萬達是中國最具野心的商業(yè)地產(chǎn)公司，在它這里，如果把武漢和上海擺在一起，那么后者的價值不一定會比前者更大，武漢對于萬達來說具有樣本意義�！粋�武漢和五座萬達
在2012年《南方周末》中的一篇報道《萬達只跟有追求的官員打交道》中，王健林的謀略被這樣描述：以萬達廣場的就業(yè)、稅收和形象效應地價獲取城市核心地段土地資源，再以萬達周邊住宅銷售支持商業(yè)地產(chǎn)運營，是王建林實現(xiàn)“資金平衡”與“快速擴張”的主要籌碼：對于五年一屆急于出政績的地方政府來說，萬達模式再受歡迎不過了。
在進入武漢十多年之后，王建林的萬達模式遭遇挑戰(zhàn)。實際上，萬達廣場+萬達百貨的標配模式正越來越受到質(zhì)疑，招商重復，業(yè)態(tài)混雜，人氣低迷。在武漢區(qū)域商業(yè)體蓬勃發(fā)展的當下，萬達早已不是“填空白”式的一家獨大，而開始真正的進入商業(yè)競爭。
2015年開始，萬達集團公告將正式關閉全國40余家萬達百貨，涉及湖北荊州等多個地區(qū)，同時在全國有計劃的對萬達百貨的業(yè)態(tài)和門店進行大規(guī)模調(diào)整。
武漢目前建成有5座萬達廣場，但進駐萬達百貨的只有經(jīng)開萬達、菱角湖萬達和漢街萬達。
武漢萬達百貨目前雖無關店之虞，但，有不少的商鋪或已悄然易主，或已經(jīng)被撤店，將被新的商業(yè)品牌和業(yè)態(tài)所取代。
其中，菱角湖萬達百貨2-5層已全被撤店 全新商業(yè)空間將登場亮相
2010年12月開業(yè)的菱角湖萬達，當屬萬達廣場的第三代產(chǎn)品。
在菱角湖萬達百貨現(xiàn)場，一個月之前還在正常營業(yè)中的萬達百貨，除去第1層的化妝品專柜、名表、眼鏡、珠寶等業(yè)態(tài)還在正常營業(yè)外，2-5層的各種品牌商家已被撤走，空蕩蕩的商場里，僅剩下各種廢棄的建筑材料堆在內(nèi)面。
菱角湖萬達百貨內(nèi)部商家已全部撤店
在萬達百貨內(nèi)部的一樓通往二樓的電梯處，電梯已停擺，豎立的警示牌上標注著：業(yè)態(tài)調(diào)整，造成不便，敬請見諒。
與此同時，在二樓的室內(nèi)步行街，萬達百貨二樓的某一入口，筆者看到，即將取代萬達百貨的全新商業(yè)空間海報已曝光。海報上筆者看到，一個名為“捌玖零潮流天地”即將登場亮相。
據(jù)萬達招商人員方面透露，捌玖零潮流天地將主要打造針對80、90后的消費群體的商業(yè)，未來這里仍將以服飾業(yè)態(tài)類為主，但一定不再是按照百貨類的模式去經(jīng)營了，同時還將引進少量餐飲、兒童、休閑娛樂等業(yè)態(tài)。
漢街、經(jīng)開萬達百貨零售業(yè)態(tài)被壓縮 餐飲、兒童樂園成接替主力
相較于菱角湖，在漢街及經(jīng)開的萬達百貨，雖然沒有出現(xiàn)整層整層的大幅撤店現(xiàn)象，但不同樓層的店面均有做出相應的調(diào)整，百貨零售業(yè)態(tài)被減少，相應的餐飲、兒童樂園成為接替的主力軍。
在萬達百貨經(jīng)開店，其現(xiàn)今的業(yè)態(tài)分布為1-3層為零售，4、5樓為兒童樂園和健身中心。
萬達百貨經(jīng)開店原業(yè)態(tài)規(guī)劃，現(xiàn)第三層零售商家將被撤離，改成以兒童業(yè)態(tài)為主
而在百貨閉店調(diào)整大潮下，這里的一、二樓店面均在正常營業(yè)中，而在三樓，大多數(shù)零售服裝店面都在進行著最后的清倉大處理的活動，不少店面已經(jīng)被撤柜。
經(jīng)開萬達百貨三樓的零售商家已開始撤店調(diào)整
一家正在做特價處理的adidas店營業(yè)員告訴筆者，已經(jīng)接到萬達上面的通知了，這里的很多店面都將要被撤走，據(jù)說是要規(guī)劃成兒童業(yè)態(tài)，四樓的兒童品牌“未來星球”將要繼續(xù)擴張到這里。
經(jīng)開萬達百貨四、五樓人氣熱鬧的兒童樂園
在萬達百貨的四、五樓筆者發(fā)現(xiàn)，這兩層相較于百貨內(nèi)的傳統(tǒng)服裝店，要熱鬧了許多，許多的父母都帶著孩子在這里玩耍。對此，在三層樓的零售業(yè)態(tài)改為兒童品牌“未來之星”后，意味著經(jīng)開百貨里的零售業(yè)態(tài)被減少，而現(xiàn)如今火熱的兒童親子業(yè)態(tài)比例將再擴大。
同樣在漢街萬達廣場百貨內(nèi)，此前一直以百貨零售業(yè)態(tài)為主的1-3層，現(xiàn)也開始出現(xiàn)了餐飲業(yè)態(tài)的身影，如韓國著名的炸雞店thank u mom、野營廚房、青石玖宮、韓國年糕火鍋料理、川吉道創(chuàng)意餐廳等海報已貼出，店面即將開業(yè)。
位于漢街1-3層的百貨零售業(yè)態(tài)分布里出現(xiàn)了少量的餐飲品牌將開業(yè)。
對此，有漢街百貨商家人員表示，此次商家的撤離是萬達百貨內(nèi)部的一次“去服飾化”調(diào)整，目的是為了通過減少服飾類，增加餐飲類來拉動商場的人氣。
經(jīng)營理念轉(zhuǎn)變成主因 銷售業(yè)績難抵高額租金
放眼整個百貨行業(yè)，萬達百貨業(yè)遭遇寒流并非只是個例。
從2014-2015年，可謂武漢百貨業(yè)的調(diào)整元年。老牌的SOGO莊勝崇光百貨、新世界百貨、江漢路大洋百貨都在進行業(yè)態(tài)調(diào)整。而同時，武漢商業(yè)體也相繼進入了體驗式商業(yè)的轉(zhuǎn)型期，以零售業(yè)態(tài)為主的實體店已不再符合當前消費者的需求。因此，在傳出全國多家萬達百貨現(xiàn)虧損的情況下，萬達百貨閉店或調(diào)整也是情理之中、預料之內(nèi)的事情。
同時，從萬達自身內(nèi)部來講，也有業(yè)內(nèi)人士稱這背后更深層的原因是萬達經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變。
據(jù)了解，萬達百貨早期為了配合萬達廣場快速招商，采取的都是“以售養(yǎng)租”的模式，就是萬達每月從商戶的銷售業(yè)績中提成代替租金，以達到吸引品牌入駐，快速開業(yè)目的。但是，隨著萬達品牌的確立，這種運營模式已經(jīng)不適合現(xiàn)在的萬達百貨，并且連年的虧損減緩了萬達轉(zhuǎn)型，也不得不讓萬達重新改變策略。
不過，這種經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變使得不少品牌難以承受。
據(jù)漢街萬達百貨內(nèi)的一位商場工作人員透露，漢街萬達的租金十分高昂，許多店鋪的一個月銷售業(yè)績都無法支付這份租金，其位于一樓的服裝品牌店鋪面積175平米，租金為每月600元/平米*月，每月店面租金將近10萬，有品牌打算在合同到期后撤離萬達百貨。
有商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，不論是萬達百貨還是其他百貨，在電商沖擊下都有一個洗牌過程。同時，也對其商業(yè)地產(chǎn)，尤其是購物中心的設計、開發(fā)提出新課題。前幾年大量商業(yè)地產(chǎn)積累下來的泡沫，在百貨業(yè)態(tài)下滑后，需要改變其靠租金、管理費來維持運營的商業(yè)模式。
萬達百貨4.0 體驗式消費轉(zhuǎn)型
在當前體驗式商業(yè)橫行態(tài)勢下，以餐飲、兒童親子樂園為代表的業(yè)態(tài)比例不斷被擴大。眾多業(yè)內(nèi)人士也猜測，萬達本次關閉百貨騰出空間，也將重新引入餐飲、體驗式業(yè)態(tài)等吸引人氣又不受網(wǎng)購沖擊的店鋪。
從實地探訪的情況來看，武漢三家萬達百貨不約而同地選擇了增加體驗式業(yè)態(tài)作為轉(zhuǎn)變的第一步。而據(jù)萬達內(nèi)部人士透露，萬達將把體驗式消費的指標提升到60%以上。
因為這些業(yè)態(tài)并未完全開放，所以目前無法判斷對人氣是否有提升。但是萬達的突然斷奶對萬達百貨來說并非不是一件好事。從與萬達廣場的捆綁營銷中跳脫出來，萬達百貨有了更多自主權(quán)，對今后的發(fā)展也能自主規(guī)劃，這樣說不定能在這變幻莫測的時代尋得另一線生機。
武漢中央文化區(qū)——“萬達城”是全新萬達業(yè)態(tài)的試驗場
2015年1月20日的萬達集團年會上，王健林對武漢電影樂園及漢秀項目的進展極其不滿，并引發(fā)其高層人事動蕩。
王健林對中央文化區(qū)項目如此重視，在于其規(guī)劃的以“漢街、萬達廣場、萬達酒店、電影樂園、漢秀劇場及其周邊寫字樓和居住組團”為核心的巨無霸項目不同于之前任何一個萬達，是王健林最重要的產(chǎn)品試驗場。
它將回答王健林多年以來需要的一個答案：其籌謀多年以文化旅游業(yè)態(tài)為主打，締造的消費全產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)品升級和轉(zhuǎn)型，到底有沒有未來？
我們現(xiàn)在可以理解為什么萬達對萬達百貨的調(diào)整視為“正常業(yè)態(tài)調(diào)整”。因為萬達城對于王健林來說并不是萬達廣場的升級版，而是匯聚王健林野心的“顛覆式創(chuàng)新”——萬達茂和萬達城，他最初對萬達城的定名是“追夢城”。
據(jù)界面記者透露，武漢央文化區(qū)項目被萬達劃分在“萬達城”產(chǎn)品序列，萬達城單個項目規(guī)模一般在300萬平方米以上，除商業(yè)、住宅及酒店外，還會結(jié)合當?shù)貤l件，包含游樂場、室內(nèi)外滑雪場、現(xiàn)場表演等形式的大型文化或旅游設施。萬達內(nèi)部人士稱，“這個產(chǎn)品將幫助我們捕捉中國消費升級帶來的巨大潛力�！�
武漢中央文化區(qū)能否一炮而紅，關乎萬達新模式的成敗。盡管還在緘默期，但王健林仍用聲勢浩大的開業(yè)典禮，向外界宣告武漢項目的重要意義。
作為重要的試驗場，王健林在漢街布局的每一個產(chǎn)品都彰顯著極致。最終，市場的檢驗效果卻不盡相同。
深具民國風情的商業(yè)步行街——漢街，毫無疑問地成為武漢特色旅游目的地之一。從開工到開業(yè)，僅用8個月時間，王健林首先把漢街呈現(xiàn)出來，洶涌如潮的人流為后期各類產(chǎn)品的入市奠定了基礎。
另外，萬達旗下有三大酒店品牌，漢街就有其中兩座——萬達嘉華酒店和萬達瑞華酒店，前者是五星級標準，而后者則是萬達最頂級的豪華酒店，號稱“七星級”，只選址在“全球門戶城市”，可見武漢之于萬達的重要戰(zhàn)略地位。以上產(chǎn)品的經(jīng)營狀況都較為樂觀，稍微拖后腿的仍是百貨。15萬平方米的漢街萬達廣場，其中近6萬平方米給了萬達百貨。這是全國最大的萬達百貨，占據(jù)了漢街萬達廣場整個1-3層。然而，和全國近半數(shù)萬達百貨一樣，漢街的萬達百貨經(jīng)營情況并不理想。
漢街作為萬達城的試驗品，對商業(yè)的容量和業(yè)態(tài)的選擇會有一點不成熟的地方，后期的萬達城肯定會調(diào)整，比如萬達百貨，還做不做，或者，要不要做這么大。
近期逛漢街的人們已經(jīng)可以發(fā)現(xiàn)，萬達收回了一家因受到禁奢令沖擊而撤租的高檔餐廳，進而改造成“兒童樂園”。隨著兒童樂園開業(yè)，漢街萬達的產(chǎn)品試驗將更加齊整，租金引擎將迎來一個閉環(huán)。
而對于電影樂園和漢秀，王健林對這兩個文化體驗項目期許甚大。他直言，初期兩個項目年收入目標15億元，未來更要達到20億元。萬達內(nèi)部資料顯示，整個漢街項目純文化類投資為80億元。
萬達已經(jīng)制定了全新的發(fā)展戰(zhàn)略，新模式聚焦文化、旅游、金融、電商四大主題。這是萬達第四次重大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
武漢注定成為萬達此番轉(zhuǎn)型的風標。
（來源：湖北地產(chǎn)聯(lián)盟 張奕）
