眼下，備受關(guān)注的中糧“地產(chǎn)系”，進入到關(guān)鍵期。
8月下旬，在大悅城地產(chǎn)中期業(yè)績會上，盡管業(yè)績不甚理想，董事長周政仍向媒體說“與中糧地產(chǎn)重組有望年內(nèi)完成”。
周政還直言，關(guān)于整合已做好軟著陸的準備�？磥�，對于此次整合及做大做強，其作為掌舵人抱有很大希望。
9月13日，中糧地產(chǎn)收到監(jiān)管層下發(fā)的重組預(yù)案反饋意見書。覓窩君發(fā)現(xiàn)，這里一共涉及33個重要問題，要求30個工作日內(nèi)答復(fù)。
無疑，這為此次重組蒙上了一層陰影。
重組未了，大悅城業(yè)績下滑
比如，在重組過渡期內(nèi)，預(yù)案說大悅城盈歸屬于原股東明毅的盈虧均由中糧地產(chǎn)承擔，這個憑什么？
上半年，大悅城地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入約40.267億元，同比下降16.4%，其中投資物業(yè)及相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)租金收入17.15億元，占總收入的42.6％，同比下降0.92％；物業(yè)開發(fā)收入及土地開發(fā)收入18.26億元，占總收入約45.4％，同比下降27.1％。
所以，監(jiān)管層要求中糧地產(chǎn)必須解釋清楚此種安排的原因及合理性，是否有利于保護上司公司中糧地產(chǎn)及其中小投資者。
賬上這么有錢，為啥增發(fā)新股？
截至2018年5月底，中糧地產(chǎn)貨幣資金83.7億元，可供出售金融資產(chǎn)7142.8萬元，去年實現(xiàn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流17.18億元。
既然賬上有這么多錢，對于中糧置地廣場和杭州大悅城購物中心等標的資產(chǎn)建設(shè)，監(jiān)管層逼問：為啥要專門詢價增發(fā)新股配套募資24.2億元，來干這件事兒?
監(jiān)管層特意強調(diào)，必須補充杭州大悅城購物中心項目的備案、環(huán)評批復(fù)及相關(guān)報批進度等，是否存在重大不確定性。
截至重組預(yù)案披露日，大悅城地產(chǎn)及子公司尚有部分房產(chǎn)未經(jīng)批準建設(shè)、超出規(guī)劃建設(shè)等原因未拿到完整權(quán)證，預(yù)計辦理權(quán)證尚有一定難度，中糧集團愿為該瑕疵的損失賠償兜底。
監(jiān)管層問：最新進度如何？如果沒有取得權(quán)證，會否被責令拆除以及影響上市公司等敏感問題？
涉12億未結(jié)擔保，解除了嗎？
截至5月底，大悅城地產(chǎn)尚未結(jié)清擔保逾12億元，還涉及3起未決訴訟，境內(nèi)子公司因未經(jīng)審查擅自施工、未按規(guī)定招投標、未取得施工許可證擅自開工及未按規(guī)定辦理工程竣工備案等被多次行政處罰。
監(jiān)管層繼續(xù)問：最近進度如何?如何規(guī)范運營及措施？
據(jù)悉，大悅城地產(chǎn)旗下6家開發(fā)商為暫定資質(zhì)，其中成都卓遠地產(chǎn)、浙江和瑞潤天城置業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)已到期，但這6家仍在開發(fā)包括擬建和在建。三亞虹霞地產(chǎn)、成都卓遠地產(chǎn)、三亞悅晟超越資質(zhì)開發(fā)，擬建成都舊城項目暫未取得建設(shè)規(guī)劃許可證。
覓窩君發(fā)現(xiàn)，以成都卓遠地產(chǎn)為例，旗下主要項目就是總投資25.8億元的成都大悅城，占地102畝，建筑面積40萬平方米。
圖：成都大悅城，來源：成都樓宇經(jīng)濟促進會
還是那句話，上述資質(zhì)后續(xù)辦理的最新進度等，有必要讓廣大中小投資人都知曉，了解其潛在風險。
收購價147億元，你咋得出來的？
當然，最關(guān)鍵的也是最敏感的還是重組資產(chǎn)估值以及溢價。此前，諸多媒體曾質(zhì)疑中糧地產(chǎn)此次收購估值偏高，被指是左手倒右手的資本游戲，不利于保護中小投資者。
對此，上述估值偏高和定價合理性的質(zhì)疑，自然逃不過監(jiān)管層的法眼。
最后，覓窩君還是說一下銷售業(yè)績吧。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年前8個月，中糧集團地產(chǎn)銷售328.9億元，排名全國房企百強銷售榜第51位，而去年全年實現(xiàn)銷售386億元，排名第49位。與自身比，有一定增長，且幅度不小，但與同行比，跑得有點慢。
（來源：覓窩 作者：地產(chǎn)密探）
