謝尚偉：如何締造成功的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)

    近兩年頻見報(bào)端的商業(yè)地產(chǎn)資訊多以負(fù)能量為主，商業(yè)地產(chǎn)雖然沒有走到盡頭，但肯定已經(jīng)到了瓶頸期，徘徊期。

    實(shí)體商業(yè)的頹勢(shì)，不僅表現(xiàn)在百貨店的關(guān)門（包括伊藤洋華堂)，超市的歇業(yè)，購(gòu)物中心招商難，空置率上升，如期開業(yè)的項(xiàng)目鮮見；現(xiàn)在連街鋪，商業(yè)成熟區(qū)的街鋪都呈現(xiàn)空置率上升的窘境。

    以前把商業(yè)地產(chǎn)比作地產(chǎn)領(lǐng)域的大學(xué)，就當(dāng)前的情況及未來的趨勢(shì)來看，商業(yè)地產(chǎn)全程營(yíng)運(yùn)的難度顯然快到“博士”的段位了，越來越讓人望而卻步了。尤其是在房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）尚未放開的中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行持有型商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)更是壓力山大：商業(yè)地產(chǎn)的生命周期決定了地產(chǎn)公司必須背負(fù)“短融長(zhǎng)投”的巨大的資金周轉(zhuǎn)壓力及高額的借貸利息。

    如何盤活動(dòng)輒數(shù)億至幾十億的商業(yè)資產(chǎn)，并讓商業(yè)資產(chǎn)快速的歷經(jīng)“負(fù)現(xiàn)金流、現(xiàn)金流持平，正現(xiàn)金流，平衡借貸成本，資產(chǎn)增值，資本溢價(jià)"的這個(gè)過程，是擺在所有商業(yè)地產(chǎn)投資商及商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理團(tuán)隊(duì)面前的必須回答及面對(duì)的挑戰(zhàn)。

   雖然多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)投資商并一定實(shí)際從事商業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)，但商業(yè)地產(chǎn)投資的回收又必須以良好的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面作支撐；那么，商用物業(yè)的良好經(jīng)營(yíng)就是所有投資商必須解決的問題。

   不管多么牛逼的高人，從事商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)首要解決的就是讓一個(gè)實(shí)體商業(yè)物理空間通過必要的商業(yè)品牌資源的引入、不同商業(yè)業(yè)態(tài)的有機(jī)組合搭配，用心的公共服務(wù)，在社會(huì)公眾心中逐步構(gòu)建起消費(fèi)者超預(yù)期的消費(fèi)體驗(yàn)才能讓項(xiàng)目有一個(gè)良好的開局，使經(jīng)營(yíng)面走上螺旋式上升通道。

   要完美的做好以上基本點(diǎn)需要商業(yè)操盤團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)時(shí)期以專業(yè)的精神把“用心+情懷+耐心+敏銳度+執(zhí)行力”加以綜合應(yīng)用；五點(diǎn)具備的商業(yè)團(tuán)隊(duì)絕對(duì)堪稱業(yè)內(nèi)翹楚。

牛逼的商業(yè)團(tuán)隊(duì)如何養(yǎng)成？

有同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬福利是保持團(tuán)隊(duì)相對(duì)穩(wěn)定，優(yōu)勝劣汰的基礎(chǔ)。

1、糧草充足是第1位的，這是選拔人才、留住人才的基礎(chǔ)。

標(biāo)準(zhǔn)1：與同行交流，團(tuán)隊(duì)能夠淡定的講出自己所在的公司及當(dāng)前的大致薪酬，不臉紅，不尷尬。

標(biāo)準(zhǔn)2：團(tuán)隊(duì)樂意推薦朋友、同行到公司工作。

2、學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)要大大的有，團(tuán)隊(duì)成員有職業(yè)保鮮，職業(yè)含金量提升的環(huán)境。

坐而論道的理論學(xué)習(xí)+天南海北的“游學(xué)觀摩，走馬觀花”都是好方式，當(dāng)然后者因?yàn)橹庇^，眼見為實(shí)，或許會(huì)更有效果。

商業(yè)的東西，還真的是見多才能識(shí)廣；沒有看過足夠多世界的商業(yè)團(tuán)隊(duì)是不能建立起與時(shí)俱進(jìn)的商業(yè)觀、世界觀、價(jià)值觀。

光看看，光聽聽還不夠，要在每一次培訓(xùn)、考察之后要求團(tuán)隊(duì)成員每個(gè)人撰寫一份商業(yè)感悟與心得；字?jǐn)?shù)、文體可不限，重在養(yǎng)成思考的習(xí)慣；如果疊加學(xué)習(xí)會(huì)議分享，讓每個(gè)人都有2-3分鐘的當(dāng)眾宣講的機(jī)會(huì)則是保證團(tuán)隊(duì)成員認(rèn)真對(duì)待思考總結(jié)的有效舉措。

3、活躍的工作氛圍，鼓勵(lì)每個(gè)成員“講故事”，以此實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新思維的培養(yǎng)。

商業(yè)終端的變化，需要每一個(gè)一線成員的用心感知，更需要每一個(gè)商業(yè)管理人員大膽的創(chuàng)想，并自信的表達(dá)自己的所思、所想。

商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新，有賴于商業(yè)團(tuán)隊(duì)的集體創(chuàng)新，集體創(chuàng)新源自團(tuán)隊(duì)細(xì)胞成員的微小創(chuàng)新，微信創(chuàng)新一定來自于對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理、對(duì)周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)目標(biāo)人群細(xì)致入微的觀察。

激賞因創(chuàng)新舉措帶來的正向改變，讓正向創(chuàng)新者嘗點(diǎn)甜頭，得點(diǎn)榮譽(yù)；把對(duì)正向創(chuàng)新的獎(jiǎng)勵(lì)提升到與成本控制同等重要的高度，或許就能實(shí)風(fēng)“源頭活水”的良性循環(huán)。

很有必要把講故事的能力，表達(dá)渲染的能力，作為商業(yè)從業(yè)人員的一項(xiàng)非常重要專業(yè)能力加以輔導(dǎo)與強(qiáng)化。

4、倡導(dǎo)自始至終地算賬、經(jīng)營(yíng)意識(shí)，商業(yè)團(tuán)隊(duì)要像投資人一樣思考。

第1步，會(huì)算“加減乘除”的有型經(jīng)濟(jì)賬及觸手可及的短期經(jīng)濟(jì)賬（硬性投入產(chǎn)出賬、外延式開發(fā)增量賬）

第2步，會(huì)算各類因素綜合疊加后的相關(guān)趨勢(shì)性發(fā)展模糊賬。

第3步，會(huì)算基于商業(yè)地產(chǎn)金融屬性的資本運(yùn)作展望賬。

5、從品質(zhì)到品味，從金錢到精神，構(gòu)建項(xiàng)目的獨(dú)特氣質(zhì)。

商業(yè)團(tuán)隊(duì)必須要有對(duì)商業(yè)空間“五官所及”之處始終保持高品質(zhì)的不懈追求，在此基礎(chǔ)上通過營(yíng)銷企劃的創(chuàng)意包裝上升到有調(diào)性的優(yōu)雅品味段位，這樣的商業(yè)空間才會(huì)為置身其中的商品及服務(wù)加分，增光添彩。

通過持續(xù)的財(cái)力投入，塑造項(xiàng)目獨(dú)特的精神特質(zhì)，在消費(fèi)者心中構(gòu)建一個(gè)豐滿的畫像，或溫情或性感或雅致或清新或歡樂或浪漫……都可以，最怕的是一個(gè)項(xiàng)目在消費(fèi)者心中沒有正像的記憶點(diǎn)。

6、充分的授權(quán)機(jī)制，鼓勵(lì)商業(yè)一線對(duì)市場(chǎng)的敏銳感知及主動(dòng)決策的意識(shí)，確保對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的高效反饋。

    商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，而商業(yè)公司所操盤的商業(yè)體就是實(shí)實(shí)在在的，一年365天身處"沒有硝煙的戰(zhàn)場(chǎng)”。當(dāng)前的實(shí)體商業(yè)不僅要與同維度的周邊百貨、購(gòu)物中心、街區(qū)競(jìng)爭(zhēng)；還要與電商、O2O平臺(tái)競(jìng)合；還要捕捉因新科技，新經(jīng)濟(jì)周期的變化帶來的“消費(fèi)趨勢(shì)、生活趨勢(shì)、娛樂方式的變革”接踵而至的機(jī)會(huì)及挑戰(zhàn)。與強(qiáng)弱供應(yīng)商之間的角力更是從未停息。

   挑戰(zhàn)如此之多，套路如此之多，商業(yè)團(tuán)隊(duì)如果沒有經(jīng)營(yíng)的自主自決的權(quán)利及意識(shí)，市場(chǎng)戰(zhàn)機(jī)不僅不可能高效把握，甚至連發(fā)現(xiàn)的可能都沒有。因此，充分的業(yè)務(wù)授權(quán)體系授權(quán)才是激活商業(yè)團(tuán)隊(duì)高度敏感的市場(chǎng)意識(shí)的興奮劑。

7、相信，相信的力量；成就“無論在什么情況下，都可以把局面做到更好”的團(tuán)隊(duì)精神。

   商業(yè)無定勢(shì)，商業(yè)的成功又往往難以全盤復(fù)制；實(shí)體商業(yè)的全流程投資經(jīng)營(yíng)所面臨的挑戰(zhàn)又愈加嚴(yán)峻，如何才能披荊斬棘，步步為營(yíng)，整合各類資源，從一個(gè)一個(gè)的階段必勝利走向開業(yè)大吉，從開開業(yè)大喜，走向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，從穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)步入持續(xù)的上升通道，最終在盡可能短的時(shí)間，盡可能少的折騰的情況下，把資本的夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)?

   顯然，團(tuán)隊(duì)基于專業(yè)的堅(jiān)毅、果敢、自信、理想才是最可靠的保證。

   鼓勵(lì)并打造商業(yè)團(tuán)隊(duì)“無論在什么情況下，都可以把局面做到更好”的信念與執(zhí)行力非常重要。

8、與商家魚水真情，堅(jiān)持不懈的幫助商家提升績(jī)效。

8.1商業(yè)團(tuán)隊(duì)首先要專業(yè)的理解不同業(yè)態(tài)的核心成功要素，理解商家的生意邏輯，成為一個(gè)靠譜的準(zhǔn)內(nèi)行。

8.2用心關(guān)注商家的經(jīng)營(yíng)全過程，實(shí)時(shí)的把觀察到的問題反饋給商家，與之共同商討逐步改進(jìn)的方法，并且把相關(guān)成果持續(xù)書面記錄，形成商家合同期的全過程評(píng)價(jià)資料。

8.3主動(dòng)的向商家提供購(gòu)物中心的相關(guān)營(yíng)銷推廣資源，并結(jié)合商家經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)提供針對(duì)性的營(yíng)銷策略輔導(dǎo)，以此包裝出一些獨(dú)具特色的商業(yè)品牌，才是極牛逼的。

8.4把商場(chǎng)的管理變持續(xù)不斷的引導(dǎo)培訓(xùn)，引導(dǎo)商家的經(jīng)營(yíng)能力、管理水平、遵守法規(guī)的意識(shí)與時(shí)俱進(jìn)的良性發(fā)展。

   總之，打造一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目在當(dāng)下市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下已屬不易，要打造一支成熟、進(jìn)取、堅(jiān)強(qiáng)執(zhí)行、有理想、且懂經(jīng)營(yíng)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)更加不易，需要方法、需要環(huán)境、需要持續(xù)的投入金錢及心力。（歡迎關(guān)注原創(chuàng)公眾微信號(hào)《商業(yè)這點(diǎn)事兒》，分享推動(dòng)進(jìn)步；謝尚偉2016年7月12日于江北嘴財(cái)信廣場(chǎng)）