華潤集團官方微信號“華潤”在近日推送文章《創(chuàng)新，才是一個企業(yè)最該做的正事》，從“新產(chǎn)品”“新的市場”“新的生產(chǎn)方式”“新的供應(yīng)來源”“新的企業(yè)組織形式”五個方面闡述華潤的創(chuàng)新之路，而山宗合龍卻觀察到關(guān)于華潤萬家做商業(yè)地產(chǎn)的細節(jié)。

該文章公布的圖標顯示，2016年9月由華潤集團層面發(fā)起了“華潤萬家商業(yè)地產(chǎn)基金”，合作方為華潤置地，主要用于“（華潤）萬家移交Tesco商業(yè)地產(chǎn)項目”，規(guī)模為已批準的基金中最大的，達到了人民幣118億元。

歡樂頌：華潤萬家的商業(yè)地產(chǎn)之夢

山宗合龍搜索到一篇題為《華潤萬家進軍商業(yè)地產(chǎn)，與萬達集團正面交鋒》的報道，其中這樣描述：1、如果說（2004年）華潤萬象城是華潤置地把半只腳邁向了零售業(yè)，那么（2010年）在深圳開張的首家華潤歡樂頌購物中心，則是徹徹底底的作為一個零售商對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)起了進軍。2、（歡樂頌購物中心）這個外形頗有點像水立方、經(jīng)營面積3.2萬平方米的購物中心，宣告了國內(nèi)最大的超市連鎖企業(yè)華潤萬家終于步入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。3、商業(yè)地產(chǎn)的核心就是在運營管理的基礎(chǔ)上提高它的價值，零售商其實比地產(chǎn)商更有資本做好商業(yè)地產(chǎn)。........通過歡樂頌這個平臺，華潤萬家可以將旗下超市、百貨、酒窖、咖啡店等近10個零售業(yè)態(tài)整合其中，實現(xiàn)同時擴張。

華潤萬家的商業(yè)地產(chǎn)之夢是美好的，而現(xiàn)實是殘酷的。根據(jù)查詢商業(yè)地產(chǎn)項目系統(tǒng)，歡樂頌品牌購物中心已開業(yè)項目僅有深圳南山、合肥、成都，還有沈陽、杭州、深圳布吉三個項目在建。2010年至今的六年時間里，僅三個項目開業(yè)且還“退出”了成都歡樂頌。這樣的發(fā)展表現(xiàn)確實有點尷尬。

地產(chǎn)商做商業(yè)地產(chǎn)，和零售商做商業(yè)地產(chǎn)，到底哪一個更在行，這個問題值得探討。就華潤萬家而言，中國連鎖超市第一名的規(guī)模，不可謂不強大。但確實可看得出，零售商做商業(yè)地產(chǎn)也存在不小的難度。首先，商業(yè)地產(chǎn)需要資金，大量的資金，且回報時間長，傳統(tǒng)零售連鎖企業(yè)難以承受。其次，商業(yè)地產(chǎn)需要熟悉地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)最直接的成果是一個建筑物，對建筑設(shè)計建造缺乏經(jīng)驗可能帶來毀滅性的打擊。第三，商業(yè)地產(chǎn)需要供應(yīng)商，零售連鎖企業(yè)更多側(cè)重在商品的供應(yīng)鏈，而商業(yè)地產(chǎn)需要的是品牌運營商，兩者有本質(zhì)區(qū)別。其實無所謂地產(chǎn)商和零售商雖更有優(yōu)勢，在山宗合龍看來，關(guān)鍵還是在于理念創(chuàng)新與人才團隊，基于這兩點，零售商照樣能做出不錯的商業(yè)地產(chǎn)，行業(yè)上也不乏步步高這樣商業(yè)地產(chǎn)做得不錯的企業(yè)。

樂都匯：Tesco與華潤萬家婚姻的陪嫁品

2014年5月28日，華潤創(chuàng)業(yè)與Tesco合資事項獲得中國政府的批準，Tesco以中國134個門店及19個購物商場和現(xiàn)金43.25億港元認購合資公司20%的股權(quán)，華潤創(chuàng)業(yè)控股80%。合資公司正式成立。這里的19個購物商場就是“樂都匯購物中心”。這樣一來，樂都匯成為華潤萬家的購物中心品牌之一。

Tesco主業(yè)聚焦在大賣場，卻跑到中國這個不熟悉的環(huán)境做起了不熟悉的業(yè)務(wù)——商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)悉，樂都匯購物中心主要布局在沿海城市及東北三四線城市，普遍存在經(jīng)營困難，并沒有體現(xiàn)出這家世界著名零售企業(yè)該有的運營實力。甩手給華潤萬家，“走為上策”。

合資公司成立以來，華潤萬家方面采取了更換品牌、切換系統(tǒng)、“人員優(yōu)化”等多種措施，以期達到融合（或者說是消化）的目的，但本就處于虧損狀態(tài)的Tesco給華潤萬家?guī)�來了更大的壓力。華潤創(chuàng)業(yè)公告顯示，2014年第三季度以華潤萬家為主的零售業(yè)務(wù)虧損超過7億元，截至2014年12月華潤創(chuàng)業(yè)最終虧損1億6100萬港幣，出現(xiàn)上市以來首次虧損，更是在2015年上半年巨虧43億�；蛟S是受其影響，華潤騰籠換鳥，剔除非啤酒業(yè)務(wù)，將股票名稱更換為“華潤啤酒”。

華潤置地：華潤萬家商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的接盤俠

華潤置地與華潤萬家同屬華潤集團旗下，卻各自搞起了商業(yè)地產(chǎn)，而現(xiàn)實卻大相徑庭。華潤置地憑借著萬象城、五彩城等項目的成功運用，成為了“中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者”，而華潤萬家連自身零售主業(yè)都艱難的情況下拋棄了商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)前面提到的“華潤萬家商業(yè)地產(chǎn)基金”，這個接盤俠就是華潤置地。

無論是華潤集團、華潤置地還是華潤萬家，都諱莫如深，沒有過多公開談及這事。華潤萬家的官網(wǎng)上，還繼續(xù)把“歡樂頌”“樂都匯”兩個購物中心品牌納入其旗下品牌，而在華潤置地的網(wǎng)站上卻完全沒有提及到這兩個品牌，在產(chǎn)品線描述上仍然保持“萬象城、五彩城/萬象匯、1234Space”的說法。

公開信息如此表述“華潤置地商業(yè)管理服務(wù)有限公司是原華潤萬家商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊，經(jīng)（華潤）集團業(yè)務(wù)劃分，于2016年1月1日整體并入華潤置地”。華潤集團主導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的整合，足以看出對此事的重視，亦可窺見此事推進的難度。以往，華潤集團與華潤置地之間多次合作，實施“母體孵化”，即華潤集團在項目早起介入，推動項目進展及增值，成熟后再由華潤置地接盤買入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這次，會不會是有華潤集團墊資購入華潤萬家的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)呢？再交由華潤置地進行管理運營，提升資產(chǎn)價值，然后售出。（Buy It-Fix It-Sell It）這或許可以解釋華潤集團通過設(shè)立基金的方式來處理華潤萬家商業(yè)地產(chǎn)的原因。

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