“十年前，如果有客人來寧波玩，商圈或商業(yè)綜合體除了天一廣場(chǎng)，沒其他選擇，后來有了鄞州萬達(dá)廣場(chǎng)。而現(xiàn)在，選擇更加多了，感覺到處都有商業(yè)綜合體。”家住世紀(jì)花園的周小姐說，這幾年寧波商業(yè)綜合體越來越多。

一邊是商業(yè)綜合體迅速增加，其總面積已接近較高值，快要過剩，而另一邊由于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)以及電商沖擊所致，商業(yè)綜合體經(jīng)營壓力加大。有市場(chǎng)人士認(rèn)為，寧波盡快建立大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)論證制度和管理辦法，讓寧波商業(yè)綜合體健康發(fā)展。

調(diào)查

鄞州萬達(dá)商圈3公里內(nèi)

有6個(gè)大型商業(yè)綜合體

寧波究竟有多少商業(yè)綜合體？老三區(qū)有天一廣場(chǎng)、月湖盛園、南塘老街、鼓樓沿、高鑫廣場(chǎng)、銀億海德商業(yè)廣場(chǎng)、世紀(jì)東方、天倫時(shí)代廣場(chǎng)、來福士、江北萬達(dá)等，鄞 州有萬達(dá)廣場(chǎng)、聯(lián)盛廣場(chǎng)、銀泰城、印象城、洛茲廣場(chǎng)、培羅成廣場(chǎng)、杉井奧特萊斯廣場(chǎng)、羅蒙環(huán)球城、錢湖天地等，數(shù)下來足足有20多個(gè)商業(yè)綜合體。有的一個(gè) 廣場(chǎng)內(nèi)就包含多個(gè)商業(yè)綜合體。比如天一商圈，包含了眾多的商場(chǎng)、購物中心，和義大道、新老銀泰百貨、第二百貨、國購、酷購、新華聯(lián)商廈、蘇寧電器（原新世 界百貨）、南苑鞋城、城隍廟、新街、樂購等，商業(yè)體量還是蠻大的。

“細(xì)數(shù)寧波的商業(yè)綜合體（廣場(chǎng)）、購物中心，不僅飽和，而且有明顯的過�；蚨虝r(shí)過�，F(xiàn)象�！闭劦綄幉ㄉ虡I(yè)流通業(yè)的發(fā)展，寧波天一商圈的一位業(yè)內(nèi)人士舉例說，鄞州萬達(dá)商圈周邊3公里范圍內(nèi)，就有6個(gè)已建或待建的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

早在2013年，一份報(bào)寧波市領(lǐng)導(dǎo)的《關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃實(shí)施的報(bào)告》中提到，全市在建或待建的大型商業(yè)項(xiàng)目有56個(gè)（其中3萬平方米以上的商業(yè)綜合 體項(xiàng)目有48個(gè)），總建筑面積達(dá)1102.27萬平方米（其中3萬平方米的商業(yè)綜合體面積達(dá)1054.7萬平方米）。

根據(jù)最近一次的2010年第六次全國人口普查，寧波全市常住人口約760萬。即使按照發(fā)達(dá)國家成熟商業(yè)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，人均商業(yè)面積1-1.5平方米最為合適，也就是說，寧波商業(yè)面積比較適合在760萬-1140萬平方米，寧波處于較高值。

老牌商圈人流在下滑

已是不爭(zhēng)事實(shí)

一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，一些老牌商圈人流在下滑。

天一廣場(chǎng)，2002年開業(yè)，是寧波最早的城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目，近22萬平方米，包含購物、餐飲、娛樂等眾多業(yè)態(tài)。

“作為城區(qū)中心的天一廣場(chǎng)，曾經(jīng)的黃金寶地，客流量經(jīng)常爆滿，每逢節(jié)假日，馬路、過道、商家的店鋪，放眼望去那是人山人海�！睂幉ㄒ患疑虉�(chǎng)負(fù)責(zé)人在采訪中表示，各區(qū)都有了新的商業(yè)體，跟十年前相比，人流量少了一半都不止。

在天一商圈，一些房東不得不感慨：昔日“皇帝女兒不愁嫁”，如今租金攔腰斬。老王是老寧波，在新街有一個(gè)店鋪，“最貴的時(shí)候，一年租金16萬元，現(xiàn)在能租到8萬元就不錯(cuò)了�！�

金光百貨不少知名品牌撤柜、聯(lián)盛廣場(chǎng)不溫不火、來福士租戶抗議提租。事實(shí)上，面臨經(jīng)營壓力的遠(yuǎn)不止天一廣場(chǎng)這位“元老”。

“從整體布局上看，區(qū)域功能分工不明顯，存在同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、無序競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。從業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上看部分區(qū)域業(yè)態(tài)配置不合理、不完整。從發(fā)展模式上看，社區(qū)商業(yè)發(fā)展滯后經(jīng)濟(jì) 發(fā)展水平和城市提升需要。而且規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)性、前瞻性不足�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在什么地方建、建多大規(guī)模、搞什么業(yè)態(tài)，不少地方更多 的是考慮開發(fā)商的需要，沒有從全市大局出發(fā)，隨意性較大。 

除了商圈競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈之外，電商對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊也不可小覷。不少商家認(rèn)為，現(xiàn)在商業(yè)綜合體越來越難做，是多種因素疊加在一起造成的。

“一是經(jīng)濟(jì)不景氣的大環(huán)境影響，二是電商沖擊，三是區(qū)域性商業(yè)的發(fā)展，分流了中心城區(qū)的部分消費(fèi)�！睂幉ㄌ煲粡V場(chǎng)某知名商家負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，中心城區(qū)的擁堵、停車難，及商業(yè)的差異性特色不明顯，都導(dǎo)致客戶流失。

提升商業(yè)項(xiàng)目活力

多布局餐飲等體驗(yàn)式消費(fèi)

當(dāng)然，仍有不少商圈激流勇進(jìn)，不斷調(diào)整以適應(yīng)消費(fèi)者的需求。

上周五晚上七點(diǎn)多，記者到達(dá)鄞州萬達(dá)廣場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)地下停車位幾乎全滿，有些車輛不得不在過道上違停。

鄞州萬達(dá)的一位工作人員告訴記者，最近兩三年，萬達(dá)廣場(chǎng)也是變壓力為動(dòng)力，不停地調(diào)整招商方案，服裝百貨占比越來越少，餐飲等體驗(yàn)式消費(fèi)越來越多。不斷調(diào)整才有可能追上消費(fèi)者變化的需求，才能有競(jìng)爭(zhēng)力。

談后起之秀，印象城絕對(duì)算一個(gè)。“印象城開業(yè)至今兩年多，人流量跟銷售額每年都有較高幅度的增長�！庇∠蟪堑囊晃还ぷ魅藛T認(rèn)為，主要是因?yàn)橛辛瞬町惢��?jìng)爭(zhēng)。定位明確，客群也就明確，所以在招商、營銷、活動(dòng)推廣上都是力往一個(gè)方向使，持續(xù)吸引目標(biāo)客群。

“天時(shí)地利人和，一個(gè)商圈的成功離不開這些因素。”一位業(yè)內(nèi)人士解釋，如果一個(gè)商圈開業(yè)時(shí)間、地理位置有優(yōu)勢(shì)，可以節(jié)約不少前期宣傳費(fèi)用，另外招商也容易。最重要的還是經(jīng)營隊(duì)伍，不管是項(xiàng)目設(shè)計(jì)、商圈定位，還是活動(dòng)策劃、招商調(diào)整等，都是需要管理團(tuán)隊(duì)的齊心協(xié)力。

在記者的調(diào)查中，一些業(yè)內(nèi)資深人士表示，現(xiàn)在普通采用的大多是“體驗(yàn)式商業(yè)”，這也是線下實(shí)體商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，一定要重視品牌的創(chuàng)新，做到人無我有、人有我全、人全我好。打造體驗(yàn)式商業(yè)一定要有主題概念，為購物中心提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。

建議

應(yīng)盡快建立大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)論證制度

要想商業(yè)項(xiàng)目活得好，商家本身要接地氣，而從政府部門的角度來說，適度的管理也要跟上。

據(jù)了解，上海、青島、廈門、江蘇等地均提出了大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)實(shí)行聽證制度。浙江省也提出要對(duì)5000平方米以上的單體商場(chǎng)和3萬平方米的商業(yè)綜合體建設(shè)實(shí) 施聽證制度或者論證制度。比如，在大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)之前，由規(guī)劃、發(fā)改等部門牽頭，組織商務(wù)（貿(mào)易）、交通、衛(wèi)生、環(huán)保等部門和行業(yè)組織、消費(fèi)者代 表、社區(qū)組織及專家參與的論證委員會(huì)，對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行論證和審議。經(jīng)審議同意后，再提交有關(guān)部門予以審批。

也有人寧波要做好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃修編工作。建立不同層級(jí)、不同區(qū)域之間商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，以及商貿(mào)規(guī)劃與城市建設(shè)整體規(guī)劃的銜接機(jī)制。

最后是，簡(jiǎn)易制定寧波市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦法。參照國際上發(fā)達(dá)國家對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理的做法，借鑒上海、青島、廈門、江蘇等省市的管理經(jīng)驗(yàn)，研究制定適合寧波市實(shí)際 的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦法》，明確城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理主體、管理機(jī)構(gòu)、管理范圍和項(xiàng)目立項(xiàng)審批程序，明確管理權(quán)限和部門職責(zé)。

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