，希望能找到合適的投資機會，因為我們相信整個大灣區(qū)，包括深圳，未來都是非常重要的市場。
觀點地產(chǎn)新媒體：港資或者外資的公司，一直覺得廣州的商業(yè)地產(chǎn)很難做，因為離香港很近，去香港買就行，但是廣州太古匯現(xiàn)在一直發(fā)展得很好，增量也很不錯。
彭國邦：其實在廣州太古匯開業(yè)前，很多奢侈品牌的租賃需求就已經(jīng)挺旺盛了，商場前期的招商情況很好，開業(yè)后也在不斷地進行優(yōu)化提升。
我覺得這個商場很漂亮，運營管理得也非常好，團隊真正在關(guān)注顧客需要什么，并持續(xù)地創(chuàng)新。在疫情期間，廣州太古匯也進行了許多創(chuàng)新，不斷刷新和提升顧客體驗，例如大量投資于顧客關(guān)系管理系統(tǒng)（CRM），以真正了解顧客的需求；在打造優(yōu)質(zhì)的業(yè)態(tài)和品牌組合方面，也非常自律，因而非常成功。
觀點地產(chǎn)新媒體：談到創(chuàng)新的體驗，超級文和友這個概念照理說跟太古匯很高端的風(fēng)格是完全不同的，為什么能做到如此火爆？
彭國邦：剛剛您問到在疫情的影響下，我們會不會更多的布局奢侈品這一塊，我們會這樣做，但同時，我們覺得豐富多彩的體驗對顧客來說是更激動人心的。
例如把超級文和友放到天河CBD，給顧客出其不意的驚喜，非常受歡迎。上個月我去廣州出差，了解到現(xiàn)在太古匯文華東方酒店的入住率非常高，因為很多人都想要住在那里，以便離超級文和友更近，這樣家人和朋友去那里排隊，排到以后發(fā)個信息過來，馬上就可以過去。
我們還在廣州太古匯引入一些國際藝術(shù)家的新藝術(shù)品和藝術(shù)裝置，之前已經(jīng)有過兩個，之后還會有新的。下周我們會在成都遠洋太古里發(fā)布一個非常漂亮的互動藝術(shù)裝置，安置在大慈寺前面的廣場上。
在三里屯太古里，蘋果旗艦店幾乎跟廣州太古匯的超級文和友同期開業(yè)，之后沒多久又開了紐約漢堡Shake Shack，跟蘋果的定位和風(fēng)格非常不同。
可以看出來，我們一直在尋找和創(chuàng)造新穎獨特的體驗，希望為顧客創(chuàng)造回憶。我們旗下的所有商場也將繼續(xù)尋找令顧客興奮的新品牌、新體驗。
我們經(jīng)常問自己兩個問題，一個是未來的辦公樓會長成什么樣，另一個就是傳統(tǒng)購物中心還有什么樣的角色可以扮演。我認為只要我們足夠創(chuàng)新和足夠大膽，我們的項目可以為不同人創(chuàng)造許多不同的體驗。
觀點地產(chǎn)新媒體：太古地產(chǎn)有三個產(chǎn)品線，即太古里、太古匯、頤堤港，它們之間的區(qū)別在于哪些方面？
彭國邦：太古匯主要是以零售為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項目，通常有室內(nèi)購物中心、寫字樓和酒店，直接聯(lián)通（多條）地鐵。
太古里也是零售主導(dǎo)的項目，但可以只有零售，比如三里屯太古里，由零售商場和酒店兩部分組成，前灘太古里則只有零售商場，成都遠洋太古里也是零售商場+酒店。
在太古里，最不同的就是設(shè)計，它是開放式、低密度的布局，比如在成都遠洋太古里，我們有“快里”和“慢里”。
太古里的設(shè)計，一方面能為我們的零售伙伴提供更大的展示面，讓他們?nèi)プ隽闶壅故�，另一方面也為顧客營造了在戶外走走逛逛的感覺。太古里的設(shè)計布局也是我們專門為內(nèi)地量身打造的，比如它跟北京的胡同有很多的相似之處。
觀點地產(chǎn)新媒體：太古在內(nèi)地的投資回報總體是滿意的嗎？在寫字樓、酒店等等各個方面，回報達到你們的預(yù)期沒有？
彭國邦：從過去10年來看，我們對內(nèi)地項目的投資回報整體還是很滿意的。
可能有些人會說我們酒店業(yè)務(wù)的投資回報沒有達到我們期望的目標(biāo)，但是我們依然認為，酒店是綜合體中非常重要的組成部分，它對寫字樓和零售商場都有重要價值，所以也非常重要。
我們會繼續(xù)投資于內(nèi)地的酒店業(yè)務(wù)，目前發(fā)展了兩個不同條線的品牌，一個是居舍系列，一個是東隅品牌。我們有信心，酒店的業(yè)績和投資回報未來會提高。
觀點地產(chǎn)新媒體：接下來會不會考慮REITs這種方式，在金融方面去推進？
彭國邦：剛才提到過，我們在內(nèi)地的6個投資項目，都是持有型項目，目前沒有出售和資產(chǎn)交易，所以沒有重新投資或回收資金的需求。
過去曾經(jīng)研究過REITs，但是我們還是覺得有很多可以替代的融資渠道，所以沒有做REITs的計劃。
觀點地產(chǎn)新媒體：為什么太古進入內(nèi)地很多地方都通過合作方式？
彭國邦：說明我們這些人比較隨和，跟誰都能合作。
陸家嘴是一等一的好伙伴，他們很清楚自己的角色，也愿意讓我們?nèi)グl(fā)揮我們的角色，雙方的界定非常清晰，所以這個項目也是我們在內(nèi)地發(fā)展得最快的一個項目。
三里屯這個項目我們是百分之百持有的，我們既有全資持有的項目，也有合作的項目。如果找到合適的合作伙伴，強強結(jié)合能讓雙方發(fā)揮更大的力量。
觀點地產(chǎn)新媒體：太古預(yù)期接下來的投資回報會穩(wěn)定，還是略微上升，還是有可能調(diào)低一點？可能還是賺錢，但是利潤會薄。
彭國邦：我們不做投資回報的推測，但對于總體趨勢還是持樂觀態(tài)度，國內(nèi)市場有很多增長潛力和前景。
就寫字樓和零售這兩塊來看，日益富裕的中產(chǎn)階級確實符合太古匯、太古里這兩類項目的定位，所以我們至少在未來10年還是能夠享受穩(wěn)定的增長。
我們在國內(nèi)的所有項目都座落于非常好的地段，設(shè)施都很好。例如三里屯太古里，朝陽區(qū)政府對三里屯地區(qū)的發(fā)展投入非常多，包括新的地鐵站、工體的改造等，這對整個三里屯地區(qū)都是積極向好的，也給我們信心繼續(xù)在此投資。
在浦東前灘也是如此，浦東區(qū)政府對前灘國際商務(wù)區(qū)的投入非常大，我們相信我們對前灘太古里的投資也受惠于政府提供的整個生態(tài)系統(tǒng)的支持。
觀點地產(chǎn)新媒體：會不會擔(dān)心中國的經(jīng)濟停滯或者下滑，從而反過來影響商業(yè)地產(chǎn)的投入？
彭國邦：我并不擔(dān)心。剛才提到整個太古集團在中國內(nèi)地投資已經(jīng)超過150年，我們對于內(nèi)地市場和經(jīng)濟周期都很適應(yīng)。我們預(yù)期未來中國GDP的增長將繼續(xù)強勁于全球其它市場，我們期待的不一定必須是雙位數(shù)的增長，而是長期的、可持續(xù)增長，這也給了我們繼續(xù)投資的信心。
