在資金鏈陰影之下，泰禾集團(tuán)（000732.SZ，下稱“泰禾”）這半年失魂落魄，董事長(zhǎng)黃其森如同那位對(duì)權(quán)力極不自信的滿清皇帝，但他的“招魂”行動(dòng)還在繼續(xù)。
3月到5月，泰禾賣掉蘇州、杭州、南昌等7個(gè)項(xiàng)目的部分股權(quán)，稍微緩了口氣。6月底，泰禾又賣掉廣州、濟(jì)南、鄭州等三個(gè)項(xiàng)目的部分股權(quán)。
回款、回款、回款，這是泰禾2019年的主題。
上半年黃其森甚至把北京壓箱底的西府大院，和金府大院等項(xiàng)目拿了出來(lái)，清倉(cāng)甩賣，名曰“一號(hào)搶收”計(jì)劃。下半年，北京項(xiàng)目的甩賣還將繼續(xù)，目標(biāo)是全年回收款項(xiàng)200億元。
接近泰禾人士此前還表示，泰禾試圖尋求戰(zhàn)略投資者，出售上市公司股權(quán)，但上市公司的大股東泰禾投資幾乎將其股份全數(shù)質(zhì)押，而泰禾的股價(jià)也從最高的點(diǎn)的40多元一路跌至除權(quán)除息后的7.76元，故割股求生是否能行頗存疑慮。
問(wèn)題是，可賣的樓盤(pán)和項(xiàng)目賣完之后，泰禾接下來(lái)將怎么辦？
2018年年初伊始，至今一年半之內(nèi)，泰禾沒(méi)有在公開(kāi)市場(chǎng)拿過(guò)一塊地， 僅在2018年前5個(gè)月花50多億元進(jìn)行并購(gòu)，此后，泰禾未進(jìn)寸土，目前泰禾待開(kāi)發(fā)的計(jì)容建筑面積僅400多萬(wàn)平方米。
貨只出不進(jìn)，人則大進(jìn)大出。
黃其森坐鎮(zhèn)北京通州運(yùn)河邊上的中國(guó)院子，面試了一批批高管，又送走一批批高管，進(jìn)出之間，這些高管薪水幾乎翻番，但一流薪酬換來(lái)的卻是三流業(yè)績(jī)。
接下來(lái)，黃其森“小學(xué)生”的管理水平能不能變成中學(xué)生、大學(xué)生，這取決于他的用人思路會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)變。
賣賣賣，停不下來(lái)
黃其森暫時(shí)可以松一口氣了。6月5日，惠譽(yù)國(guó)際將泰禾的長(zhǎng)期主體評(píng)級(jí)展望由“負(fù)面”上調(diào)至“穩(wěn)定”，因其財(cái)務(wù)狀況有所好轉(zhuǎn)。
2018年年底，是泰禾日子最難過(guò)的時(shí)候。
彼時(shí)，它的現(xiàn)金流量?jī)纛~只有139億元，年底現(xiàn)金余額不足116億元，但一年內(nèi)到期的債務(wù)規(guī)模高達(dá)574億元。
2019年一個(gè)季度之后，泰禾“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”實(shí)現(xiàn) 170億元,“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的流量?jī)纛~”單季度實(shí)現(xiàn)119億元,凈償還103億元到期有息負(fù)債，期末現(xiàn)金余額較2018年底凈增加57.5億元，達(dá)到173億元。
這一切，基本依靠泰禾賣賣賣。
2019年一季度，泰禾發(fā)起“一號(hào)搶收”計(jì)劃，此前一直捂在手里的西府大院開(kāi)始以最低11萬(wàn)元/平方米的價(jià)格清倉(cāng)甩賣。
西府大院系頂級(jí)豪宅，數(shù)年前泰禾本打算以18萬(wàn)元的單價(jià)出售，不料此后北京樓市價(jià)格調(diào)控來(lái)襲，黃其森堅(jiān)持不賣，一捂就是數(shù)年。
2019年上半年，西府大院加上金府大院兩個(gè)項(xiàng)目，讓泰禾收入近100億元。
賤賣樓盤(pán)之外，此前一向喜歡單獨(dú)操盤(pán)的泰禾開(kāi)始大批量出售項(xiàng)目。
2019年3月到5月，泰禾相繼賣掉杭州、南昌、漳州、廣州、佛山、蘇州7個(gè)項(xiàng)目的部分股權(quán)，接盤(pán)方都是福建老鄉(xiāng)——世茂地產(chǎn)。
消停一個(gè)多個(gè)月后，泰禾又開(kāi)始出售項(xiàng)目。
6月24日，泰禾把廣州院子項(xiàng)目公司——增城荔濤和增城荔豐各29%的股權(quán)賣給五礦信托，回款18.22億元，此前泰禾已經(jīng)把該項(xiàng)目51%的股權(quán)賣給世茂地產(chǎn)。
6月29日，泰禾售出濟(jì)南章丘項(xiàng)目。
兩年多前，泰禾以3.97億元的價(jià)格從濟(jì)南泰悅處買下該項(xiàng)目，如今，它又以原價(jià)賣還濟(jì)南泰悅。
此外，泰禾在2017年6月擬以19億元的價(jià)格從西藏西景實(shí)業(yè)處買下河南潤(rùn)天置業(yè)公司，泰禾此后僅支付11.8億元。
2019年6月28日，泰禾將其在該項(xiàng)目中的權(quán)益（以實(shí)際付款計(jì)），作價(jià)12.6億元賣給河南天倫地產(chǎn)。
按照黃其森的計(jì)劃，泰禾總共要拿出十幾個(gè)項(xiàng)目用于合作，因此泰禾未來(lái)可能繼續(xù)甩賣項(xiàng)目。
世茂地產(chǎn)方面的人士也向《棱鏡》表示，如果條件和價(jià)格合適，不排除繼續(xù)接盤(pán)泰禾項(xiàng)目的可能性。
盡管通過(guò)甩賣償還上百億貸款，但泰禾還剩下400多億元的有息負(fù)債需在年內(nèi)償還。
其中，公司債方面，泰禾有一筆14.8億元的債券需在12月償還，還有3筆各為30億元的債券分別在5月、8月、10月蒞臨回售行權(quán)期。
黃其森的辦法是：續(xù)貸展期，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。
一位資管公司員工對(duì)《棱鏡》表示，此前泰禾對(duì)資金基本來(lái)者不拒，利息10%上的信托貸款也愿意接受。
因此，泰禾以前有100多家大大小小的合作金融結(jié)構(gòu)，但黃其森現(xiàn)在重新梳理談判，只保留15-20家，作為深度戰(zhàn)略合作伙伴。
上述資管公司員工還透露，此前泰禾在上海奉賢的一個(gè)項(xiàng)目，借了一筆年息12%的信托資金，現(xiàn)在泰禾還掉了，又重新借了一筆年息10%左右的資金。
小股操盤(pán)被合作方“請(qǐng)走”
黃其森說(shuō)，泰禾以后嘗試小股操盤(pán)，品牌輸出，但黃其森也說(shuō)了，在中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)，確實(shí)合作比較難。此言非虛，有例為證。
2017年9月，泰禾子公司以21億元代價(jià)從河南當(dāng)?shù)胤科笊埖禺a(chǎn)手中受讓鄭州軒龍置業(yè)有限公司45%的股權(quán)，泰禾小股操盤(pán)。
在周邊樓盤(pán)都是1.3萬(wàn)元/平方米左右的情況下，泰禾售價(jià)高企——高層2.3萬(wàn)元/平方米，洋房3萬(wàn)+/平方米。
開(kāi)盤(pán)之后，該項(xiàng)目在一個(gè)多月內(nèi)只賣出6套。
泰禾繼續(xù)堅(jiān)持做高端產(chǎn)品，升龍則要求做剛需產(chǎn)品，不同的產(chǎn)品路線讓兩者矛盾激化，隨后升龍保安“接管”項(xiàng)目售樓部，泰禾銷售團(tuán)隊(duì)被“請(qǐng)”出。
泰禾在上海新江灣的上海院子項(xiàng)目，是與信達(dá)地產(chǎn)合作。
據(jù)一位泰禾離職高管透露，該項(xiàng)目賣得還不錯(cuò)，但銷售回款不容泰禾染指，“因?yàn)樾胚_(dá)是國(guó)企，資金審批流程太慢，于是兩家想了個(gè)辦法，把上海院子的權(quán)益都轉(zhuǎn)給信達(dá)，把兩家原來(lái)在廣深地區(qū)合作的項(xiàng)目權(quán)益留給泰禾。這樣對(duì)泰禾來(lái)說(shuō)，資金周轉(zhuǎn)便利一些。”
“然而，信達(dá)的上海院子賣得不錯(cuò)，泰禾的廣深項(xiàng)目卻賣不太動(dòng)�！痹撊耸客嘎�。
根據(jù)上市公司公告，泰禾此前借給上海院子項(xiàng)目公司長(zhǎng)期的合作款共計(jì)10.92億元。
截至2018年末，上海院子推盤(pán)銷售的一期、二期已售罄，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售額55.8億元，收回款項(xiàng)46.3億元，但這筆借款尚未完全償還泰禾。
“意外生財(cái)”與“關(guān)聯(lián)交易”
除了信貸騰挪和項(xiàng)目合作之外，黃其森還通過(guò)在財(cái)報(bào)會(huì)計(jì)項(xiàng)目上“意外生財(cái)”，美化財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，換取融資便利。此前，在發(fā)布了2018年年報(bào)之后，泰禾引來(lái)深交所的19問(wèn)。
拖了許久，泰禾回復(fù)問(wèn)詢，但一些問(wèn)題仍然避重就輕。其中尤以存貨轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)和關(guān)聯(lián)交易兩項(xiàng)為甚。
泰禾2018年初的凈負(fù)債率是475.03%，2018年底是384.88%，2019年一季度末則進(jìn)一步下降至279.19%。
凈負(fù)債率是指有息負(fù)債扣掉貨幣資金后跟凈資產(chǎn)的比值，如分子不變，作為分母的凈資產(chǎn)數(shù)值越高，凈負(fù)債率越低。
泰禾在2018年底的凈資產(chǎn)由年初的251.2億元增加到318.9億元，凈資產(chǎn)增加67.7億元，增幅為27%。
增幅何來(lái)？
《棱鏡》注意到，泰禾在2018年報(bào)中，將11個(gè)物業(yè)項(xiàng)目由“存貨”、“固定資產(chǎn)”科目，轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。
按照會(huì)計(jì)原則，投資性房地產(chǎn)可以重新估值，這一番操作，給泰禾增加11.44億元凈資產(chǎn)，占到67.7億元凈資產(chǎn)增加額約17%。
此外，投資性房地產(chǎn)還可以進(jìn)行公允價(jià)值變動(dòng)，2018年新增轉(zhuǎn)入的物業(yè)項(xiàng)目，給泰禾帶來(lái)合計(jì)8208萬(wàn)元的公允價(jià)值變動(dòng)收益。
2019年一季度，泰禾繼續(xù)這一操作，通過(guò)將部分物業(yè)項(xiàng)目由“存貨”科目轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目名下，其投資性房地產(chǎn)余額接近260億元，較年初的177億元增加47%。如此，泰禾賬面上又增加了凈資產(chǎn)和凈利潤(rùn)。
然而，這些由原來(lái)供出售的存貨變成自持出租的投資性房地產(chǎn)后，令人莫名驚詫的是，有些項(xiàng)目的出租率為零，有些項(xiàng)目還在繼續(xù)出售。
例如，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)慈云寺橋的“泰禾·金尊府”，已經(jīng)由存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，按說(shuō)應(yīng)該由泰禾自持出租，但售樓處人員對(duì)《棱鏡》表示，該項(xiàng)目打算8月份開(kāi)盤(pán)售賣，價(jià)格每平方米12萬(wàn)元左右，戶型大小都有。
《棱鏡》注意到，目前該項(xiàng)目的銷售信息還在各大售房平臺(tái)掛著。
泰禾在回復(fù)深交所的問(wèn)詢時(shí)則稱：為提高租金收益率，公司根據(jù)意向客戶的需求分層對(duì)北京泰禾金尊府房產(chǎn)內(nèi)部進(jìn)行精裝修，截至2018年12月末相關(guān)租賃合同正在洽談中，故在報(bào)告中披露出租率為零。
一位房企融資部人士對(duì)《棱鏡》表示，房企在 報(bào)表會(huì)計(jì)科目上做文章，目的很多，“但就泰禾這種情況，主要目的是安撫銀行等債權(quán)機(jī)構(gòu)，便于與金融機(jī)構(gòu)的展期談判，當(dāng)然也要安撫有可能行使回售行權(quán)期的債券持有人�！�
在關(guān)聯(lián)交易方面，泰禾隱藏了諸多看似非關(guān)聯(lián)交易的關(guān)聯(lián)交易。
例如，泰禾在2018年年報(bào)中稱，2018年3月，泰禾已將項(xiàng)目公司天津泰禾錦輝置業(yè)的股權(quán)和債權(quán)轉(zhuǎn)讓給福建森鑫源貿(mào)易有限公司，不屬于關(guān)聯(lián)交易。
泰禾錦輝是天津泰禾金尊府的項(xiàng)目公司，該項(xiàng)目在2017年12月發(fā)生一場(chǎng)大火，造成10人遇難、5人受傷，該項(xiàng)目是泰禾通過(guò)從北京國(guó)際信托處融資收購(gòu)而來(lái)，火災(zāi)之后，項(xiàng)目無(wú)法回款，信托借款和項(xiàng)目尾款都無(wú)法支付，最終泰禾被賣家起訴。
泰禾對(duì)外聲稱該公司已賣給森鑫源，與己無(wú)關(guān)。
森鑫源2017年成立，查詢工商資料可知，其在工商局備案時(shí)留下的聯(lián)系方式，與泰禾旗下泰禾金控(平潭)集團(tuán)有限公司，完全相同。
此外，泰禾2018年年報(bào)亦披露，泰禾把尤溪泰禾、福州泰航、福州泰福轉(zhuǎn)讓給福州運(yùn)成興通實(shí)業(yè)有限公司，泰禾稱這些不構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。
《棱鏡》查詢工商資料可知，福州運(yùn)成興通留下的聯(lián)系方式和郵箱，跟黃其森掌控的泰禾（福建）集團(tuán)有限公司又是一致。
近期森鑫源、福州運(yùn)成興通和泰禾金控、泰禾（福建）集團(tuán)公司在天眼查上的聯(lián)系方式和郵箱都有變動(dòng)，但在國(guó)家企業(yè)信息系統(tǒng)中依然留有老底。
黃其森不怕被人罵
賤賣資產(chǎn)和粉飾報(bào)表給泰禾帶來(lái)短暫的喘息窗口，但泰禾面臨的長(zhǎng)期問(wèn)題是，后續(xù)土地儲(chǔ)備何來(lái)？黃其森的用人管理制度怎么破？
盡管泰禾已經(jīng)一年半沒(méi)有公開(kāi)拿地，一年沒(méi)有并購(gòu)?fù)恋�，黃其森對(duì)泰禾的未來(lái)依然迷之自信：泰禾貨值6000億元，土地儲(chǔ)備夠三年了，沒(méi)有問(wèn)題。
跟其他房企不同，泰禾的財(cái)報(bào)多年來(lái)不公布銷售數(shù)據(jù)，而其土儲(chǔ)數(shù)據(jù)，泰禾給得也很不干脆，只顯示單個(gè)項(xiàng)目，沒(méi)有總體數(shù)據(jù)。
據(jù)《棱鏡》統(tǒng)計(jì)，目前泰禾待開(kāi)發(fā)的計(jì)容建筑面積僅460.76萬(wàn)平方米。而這些地塊還有一些是合作項(xiàng)目，如按權(quán)益計(jì)，土儲(chǔ)則更少。
相比土地，黃其森更看重人，他說(shuō)對(duì)人的投資是泰禾最重要的投資。一年內(nèi)，泰禾北京、上海、福州、廣深四大區(qū)域的負(fù)責(zé)人和公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)換一撥，其他崗位流動(dòng)同樣頻繁。
黃其森剛愎自用，在他的世界里似乎沒(méi)有信任二字，公司幾乎所有的高管在他眼里都可以隨時(shí)調(diào)換，反正有的是備胎。
這種備胎制，源于黃其森在建行福建分行期間的業(yè)務(wù)習(xí)慣——雙人四眼，此一制度要求一個(gè)流程和一筆業(yè)務(wù)必須有兩個(gè)人四只眼盯著。
泰禾廣深、北京、上海、福州四大區(qū)域都是雙副總裁制，此前廣深有許珂和余智晟，福州有鄭鐘和朱進(jìn)康，上海和北京分別有劉穎喆和錢嘉，人力曾一直招人試圖給京滬配齊“雙人四眼”，而今這些人早就風(fēng)流云散。
但泰禾并不缺人才，其高管中有10多位的副總裁，還有20幾個(gè)總裁助理，蟄伏在虛擬機(jī)構(gòu)總裁辦，隨時(shí)準(zhǔn)備頂崗。
黃其森說(shuō)：“房地產(chǎn)行業(yè)很多人都是在社會(huì)上漂，很多人沒(méi)有敬畏心�！�
因此，黃其森現(xiàn)在的用人標(biāo)準(zhǔn)是：政府、央企和高校。
他認(rèn)為最優(yōu)質(zhì)的人才在體制內(nèi)，因?yàn)橐粚訉拥奶岚紊w都經(jīng)過(guò)了組織考核，能做到正處級(jí)以上的干部，懂得規(guī)矩。
黃其森似乎忘了，前些日失聯(lián)的泰禾原副總裁余智晟曾任深圳福田區(qū)政法委書(shū)記，后跳槽至深圳涉案企業(yè)深科創(chuàng)之后，進(jìn)入泰禾。
雖然黃其森看不起“泥腿子出身”的其他閩系開(kāi)發(fā)商，但其依然葆有福建人的勤奮，他可以從半夜開(kāi)會(huì)一直開(kāi)一天，這波走了，下一波接著來(lái)，不變的是主持會(huì)議的黃其森。
有與會(huì)的前高管說(shuō)，黃其森開(kāi)會(huì)說(shuō)來(lái)說(shuō)去都是那些話，跟洗腦一樣。
而且，黃其森事無(wú)巨細(xì)都親力親為，有時(shí)連每套房子的具體定價(jià)都要過(guò)問(wèn)。
一位廣東金融界人士表示，他們參與了泰禾在廣州項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，此前泰禾曾找過(guò)華僑城等幾家開(kāi)發(fā)商接盤(pán)，但黃其森在價(jià)格等細(xì)節(jié)上摳來(lái)?yè)溉ィ愕秘?cái)務(wù)人員都快奔潰了，最后也沒(méi)談成。
最近泰禾爭(zhēng)議特別多，但黃其森不怕。
他在面對(duì)媒體和在公司高管會(huì)上講得最多的是這句話——不怕有人罵，就怕沒(méi)人理，如果企業(yè)沒(méi)有人關(guān)注，就意味著消亡。
《棱鏡》就拿地并購(gòu)、股權(quán)質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目出售等投資者關(guān)心的問(wèn)題詢問(wèn)泰禾官方，截至發(fā)稿，未獲回應(yīng)。
（來(lái)源：騰訊財(cái)經(jīng)棱鏡 孫春芳）
