從動線到廁所 上海K11 PK僑福芳草地

　　藝術(shù)型商業(yè)最近這幾年才開始流行，但發(fā)展的也比較緩慢，因為真正懂藝術(shù)的不多，成功的商業(yè)運營商也不多，既懂藝術(shù)，又會玩商業(yè)的開發(fā)商自然是少之又少。上海的K11我去考察過很多次，當(dāng)時已經(jīng)非常感慨藝術(shù)型商業(yè)的魅力，最近出差北京，抽空考察了北京有代表性的藝術(shù)型商業(yè)芳草地，又讓我大開了眼界，國內(nèi)的藝術(shù)型商業(yè)發(fā)展到如此高的水平，讓人咋舌，作為兩座城市有代表性的藝術(shù)型商業(yè)，今天我們來做一做比較，通過對比分析來研究這個命題，也當(dāng)是對最近任志強拋出上海北京誰是老大的一個作料。

　　下面開始我們將從規(guī)劃布局、業(yè)態(tài)構(gòu)成、藝術(shù)小品、展示活動、亮點打造等幾個層面進行對比分析規(guī)劃布局。

　　芳草地的規(guī)劃布局非常有意思，盡管地塊呈現(xiàn)四邊方正的長方形結(jié)構(gòu)，但是芳草地在體塊內(nèi)部的處理上，進行了斜角動線的貫通，將傳統(tǒng)的四方形切割成了不規(guī)則的多邊形，這樣處理的好處有兩個：一是豐富了空間的形態(tài)，整體空間看起來不會那么呆板;二是激發(fā)購物者窺探陌生區(qū)域的動力，傳統(tǒng)四方形商業(yè)一進商場便對整體空間一目了然，讓人索然無味，芳草地的這個做法，讓客戶感覺該商場有很多未知的空間期待你去探索，增加了客戶的滯留時間;

　　

　　看上圖，將原有四方形進行不規(guī)則處理，使內(nèi)部空間更加豐富同時增加了出入口，增強了外部客流導(dǎo)入的概率，下圖為實景圖：

　　

　　除此以外，芳草地在垂直空間的處理上做出了一個驚人的舉動：芳草地的商業(yè)其實是兩棟辦公樓的裙樓，芳草地的商業(yè)總共四個樓層，5-15層是辦公，芳草地將兩棟辦公之間加蓋了環(huán)保屋頂，把商業(yè)部分的4層公共空間(從地下2層開始)垂直貫通到頂層，使得整個商業(yè)展現(xiàn)出17層樓挑高的視覺沖擊力!

　　

　　

　　K11相比較而言，就非常的中規(guī)中矩，缺乏整體性的公共空間，沒有如此磅礴大氣的垂直空間。從平面布局上來看,k11中規(guī)中矩，不如芳草地。

　　

　　規(guī)劃布局采用傳統(tǒng)模式，中庭加邊圍商業(yè)

　　

　　上圖所示的垂直空間僅是從地下2層到地面的挑高，相比芳草地遜色不少。

　　芳草地：★★★★★ K11：★★★☆☆

　　PK結(jié)果：芳草地完勝藝術(shù)小品

　　

　　芳草地的藝術(shù)小品相當(dāng)多元化，充斥著混搭風(fēng)，比如有一些達利的作品，也會有些可愛的小狗，藝術(shù)氣息無處不在，而且會經(jīng)常更新，保持新鮮感的同時，把不同人物和主題的作品推向大眾。

　　

　　K11在藝術(shù)氣息這方面也是頗費苦心，在寸土寸金的的淮海路商圈，拿出了近3000平米的藝術(shù)交流、互動及展示空間，定期舉行免費的藝術(shù)展覽、藝術(shù)工作坊、藝術(shù)家沙龍等活動，從而構(gòu)建起了一座藝術(shù)與普通大眾互動的橋梁。

　　

　　但總體而言，K11無論在作品的數(shù)量、體量還是質(zhì)量上，都比芳草地略遜一籌，且除了底層的展示中心以外，其他樓層的裝飾和擺件幾乎不更換(因為都是嵌入式的)，沒有了新鮮感，客流自然會缺少再次前往的動力

　　芳草地：★★★★★ K11：★★★☆☆

　　PK結(jié)果：芳草地更大氣;K11更細膩

　　商業(yè)業(yè)態(tài)

　　芳草地定位高端，多為國際一線品牌，某種角度來說，此類商業(yè)多為國際一線品牌的展示功能為主，因此其在零售這塊的比例相對較大

　　芳草地購物中心以服飾配件為主力業(yè)態(tài)，占比42%，其次為手表珠寶及食酒風(fēng)尚，占比最少為休閑娛樂及精品超市，總體來看以零售為主。

　　

　　但面臨電商的沖擊，芳草地不可能無動于衷，主要的體現(xiàn)是其增加了更多的體驗式主題商業(yè)，比如紅酒吧、中信書店。紅酒吧將品嘗與購物相結(jié)合，可以先品嘗紅酒再決定是否購買;中信書店整合了專業(yè)咖啡及文化創(chuàng)意禮品，如果你夠文藝，可以在里邊邊看書邊品嘗咖啡，度過一個愜意的陽光下午。

　　

　　

　　K11的業(yè)態(tài)配比和芳草地差不多，以服飾配件為主力業(yè)態(tài)，占比56%，其次為食酒風(fēng)尚，美容保養(yǎng)和生活情趣占比較少，總體來看以零售為主。

　　BURBERRY、Chloé、DOLCE&GABBANA 、MaxMara、Vivienne Westwood等眾多國際一線品牌入駐改造后的K11商業(yè)面積近4萬平方米，引進78家品牌，其中近20%的零售及餐飲品牌首次入駐上海。

　　

　　然而其體驗式商業(yè)略顯不足，其唯一的賣點就是都市農(nóng)莊，搞幾頭小豬作為噱頭來炒作，但總體略顯生硬，與周邊商業(yè)的互動性不強

　　

　　芳草地：★★★★★ K11：★★★☆☆

　　PK結(jié)果：芳草地略勝一籌

　　展示活動

　　兩者都注重展覽展示，k11在地下二層，芳草地在10層樓。芳草地的展示活動集中在芳草地展覽館(D座L10)及芳草地畫廊( A座L2-27)。其中芳草地展覽館共分兩個展廳，總面積4000余平方米。多項前沿環(huán)保工藝與技術(shù)的采用，使得展館內(nèi)空氣質(zhì)量達到綜合性建筑所能達到的最高級別。為不同形式的藝術(shù)展提供良好的內(nèi)部空間，使得藝術(shù)品效果得到最充分的體現(xiàn)。 芳草地畫廊隸屬于僑福集團藝術(shù)文化部，位于芳草地A座二層，總面積達338平方米，善于建立藝術(shù)收藏家、藝術(shù)愛好者以及不同領(lǐng)域熱愛藝術(shù)的企業(yè)、個人與藝術(shù)家們之間的溝通的橋梁，實現(xiàn)藝術(shù)無界限溝通。

　　

　　上圖為芳草地的展覽中心

　　

　　上圖為k11的展覽中心

　　這里值得重點提一下的是k11，開發(fā)商新世界集團對于文化藝術(shù)的投入可謂花了點心思，旗下設(shè)有藝術(shù)家孵化基金，K11藝術(shù)基金斥資2000萬精心選購的14組國內(nèi)外知名當(dāng)代藝術(shù)家的藝術(shù)作品，定期向公眾展示，并收取20元門票用于基金，k11通過買斷這些藝術(shù)家的版權(quán)，一旦其作品獲得買家和市場認可，便可從中獲利。

　　芳草地：★★★★☆ K11：★★★★★

　　PK結(jié)果：K11略勝一籌

　　特色亮點停車系統(tǒng)

　　芳草地的地下停車入庫體驗非常好，如下圖所示，左右兩側(cè)光線通透，綠化植被豐富;k11的停車系統(tǒng)打破了傳統(tǒng)的地下停車?yán)砟睿�設(shè)置在商場的最高層6-9樓，此處的商業(yè)價值比較低，用于停車場是國內(nèi)比較少見的;

　　

　　上圖為芳草地的入庫畫面，兩側(cè)綠化增強了視覺效果，對于駕車購物的人而言，留給他們一個很好的第一印象

　　

　　我覺得相比之下，k11更有特色,停車場在商場的最高層6-9樓，此處的商業(yè)價值比較低，用于停車場是國內(nèi)比較少見的;停車場抹上五顏六色的色彩來辨別車位，一度被譽為童話般的停車場;

　　芳草地：★★★★★ K11：★★★★★

　　PK結(jié)果：平分秋色

　　除了特色停車場，芳草地還創(chuàng)新性地設(shè)計了國內(nèi)首座長達236米的室內(nèi)步行吊橋(寬4.8米)，它橫跨在建筑復(fù)合體之間，為顧客鳥瞰整個商戶店面和公共廣場提供出理想的闊達空間，也讓人們更便捷地行走于四座建筑之間。

　　

　　芳草地：★★★★★ K11：☆☆☆☆☆

　　PK結(jié)果：芳草地獨領(lǐng)風(fēng)騷

　　廁所

　　最后用兩個項目的廁所來收尾，不是為了惡心大家，確實覺得這個點既不重要，卻又扮演著重要的角色，關(guān)鍵是兩者都有一個共同的特色，看下圖

　　

　　左圖是芳草地的衛(wèi)生間，右圖是k11的衛(wèi)生間，夠牛吧，都是獨立的哦!

　　結(jié)尾

　　無論是北京芳草地,還是上海K11,這種藝術(shù)型商業(yè)，在國內(nèi)尚處于起步階段，甚是少見;這類主題商業(yè)的成功，關(guān)鍵在于將當(dāng)?shù)厮囆g(shù)與商業(yè)相融合，只要找到相應(yīng)的契合點，相信這類新型主題商業(yè)存在一定的市場空間。
　　(艾瑞克咨詢)　

武漢去年也新開了家有點類似的購物中心，現(xiàn)在情況如何

別的不說了

k11那個停車場太次了，怎么也不能打平手吧？

芳草地的硬傷在選址，那個狗屁地方，從南邊長安街不能左轉(zhuǎn)到，從北邊要過東大橋和朝陽門兩個死地，自身離地鐵出口還不近，交通太次太次