一、選址的重要性和難度

（一）選址的重要性

選址決策經常會影響投資需求、運作成本、稅收和運作。不好的選址會導致成本過高等問題。對服務業(yè)而言，不好的區(qū)位會使顧客量減少，運作費用增高。選址是一項長期決策，一旦出錯，很難克服。

1.從品牌效應及影響力方面來講，店鋪選址是公司品牌永續(xù)經營的硬件基礎

2.從投資方面來看，店址的投資周期性長、靈活性小，且在整個投資中占有很大的比例。

   前期投資與地理位置的選擇有著很大的關聯(lián)。在城市的中心地段，地價很高，“寸土寸金”；在城郊或者較偏遠的地方則前期投資會大大降低。

    3.選址的不同意味著目標市場和目標客戶的不同，從而影響經營策略和定位。

4.店鋪的占用方式和租金的多少在很大程度上影響了經營者的經營成本

（二）選址的必要性

1.擴大市場的需要。像銀行、快餐連鎖店、超級市場和零售商店為了擴大市場，就需開設新的運作設施，必然存在選址問題。

2.對現(xiàn)有系統(tǒng)的完善。當現(xiàn)有地點不能滿足產品和服務需求時，就需對運作設施進行擴充。這必然存在選址問題。

3 .對于基本投入的考慮。某些行業(yè)的企業(yè)，如漁業(yè)、伐木、采礦、石油，為了控制或者有效地獲取原材料等各種投入物，需要把運作設施定在原材料等投入物的產地。

4.市場的變動，或某一特定的地區(qū)經營費用過高，考慮更換運作系統(tǒng)的地理區(qū)域就存在選址問題。

（三）選址困難性

選址固然重要，但選址又十分困難。

1．選址因素互相矛盾。選址關系到很多因素，而這些因素常常是互相矛盾的。有利于營業(yè)的地方能接受較多訂貨，但常常地價高、租金高。

2．不同因素的相對重要性很難確定和度量。

3．不同的決策部門利益不同．所追求的目標不同；

4．判別的標準會隨時間變化，現(xiàn)在認為是好的選址在未來不一定是好的了。

選址決策時，必須針對企業(yè)的生產經營特點，如原材料、產品、銷售渠道、運輸工具等的總體了解，然后就其所處的客觀環(huán)境，提出數(shù)個備選方案，逐個調查分析，權衡利弊．再決定取舍。

二、選址決策的目的

很多情況下，沒有絕對獨一無二的地點好于其它的，大多數(shù)組織的選擇可能不是最好，而是可接受。

三、影響選址的因素

(一)顧客的數(shù)量和質量    

通過商圈調查，對商圈內的顧客的消費能力和商業(yè)動向予以分析。   

對顧客的消費能力調查分析，主要包括以下內容：   

1．有關該地區(qū)消費者的生活特性、消費習慣的資料；    

2．人口結構，包括現(xiàn)有人口的年齡；性別、職業(yè)、文化程度及人口密度、增長速度等基本情況；    

3．家庭戶數(shù)及構成，包括家庭戶數(shù)總數(shù)的變動情況、家庭人口的增減狀況；   

4．消費者的收入水平，包括個人及家庭的收人情況；    

5．消費者的消費狀況，包括消費者的消費水平、消費購買力情況及消費意識。  

(二)所在地區(qū)客流情況    

主要調查分析所在地的客流量、客流的狀態(tài)、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。   

(三)交通狀況    

選址必須調查交通情況，要考慮距離車站的遠近、道路狀況、車站的性質、交通聯(lián)結狀況、搬運狀況及流動人員的數(shù)量和質量等。   

(四)競爭狀況    

主要了解競爭對手的情況，包括競爭對手的類型、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經營商品及服務對象的階層等等  

(五)周邊狀況    

(六)商場所處地區(qū)的基礎設施情況，包括道路設施狀況，水、電、氣等的供給狀況等。

四、選址決策的實施步驟

選址是一個較為復雜的過程，一般來說有以下幾個步驟

市場調查和資料信息收集

在計劃進入某區(qū)域之前，就先通過有關部門或專業(yè)的調研公司收集這個地區(qū)的資料。包括：人口、經濟水平、消費能力、發(fā)展規(guī)模和潛力、收入水平以及相應的商圈分析、未來的發(fā)展機會和上升空間等等

投資回報與風險評估

商鋪的投資是一個既有風險、又能夠帶來較高回報的決策，應更多的關注市場定位和價格水平，也注重中長期的穩(wěn)定收入，這樣才能較好的控制風險，達到投資收益的目的。

商圈調查

確定商圈范圍  →  分析商圈特征  →  進行抽樣統(tǒng)計  →  實地調查

五、選址的評價方法

選址決策的方法很多，較常用的有量本利分折法、重心法、評分法、線性規(guī)劃運輸問題算法、仿真方法。

文章摘要：沈陽消費者調研、選址調研