一號說：各逢其位，各逢其時
20年前，無問西東，無論南渡北歸，都是無限人生，精彩紛呈。
20年后，風流總被雨打風吹去，往昔的榮耀鍍上的職業(yè)光環(huán)逐漸黯淡，高處的寒意卻逐步侵襲。
又一次面臨人生路口的抉擇，房地產(chǎn)界兩大明星職業(yè)經(jīng)理人吳向東、朱榮斌的去向成為最近業(yè)內(nèi)熱議的話題，因為從他們的身上更多人看到自己的未來際遇。
2002年，年僅35歲的吳向東站在竇文濤口中的“大坑”面前，思考著深圳當時規(guī)模最大的綜合性商業(yè)建筑群的前景，同時也是思索著自己的前途。
這座商業(yè)體就是后來聞名遐邇的華潤中心與萬象城。
彼時國內(nèi)高端商業(yè)地產(chǎn)才剛剛起步，這一投資總額高達40億港元、建筑面積55萬平方米、囊括“購物中心+寫字樓+高檔住宅+高端酒店”的商業(yè)綜合體項目，可謂龐然大物。
而負責操刀這一切的吳向東，雖非初出茅廬，但也剛涉入房地產(chǎn)江湖不到十年而已。
2013年的金秋十月，吳向東回過一次母校清華大學，只是身份已然從當年清華土木系的一名求學者，轉(zhuǎn)而成為華潤置地（1109.HK）的董事長。不過這一次的主角也不是他，而是更為顯赫的大人物，美國黑石集團主席蘇世民。
因為這是一場為清華大學蘇世民書院舉行奠基儀式的活動，華潤置地承擔了蘇世民書院的建設管理工作，并將合同項下所有金額全部捐贈給清華大學蘇世民學者項目。
輪到他起身致辭時，吳向東說道：“身為清華校友，自己一直對母校懷有感念之情�！�
而此時距離他進入清華園負笈求學已經(jīng)整整過去二十個年頭了，也是他正式出任華潤置地董事長、開始執(zhí)掌華潤置地的頭一年。
再回望2002年站在深圳羅湖華潤中心的大工地邊上，吳向東的心里恐怕也有忐忑，但更多的應該是躊躇滿志。
雖然喜歡插科打諢的竇文濤在“鏘鏘三人行”中，調(diào)侃道：華潤用40個億在深圳砸了個‘大坑’”。
吳向東更加知道這是一場背水之戰(zhàn)，由于投資大、風險高、回收周期慢，而且在深圳也是“首吃螃蟹”的項目，華潤內(nèi)部對該項目一直存有巨大爭議。但吳向東力排眾議，在一次預算會議上面對全體華潤董事，他近乎是立下軍令狀，表示萬象城若未按時竣工開業(yè)、或未實現(xiàn)預算業(yè)績數(shù)字，其本人與諸位：
不復相見。
兩年過后，華潤中心竣工交付，建筑面積達18.8萬平米的萬象城成為當時深圳最大購物中心。標桿已立，華潤大軍進軍商業(yè)地產(chǎn)的前奏曲奏響了。
財報顯示，華潤置地2021年購物中心營業(yè)額139.4億元，同比增長38.1%；旗下購物中心年銷售額總計達到1072億元，年增長率達到45%；截至2021年底，在營萬象系列購物中心54個，儲備項目約61個。
在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的預判上，吳向東終究贏了竇文濤。當然這并不能當真。
當吳向東步出清華園加入華潤的時候，朱榮斌正在清華建筑系攻讀碩士學位，并在吳向東進入職場兩年后，也進入了地產(chǎn)圈，入職中國海外發(fā)展（0688.HK）。
那一年，朱榮斌23歲。
憑借出色的能力，朱榮斌在中海步步高升，從中海集團國內(nèi)部副總經(jīng)理、中海發(fā)展（北京）公司董事副總經(jīng)理，到中海發(fā)展（廣州）公司總經(jīng)理，直至2008年調(diào)任中海地產(chǎn)華東區(qū)總經(jīng)理，管著5個最賺錢的城市：
上海、南京、杭州、寧波和蘇州。
誰能想到，十三載中海生涯卻在此時戛然而止，雖然此時的朱榮斌已經(jīng)位居方面，但僅僅半年后就掛冠而去，在當年9月加入富力地產(chǎn)(2777.HK)，出任富力地產(chǎn)總經(jīng)理、華南區(qū)總經(jīng)理。
雖然此前已躋身“華南五虎”之首，2007年銷售排名更是僅次于萬科、中海、綠地，居于全國第四。但一同竄升的還有資金鏈壓力，2005年富力凈負債率還只有20.5%，兩年狂奔突進后，2007年就躥漲到了139.5%。
2008年全球金融危機襲來，商業(yè)和住宅地產(chǎn)開發(fā)速度高達1:1的富力資金鏈岌岌可危。而在此前的2004年博鰲論壇上，曾發(fā)生過一次萬科與富力的“商業(yè)互懟”。
臺上，王石曾毫不客氣地指出富力在商業(yè)地產(chǎn)上過于生猛，稱如果沒有經(jīng)濟實力，還搞出售型的商業(yè)地產(chǎn)，企業(yè)絕對會瀕臨倒閉。
對此，李思廉則回嗆道：“商業(yè)之道，我也懂，你放心，我們會做得很好�！�
也正是在這樣的背景之下，朱榮斌從中海來到富力。據(jù)稱彼時，李思廉與張力相中朱榮斌的是希望他能為富力接下來銷售回款沖刺，同時為后續(xù)在廣州、重慶等重鎮(zhèn)開展新業(yè)務增強管理。
或許當年的富力亟需“救火隊員”。朱榮斌也確實從開源、節(jié)流兩端下手，彌縫緊張的現(xiàn)金流，然而財技畢竟不是朱榮斌的本行，再加上富力的“雙頭鷹”格局，想要有所作為似乎也并不容易。
不過在拿地上，朱榮斌倒是風光了一把，其中最大手筆是2009年聯(lián)合雅居樂、碧桂園以255億天價奪得廣州亞運城巨無霸地塊，成為全國史上最大“地王”。
然而富力的銷售額仍然未能跟上“黃金時代”的快節(jié)奏，至2012年銷售額才322億元，五年增長率100%，年均20%。從公開信息中鮮見朱榮斌在此期間的因應動作，時間很快來到了2013。
2013年是一個豐收年，top20房企除了招商和綠城，大都保持了20%以上的銷售增速，碧桂園更是首進千億，銷售額增幅就像坐上了馬斯克的大火箭，達到了：
131%
這或許代表了一種潮流，當然從歷史眼光來看，當年沖規(guī)模的房企確實快速起來了，但“一切為了利潤”的中海顯然另有想法，盡管中海在2013年的利潤率同比上一年的37.3%，降至28.1%，依然超過萬科和保利，保持著不敗金身：
最賺錢房企
富力在那一年則顯得有點中規(guī)中矩，全年錄得422.3億元的銷售額，相對于420億元年度銷售目標，可謂：
低空飄過
兩相對比，不知道朱榮斌是否有些失落感，而這個時候同在華南的碧桂園向朱榮斌伸出了橄欖枝。
在2013年，據(jù)說思考了幾個晚上后，朱榮斌最終選擇加盟碧桂園，不是因為BOSS楊給的“聯(lián)席總裁兼執(zhí)行董事”的頭銜，而是主要能在自己志趣相投的領域：
做一點微小的工作。
吳向東離開華潤，是一個延宕了許久的消息。
2019年春節(jié)假期過后上班第二天，華潤置地出了一紙公告，官宣“靈魂人物”吳向東的正式出走。
而在節(jié)前，華潤集團即下發(fā)人事任免通知，吳向東不再擔任華潤置地首席執(zhí)行官的職務。甚至在前一年的10月份，坊間就有消息稱，吳向東將從華潤置地離開前往新東家華夏幸福擔任總裁一職。
廿五載華潤心路歷程，一朝清空。
中間也經(jīng)歷過許多是是非非，諸如“寶萬之爭”，但吳向東的號召力仍在，登高一呼，立馬聚起一隊人馬扎向華夏幸福，并另起爐灶搞了一個南方總部。
而此時的華夏幸福早已不是王文學個人的華夏幸福，因為平安已經(jīng)介入，成為華夏幸福的第二大股東，所以對于話事人的選擇上，平安有著極為重要的一票。
也有消息稱，平安集團董事長馬明哲與吳向東私交甚篤，認為吳是難得的人才，所以拋出橄欖枝，準備委以重任。
不論私誼如何，吳向東頗受重視應該不假，華夏幸福曾向這位頂級職業(yè)經(jīng)理人開出3869萬元的年薪，成為同期A股高管薪酬的最高記錄。
錢給到位，還得權(quán)放得徹底。
吳向東甫一上任，被外界視為“代表平安意志”，率領舊部搭建起南方總部，開辟華夏幸福原有體系之外的舊改、商業(yè)綜合體、康養(yǎng)等新業(yè)務。
然而，華夏幸福原本的問題正在于資金鏈危機，產(chǎn)業(yè)新城只有砸進去的錢，難看到出來的錢。而吳向東的南方總部也是個先砸錢再做買賣的業(yè)務，商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等持有型物業(yè)長周期特點，決定了需要源源不斷的長線資金投入。
吳向東加盟后的第二年，華夏幸福2020年前三季度經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出250.73億元，其中取地支出為198.49億元。又其中，產(chǎn)業(yè)新城及相關(guān)業(yè)務從2019年同期的173.73億元近乎腰斬至96.46億元，商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務則從零增長為102.03億元，超過產(chǎn)業(yè)新城。
在2020年年報中，華夏幸福也不得不承認，公司從2020年第四季度開始出現(xiàn)流動性階段性緊張，導致出現(xiàn)部分債務未能如期償還的情況。
可是平安不打算再投錢了。
2021年3月，在平安股東大會上，平安集團總經(jīng)理兼聯(lián)席CEO謝永林被中小股東問及華夏幸福債務處理問題時表示，會不遺余力支持華夏幸福債務處理方案設計和救助過程實施。但重點是：
平安后續(xù)將不再出錢
彼時，平安預計對華夏幸福投資的風險敞口為股權(quán)投資180億，表內(nèi)投資360億，合計540億。
華夏幸福2021年業(yè)績預告顯示，年度凈利潤虧損在331億元至391億元之間。截至2021年12月21日合計有1078億元借款本息未能如期償還。
中國平安在2021年報中對華夏幸福相關(guān)投資資產(chǎn)進行減值計提及調(diào)整，其中股權(quán)類159億元，債權(quán)類273億元，合計金額為432億元。這一數(shù)據(jù)較中報計提減值損失359億元已有所減少。
此前，中國平安首席投資官陳德賢稱，平安集團預算每年要在不動產(chǎn)領域投資500億元，不知道華夏幸福的這一波會不會讓平安覺得需要給500億打個折。
就在平安計提華夏幸福減值損失的同時，吳向東在華夏幸福的日子也進入了倒計時。今年4月5日，華夏幸福公告吳向東因個人原因辭去華夏幸福聯(lián)席董事長、董事和首席執(zhí)行官兼總裁職務。
算算日子，差不多也就1000天。但華夏幸福還留了一手，公告說吳向東將繼續(xù)在華夏幸福工作。至于工作內(nèi)容則是：
協(xié)助債務重組。
另一個關(guān)于1000天的梗來自朱榮斌的老同事、老朋友吳建斌。
2018年暮春時節(jié)，有一本書傳遍地產(chǎn)圈，高管們幾乎人人都想先睹后快，作者是碧桂園前CFO吳建斌，書名叫作《我在碧桂園的1000天》以及一個副題：
《以財務之眼看楊國強和他的地產(chǎn)王國》
據(jù)稱這本書將2014-2017年間，碧桂園高潮凌厲的財務模式造就出的“地產(chǎn)帝國”，刻畫殆盡，因而也招來碧桂園的不爽，一度不欲讓其流傳出去。
然而，朱榮斌恐怕在碧桂園也頗有些不爽，雖未公開表達，但種種掣肘或許加劇了他的去意。
在碧桂園(2007.HK)，朱榮斌“掛帥”一線事業(yè)部，總部給予其較高規(guī)格的自主拿地權(quán)，但同時會以“一視同仁”的標準對新項目的考核、資金進行評估，從而嚴格把關(guān)。
正是這根套在脖子上的韁繩讓一線事業(yè)部總有不敢撒歡跑的感覺，2015年7月一線事業(yè)部成立，當年10月就發(fā)生了北京豐臺退地一事，主要原因就是拿地后總部評估認為地價太高，成本算不過來。
爾后，朱榮斌又想在經(jīng)營許久的廣州大本營激蕩點水花，但碧桂園拿地鼓勵內(nèi)部競爭，不限制其他區(qū)域公司在一線城市拿地，因此一線事業(yè)部要在“夾縫”中生存。
“老板放開了，說廣州不是只有朱榮斌可以搞，大家都可以搞，”據(jù)早年媒體報道，有該區(qū)域員工曾透露說，“反正結(jié)果導向，確實是朱榮斌沒怎么搞定市區(qū)。”
到最后，楊國強也曾對朱榮斌開玩笑說：“在一線城市，你只做一兩百億就對不起你這個聯(lián)席總裁的位置�！�
或許BOSS楊還有一句沒有說出口的話，2017年朱榮斌的年薪2185.8萬元，相比2016年的555.2萬元，
幾乎翻了四倍
既然如此，朱榮斌選擇了離開。
而他的下家則是與之前從碧桂園CFO一職上辭任的吳建斌相同，陽光城。
在陽光城朱榮斌迎來了高光時刻，身兼執(zhí)行董事長與總裁，大權(quán)在握。如果沒有后來的事情，朱榮斌與陽光城或許算是一段互相成就的佳話，因為朱榮斌一來就帶動陽光城快速沖頂，2017年突破千億銷售大關(guān)，
2018年更猛，兩千億邁過去
為了一示同進退的誠意，朱榮斌還個人掏腰包1.36億元買入陽光城2200余萬股股票。
但是一個錯誤的決定，喪失了這一切。
2020年9月，泰康人壽及泰康養(yǎng)老，以33.78億元的代價，從陽光城當時的第二大股東上海嘉文聞投資手中，獲得了13.46%股權(quán)，共計5.547億股，躋身第二大股東。同時雙方簽訂了一紙對賭協(xié)議。
據(jù)稱主導引戰(zhàn)泰康的正是朱榮斌，原本說好要十年攜手同行，卻在2021年半道分手。
2021年三季報披露，前三季度扣非后凈利潤為8670.14萬元，同比減少96.89%；其中第三季度陽光城扣非后凈利潤虧損17.52億元。
泰康頗為不滿，對賭協(xié)議墨跡未干，如何這么快就業(yè)績變臉？泰康系的兩位董事對陽光城的三季報提出異議，并投反對票，要求管理層對經(jīng)營惡化作出解釋。
泰康的公開發(fā)難，連林騰蛟都略感惶恐，親自上門斡旋，但最終仍未能成功化解撤股危機。
而朱榮斌則夾在其中，兩面不討好，只求快點走人，甚至股票虧損7000萬，也不惜割肉，算上在陽光城“打工”四年半的薪酬仍虧損4000萬，但他仍舊離場。
末了，還向陽光城同仁發(fā)了一則告別消息，也是一度刷屏：
“長時間的糾結(jié)、博弈及掙扎，離職確是無奈……難忘過去幾年，猶如一場大酒，豪情壯志，至酣至暢。醒來痛如刀絞，仍無怨無悔，無愧無懼�！�
短短數(shù)語，似乎滿屏不甘。
最新的消息顯示朱榮斌已經(jīng)自己創(chuàng)業(yè)，在今年3月成立榮宇建設（廣州）有限公司，由其本人100%持股。
在借助薔薇資本的力量后，朱榮斌將自己創(chuàng)業(yè)的“首發(fā)項目”，放在開發(fā)雅居樂清水灣部分地塊項目上，而后者一直是一個香餑餑，雅居樂(3383.HK)從不輕易示人，更不要說拿出來與人分享了。
難道，這一次會是一個例外？不管怎么說，朱榮斌已經(jīng)決定好要掀開新的人生章節(jié)了。
而吳向東似乎也無意停留在華夏幸福過久，同時也沒有跡象顯露出有加入平安旗下平安不動產(chǎn)的意思，倒是與同處深圳的鵬瑞地產(chǎn)交際頗深。
一則鵬瑞實際控制人徐航與吳向東均為清華校友，且據(jù)說十多年來私交甚篤。二來華夏幸福南方總部的舊改項目正是出售給了鵬瑞，跟隨吳向東從華潤置地入職華夏幸福擔任南方總部更新業(yè)務負責人的趙榮，也成了鵬瑞（深圳）城市發(fā)展有限公司的的董事長，從業(yè)務到人事謀劃上似乎都有跡可循。
第三則是一個最重要的原因，鵬瑞在商業(yè)地產(chǎn)上經(jīng)營得頗為成功，而吳向東在這一領域也頗有心得，或許二者結(jié)盟是一種強強聯(lián)合。到那時，深圳灣1號又將是一番別樣風景。
不論是風雨如磐，還是柳條日新，一號君希望這些優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人仍能帶動行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，而那些哈污搞的開發(fā)商則理應承擔市場的代價，不應讓市長與老百姓為其風險暴發(fā)兜底。
