又到了一年的跳槽季，作為經(jīng)理人，萬達、華潤、凱德該選誰呢?
想要知道選誰必須先了解他們業(yè)務的本質(zhì)。商業(yè)地產(chǎn)的三個必需屬性——商業(yè)、地產(chǎn)、金融，這三家公司剛好各有所重，作為購物中心總經(jīng)理，必須知道自己在為什么服務，自己的工作處在公司業(yè)務鏈的什么環(huán)節(jié)，工作的實際目的是什么?
萬達本質(zhì)是做房地產(chǎn)的——萬達能迅速發(fā)展壯大，核心是商用房產(chǎn)的銷售與快速回款，而不是靠購物中心。萬達的購物中心?你不會發(fā)現(xiàn)任何驚喜，無論是設計、規(guī)劃、營運。。。因為要符合快速發(fā)展克隆，口訣是“模塊”，意即“不能變”。萬達給到購物中心的任務，基本是保證安全，保證出租率，不要出亂子。因為購物中心積累到一定的面積，可拿去上市，賺數(shù)十倍PE，那時購物中心才真正賺錢。挺基本的任務。至于購物中心現(xiàn)在的價值，是作為拿地時的籌碼。這種企業(yè)，出管理人才，但未必是行業(yè)人才。
凱德本質(zhì)是做基金投資的——回報率達到6%是每個人的緊箍咒，只要能達到回報率，其它皆可犧牲(比如形象，但他們不承認)。凱德的商場都不算漂亮，檔次一般，地段一般，盈利中等。加上凱德不賣鋪，靠什么賺錢與發(fā)展?基金對回報的主要要求是穩(wěn)定，回報比銀行高。而凱德正好在海外做了10多只基金，這些錢夠他們在中國開發(fā)很多商場，然后給予基金投資人穩(wěn)定的回報。最重要是，凱德還是上市公司。由于有實在的回報率壓力，經(jīng)理人總要削尖腦袋在商場里找，哪里還能挖一些出租面積產(chǎn)生租金。而基金投資人還很看重未來潛力，所以商場人流量是第二個鐵的指標。這種企業(yè)的經(jīng)理人最接近做生意的狀態(tài)。
華潤本質(zhì)是做商業(yè)的——總是不厭其煩地研究動線、商場都設計得美輪美奐，招商追求品牌與形象，案例是：順電、國美、蘇寧，華潤總是選擇順電，偏偏順電租金是最低的。華潤在商場的設計、規(guī)劃、品牌組合、運營上總是追求盡善盡美，并沒有把租金放在第一位。這也跟國企有關系，反正資金不是問題。。但最后，這種堅持使華潤成了最大贏家，無論是商場名氣，還是價值。這種理念，才真正是“做商業(yè)”的，我們都知道“放水養(yǎng)魚”的道理，也知道保持形象比短期收入更重要，但出于現(xiàn)實，我們一般都做不到。但華潤能做到。這種企業(yè)的經(jīng)理人，出專家，知識正統(tǒng)而全面。
萬達重地產(chǎn)，銷售商鋪才是企業(yè)最核心，購物中心總經(jīng)理首先是在為地產(chǎn)銷售團隊服務，所以必須保證商場的滿租，品牌量的豐富，安全的環(huán)境，為商鋪、寫字樓銷售創(chuàng)造良好氣氛。至于租金，肯定是犧牲的。那作為經(jīng)理人的側(cè)重點就不一樣了。如果經(jīng)理人把主要精力花在提升租金上，那就很不明智了。只是萬達還沒有解決他的購物中心如何退出、何時退出的問題，也就是上市、或信托的問題，他抱著幾百萬平米的不動產(chǎn)，資金沉淀越來越多，回報卻綿薄。
凱德重金融，團隊的服務對象其實是基金投資人和股民，所以購物中心總經(jīng)理必須重點放在提高收入上，增加人流量上，提高回報率上，都是實打?qū)嵉慕?jīng)營。至于形象、好的品牌、動線、組合、戰(zhàn)略什么的，經(jīng)理人無法操心，在凱德里面總是在爭論“要租金，還是要品牌”，結果總是妥協(xié)的，要租金。所以在凱德里面呆，你最好會做生意，懂看財務報表，然后把所有的通道都租出去。所以凱德有些商場總經(jīng)理是財務部、投資部出身的，就一點不奇怪了。
華潤重商業(yè)，團隊服務于“理想”，設計、招商、規(guī)劃、營運無處不透著“專業(yè)”，也就是“商業(yè)規(guī)律”，很多我們已捂著良心放棄的原則，在華潤則作為定律。哪個樓層應該放哪個品牌，都被嚴格執(zhí)行，不會因為歐時力可以給驚人的租金，就把他放一樓。他該是四樓的就在四樓，可是在凱德就相反。這也是華潤的企業(yè)性質(zhì)決定的，他們需要的是漂亮的、完美的購物中心。所以如果在華潤做經(jīng)理人，你要有足夠的專業(yè)度，以及能做出“漂亮”的購物中心的能力。
我們都是做購物中心的人，當然希望能做出完美的產(chǎn)品，能為行業(yè)內(nèi)稱道的作品，幾個企業(yè)比起來，撇除華潤的國企做派，如果能參與到華潤的購物中心的建設過程中，應該是最有意思的。
每個企業(yè)當然都是一本書，可論商業(yè)模式，簡單到只有幾個字。
2014-12-23 10:55被設為精華，積分加20，金幣加4
