一號(hào)說(shuō)：
巨頭的隱憂
在房企頻頻遇險(xiǎn)之際，此時(shí)此刻的碧桂園（02007.HK）卻似乎頗有種閑庭信步的感覺(jué)，或是斥資百億元（一說(shuō)資金沒(méi)有這么多）投資萬(wàn)達(dá)商管Pre-IPO，或是又斥資百億元收購(gòu)富力物業(yè)，堪堪都是大手筆。
也難怪碧桂園出手如此之豪，半年報(bào)顯示其賬面可動(dòng)用現(xiàn)金1862.4億元，較之“現(xiàn)金王”萬(wàn)科也不遑多讓。
不過(guò)，縱然如斯闊綽，碧桂園也沒(méi)有如期兌付的意思，一筆7.8億美元3年期的銀團(tuán)貸款將于今年12月到期，據(jù)悉可以確定的是該筆貸款將續(xù)期一年。
囤積資金的謹(jǐn)慎之舉不知是否與銷售下滑有關(guān)，9月份碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售額456.6億元和銷售面積576萬(wàn)方，分別同比下降29.4%和24.2%，較8月跌幅有所擴(kuò)大。
與此同時(shí)在投資力度上，碧桂園亦在降低意愿，2021年前三季度土地投資力度約30%，低于2020年全年約36.7%的水平。
9月碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售額456.6億元和銷售面積576萬(wàn)方，同比大降低，環(huán)比略有上升；8月則實(shí)現(xiàn)452.1億元銷售金額和550萬(wàn)方銷售面積，環(huán)比則呈現(xiàn)大幅下滑。
因?yàn)樵?月、7月碧桂園業(yè)績(jī)不俗，分別實(shí)現(xiàn)銷售金額533.3億元、542.8億元，及銷售面積630萬(wàn)方、650萬(wàn)方。
顯然市場(chǎng)變化在頭部房企身上也呈現(xiàn)了劇烈波動(dòng)。
其實(shí)下半年碧桂園打折促銷的消息就沒(méi)停過(guò)，在“金秋購(gòu)房節(jié)”期間，碧桂園在鳳凰云線上購(gòu)房平臺(tái)、天貓旗艦店、安居客平臺(tái)等多個(gè)平臺(tái)上，推出覆蓋全國(guó)203個(gè)城市超790個(gè)項(xiàng)目近兩萬(wàn)套房源，其中房源優(yōu)惠額度最低可至：
75折。
但是75折購(gòu)房還不是最大限度優(yōu)惠，早在2020年11月碧桂園曾推出7折購(gòu)房，不過(guò)數(shù)量不多，全國(guó)72565套房源有多少套能達(dá)到7折呢？答案是：
400多套。
7萬(wàn)套房源拿出其中400余套打7折，再拼命喊大喊“7折甩賣”。
看來(lái)碧桂園已經(jīng)深得溫州皮革廠的銷售精髓。
不過(guò)一號(hào)君真的替碧桂園的營(yíng)銷總們著急，前不久才召開(kāi)的集團(tuán)總裁會(huì)議，可是下了死命令：
誓保全年8000億銷售目標(biāo)，每月800億目標(biāo)，集團(tuán)營(yíng)銷承責(zé)完成，如年底未完成全年目標(biāo)，程光煜請(qǐng)辭
單月800億目標(biāo)，已經(jīng)不是“跳起來(lái)，夠得著”的問(wèn)題了，而是“跳出三界外，不在五行中”的偉力了。
要說(shuō)單月800億，碧桂園也不是沒(méi)有過(guò)，去年11月就以842.1億元的月銷售額艷壓恒大，位居榜單首位。
但也就那么一次，靈光乍現(xiàn)，現(xiàn)如今還拿過(guò)去說(shuō)事，不知道營(yíng)銷線還買不買賬。
而在今年這樣的市場(chǎng)環(huán)境下仍要沖業(yè)績(jī)，只能采用降價(jià)促銷這一老招數(shù)了。如此則勢(shì)必進(jìn)一步影響利潤(rùn)率，事實(shí)上近年來(lái)碧桂園主營(yíng)利潤(rùn)率已處于連續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，2018至2020年各年主營(yíng)利潤(rùn)率分別為20.67%、19.31%、17.13%，2021年6月末則為14.52%。
2018年至2020年，毛利率分別為27.03%、26.06%、21.8%。上述同期凈利率分別為12.81%、12.60%、11.69%。
今年中報(bào)，毛利率與凈利率則首度跌破20%和10%關(guān)口，分別降至19.7%、9.5%。
探究?jī)?nèi)情，向前追溯可以發(fā)現(xiàn)，2017-2018年土地市場(chǎng)過(guò)熱期間拿地帶來(lái)的影響，此時(shí)開(kāi)始顯露出來(lái)。當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將會(huì)大幅上漲的房企，紛紛大舉擴(kuò)張，但后來(lái)限價(jià)措施的實(shí)施極大地壓制了一些城市的利潤(rùn)空間。
隨著薄利、虧損項(xiàng)目逐步結(jié)轉(zhuǎn)，可以預(yù)料的是，未來(lái)12-18個(gè)月間，碧桂園的利潤(rùn)率將持續(xù)承壓。
標(biāo)普預(yù)計(jì)，碧桂園2021-2022年毛利率將從2021年上半年的20%左右進(jìn)一步下降至18%-19%；未來(lái)兩年碧桂園利潤(rùn)率的壓縮將抵消營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)，導(dǎo)致EBITDA增速不高于2%。
有意思的是，似乎碧桂園并不將低利潤(rùn)率歸因于拿地，卻稱是因?yàn)橘|(zhì)量提升所致，
今年碧桂園中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，談及毛利率下行問(wèn)題，碧桂園常務(wù)副總裁程光煜的回應(yīng)就很直白：
“由于2019年下半年之后項(xiàng)目質(zhì)量的大幅度的提升，所以銷售的毛利水平在2020年是低點(diǎn)”
原來(lái)利潤(rùn)率高低是與項(xiàng)目質(zhì)量掛鉤，并成反比？
“五星級(jí)的家”，誠(chéng)不欺我。
10月16日，在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板有一位天津的購(gòu)房者給領(lǐng)導(dǎo)留言道，
“東麗湖碧桂園熙湖臺(tái)在售聯(lián)排屋昨天突然超低價(jià)售房，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)秩序。請(qǐng)有關(guān)部門予以糾正�！�
據(jù)留言信息，這位老業(yè)主買的是東麗湖碧桂園熙湖臺(tái)在售聯(lián)排別墅，總價(jià)約在300-400萬(wàn)元之間�？墒潜坦饒@突然于最近“搞出兩棟樓以工抵房名義，一萬(wàn)一平銷售。同樣房子，總價(jià)僅200-250萬(wàn)，跟之前相比低了一百多萬(wàn)�！�
無(wú)獨(dú)有偶，在廣東惠州也有類似投訴，在一篇題為“惠州碧桂園違規(guī)降價(jià)，送首付，涉及騙取銀行信貸資金，破壞穩(wěn)定”的投訴信中，老業(yè)主列舉碧桂園三個(gè)項(xiàng)目的違規(guī)銷售事項(xiàng)：
“惠陽(yáng)碧桂園深薈城違規(guī)九折并在簽約當(dāng)天送客戶40萬(wàn)家私，可直接扣10個(gè)點(diǎn)套現(xiàn)，違規(guī)騙取銀行資金”；
“惠陽(yáng)碧桂園南站新城送首付從17萬(wàn)到46萬(wàn)不止”；
“大亞灣城市之光送首付30萬(wàn)”；
工抵房也好，送首付也罷，不過(guò)是換個(gè)面目降價(jià)大促，然而降價(jià)賣房這種事，只能悄悄地進(jìn)行，大張旗鼓到處嚷嚷是收不到多少效果的，原因很簡(jiǎn)單，購(gòu)房人“買漲不買跌”的心理是一道難以逾越的門檻。
如果滿世界都知道碧桂園要大降價(jià)，且不說(shuō)已經(jīng)買了房的老業(yè)主會(huì)不會(huì)來(lái)退房，就是潛在購(gòu)房者也要在心里打個(gè)問(wèn)號(hào)：
“五星級(jí)的家”，誠(chéng)不欺我？
精明如碧桂園的銷售精英們，自然懂得個(gè)中道理，只是兩害相權(quán)取其輕，比起單月800億、全年8000億銷售目標(biāo)之重壓，只能死馬當(dāng)活馬醫(yī)了。
但是這種近乎寅吃卯糧的銷售策略，雖能讓碧桂園短期獲利——國(guó)慶黃金周銷售額兩三百億元——但長(zhǎng)期看勢(shì)必影響房地產(chǎn)整體市場(chǎng)，將房?jī)r(jià)下跌的恐慌情緒傳遞給購(gòu)房者，造成市場(chǎng)更為劇烈的波動(dòng)。
既是頭部房企，理應(yīng)考量市場(chǎng)擔(dān)當(dāng)才是，“老大哥”不知何時(shí)才能成為真正的“帶頭大哥”。
2021年中期財(cái)報(bào)，恒大負(fù)債1.95萬(wàn)億，成為負(fù)債最高的房企，碧桂園負(fù)債1.76萬(wàn)億，排名第二，萬(wàn)科負(fù)債1.52萬(wàn)億，位居第三。
有息負(fù)債方面，恒大、碧桂園、萬(wàn)科三家分別為5700億、3243億、2697億；持有現(xiàn)金上，三家分別為867億、1679億、1952億。
無(wú)論從哪個(gè)指標(biāo)來(lái)看，碧桂園都居于中游，較之恒大穩(wěn)健，較之萬(wàn)科則略顯激進(jìn)。
之所以說(shuō)略顯是因?yàn)檫�沒(méi)有對(duì)比兩者的土儲(chǔ)，如果對(duì)照來(lái)看可以發(fā)現(xiàn)碧桂園將太多的資金消耗于三四線及以下能級(jí)城市，未來(lái)恐難以輕易消化。
從土儲(chǔ)總量來(lái)看，截至今年上半年，碧桂園已獲取權(quán)益可售資源1.69萬(wàn)億元，其中目標(biāo)三四線城市權(quán)益可售資源為8715億元，占比51.57%。
三四線占比過(guò)半土儲(chǔ)備之外，碧桂園在上半年仍在提高三四線拿地比例。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，碧桂園共獲取219幅土地，共斥資884億元，按照權(quán)益金額占比計(jì)算，62%分布在三四線城市。
面粉價(jià)格很能說(shuō)明問(wèn)題，2021上半年，萬(wàn)科拿地均價(jià)7213元/平方米；碧桂園拿地均價(jià)為：
3346元/平米。
這就是為什么碧桂園總能打折銷售的理由。
為何碧桂園如此熱衷于三四線拿地？除了表面冠冕堂皇的“敢于順勢(shì)打破諸多既有定律，長(zhǎng)遠(yuǎn)看好三四五線城市”，更核心的原因恐怕還在于主席楊國(guó)強(qiáng)的認(rèn)知：
“隨著農(nóng)民工工資的上升，他們產(chǎn)生了居住改善的需求。他們不會(huì)在房?jī)r(jià)駭人的大城市買房，也不會(huì)在缺乏醫(yī)療和學(xué)校配套的農(nóng)村住，因此，最大可能會(huì)在有學(xué)校和醫(yī)療等基本配套、房?jī)r(jià)在1萬(wàn)元/平方米以下的城鎮(zhèn)居住。”
我單知道“一個(gè)人永遠(yuǎn)賺不到超出自己認(rèn)知范圍以外的錢”。
想不到竟然連首富也不例外。
