核心提示：國(guó)家“商改住”的這個(gè)板塊其實(shí)也拯救不了商業(yè)地產(chǎn)，為啥?因?yàn)樯虡I(yè)的價(jià)格高于住宅，而且要求更高的租金回報(bào)。

馬克思關(guān)于資本有一句著名的名言就是：商品的價(jià)格是圍繞著價(jià)值上下波動(dòng)。然而這句話放置世界市場(chǎng)中，卻經(jīng)常被忽略了，而每一次的忽略就會(huì)造就一次大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，這點(diǎn)是毋庸置疑，從荷蘭的郁金香泡沫到日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤，每一次都可謂都是血的教訓(xùn)。

關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這已經(jīng)是一個(gè)被說爛了的話題，其實(shí)關(guān)于市場(chǎng)上流傳的三種觀點(diǎn)就是：第一、一般城市房?jī)r(jià)還會(huì)一直漲下去，只要政府還經(jīng)營(yíng)這土地財(cái)政的政策，那么房?jī)r(jià)就不會(huì)出現(xiàn)下跌。第二、北上廣深這樣的城市將會(huì)一直漲上去，但是三四線城市的房?jī)r(jià)還會(huì)不斷的下跌，形成一種分化。第三、中國(guó)轉(zhuǎn)型必須去地產(chǎn)化，中國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存嚴(yán)重過剩，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)大崩潰。

不管以上觀點(diǎn)那種正確，我們從價(jià)值的角度來分析一下，因?yàn)閺膩頉]有只漲不跌的商品，也從來沒有只跌不漲的商品。而且商品是受到供求關(guān)系決定的。那么現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一線城市人口還在持續(xù)的凈流入，因此對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)供不應(yīng)求的關(guān)系，而對(duì)于二三線城市來說庫(kù)存就非常充足，那么價(jià)格自然就不可能繼續(xù)飆漲。

其實(shí)還有一個(gè)現(xiàn)象不知道大家注意了沒有，那些大的房地產(chǎn)商一面開始唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)業(yè)績(jī)卻不斷的飆升，而且將市場(chǎng)重心配資重新放回一線城市，更有甚者比如萬達(dá)地產(chǎn)這樣的商業(yè)地產(chǎn)巨無霸竟然開始宣布去地產(chǎn)化，相對(duì)于我們，他們對(duì)風(fēng)向把握的更為精確。當(dāng)我們看到現(xiàn)象的時(shí)候，其實(shí)趨勢(shì)已經(jīng)形成，所以對(duì)于萬達(dá)去地產(chǎn)化，筆者對(duì)中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)了悲觀化。

別的不說，我們經(jīng)常在城市的建筑工地外圍的圍墻上，亦或者是房地產(chǎn)銷售中心的圍墻上寫著這樣的字，那就是“旺鋪”或者“一鋪養(yǎng)三代”的標(biāo)語。那么現(xiàn)在所謂旺鋪的商業(yè)環(huán)境，以前是地方政府喜歡，開發(fā)商高興，銀行支持。但是現(xiàn)在收到了線下商業(yè)很快受到經(jīng)濟(jì)低迷和電商分流的雙重打擊，直到現(xiàn)在到國(guó)務(wù)院出臺(tái)“商改住”政策，這樣的轉(zhuǎn)變可謂是讓人大跌眼鏡。

以深圳為例，所謂深圳的房?jī)r(jià)2016年年初，可謂是稱霸全國(guó)，提起深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)那是讓租住者倍感壓力，但是從2015年做的統(tǒng)計(jì)來看，結(jié)果也在讀者的意料之外，因?yàn)檫@一年的商業(yè)地產(chǎn)租金價(jià)格，比上一年下降了14%。而上一年，又比上上年下降了5%，出現(xiàn)這樣奇怪的現(xiàn)象實(shí)在是令人費(fèi)解。

前一段時(shí)間大家都知道“別讓華為跑了”的風(fēng)波，眾所周知，生意人本質(zhì)就是逐利，隨著不斷上漲的不動(dòng)產(chǎn)成本對(duì)制造業(yè)利潤(rùn)的擠壓，筆者想說不跑才怪，這點(diǎn)對(duì)于深圳政府來講，他其實(shí)也是無能為力的事情。畢竟土地價(jià)格在怎么降也不可能比東莞的便宜。

而且現(xiàn)在的店鋪生意，尤其被網(wǎng)店導(dǎo)流這塊，隨著成年上漲租金和客流的不斷流失，這些商業(yè)店鋪的的走馬觀花式的更換將會(huì)變的更加頻繁，而且關(guān)于國(guó)家“商改住”的這個(gè)板塊其實(shí)也拯救不了商業(yè)地產(chǎn)，為啥?因?yàn)樯虡I(yè)的價(jià)格高于住宅，而且要求更高的租金回報(bào)。問題還在于商業(yè)地產(chǎn)的居住條件還不如小區(qū)房，那么人家為什么會(huì)租這種房子，所以想想都覺得不可行。

筆者只能感慨，這是自己作死了自己。

其實(shí)縱觀所有經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象，其實(shí)都類似于擊鼓傳花游戲。接最后一棒的人也總是最慘的，至于到底什么時(shí)候才是這最后一棒，誰都說不上來。但是值得肯定的一點(diǎn)就是當(dāng)矛盾積攢到一定程度的時(shí)候，最總會(huì)有一個(gè)導(dǎo)火索(也就是黑天鵝事件)引爆全局。

而對(duì)于這種現(xiàn)象，萬達(dá)商業(yè)已預(yù)判2016財(cái)年將首次陷入“減收”，但是很多商業(yè)房產(chǎn)房東還沒有睡醒。就在去年深圳商業(yè)租金急跌的情況下，二手商業(yè)的銷售掛牌價(jià)還上漲了7%。這簡(jiǎn)直是不作死自己不甘心。但是相比于這樣的現(xiàn)象誰愿意帶頭減租呢?顯然誰也不愿意帶頭。

那么未來，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，這只是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)衰落的一個(gè)開始，因?yàn)殡S著越來越高的生存成本和二三線城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，那么逃離一線城市也將成為一種現(xiàn)象，當(dāng)這種現(xiàn)象開始流行的時(shí)候那就為時(shí)已晚了，至于這種現(xiàn)象能不能防止，根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，顯然是不可避免的。但是能稱多久，那也許就是半年，也許就是五年。筆者認(rèn)為只是缺少一個(gè)黑天鵝事件而已。

萬達(dá)商業(yè)這次漂亮轉(zhuǎn)型，相信你已經(jīng)有了結(jié)果。