一、丹尼斯百貨在鄭布局
丹尼斯百貨系統(tǒng)在鄭州合計(jì)開業(yè)運(yùn)營(yíng)有丹尼斯人民路店、花園路店、CBD店、大衛(wèi)城店，總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)78.97萬(wàn)㎡。其中，人丹店4.5萬(wàn)㎡，花丹店7.47萬(wàn)㎡，CBD店27萬(wàn)㎡，大衛(wèi)城店40萬(wàn)㎡。其均分布于鄭州知名商圈，二七商圈、花園路商圈和CBD商圈的常住人口數(shù)量、人均消費(fèi)水平、市政機(jī)關(guān)企事業(yè)單位及院校云集。從功能與經(jīng)營(yíng)檔次定位上，人丹屬于“高端奢華店”，花丹屬于“精致生活店”，CBD店屬于“城市奧萊店+時(shí)尚流行店”，大衛(wèi)城店屬于“精品百貨+時(shí)尚MALL綜合體”。
二、大衛(wèi)城解析
1、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)
項(xiàng)目總建筑面積40萬(wàn)㎡，地下4層，地上部分由6層（MALL）的裙樓、一棟14層（1-9F百貨區(qū)，10-12F餐飲區(qū)，13-14F辦公區(qū)）的高層百貨和一座24層的酒店組成，業(yè)態(tài)上涵蓋國(guó)際精品店、時(shí)尚百貨、超市、MALL及酒店五大商業(yè)業(yè)態(tài)，內(nèi)部配有108部扶梯，45部升降梯，地下設(shè)有2000個(gè)停車位，該項(xiàng)目投資20億元，于2015年05月08對(duì)外迎賓試營(yíng)業(yè)，2015年10月16日正式開業(yè)。
2、項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)劣勢(shì)
丹尼斯大衛(wèi)城是丹尼斯集團(tuán)旗下首個(gè)集購(gòu)物、餐飲、休閑、酒店于一體的大型都市綜合體。它位于鄭州市傳統(tǒng)商圈——二七商圈的核心位置，處于商圈兩條主干道二七路與太康路的交匯處，其所屬的二七路商圈以二七塔為中心向四周輻射，加上火車站、汽車中心站環(huán)嗣左右，該商圈日均客流過(guò)百萬(wàn)人次。周邊數(shù)十路公交巴士聯(lián)通全城，地鐵1#、3#線交匯于此。廣場(chǎng)西北向緊靠人民公園，南面毗鄰二七紀(jì)念塔，亦為地塊注入人文氣息。
作為鄭州傳統(tǒng)商圈，客流吸附能力及品牌影響力為其帶來(lái)良好的宣傳口碑。但是，該商圈在土地租金成本上較高，另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)商圈周邊交通壓力大，一定程度上拉高了品牌商的租金成本，以及顧客到訪難度。
3、項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局
商業(yè)規(guī)劃涵蓋百貨、MALL、BETTER拜特精品超市、五星級(jí)酒店、會(huì)所多業(yè)態(tài)，百貨品牌的設(shè)定囊括了國(guó)際國(guó)內(nèi)一線二線的知名精品、化妝品、服飾及家居配飾。MALL的品牌設(shè)定包含當(dāng)下最流行的快時(shí)尚品牌、時(shí)尚年輕潮流品牌以及相配套的餐飲娛樂(lè)休憩。
其中，零售覆蓋面積21.3萬(wàn)㎡，酒店覆蓋面積4.5萬(wàn)㎡，會(huì)所覆蓋面積0.9萬(wàn)㎡。零售/酒店/會(huì)所業(yè)態(tài)配比是76%：20%：4%。在零售業(yè)態(tài)中，MALL占比50%，百貨占比44%，超市占比6%。其中，50%的MALL區(qū)域中涵蓋“32%的餐飲+13%的休憩+5%的院線兒童體驗(yàn)”，44%的百貨區(qū)域中涵蓋“10%的精品百貨+34%的傳統(tǒng)流行時(shí)尚百貨”。
精品百貨：A塔樓1F-9F，奢侈品、國(guó)內(nèi)精品、精品家居及配飾。
SHOPPING MALL:裙樓1F-6F，流行精品、流行配飾及時(shí)尚家居、體驗(yàn)潮品。
餐飲休憩：B1-9F各樓層分散餐飲、休憩，10F-12F集中地方特色、連鎖餐飲。精品超市：B1F,生活必需、家庭所用。
酒店：B塔樓7F-24F，國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店。
會(huì)所：14F，奢侈、浪漫的生活情調(diào)，隱私的私人空間。
丹尼斯大衛(wèi)城樓層規(guī)劃
1F--9F是百貨區(qū)，主題分別是《國(guó)際精品》、《國(guó)際流行》、《閱雅名媛》、《淑雅仕女》、《青春活力》、《時(shí)尚動(dòng)感》、《俊逸紳士》、《居家生活》、《多彩童趣》。10F--12F是餐飲休憩區(qū)，主題分別是《特色美食》、《主題餐飲》、《商務(wù)盛宴》。2F--6F是MALL區(qū)，主題分別是《時(shí)尚》、《個(gè)性》、《青春》、《新潮》、《酷炫》。
4、全客層核心消費(fèi)客群
該項(xiàng)目功能定位為鄭州市中心大體量、全業(yè)態(tài)、多功能時(shí)尚生活品味的大型購(gòu)物娛樂(lè)休閑中心。消費(fèi)定位為全客層目標(biāo)消費(fèi)，并具備時(shí)下最流行的“一日游”式的消費(fèi)需求。核心客群年齡段在20歲到34歲之間，消費(fèi)薪資水平在3000元到6000元，消費(fèi)傾向于主流大眾時(shí)尚休閑領(lǐng)域；次核心客群年齡段在35歲到39歲之間，消費(fèi)薪資水平在6000元到8000元，消費(fèi)傾向于居家生活品味社交領(lǐng)域；拓展客群年齡段在40歲到51歲之間，消費(fèi)薪資水平在8000元到1萬(wàn)元以上，消費(fèi)傾向于文化情調(diào)優(yōu)雅閑情領(lǐng)域。
三、大衛(wèi)城首開鄭州商業(yè)項(xiàng)目特色
四、大衛(wèi)城餐飲業(yè)態(tài)
“以前是進(jìn)商場(chǎng)購(gòu)物，現(xiàn)在是進(jìn)商場(chǎng)吃飯”。大衛(wèi)城類購(gòu)物中心擴(kuò)大餐飲品牌占比，增加簡(jiǎn)餐、快餐、主題餐飲、特色餐飲、異國(guó)風(fēng)味多餐飲業(yè)態(tài)。
12F定位商務(wù)盛宴，主打大型主題餐飲，累計(jì)餐飲品牌4家，進(jìn)駐品牌有上井日料、王品牛排、鐵板誘惑、姆瑪餐廳；11F主題餐飲，主打特色主題餐飲，累計(jì)餐飲品牌12家，進(jìn)駐品牌有爐魚、外婆私房菜、魚酷；10F特色餐飲，主打特色美食、中式快餐，累計(jì)餐飲品牌25家，進(jìn)駐品牌土大力、芙蓉巷、百宴菌菇拉面、舒來(lái)喜；2F—6F輕食冰飲，累計(jì)餐飲品牌13家，進(jìn)駐品牌豪麗斯、許留仙、鮮芋仙、爺茶、DQ、水貨；B1F休閑時(shí)光，主打簡(jiǎn)餐、輕食、冰飲，累計(jì)餐飲品牌38家，進(jìn)駐品牌星巴克、西樹泡芙、日出茶太、滿記甜品等。全館進(jìn)駐餐飲品牌數(shù)量92家，其中，簡(jiǎn)餐輕食冰飲占比高達(dá)41%，數(shù)量占據(jù)餐飲品牌第一，其次是特色餐飲占比27%。
五、大衛(wèi)城兒童業(yè)態(tài)
兒童產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開始發(fā)力，“童”領(lǐng)天下勢(shì)不可擋。在新開的商業(yè)項(xiàng)目中，兒童業(yè)態(tài)從進(jìn)駐品牌數(shù)量、品牌占地面積上大幅增加。兒童產(chǎn)業(yè)鏈涵蓋兒童零售服裝配飾、兒童主題樂(lè)園、兒童餐飲及親子餐廳、兒童競(jìng)技、兒童益智培訓(xùn)、兒童早教、兒童攝影、月子中心、產(chǎn)后修復(fù)中心......在新開商業(yè)中一站式孕嬰童產(chǎn)品線配比高達(dá)12%。根據(jù)商業(yè)定位及商圈客群的實(shí)際，發(fā)揮兒童品牌資源優(yōu)勢(shì)，在大衛(wèi)城78家兒童品牌中更傾向于兒童零售，占比90%；兒童體驗(yàn)占比較低，僅占10%。這反映出丹尼斯零售品牌效應(yīng)及零售品牌資源多，不去過(guò)多的犧牲毛利額去引進(jìn)純租金模式的體驗(yàn)業(yè)態(tài)。
9F主打兒童消費(fèi)、娛樂(lè)、體驗(yàn)業(yè)態(tài)，定位“多彩童趣館”，涵蓋孕嬰童裝、童鞋童車、兒童玩具、兒童休憩等一系列兒童主題風(fēng)�！扒蓸�(lè)思手工創(chuàng)意粘土”由一群專業(yè)的捏塑老師，指導(dǎo)小朋友捏塑與發(fā)揮本身的創(chuàng)造力，達(dá)到創(chuàng)作過(guò)程中的樂(lè)趣和作品完成時(shí)的成就感！“反斗樂(lè)園”里面的電子游藝、超級(jí)迷宮、歡樂(lè)沙灘、七巧板畫廊等充滿挑戰(zhàn)趣味性的游戲，讓寶寶們置身快樂(lè)的海洋。此外，單獨(dú)在9樓開設(shè)有面積約300㎡童玩集合店“童玩館“，糖果樹、奧迪雙鉆、孩子寶等寶寶鐘愛的玩具品牌一應(yīng)俱全。
同樣是2015年新開商業(yè)，與大衛(wèi)城側(cè)重兒童零售業(yè)態(tài)相比，鄭西錦藝城C區(qū)更傾向于兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)領(lǐng)域，其所占比例60%；而兒童零售在兒童業(yè)態(tài)中只占40%。錦藝城C區(qū)兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)涵蓋益智教育培訓(xùn)、兒童競(jìng)技、兒童主題樂(lè)園合計(jì)6家品牌，占地面積合計(jì)7500㎡。
六、大衛(wèi)城“快時(shí)尚”“集合店”
1、快時(shí)尚
時(shí)尚界以“快、狠、準(zhǔn)”為主要特征的快時(shí)尚迅速興起，快時(shí)尚服飾始終追隨季節(jié)潮流，新品到店的速度奇快，櫥窗陳列的變換頻率更是一周兩次。與速食年代"求速"的特點(diǎn)如出一轍。據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截止2015年10月31日，C&A中國(guó)內(nèi)地門店達(dá)47家，H&M達(dá)110家，無(wú)印良品MUJI達(dá)54家，優(yōu)衣庫(kù)UNIQLO達(dá)236家，GAP達(dá)30家。
領(lǐng)跑快時(shí)尚行業(yè)在中國(guó)市場(chǎng)門店數(shù)量的依然是日本服飾零售巨頭迅銷(FASTRETAILING)集團(tuán)旗下的核心品牌優(yōu)衣庫(kù)UNIQLO。據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，優(yōu)衣庫(kù)2015年在華新增門店數(shù)為71家，相比2014年增長(zhǎng)43家有了大幅提升，門店覆蓋47個(gè)城市。截止2015年12月31日，優(yōu)衣庫(kù)在華門店總數(shù)已達(dá)184家，大大領(lǐng)先于排行第二的ZARA。
2、集合店
品牌集合店也被稱為“品牌概念店”，即在一家統(tǒng)一名字的大門店內(nèi)，匯集多個(gè)品牌的產(chǎn)品。按照數(shù)量劃分為多品牌集合店和多品類集合店。多品牌集合店是相同業(yè)態(tài)的多個(gè)品牌集中放置于同一店面，比如多品牌鞋服集合店好孩子星站，將全球兒童運(yùn)動(dòng)服裝品牌“耐克、彪馬、匡威、斯凱奇、健樂(lè)士、其樂(lè)、北面、哥倫比亞、銳步”的產(chǎn)品集合在同一店面，為用戶提供專業(yè)、時(shí)尚、高端的產(chǎn)品和方便愉悅的一站式購(gòu)物體驗(yàn)。多品類集合店，也可以稱作“跨界店”，是不同業(yè)態(tài)的品牌集中放置于同一店面，比如衣戀E.LAND英式美學(xué)館、小熊TEENIE WEENIE美式生活館，在現(xiàn)有零售服飾產(chǎn)品線的基礎(chǔ)上，另辟蹊徑，規(guī)劃衣戀自營(yíng)簡(jiǎn)餐輕食冰飲店E.LAND Caffe與TEENI EWEENIE Caffe，滿足顧客購(gòu)物之余的時(shí)光享受。
七、丹尼斯百貨同城商業(yè)銷售業(yè)績(jī)對(duì)比
丹尼斯百貨作為鄭州老牌百貨，從1997年開業(yè)的首家人丹店，到2015年開業(yè)的大衛(wèi)城類購(gòu)物中心店，其品牌效應(yīng)的知名度及百貨口碑的影響力已經(jīng)扎根河南商業(yè)厚土。在2015年丹尼斯百貨系統(tǒng)中營(yíng)業(yè)額累計(jì)高達(dá)47.4億元RMB。其中，人民店作為鄭州首店銷售業(yè)績(jī)屬于“狀元店”，在2013年-2015年三年時(shí)間營(yíng)業(yè)額累計(jì)高達(dá)77.56億元RMB。
1、丹尼斯百貨系統(tǒng)四店銷售額對(duì)比
分析2015年丹尼斯百貨四店銷售業(yè)績(jī)，縱向而言，人民店以22.6億元RMB的驕人業(yè)績(jī)奪冠，花園店以10.3億元RMB位居“榜眼”，丹尼斯七天以7.4億元RMB位居“探花”，大衛(wèi)城以7.1億元RMB排在第四。橫向而言，三店銷售額均同比下降，其中，人民店同比2014年下降19%，花園店同比2014年下降21%，七天地同比2014年下降4%。
需要指出的是，在零售業(yè)遭遇“瓶頸期”的2015年，在百貨業(yè)唱衰聲、關(guān)店潮中，大衛(wèi)城從2015年5月8日試營(yíng)業(yè)，10月16日正式開業(yè)，到年末銷售天數(shù)僅232天（合計(jì)7個(gè)月20天）卻創(chuàng)造出7.1億元的佳績(jī)，日均銷售額306萬(wàn)元，客流量單天高達(dá)30萬(wàn)人次，養(yǎng)商期僅用半年時(shí)間，讓毗鄰的萬(wàn)象城甚是汗顏。
鄭州主力商業(yè)項(xiàng)目2013-2014-2015年銷售業(yè)績(jī)報(bào)表
|
序號(hào) |
商場(chǎng)名稱 |
開業(yè)時(shí)間 |
體量（萬(wàn)㎡） |
2013 |
2014 |
2015 |
|
1 |
丹尼斯百貨人民店 |
1997.11.16 |
6 |
26.96 |
28 |
22.6 |
|
2 |
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中原店 |
2011.10.28 |
10 |
8.7 |
14.1 |
15.5 |
|
3 |
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二七店 |
2013.10.13 |
9.2 |
7.9 |
13.2 |
14.6 |
|
4 |
大商新瑪特國(guó)貿(mào)店 |
2008.9.26 |
8 |
10 |
13 |
10.5 |
|
5 |
華潤(rùn)萬(wàn)象城 |
2014.4.19 |
8 |
/ |
3.8 |
10.4 |
|
6 |
丹尼斯百貨花園店 |
2008.5.31 |
6.5 |
14.7 |
13 |
10.3 |
|
7 |
國(guó)貿(mào)360廣場(chǎng) |
2010 |
2.5 |
7.5 |
9 |
10 |
|
8 |
大商金博大 |
1997.9.28 |
7 |
11.6 |
8.7 |
7.6 |
|
9 |
丹尼斯七天地 |
2013.8.1 |
15 |
/ |
7.7 |
7.4 |
|
10 |
丹尼斯大衛(wèi)城 |
2015.10.16 |
15 |
/ |
/ |
7.1 |
|
11 |
錦藝城購(gòu)物中心 |
2012.12.22 |
3.8 |
/ |
2.5 |
5 |
|
12 |
北京華聯(lián) |
2002.8.5 |
5 |
6.8 |
6.5 |
5 |
|
13 |
正道花園 |
2009 |
2.5 |
5.6 |
4.2 |
3.8 |
|
14 |
正道中環(huán) |
2004.10.1 |
4 |
/ |
3.6 |
3.2 |
|
15 |
王府井百貨 |
2012.12.22 |
5 |
/ |
3.8 |
3.2 |
|
16 |
百盛 |
2005 |
5 |
6.5 |
4.6 |
3 |
|
17 |
裕達(dá)福福百貨 |
1999 |
2 |
/ |
2.6 |
2.2 |
|
18 |
紫荊山百貨 |
1983.4.1 |
2.8 |
/ |
2.9 |
2 |
|
19 |
福都百貨 |
2011.11.18 |
1 |
/ |
1.4 |
2 |
|
20 |
新世界百貨 |
2011.4.22 |
4 |
/ |
2 |
2.6 |
2013年VS 2015年鄭州商業(yè)項(xiàng)目業(yè)績(jī)TOP10
|
|
2013年業(yè)績(jī)TOP10 |
2015年業(yè)績(jī)TOP10 |
||||
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排名 |
商場(chǎng)名稱 |
業(yè)績(jī) |
開業(yè) |
商場(chǎng)名稱 |
業(yè)績(jī) |
開業(yè) |
|
1 |
丹尼斯百貨人民店 |
26.96 |
1997.11.16 |
丹尼斯百貨人民店 |
22.6 |
1997.11.16 |
|
2 |
丹尼斯百貨花園店 |
14.7 |
2008.5.31 |
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中原店 |
15.5 |
2011.10.28 |
|
3 |
大商金博大店 |
11.6 |
1997.9.28 |
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二七店 |
14.6 |
2013.10.13 |
|
4 |
大商新瑪特國(guó)貿(mào)店 |
10 |
2008.9.26 |
大商新瑪特國(guó)貿(mào)店 |
10.5 |
2008.9.26 |
|
5 |
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中原店 |
8.7 |
2011.10.28 |
國(guó)貿(mào)360店 |
10.4 |
2010 |
|
6 |
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)二七店 |
7.9 |
2013.10.13 |
華潤(rùn)萬(wàn)象城 |
10.4 |
2014.4.19 |
|
7 |
國(guó)貿(mào)360店 |
7.5 |
2010 |
丹尼斯百貨花園店 |
10.3 |
2008.5.31 |
|
8 |
北京華聯(lián) |
6.8 |
2002.8.5 |
大商金博大店 |
7.6 |
1997.9.28 |
|
9 |
百盛 |
6.5 |
2005 |
丹尼斯七天地 |
7.4 |
2013.8.1 |
|
10 |
正道花園 |
5.6 |
2009 |
丹尼斯大衛(wèi)城 |
7.1 |
2015.10.16 |
2、丹尼斯百貨四店全館銷售坪效與租金坪效核算
關(guān)于坪效，在百貨業(yè)主要考核的是銷售坪效和租金坪效這兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。
（1）銷售坪效
在丹尼斯百貨一切工作都是以銷售業(yè)績(jī)的提升和銷售指標(biāo)的超額達(dá)成為核心。其中，銷售坪效是考核商場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)的指標(biāo)，是銷售額與面積的比例，在面積一定的情況下，銷售額越高，坪效越大，反之亦然。
|
2013-2014-2015年丹尼斯百貨人民店全館銷售坪效 |
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|
商場(chǎng)名 |
銷售年份 |
年銷售額 （元/年） |
年銷售坪效 （元/㎡.年） |
月銷售坪效 （元/㎡.月） |
月銷售坪效 同比 |
|
人民店 |
2013年 |
26.96億 |
59911 |
4993 |
--- |
|
2014年 |
28億 |
62222 |
5185 |
4% |
|
|
2015年 |
22.6億 |
50222 |
4185 |
-19% |
|
從上表數(shù)據(jù)得出結(jié)論，丹尼斯人民店2014年期間銷售坪效同比增幅4%，2015年期間銷售坪效同比降幅達(dá)19%。
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2013-2014-2015年丹尼斯百貨花園店全館銷售坪效 |
|||||
|
商場(chǎng)名 |
銷售年份 |
年銷售額 （元/年） |
年銷售坪效 （元/㎡.年） |
月銷售坪效 （元/㎡.月） |
月銷售坪效 同比 |
|
花園店 |
2013年 |
14.7億 |
19678 |
1640 |
-- |
|
2014年 |
13億 |
17403 |
1450 |
-12% |
|
|
2015年 |
10.3億 |
13788 |
1149 |
-21% |
|
從上表得出結(jié)論，花園店在2014、2015年期間銷售坪效均在下降，同比降幅分別達(dá)12%和21%。
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2013-2014-2015年丹尼斯七天地全館銷售坪效 |
|||||
|
商場(chǎng)名 |
銷售年份 |
年銷售額 （元/年） |
年銷售坪效 （元/㎡.年） |
月銷售坪效 （元/㎡.月） |
月銷售坪效 同比 |
|
七天地 |
2014年 |
7.7億 |
2852 |
238 |
-- |
|
2015年 |
7.4億 |
2741 |
228 |
-4% |
|
從上表得出結(jié)論，七天地在2015年期間銷售坪效同比降幅4%。
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2015年丹尼斯百貨大衛(wèi)城店全館銷售坪效 |
||||
|
商場(chǎng)名 |
銷售年份 |
年銷售額 （元/年） |
年銷售坪效 （元/㎡.年） |
月銷售坪效 （元/㎡.月） |
|
大衛(wèi)城店 |
2015年 |
7.1億 |
1775 |
254 |
|
備注：丹尼斯大衛(wèi)城銷售時(shí)間2015.5.8-2015.12.31共232天（合計(jì)7個(gè)月22天）。 |
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（2）租金坪效
租金坪效即租金單價(jià)，其測(cè)算可以通過(guò)營(yíng)業(yè)額進(jìn)行反推，運(yùn)用此種方法的前提是要了解各個(gè)業(yè)態(tài)的承租水平，估計(jì)該類業(yè)態(tài)的承租水平。通用公式是：年租金=年?duì)I業(yè)額*承租水平，租金單價(jià)=年租金/12/30/租賃面積。其中，承租水平取各品類扣點(diǎn)數(shù)之和的平均值（人民店22%，花園店20%，七天地店18%，大衛(wèi)城店19%）。
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2013-2014-2015年丹尼斯百貨人民店全館租金坪效 |
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|
商場(chǎng)名 |
銷售年份 |
年銷售額 （元/年） |
年租金額 （元/年） |
月租金單價(jià) （元/㎡.月） |
月租金單價(jià) 同比 |
|
人民店 |
2013年 |
26.96億 |
5.93億 |
1098 |
-- |
|
2014年 |
28億 |
6.16億 |
1141 |
4% |
|
|
2015年 |
22.6億 |
4.97億 |
921 |
-19% |
|
從上表數(shù)據(jù)得出結(jié)論，丹尼斯人民店2014年期間租金坪效同比增幅4%，2015年期間租金坪效同比降幅達(dá)19%。
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2013-2014-2015年丹尼斯百貨花園店全館租金坪效 |
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|
商場(chǎng)名 |
銷售年份 |
年銷售額 （元/年） |
年租金額 （元/年） |
月租金單價(jià) （元/㎡.月） |
月租金單價(jià) 同比 |
|
花園店 |
2013年 |
14.7億 |
2.94億 |
328 |
-- |
|
2014年 |
13億 |
2.6億 |
290 |
-12% |
|
|
2015年 |
10.3億 |
2.06億 |
230 |
-21% |
|
從上表得出結(jié)論，花園店在2014、2015年期間租金坪效均在下降，同比降幅分別達(dá)12%和21%。
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2013-2014-2015年丹尼斯七天地全館租金坪效 |
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|
商場(chǎng)名 |
銷售年份 |
年銷售額 （元/年） |
年租金額 （元/年） |
月租金單價(jià) （元/㎡.月） |
月租金單價(jià) 同比 |
|
七天地 |
2014年 |
7.7億 |
1.39億 |
43 |
-- |
|
2015年 |
7.4億 |
1.33億 |
41 |
-5% |
|
從上表得出結(jié)論，七天地在2015年期間租金坪效同比降幅5%。
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2015年丹尼斯百貨大衛(wèi)城店全館租金坪效 |
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|
商場(chǎng)名 |
銷售年份 |
年銷售額 （元/年） |
年租金額 （元/年） |
月租金單價(jià) （元/㎡.月） |
|
大衛(wèi)城店 |
2015年 |
7.1億 |
1.35億 |
48 |
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備注：丹尼斯大衛(wèi)城銷售時(shí)間2015.5.8-2015.12.31共232天（合計(jì)7個(gè)月22天）。 |
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3、大衛(wèi)城各層銷售坪效與租金坪效核算
（1）各層銷售坪效核算
大衛(wèi)城2015年銷售額是7.1億元，各樓層（-1F至12F）對(duì)應(yīng)的銷售占比分別是7%、18%、11%、10%、6%、7%、9%、3%、4%、6%、7%、7%、5%，從而依次計(jì)算得出各樓層對(duì)應(yīng)年銷售額、年銷售坪效和月銷售坪效。詳細(xì)數(shù)據(jù)見附表1：《2015年丹尼斯百貨大衛(wèi)城店各樓層銷售坪效》。
（2）各層租金坪效核算
根據(jù)各樓層（-1F至12F）對(duì)應(yīng)的品類承租水平8%、25%、24%、27%、26%、27%、24%、26%、21%、24%、8%、8%、8%，按照租金坪效計(jì)算公式依次得出各樓層對(duì)應(yīng)年租金額、年租金坪效和月租金坪效。詳細(xì)數(shù)據(jù)見附表2：《2015年丹尼斯百貨大衛(wèi)城店各樓層租金坪效》。
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附表1：2015年丹尼斯百貨大衛(wèi)城店各樓層銷售坪效 |
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銷售時(shí)間 |
樓層 |
銷售占比 |
樓層面積 |
年銷售額（元/年） |
年銷售坪效（元/㎡.年） |
月銷售坪效 （元/㎡.月） |
|
5.8至12.31 |
-1F |
7% |
25000 |
49700000 |
1988 |
166 |
|
1F |
18% |
17000 |
127800000 |
7518 |
626 |
|
|
2F |
11% |
17000 |
78100000 |
4594 |
383 |
|
|
3F |
10% |
17000 |
71000000 |
4176 |
348 |
|
|
4F |
6% |
17000 |
42600000 |
2506 |
209 |
|
|
5F |
7% |
17000 |
49700000 |
2924 |
244 |
|
|
6F |
9% |
17000 |
63900000 |
3759 |
313 |
|
|
7F |
3% |
17000 |
21300000 |
1253 |
104 |
|
|
8F |
4% |
17000 |
28400000 |
1671 |
139 |
|
|
9F |
6% |
17000 |
42600000 |
2506 |
209 |
|
|
10F |
7% |
17000 |
49700000 |
2924 |
244 |
|
|
11F |
7% |
17000 |
49700000 |
2924 |
244 |
|
|
12F |
5% |
17000 |
35500000 |
2088 |
174 |
|
|
附表2：2015年丹尼斯百貨大衛(wèi)城店各樓層租金坪效 |
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|
銷售時(shí)間 |
樓層 |
承租水平 |
樓層面積 |
年租金額 （元/年） |
年租金坪效（元/㎡.年） |
月租金坪效 （元/㎡.月） |
|
5.8至12.31 |
-1F |
8% |
25000 |
3976000 |
159 |
13 |
|
1F |
25% |
17000 |
31950000 |
1879 |
157 |
|
|
2F |
24% |
17000 |
18744000 |
1103 |
92 |
|
|
3F |
27% |
17000 |
19170000 |
1128 |
94 |
|
|
4F |
26% |
17000 |
11076000 |
652 |
54 |
|
|
5F |
27% |
17000 |
13419000 |
789 |
66 |
|
|
6F |
24% |
17000 |
15336000 |
902 |
75 |
|
|
7F |
26% |
17000 |
5538000 |
326 |
27 |
|
|
8F |
21% |
17000 |
5964000 |
351 |
29 |
|
|
9F |
24% |
17000 |
10224000 |
601 |
50 |
|
|
10F |
8% |
17000 |
3976000 |
234 |
19 |
|
|
11F |
8% |
17000 |
3976000 |
234 |
19 |
|
|
12F |
8% |
17000 |
2840000 |
167 |
14 |
|
