原創(chuàng)：一號地產(chǎn) 作者： 鹿公子

一號說：
一旦超越“奇點”，未來不可限量

“如果你想贏，那么在涉及戰(zhàn)略的時候，就要少點沉思，而敏于行動。”前通用電氣CEO杰克·韋爾奇曾在《贏》一書中論及戰(zhàn)略執(zhí)行時如此說到。

賽道既定，剩下的即是敏捷行動。

3月16日，恒大物業(yè)（6666.HK）發(fā)布上市后首份年報，財務數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼，營收、毛利潤、凈利潤均實現(xiàn)跨越式增長，貢獻“三雙”里程碑業(yè)績。

圍繞年報研判，可以發(fā)現(xiàn)恒大物業(yè)之所以能快速躍升，背后的邏輯正是杰克·韋爾奇“贏”的策略：

“為你的生意制定一個大方向上的規(guī)劃——找到聰明、實用、快速、能夠獲得持續(xù)競爭優(yōu)勢的辦法。”

靚麗財報引發(fā)市場追捧，從營業(yè)收入、利潤表現(xiàn)來看，這無疑是一份無可指摘的財務報表。截至3月16日收盤，恒大物業(yè)報16.3港元/股，漲幅7.38%，總市值達1762億港元。

財報數(shù)據(jù)顯示，恒大物業(yè)2020年實現(xiàn)營業(yè)收入105.09億元，同比大增43.31%；毛利潤40.06億元，同比大增128.26%；凈利潤26.47億元，同比大增184.32%至26.47億。

贏在規(guī)模：“馬太效應”顯現(xiàn)，助推盈利能力大幅增加

恒大物業(yè)業(yè)績大幅增長，首先得益于規(guī)模的高速增長。

根據(jù)財報，其在管面積、多元增值服務、外延拓展三大項成績優(yōu)秀，對應收入分別約為63.22億元、12.64億元、29.23億元。

圖：恒大物業(yè)2020年業(yè)績

從物管面積來看，公告數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，恒大物業(yè)合約面積達5.65億平方米，同比增長11.88%；在管面積達3億平方米，同比增長26.05%；業(yè)務范圍擴展至全國290個城市，覆蓋220.7萬戶業(yè)主。

報告期內(nèi)，物業(yè)管理服務收入約為人民幣63.2億元，比去年同期增長約37.1%，毛利率上升至約33.6%，占總收入比約60.2%。

如果按照在管面積6億平方米計算，按照當前的物業(yè)費用均價計算，預計2021年恒大物業(yè)的物業(yè)管理服務收入較2020年會60%-70%的增長空間。

在管面積的持續(xù)攀升能力，或?qū)⒋_保恒大物業(yè)盈利能力穩(wěn)坐行業(yè)頭把交椅。

找準賽道，猛扎下去，用做多的辦法持續(xù)做功，這是商業(yè)法則中最為清晰也最為有效的經(jīng)營策略，恒大向來擅長此法。

除了規(guī)模的持續(xù)攀高外，另一大亮點則來自于迅速擴張的多元化增值服務業(yè)務，而這也是目前大多數(shù)物業(yè)企業(yè)正在探索的方向。

在增值服務領域，恒大物業(yè)聯(lián)手騰訊、云鋒基金、房車寶等科技巨頭，提供社區(qū)團購、房產(chǎn)中介、車位租賃、保險經(jīng)紀、家裝美居等增值服務，意圖從縱深兩個方面持續(xù)推動增值服務覆蓋度，進一步提升規(guī)模效益。

年報數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，恒大物業(yè)社區(qū)增值服務收入約為人民幣12.64億元，同比增長約120.6%，占總收入比約為12.0%。

照此業(yè)績增長速度來看，增值業(yè)務或許將成為恒大物業(yè)的下一個增長引擎，為未來業(yè)績持續(xù)飆升提供重要保障。

表象上看，社區(qū)增值服務像是一個加分項，短期內(nèi)不見得能見到成效，但從長遠來看，則是物業(yè)管理升維路徑的“奇點”，一旦積累足夠的勢能，必然引發(fā)量變到質(zhì)變，真正意義上突破傳統(tǒng)物業(yè)管理服務半徑，形成物業(yè)服務“生態(tài)閉環(huán)”。

盈利保障的同時，為確保高效快速擴張，恒大物業(yè)也有著充足的現(xiàn)金流。財報顯示，恒大物業(yè)現(xiàn)金余額126.04億元，同比大增1742.69%。

俗話說，“手里有糧，心中不慌”，發(fā)展資金充足，自然為恒大物業(yè)后續(xù)的并購和外拓提供了資金保障，也為打好下一場“戰(zhàn)役”儲備了充足“彈藥”。

贏在運營：“麥當勞”式擴張，科技賦能打造智慧物業(yè)

如果用一個詞來形容麥當勞在全球市場擴張的基礎，那么只能是“標準化”，暗合的實質(zhì)則是高效運營。

恒大物業(yè)大舉擴張的基礎也在于此。

在恒大物業(yè)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理胡亮眼中，恒大物業(yè)早已建立包括管理制度、組織架構、人員配置等完善的標準化體系，且儲備了大量專業(yè)人才，可實現(xiàn)“麥當勞”式管理復制，而且能夠確保高品質(zhì)服務輸出。

他認為，“憑借管理模式和管理團隊的復制，可輕松立足現(xiàn)有項目實現(xiàn)‘一拓十’發(fā)散式擴張，預期2021-2023年整體收入年均漲幅在50-60%左右”。

以高效運營體系為基石，恒大物業(yè)精進版圖的張力自然更大。

業(yè)績說明會上，上市公司管理層還首次透露了恒大物業(yè)在科技賦能打造智慧物業(yè)方面的相關進展。

圖：恒大物業(yè)2020年業(yè)績發(fā)布會

按照設想，未來公司將加大科技投入及新技術運用，實現(xiàn)常規(guī)服務自動化，提升管理效率，不斷升級完善智慧物業(yè)管理體系與服務平臺，向科技型服務企業(yè)快速轉(zhuǎn)型。

這意味著，在規(guī)模戰(zhàn)略+科技賦能驅(qū)動下的恒大物業(yè)，正在由傳統(tǒng)物業(yè)公司向科技型服務公司加速轉(zhuǎn)型升級。

值得一提的是，恒大物業(yè)的并購與外拓將質(zhì)量與速度并舉，而在成本管控方面，則通過科技賦能、節(jié)能降耗等多種降本增效措施，實現(xiàn)成本控制，試圖向管理要效率，并通過標準化運營達到規(guī)�？缭绞桨l(fā)展。

贏在賽道：掘金“風口”，全球規(guī)模最大物業(yè)目標有望達成

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)進入存量市場，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領域利潤率整體下滑。與此同時，物管行業(yè)萬億級市場規(guī)模引發(fā)了新的想象圖景。

物管行業(yè)在過去三、四年的發(fā)展速度遠勝之前十年。今年年初，在住建部等十部門的政策紅利加持助力下，物管行業(yè)的彈性增長空間進一步打開，萬億藍海漸成新賽道、新風口。

一號君粗略統(tǒng)計，去年以來共有21家物管企業(yè)赴港IPO，募資凈額接近600億。在這其中，恒大物業(yè)僅用64天就完成遞表到上市全流程，刷新物管公司赴港上市的最短時間紀錄。

且今年以來，物管企業(yè)上市潮仍在繼續(xù)，可見群雄逐鹿之心。在已披露年報的物業(yè)新股之中，尤以恒大物業(yè)表現(xiàn)最為亮眼。

圖：港股上市物業(yè)股財務指標一覽，來源風財訊

在新近上市的物業(yè)股中，3月17日，世茂服務總市值為389.11億港元，金科服務總市值為441億港元，融創(chuàng)服務總市值為713.81億港元，而恒大物業(yè)總市值為1772.97億港元，幾乎為其他3家企業(yè)總市值之和。

在目前所有已上市的物業(yè)公司中，超過千億市值的物管企業(yè)僅碧桂園服務和恒大物業(yè)2家。

值得一提的是，恒大物業(yè)僅用3個多月的時間就幾乎達到“老大哥”碧桂園過去5年的成績。

恒大物業(yè)總經(jīng)理胡亮曾在上市推介會上表示，要把公司打造成為全球規(guī)模最大、布局最廣、業(yè)態(tài)最全、效益最好的物業(yè)管理集團。

從這次業(yè)績表現(xiàn)和恒大物業(yè)的“野心”來看，順利的話，恒大物業(yè)成為全球規(guī)模最大的物業(yè)公司的目標也將有望在年末達成。

無論是從業(yè)績表現(xiàn)還是從未來成長空間來看，恒大物業(yè)無疑都是這個賽道里的“頭馬”。

隨著資本市場對行業(yè)認識的加深，以及龍頭物管公司依托內(nèi)生增長、外部收購等方式擴大護城河，行業(yè)進入分化階段以后，具備增長實力和良好業(yè)績表現(xiàn)的物業(yè)股價值將更加凸顯。

市場分析認為，恒大物業(yè)未來仍將繼續(xù)保持強勁的增長勢頭，無論是母公司恒大集團提供的巨量項目資源，還是不斷加碼的外拓力度，以及持續(xù)擴展的增值服務，均將助力其實現(xiàn)規(guī)模與利潤高速增長。