聯(lián)商網(wǎng)消息：據(jù)搜鋪網(wǎng)報(bào)道，作為金融新貴聚集地，寸土寸金的上海陸家嘴商圈從來(lái)不乏被關(guān)注的焦點(diǎn)，比如，被一條全長(zhǎng)543米的空中“世紀(jì)連廊”串聯(lián)起來(lái)的上海中心、環(huán)球金融中心、金茂大廈、東方明珠，以及占據(jù)同等地理優(yōu)勢(shì)、即將被地下通道連通的2號(hào)線陸家嘴地鐵站和正大廣場(chǎng)國(guó)金中心。

遙想當(dāng)年，格局初成時(shí)，有不少業(yè)內(nèi)人士表示，如此多商業(yè)項(xiàng)目近距離肉搏，勢(shì)必會(huì)掀起一場(chǎng)血雨腥風(fēng)，“水土不服”者將被淘汰。但讓人大跌眼鏡的是，這些年過(guò)去，或調(diào)整，或升級(jí)，或轉(zhuǎn)型，大家紛紛走出了自己的風(fēng)格并大獲佳績(jī)。而國(guó)金中心和正大廣場(chǎng)也形成了奢侈與家庭化的絕佳互補(bǔ)搭配，兩者年業(yè)績(jī)合計(jì)高達(dá)近60億。
　　
　　上海正大廣場(chǎng)
　　
　　上海IFC國(guó)金中心

其中，以奢侈品消費(fèi)為主的國(guó)金中心在2015年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入超29億元，同比增長(zhǎng)23.69％；與之毗鄰的正大廣場(chǎng)也頻頻出現(xiàn)在上海購(gòu)物中心行業(yè)營(yíng)收規(guī)模排名前十位中，2013年全年吸引客流超過(guò)2450萬(wàn)人次，成為華東地區(qū)最具規(guī)模的“現(xiàn)代家庭娛樂(lè)及購(gòu)物中心”，擁有大批家庭消費(fèi)者。并且，在歷經(jīng)2年大面積調(diào)整及浦東多個(gè)新購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)分流的大形勢(shì)下，上海正大廣場(chǎng)年?duì)I業(yè)額仍然可喜的保持在25億元左右。

同時(shí)，為保證銷(xiāo)售額能繼續(xù)大幅度增長(zhǎng)，正大廣場(chǎng)也于2012年開(kāi)啟了五年升級(jí)整改計(jì)劃，預(yù)計(jì)2016年全面完工，其中2014年-2016年為重中之重，改造將橫跨每一個(gè)樓層，涉及縱向動(dòng)線改進(jìn)，總體整改面積將近40%，達(dá)8萬(wàn)平方米。不僅將五樓升級(jí)為潮流館，更將首層升級(jí)成輕奢及高端化妝品區(qū)，同時(shí)將原來(lái)位于首層的幾大快時(shí)尚品牌調(diào)整至二樓以上，原四樓的兒童業(yè)態(tài)租戶(hù)也全部匯聚六樓。屆時(shí)，整個(gè)正大廣場(chǎng)的樓層主題化和體驗(yàn)性將更加明顯。

那截至目前，上海正大廣場(chǎng)的調(diào)整進(jìn)行的怎么樣了？先來(lái)看看搜鋪網(wǎng)記者整理的一份表格：
　　
　　TIPS：該表格并未統(tǒng)計(jì)數(shù)十個(gè)位于中島位置的品牌變動(dòng)。

歷史——四輪大調(diào) 與上海IFC成歡喜冤家

公開(kāi)資料顯示，正大廣場(chǎng)位于中國(guó)上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，是泰國(guó)正大集團(tuán)旗下上海帝泰發(fā)展有限公司投資4.5億美元打造的一個(gè)大型商業(yè)建筑物，也是正大集團(tuán)在中國(guó)最大的投資項(xiàng)目之一。項(xiàng)目于2002年10月18日正式開(kāi)幕，總建筑面積接近25萬(wàn)平方米，由地上10層、地下3層組成，其中零售區(qū)總面積約有12.14萬(wàn)平方米。

事實(shí)上，在開(kāi)業(yè)初期正大廣場(chǎng)并沒(méi)有現(xiàn)在這般風(fēng)光。其第一任總裁陳嘉沛希望把正大廣場(chǎng)打造成頂級(jí)品牌MALL，他們當(dāng)時(shí)的運(yùn)作思路是，引進(jìn)幾個(gè)世界頂級(jí)品牌，同時(shí)整個(gè)購(gòu)物中心的招商方向是“吃喝玩樂(lè)一應(yīng)俱全”，但由于各方面原因，最后沒(méi)有成功。當(dāng)時(shí)奢侈品牌剛進(jìn)中國(guó)大陸，即便上海也只會(huì)開(kāi)一家門(mén)店，因此奢侈品牌當(dāng)時(shí)盡落戶(hù)在浦西南京西路恒隆廣場(chǎng)，即便是日后不斷升級(jí)的徐家匯恒隆港匯廣場(chǎng)當(dāng)時(shí)也只能采取中端定位。

到了2004年3月，曾任太平洋百貨中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人的朱海翔擔(dān)任正大廣場(chǎng)第二任總裁。在他“主政”時(shí)期，正大百貨的營(yíng)業(yè)面積，從2萬(wàn)平方米擴(kuò)大到約5萬(wàn)平方米，占據(jù)1到4樓的大部分場(chǎng)地。朱海翔也曾計(jì)劃引入國(guó)際一線品牌，但沒(méi)有成功。而6樓以上的高空置率問(wèn)題，仍然懸而未決。

直到2005年8月，司徒文聰接手正大廣場(chǎng)，成為第四任總裁。同年10月，正大廣場(chǎng)以“家庭娛樂(lè)消費(fèi)中心”的定位重新亮相，先后引進(jìn)室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng)、KTV、健身館、美容美體館等設(shè)施，并新開(kāi)出了臨江的幾家餐廳，引入更多知名品牌。調(diào)整之后，正大廣場(chǎng)業(yè)態(tài)更多元化，品牌檔次更接地氣，設(shè)計(jì)更合理，經(jīng)營(yíng)情況大逆轉(zhuǎn)，表現(xiàn)良好，且租金增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)迅猛。而司徒文聰也自此一戰(zhàn)成名，成為叱詫上海灘零售業(yè)的風(fēng)云人物。
　　
　　正大廣場(chǎng)中庭

TIPS：正大廣場(chǎng)的空置率曾一度高達(dá)約40%，特別是6樓以上顯得空空蕩蕩的。所以司徒文聰在接手后，先從6~10樓著手，先后引進(jìn)室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng)、KTV、健身館、美容美體館、兒童培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、家庭牙科診所等等，以填上這些空間。在餐飲方面則新開(kāi)出了臨江的幾家餐廳，并引入更多知名品牌。

據(jù)悉在2006年，餐飲面積便已占到整個(gè)正大廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積的35%。也是在同一年，項(xiàng)目4樓增加玩具反斗城，8樓增加好樂(lè)迪KTV和威爾士健身會(huì)所，大眾書(shū)局接盤(pán)位于3-4樓中庭斜坡上的思考樂(lè)書(shū)局并換到8樓擴(kuò)大了面積，湯姆熊室內(nèi)游藝場(chǎng)從4樓搬到6樓重新開(kāi)張，建筑面積由原先的800平方米擴(kuò)大為5000平方米。占據(jù)1到4樓的主題百貨——正大百貨營(yíng)業(yè)面積由5萬(wàn)平方米縮減為1萬(wàn)多平方米，分布在2~4樓的部分區(qū)域，其他場(chǎng)地則出租，引入以中檔偏上為主的服飾品牌。

2007年，占據(jù)B1-B2兩個(gè)樓層的卜峰蓮花大賣(mài)場(chǎng)改為只占B2層半個(gè)樓面的卜峰蓮花精品超市，其余面積中，B1層一半?yún)^(qū)域改為停車(chē)場(chǎng)一半改為特力和樂(lè)家居，B2層一半面積改為以餐飲為主的店鋪。
　　
　　大眾書(shū)局

2008年11月4日，正大廣場(chǎng)宣布了新一任CEO及總裁人選：CEO一職由上海帝泰發(fā)展有限公司（正大廣場(chǎng)所有者）董事會(huì)聯(lián)合主席謝吉人親自兼任，總裁一職則由正大商業(yè)房地產(chǎn)管理有限公司執(zhí)行長(zhǎng)施宏謀接任，原CEO魏樂(lè)楠及總裁司徒文聰將擔(dān)任正大集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)事業(yè)的“資深顧問(wèn)”。同時(shí)，施宏謀指出，“正大”的目標(biāo)不只是陸家嘴一家，而是未來(lái)在中國(guó)創(chuàng)造更多的正大廣場(chǎng)。

TIPS：在2008-2012年間，位于正大廣場(chǎng)4樓的名店運(yùn)動(dòng)城搬到7樓；位于8樓的主力店司凱特真冰溜冰場(chǎng)撤場(chǎng)，原場(chǎng)地被星美影城拿下，用以擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)面積并增加了IMAX廳；而美國(guó)百思買(mǎi)電器則在該段時(shí)間內(nèi)經(jīng)歷了開(kāi)業(yè)復(fù)又停業(yè)。

2013年，為了迎合陸家嘴商圈的升級(jí)和自身市場(chǎng)定位的調(diào)整，正大廣場(chǎng)啟動(dòng)了自開(kāi)業(yè)以來(lái)的最大規(guī)模改造，力圖讓業(yè)態(tài)品類(lèi)上大而全，樓層主題化和體驗(yàn)性更明顯。正大廣場(chǎng)首席營(yíng)運(yùn)官表示該次升級(jí)整改重大工程從設(shè)計(jì)、品牌、營(yíng)運(yùn)、業(yè)態(tài)等方面進(jìn)行全面調(diào)整，預(yù)計(jì)歷時(shí)5年，改造將橫跨每一個(gè)樓層，涉及縱向動(dòng)線改進(jìn)（1樓至B1樓），增加垂直觀光電梯，2樓和3樓聯(lián)通陸家嘴連廊，正在建設(shè)中的地下通道將連接正大廣場(chǎng)與國(guó)金中心，總體整改面積將近40%，達(dá)8萬(wàn)平方米。

此次調(diào)整截止到目前，在主力店方面，正大廣場(chǎng)B2層增加了2家美食廣場(chǎng)，分別是大食代旗下食代館和正大自創(chuàng)的包羅萬(wàn)香館；美國(guó)百思買(mǎi)電器被金數(shù)碼電器館和無(wú)印良品MUJI取代；大眾書(shū)局從8樓換到7樓，同時(shí)也縮小了營(yíng)業(yè)面積。

TIPS：正大廣場(chǎng)與國(guó)金中心分別是上海家庭娛樂(lè)中心和奢侈品中心的TOP10，而陸家嘴商圈也憑借正大廣場(chǎng)、國(guó)金中心兩大知名購(gòu)物中心成為上海購(gòu)物中心行業(yè)業(yè)績(jī)最高的商圈，外加上海百貨之王八佰伴，大陸家嘴商圈的年?duì)I業(yè)額竟然已經(jīng)趕上浦西商圈冠軍南京西路及靜安寺。此外，市場(chǎng)上還有一種說(shuō)法稱(chēng)——正大廣場(chǎng)的成功轉(zhuǎn)型，促使IFC國(guó)金中心開(kāi)始走奢華路線。
　　
　　星美影城

總結(jié)來(lái)看，可以將正大廣場(chǎng)自2002年開(kāi)業(yè)以來(lái)進(jìn)行的調(diào)整升級(jí)劃分成四大時(shí)期：

一）2002-2005年艱難創(chuàng)業(yè)期：當(dāng)時(shí)，小陸家嘴幾乎沒(méi)有任何商業(yè)配套，并被詬病為浦東商業(yè)荒漠（浦東張楊路八佰伴百貨一家獨(dú)大），加之陸家嘴辦公樓當(dāng)時(shí)空置率較高，奢侈品青睞浦西南京西路恒隆廣場(chǎng)。所以項(xiàng)目雖定位成高端的超級(jí)品牌購(gòu)物中心SUPER BRANDMALL，但由于品牌資源原因，導(dǎo)致招商未果。

這也導(dǎo)致了最初的正大廣場(chǎng)強(qiáng)打主力店牌，其中正大百貨占據(jù)了1-5層大半面積近5萬(wàn)平方米（正大百貨的改造工程封閉了2樓和1樓的多個(gè)中庭空間），卜峰蓮花大賣(mài)場(chǎng)占據(jù)B1-B2兩個(gè)樓面近2萬(wàn)平方米，其他主力店包括：星美影城、名店運(yùn)動(dòng)城、思考樂(lè)書(shū)局、湯姆熊電玩城、正大會(huì)展大廳，堪稱(chēng)當(dāng)時(shí)上海主力店最全的購(gòu)物中心。但由于6樓以上高區(qū)難以吸引商戶(hù)，項(xiàng)目整體入駐率尚不足65%。

二）2005-2008年小荷才露尖尖角的初步成長(zhǎng)期：隨著陸家嘴辦公樓入駐率不斷攀升，項(xiàng)目定位更新為“現(xiàn)代家庭娛樂(lè)及購(gòu)物中心”，縮小正大百貨和易初蓮花超市面積。其中，易初蓮花由吸引婆婆媽媽的大賣(mài)場(chǎng)縮小3/4面積，提升為卜峰蓮花精品超市，并增加B1樓特力屋家居店鋪及300個(gè)停車(chē)位；正大百貨縮小一半面積后，引入大量中高檔服飾品牌。而正大廣場(chǎng)一樓更是引入了ZARA、H&M等多家國(guó)際快時(shí)尚服飾及玩具反斗城等特色功能店，成為大陸當(dāng)時(shí)快時(shí)尚最集中的購(gòu)物中心。

與此同時(shí)，項(xiàng)目主抓6-10樓空鋪填空，提高整體入駐率，將書(shū)店和電玩城等多個(gè)次主力店從3-4樓搬至6-8樓，擴(kuò)大大眾書(shū)局和湯姆熊電玩的面積成為旗艦店，在高樓層增加大量餐飲、兒童培訓(xùn)、美容護(hù)理等休閑商戶(hù)，并在8樓增加了好樂(lè)迪KTV、威爾士健身會(huì)所、司凱特正大真冰溜冰場(chǎng)，用零售比率的大幅下降，讓正大廣場(chǎng)幾乎空置的高樓層開(kāi)始起死回生且人氣飆升。餐飲方面除了從浦西引入大量知名特色品牌，主打臨江江景餐廳，并在1樓開(kāi)出戶(hù)外的濱江咖吧街。最終，正大廣場(chǎng)在入駐率攀升到99%的同時(shí)，日均客流量大幅上升，租金單價(jià)和年?duì)I業(yè)額也大幅上升。
　　
　　卜峰蓮花精品超市

三）2008-2012年步入真正成長(zhǎng)期：應(yīng)對(duì)新加入戰(zhàn)局的鄰居——IFC國(guó)金中心進(jìn)行布局，正大廣場(chǎng)強(qiáng)化潮流服飾，將原先引以為傲的5樓上海最大單層美食城改為以年輕潮流服飾為主的區(qū)域，強(qiáng)化影院規(guī)模優(yōu)勢(shì)新增4個(gè)影廳及IMAX廳，座位數(shù)高達(dá)2088座。名店運(yùn)動(dòng)城和正大百貨兒童館陸續(xù)遷往高樓層；正大百貨各個(gè)樓層繼續(xù)縮減面積，引入更多特色專(zhuān)賣(mài)店。雖然正大廣場(chǎng)到2008年已漸趨發(fā)展成熟，但此番調(diào)整并未去主力店也沒(méi)有降低餐飲比率（只是將位于5樓的餐飲改到B2和8樓）。期間，美國(guó)百思買(mǎi)電器開(kāi)業(yè)又閉幕（改為金數(shù)碼電器）。此外，2010年，陸家嘴立體連廊將正大廣場(chǎng)2樓3樓的入口與國(guó)金中心、東方明珠有效連通，讓正大廣場(chǎng)初步實(shí)現(xiàn)多首層功能。

四）2012-2016年成熟期：IFC國(guó)金中心和正大廣場(chǎng)珠聯(lián)璧合，小陸家嘴商圈年?duì)I業(yè)額已經(jīng)超越八佰伴所在的新上海商業(yè)城張楊路商圈）。同時(shí)，針對(duì)陸家嘴商圈即將入市的百聯(lián)和黃世紀(jì)匯和上海中心等5大新購(gòu)物中心項(xiàng)目，正大廣場(chǎng)開(kāi)啟了五年升級(jí)整改計(jì)劃，優(yōu)化工程包括：升級(jí)1樓服務(wù)臺(tái)、將1樓至B1樓的扶梯后移（為1樓前部商戶(hù)增加有效客流接觸面）、B1樓地下通道將連通國(guó)金中心和陸家嘴地鐵站、北部增加2部觀光電梯、地下停車(chē)場(chǎng)智能化改造，最終正大廣場(chǎng)北部將由水平動(dòng)線變?yōu)榛刈中?/span>。

商戶(hù)組合方面，各個(gè)樓層更突出主題化及時(shí)尚化。為了彌補(bǔ)5樓美食城餐飲比例的降低，B2樓增加了大食代旗下食代館和正大廣場(chǎng)自創(chuàng)的包羅萬(wàn)香兩個(gè)美食廣場(chǎng)，B1樓特力屋家居升到6樓原鋪位改由優(yōu)衣庫(kù)接替。1樓將主打輕奢品牌和化妝品（正大廣場(chǎng)化妝品專(zhuān)賣(mài)店數(shù)量位居上海購(gòu)物中心前列），引進(jìn)P-Plus名品集合店和Gucci腕表首飾旗艦店，并計(jì)劃于2016年將多個(gè)快時(shí)尚品牌升到2樓，在1樓引入更多輕奢品牌。3樓內(nèi)衣區(qū)已成功更新。5樓加入更多時(shí)尚元素升級(jí)為以年輕女性和日韓潮牌為主的潮流館。4樓男裝業(yè)態(tài)中加入一些中性的商戶(hù)如家居用品。6樓兒童業(yè)態(tài)搭配適合家庭聚會(huì)的餐飲品牌。2樓和7樓的優(yōu)化改造將于2016年底如期完成，此輪調(diào)整為正大廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)以來(lái)最大規(guī)模調(diào)整，涉及面積高達(dá)8萬(wàn)平方米。在業(yè)態(tài)品類(lèi)更加大而全的同時(shí)，正大廣場(chǎng)將憑借豐富多樣的選擇和便捷人性化的消費(fèi)體驗(yàn)，繼續(xù)成為眾多消費(fèi)者娛樂(lè)購(gòu)物的完美選擇。

備注：除了以上4輪大調(diào)整之外，正大廣場(chǎng)每年都有小調(diào)整。而且，在正大廣場(chǎng)中島還布置有數(shù)十個(gè)品牌。

逐層掃描

除了B3層、9層、10層之外，正大廣場(chǎng)其他樓層品牌在2012-2015年9月期間都有不小的變動(dòng)。
　　
　　

（搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院 劉萍萍 郭歆曄/報(bào)道，請(qǐng)尊重原創(chuàng)勞動(dòng)成果，轉(zhuǎn)載引用務(wù)必注明出處！違者必究�。�