損失1500萬億的前一夜，還在瘋狂買房：你想接最后一棒嗎？
導(dǎo)語：1991年，島國樓市決堤，房價一瀉千里，是歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫破裂事件之一。大量銀行和地產(chǎn)企業(yè)倒閉，當(dāng)年傾盡所有買房的家庭一夜返貧，跌到現(xiàn)在還未回血，每年還要交著沉重的賦稅。日本經(jīng)濟陷入長達二十年的持續(xù)衰退。當(dāng)雪崩發(fā)生的時候，沒有一片雪花會認為是自己的責(zé)任！現(xiàn)在房市在5000點、股市在3000點，你想接樓市擊鼓傳花游戲的最后一棒嗎？
損失1500萬億的前一夜
日本人還在瘋狂買房！
樓市崩盤之前，日本人究竟在做什么？
日本東京。神話從這里開始，也從這里破滅。
1 兩個神話
上帝欲使其滅亡,必先使其瘋狂。
日本樓市狂熱時，有兩大“神話”一直刺激著所有投資者。
第一個神話是“土地不會貶值”。日本人多地少，人們堅信土地永遠是稀缺的。日本全民陷入炒地買房風(fēng)潮，土地價格不斷暴漲，“地王”每隔幾個月就刷新一次。
從1985年底到1990年初，短短四年多時間，日本城市地價增長了200%。1990年，僅東京都的地價就相當(dāng)于美國全國的土地價格，而美國的面積則是東京的1.5萬倍。
一寸土地一兩金，銀座崛起“地王”最巔峰。無論是實體企業(yè)還是金融機構(gòu)，都不計成本將資金投入土地市場。
其實，金山銀礦的底子早已虧空了。
第二個神話是“東京房價不會下跌”。奠定這一“神話”崇拜基礎(chǔ)的，是日本過去幾十年強勁的經(jīng)濟增長，日本一躍成為世界第二經(jīng)濟強國。在日本人看來，日本取代美國成為世界第一經(jīng)濟強國似乎不遠了。
為這一神話推波助瀾的，還有這樣一種信念：政府永遠會支持房地產(chǎn)，日本只有一個東京，吸引著全國乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎會有泡沫破裂的擔(dān)憂？
然而，人們忽略了，當(dāng)時的日本城市化率已經(jīng)達到77.4%，而老齡化率開始攀升。城市化紅利消失，人口紅利不再，經(jīng)濟失去增長動力，房價也就失去支撐。
值得警惕的是，越是大城市，在泡沫破裂和崩盤時，下跌就越嚴重。
日本GDP增速，1990年后，日本陷入“失去的二十年”。
2 瘋狂置業(yè)
堅信兩個“神話”無堅不摧，上到房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)，下到普通居民，沒有人不在購置房產(chǎn)和股票，期待在持續(xù)的暴漲中大賺一筆。
整個社會，到處都在討論房地產(chǎn)和股票。企業(yè)做一年的利潤，還不如一塊地一天的漲幅，實體經(jīng)濟紛紛抽出資金大舉進軍房地產(chǎn)，落后一步就等于落后一個世紀。
用東京大學(xué)教授田村清彥的話來說：“當(dāng)時東京新宿的工作室價格在一天之內(nèi)能夠翻倍，今天你買，明天他買，價格高漲，并且形成了一種連鎖效應(yīng)�！�
造成這種狂熱錯覺的，契機是日本簽署了“廣場協(xié)議”。隨后，日元不斷升值，口袋里的錢一下子多出來許多，不但日本人有錢買遍全世界，國際資本也蜂擁而入，加入土地和資本市場炒作的大軍中。
當(dāng)時，政府奉行貨幣寬松政策。央行貼現(xiàn)率低，貸款利率同樣非常低，商業(yè)銀行鼓勵居民貸款，金融機構(gòu)也樂于將錢貸給土地投資者，并鼓勵投資者買到地后，再以土地作為擔(dān)保，繼續(xù)貸款買地……循環(huán)往復(fù)，銀行最終也被拖進泡沫之中。
買房炒地蔚為大觀，媒體把這種狂熱視同于經(jīng)濟繁榮，熱烈鼓吹，甚至援引歷史上的巖戶景氣、神武景氣等來命名。
然而，危機還是來了。
日本地價指數(shù)，在1991年前后達到頂點，隨后一路暴跌
3 崩盤時刻
房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，銀行因為不良貸款率暴增而倒閉，普通國民住房轉(zhuǎn)眼之間成了負資產(chǎn)。
崩盤之前，難道日本政府沒有做出任何努力嗎？
其實，早在崩盤之前幾年，政府就已看到樓市和股市的狂熱，頻頻出手，可惜無濟于事。
當(dāng)時日本的樓市調(diào)控措施與現(xiàn)在并沒有什么兩樣。1987年，日本政府要求金融機構(gòu)嚴控房地產(chǎn)貸款量，“房地產(chǎn)貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度”；同時提高房地產(chǎn)稅收，持有不到兩年的土地交易被課以重稅。
然而，這些舉措對房市并沒有產(chǎn)生任何正面影響。土地管控措施，非但沒能遏制地價飛漲，反而因為對土地限制過多，從而導(dǎo)致供給不足，地價不降反升。
在貨幣市場上，日本開始大幅度收縮。在短短1年內(nèi)，日本央行連續(xù)3次提高貼現(xiàn)利率，連續(xù)5次加息。然而，過于著急的貨幣政策，反而成為股市崩盤的導(dǎo)火索。
崩盤都是在最不經(jīng)意的時候來臨。城市化紅利消失、人口紅利衰退、資本過度炒作、對樓市股市過度依賴、調(diào)控政策過于剛猛……所有或隱或顯的負面能量，在這一刻全面爆發(fā)。
崩盤的代價有多大？
20年來，日本六大主要城市住宅用地價格跌幅達到65%。隨著房價暴跌，國民財富持續(xù)縮水，損失高達1500萬億日元，相當(dāng)于日本3年的GDP總和。日本經(jīng)濟更是萎靡不振，二十年間，日本年均GDP增速只有0.75%。
這是所有日本人都難以磨滅的記憶。在日本有一個名詞“泡沫經(jīng)濟”，特指八十年代那段瘋狂的時光；從1990年至今的二十多年，日本人又發(fā)明了一個名詞“失去的二十年”，失落情緒遍及整個日本。
日本股市指數(shù)，1989年底達到頂峰，一路暴跌。
4 重復(fù)上演
時隔20年之后，日本經(jīng)濟開始溫和復(fù)蘇，但日本地價和房價遠遠未回到當(dāng)初的水平。
以東京都市圈為例，2014年東京及周邊地區(qū)一套公寓均價241萬人民幣（63.16方），均價不到4萬元，還沒回到歷史最高水平。
與中國對比，這一價格只與北京深圳上海相當(dāng)。但如果考慮到，日本房屋面積是實際面積，不存在公攤，而且土地是永久產(chǎn)權(quán)，就會明白東京實際房價根本不敵北京上海深圳。
如果再考慮到富裕層面的差異，實際房價的差距就更為明顯：2014年日本東京人均可支配收入達到10萬元人民幣，而今天，北京上海深圳的人均可支配收入也就5萬元左右。
經(jīng)濟發(fā)達程度不如東京，實際房價卻已經(jīng)超越東京。經(jīng)濟下行，一線二線城市房價卻不斷上漲；眾多中小企業(yè)關(guān)停，投身房地產(chǎn)市場；“地王”連接不斷，樓盤一天一個價；房價不會跌的神話大行其道，人人都在談?wù)摲渴校�唯恐買房晚了，甚至形成離婚購房熱潮……
這種場景與當(dāng)初的日本是不是再相似不過？
房價崩盤時
沒有一片雪花認為自己有責(zé)任
房地產(chǎn)市場陷入末日狂歡。
一線城市里，上海人民忙離婚，北京人民忙離婚，為的就是在限購的條件下能夠多買一套房，深圳人民沒有限購，所以沒有離婚，但按照房價收入比其住宅價格已經(jīng)漲至全球最貴，廣州的房價也開始蠢蠢欲動。
二線城市里，杭州人民、南京人民、武漢人民、鄭州人民、合肥人民、廈門人民、濟南人民、蘇州人民、成都人民……都在喜迎房價暴漲，有房民眾資產(chǎn)暴增，大家興高采烈，相約買房發(fā)財。
三四線城市聽說了一二線城市的暴漲，一個個躍躍欲試，但民眾卻都不買賬，反而湊錢沖到一二線城市買買買買買買……
2015年，《來自星星的你》在中國開始熱播，來自星星的、永遠都不會老的都教授靠著一直買房買成了超級大富豪，又泡到超級美妞，終于提醒了中國人民，別看2013年和2014年房價停滯，但只要堅持買房，一定能成為大富翁，買房的每個人都是來自星星的都教授！
于是乎，2015年全年中國房地產(chǎn)貸款額度增長高達2.5萬億元，占1995年迄今20年房地產(chǎn)貸款總量的70%；到了2016年的第二季度，根據(jù)央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國的新增貸款幾乎100%都變成了房地產(chǎn)貸款……
也許是覺得中國城市房地產(chǎn)在2015年還不夠火，2016年2月2日這個很二的日子里，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合宣布，對于不限購的城市首付比例可以降至20%，二套房首付比例降至30%。
由此掀起了2016年初迄今全國性的炒房高潮……
5倍杠桿？太低太低了！于是，首付貸出現(xiàn)了，500萬的房子，100萬的首付，金融機構(gòu)還可以貸給你50萬，杠桿直接變10倍！
這是金融機構(gòu)的重要創(chuàng)新！是中國金融機構(gòu)為了普通人的住房夢而設(shè)計的毫不利己專門利人的偉大設(shè)想！是中國人實現(xiàn)中國夢的重要途徑！
首付貸還是不夠爽，還可以眾籌炒房、聯(lián)合炒房，還可以轉(zhuǎn)貸炒房……
不，這還是不夠先進！2016年3月1日，沈陽市政府下發(fā)《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見(試行)》，對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買商品房的，給予住房公積金政策支持，首付比例實行“零首付”！
只在買房子的房貸問題上加杠桿、做文章，那房貸已經(jīng)還的差不多的人怎么辦呢？
他們?nèi)绻�不加杠桿那豈不是太可惜了？中國金融業(yè)太不發(fā)達了，銀行實在看不下去了！
于是乎，8月底以來，包括農(nóng)行、建行、民生和中信銀行等多家銀行，都推出了質(zhì)優(yōu)價廉的房抵貸產(chǎn)品，利用房屋抵押貸款，額度可以高達300萬元以上……
就在過去的7年時間里，為了挽救中國債務(wù)（在中國，高負債部門主要是國有企業(yè)和類政府經(jīng)濟組織），延滯經(jīng)濟風(fēng)險爆發(fā)，在地產(chǎn)經(jīng)濟體制的路徑依賴之下，我們一是讓居民加杠桿、加杠桿、加杠桿……
然后，驅(qū)動全民儲蓄和央行新增信貸全部都去承接地產(chǎn)商和基礎(chǔ)設(shè)施的債務(wù)；
然后，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)投資和地方平臺投資；
然后，轉(zhuǎn)變成地方政府的各種收入……
在這場大國崛起的過程中，實干誤國，房產(chǎn)興邦，盛世之下，這屆人民真的不行！
無論是房地產(chǎn)泡沫還是股市泡沫，最終的資產(chǎn)接盤者一定是普通民眾，如果說房價已經(jīng)漲到了讓普通人想當(dāng)接盤俠都當(dāng)不了的地步，必須通過零首付或至少10倍杠桿實現(xiàn)買房的時候，基本可以確認，這就是泡沫的頂點，這就是末日的狂歡（美國房地產(chǎn)泡沫最鼎盛期，就是2006年美國最窮的人都能通過0首付買到房的時期）。
我還說，反過來想一想，如果地產(chǎn)泡沫盛宴不讓普通民眾來接盤，不讓普通民眾來當(dāng)冤大頭，難道你想讓李嘉誠給你當(dāng)冤大頭和最高價位接盤俠？或者，想讓巴菲特給你當(dāng)冤大頭和最高價位接盤俠？更何況，如果真有在北京上海深圳能夠買得起一套房的人，以現(xiàn)在的價位，只要他稍有生存能力，他已經(jīng)完全可以將北上深的房子賣掉，**到國外，買一所面朝大海、春暖花開的房子，全家都能享受更好的空氣、水質(zhì)。土壤和醫(yī)療、教育、法治環(huán)境——然后，還能剩下一大筆錢供自己和家人逍遙度日——這也叫“套利”，跨市場的地產(chǎn)套利。
這10多年來的中國房地產(chǎn)，就是一個要讓中國產(chǎn)生更大貧富差距，讓中國更多的中產(chǎn)階級變成窮光蛋的工具。
現(xiàn)在，一線城市的房價終于漲到了中產(chǎn)階級買房也要竭盡全力的時代，終于到了中產(chǎn)階級為國家和人民作出犧牲和奉獻的時刻。
要知道，去年股市4000點的時候日人民報喊出“錢在飛心在跳，牛市還在半山腰”，舊華社更是力挺A股，喊出“4000點才是A股牛市的開端”，于是乎，一大批中產(chǎn)階級挺進股市，俠之大者，為國炒股。
然而，前來接盤的中產(chǎn)階級才過來了一部分，一小撮國內(nèi)**謀勢力就開始大肆賣空，大部分中產(chǎn)階級還沒有來得及為國接盤，股市就半路夭折，并且一路下跌，致使我天朝指望通過牛市去杠桿的希望變成了泡影。
股市去杠桿成了泡影，那就只能房市去杠桿（居民加杠桿，降低企業(yè)負債）了，還是原來的配方，還是熟悉的味道，資產(chǎn)類別換了個馬甲，在又一場發(fā)財夢的支持下，在過去15年的連續(xù)上漲的歷史記錄支持下，上次沒有來得及為國接盤的中產(chǎn)階級們跑步進場，除非你**國外，否則一網(wǎng)打盡！
俠之大者，為國買房……
當(dāng)雪崩發(fā)生的時候，沒有一片雪花會認為是自己的責(zé)任！
當(dāng)中國房地產(chǎn)崩盤時刻來臨的時候，從央行到政府，從銀行到地方政府，從購房人到房地產(chǎn)中介，從賣房人到統(tǒng)計局，從加杠桿的首付貸到房抵貸，我同樣相信，沒有一片雪花會認為是自己的責(zé)任……
最后想說的是，投資賺的是時間的錢，而不是盲從的錢。從當(dāng)前股市和房市的估值差異看，股市的機會要明顯好于房市。只不過大家都是順向思維，跟著魚群往前游似乎才是最省力、最簡單的策略，但想要發(fā)財從來不是省力的事情，現(xiàn)在房市在5000點、股市在3000點，你想接樓市擊鼓傳花游戲的最后一棒嗎？
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