摘要：作者通過考察國內(nèi)多個(gè)新城開發(fā)建設(shè),發(fā)現(xiàn)了新區(qū)城市發(fā)展動(dòng)力不清晰,過分依靠房地產(chǎn)拉動(dòng),城市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃脫節(jié)的問題，提出了城市規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃以及旅游規(guī)劃結(jié)合的新思想,在長沙高鐵新城的規(guī)劃策劃中得到了貫徹落實(shí)。作者在服務(wù)長沙高鐵新城的過程中,創(chuàng)造性地將土地一級(jí)策劃和城市設(shè)計(jì)結(jié)合,受到了地方政府和老百姓的歡迎。

　　關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 旅游規(guī)劃 主題文化

　　The new method urban planning for high-speed railway new city-----the case of Changsha

　　Abstract

　　The author have visited many new city in China, there are some question: what is the power for urban development, why we rely on real estate too much, the separate of urban planning and commercial site planning. we suggest a new idea to do urban plan and tourist planning,commercial site planning, industry planning all together. Our method have use in the high-speed railway new city in Changsha. The author in the process of service the high-speed railway new city in Changsha, creatively will land level planning and urban design combined with, by the local government and common people's welcome.

　　一、新城規(guī)劃存在的問題

　　我國依法行政處于起步期，城市規(guī)劃修訂常體現(xiàn)城市現(xiàn)任行政官員的個(gè)人意志，由于缺乏對(duì)城市規(guī)劃法規(guī)的尊重,我國城市規(guī)劃的持續(xù)實(shí)施意識(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于西方發(fā)達(dá)國家。

　　作者在2008年前后調(diào)查了部分新城，大部分新城存在著嚴(yán)重的與原有城市規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃相脫節(jié)問題，例如，既無明確的商圈規(guī)劃，又無新城中心商圈發(fā)展需要的土地。在美國引發(fā)的全球金融危機(jī)中，我國主要依靠房地產(chǎn)為動(dòng)力的新城大部分處于停滯狀態(tài)。

　　部分城市領(lǐng)導(dǎo)上任后不顧現(xiàn)有情況，缺乏前期充分的論證規(guī)劃和民主決策，盲目上馬新城項(xiàng)目，形成一個(gè)地級(jí)市無序開發(fā)多個(gè)新城的混亂格局，導(dǎo)致新城從政績工程變成了爛尾工程，農(nóng)民失地，地方財(cái)政虧空，社會(huì)不穩(wěn)定因素加劇。因此，用科學(xué)規(guī)劃的思想引領(lǐng)新城建設(shè)已刻不容緩，省級(jí)政府應(yīng)該嚴(yán)格審批新城開發(fā)。

　　國家“四縱”、“四橫”客運(yùn)專線規(guī)劃的出臺(tái)，使我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展進(jìn)入加速跑道，而武廣、京滬高鐵的開通及高鐵即將全線通車，標(biāo)志著我國已經(jīng)進(jìn)入高速鐵路時(shí)代。高鐵所帶來的巨大價(jià)值已引起各地方政府的高度重視，紛紛以新火車站作為依托，加快城市化建設(shè)步伐，打造高鐵新城，借此帶動(dòng)新城市區(qū)域的發(fā)展。

　　高鐵新城一般有兩種類型，一種是在高鐵建設(shè)之前就建設(shè)的新城，另外一種是高鐵站點(diǎn)開工之后，根據(jù)城市發(fā)展的客觀需要建設(shè)的新城，例如，濟(jì)南西部新城。

　　2010年長沙縣黃興鎮(zhèn)政府委托深圳新摩爾公司策劃48平方公里的長沙高鐵東部新城，楊寶民先生提出的新型城市規(guī)劃理論得到系統(tǒng)應(yīng)用和貫徹。

　　2011年長沙縣黃興鎮(zhèn)政府委托深圳新摩爾公司策劃黃興鎮(zhèn)區(qū)域規(guī)劃和城市統(tǒng)籌規(guī)劃的總體思路。

　　2012年8月,根據(jù)湖南省政府和長沙市政府對(duì)長沙國際會(huì)展中心項(xiàng)目的總體安排,長沙縣政府委托深圳新摩爾公司對(duì)長沙國際會(huì)展中心及其周邊5000畝土地核心區(qū)的開發(fā)進(jìn)行整體規(guī)劃。

　　2013年深圳新摩爾公司接受長沙縣委托服務(wù)長沙空港綜合保稅區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,還同時(shí)研究用于長沙高鐵東部新城的融資用地4170畝。

　　2015年深圳新摩爾公司系統(tǒng)研究長沙高鐵新城東西核心區(qū)4平方公里土地的一級(jí)半開發(fā)策劃,深化了對(duì)區(qū)域發(fā)展方向認(rèn)識(shí)。

　　二、我國高鐵新城發(fā)展特點(diǎn)

　　我國高鐵發(fā)展迅猛,2014年運(yùn)營里程達(dá)到1.6萬公里,2015年規(guī)劃達(dá)到1.8萬公里長度。

　　我國高鐵站點(diǎn)規(guī)劃考慮城市交通功能的外延性、未來擴(kuò)容能力及輻射帶動(dòng)能力，采用新老站點(diǎn)分離方式，大多處于城市郊區(qū)，具有如下特點(diǎn)：

　　1、區(qū)域發(fā)展處于起步階段，綜合配套均有待改善;

　　2、衛(wèi)星城、副城市中心規(guī)劃發(fā)展成為各地方政府努力的主要方向;

　　3、區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展滯后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展同質(zhì)化嚴(yán)重，時(shí)序相對(duì)混亂;

　　4、新城高鐵發(fā)展加速城市升級(jí)擴(kuò)容等城市化進(jìn)程，并帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;

　　5、新城的成功案例缺乏可借鑒性，我國在新城功能布局及城市運(yùn)營管理上的科學(xué)論證與方法目前處于探索階段。

　　我們首先應(yīng)明確并非所有高鐵站點(diǎn)周圍都適合發(fā)展新城，如法國高鐵有些站點(diǎn)是以環(huán)境保護(hù)為主的旅游區(qū)。高鐵新城的發(fā)展要具備如下基本條件：

　　1.城市人口超負(fù)荷，舊城已經(jīng)沒有空間容納人口的迅速增長和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必須建設(shè)新城，保障可持續(xù)發(fā)展;

　　2、新城的發(fā)展要有明確的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和發(fā)展動(dòng)力，不能完全依靠政府搬遷和房地產(chǎn)帶動(dòng)，也不能把新城規(guī)劃建設(shè)作為普通的政績工程;

　　3、政府財(cái)政狀況良好，具有可支配財(cái)力用于新城的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，不能完全依靠借債來開發(fā)新區(qū)。

　　三、高鐵新城規(guī)劃發(fā)展思路

　　1.區(qū)位定位

　　一是高鐵新城適合作為衛(wèi)星城建設(shè)，高鐵作為未來帶動(dòng)城市發(fā)展的新引擎之一，將帶動(dòng)周邊新興區(qū)域的發(fā)展;二是在功能上與舊城區(qū)或主城區(qū)形成互補(bǔ)，起到城市升級(jí)擴(kuò)容作用。

　　依托長沙高鐵和機(jī)場重大基礎(chǔ)設(shè)施,長沙高鐵東部新城定位為未來長沙市發(fā)展的主導(dǎo)區(qū)域,核心區(qū)域規(guī)劃為長沙會(huì)展城。

　　2.產(chǎn)業(yè)定位

　　高鐵新城應(yīng)結(jié)合高鐵的便利性、高效性所帶來的大量客流、物流、信息流等進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位，適合發(fā)展休閑娛樂、商貿(mào)、金融、商務(wù)酒店、中介咨詢等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè);影視娛樂、會(huì)展會(huì)議、動(dòng)漫游戲、設(shè)計(jì)規(guī)劃等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè);生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)、觀光旅游等新興產(chǎn)業(yè)。

　　3.人口規(guī)劃

　　在人口規(guī)劃上，一是規(guī)劃控制人口規(guī)模，通過產(chǎn)業(yè)及物業(yè)功能規(guī)劃配套調(diào)節(jié)常住人口與流動(dòng)人口結(jié)構(gòu)比例;二是高鐵新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集中，是城市高素質(zhì)人才的聚集地，白領(lǐng)階層將占主導(dǎo)地位;三是結(jié)合區(qū)域生活成本及就業(yè)情況，通過統(tǒng)一安置與自愿選擇的方式調(diào)整原住地居民的人口比例。

　　與人口規(guī)劃配套的是，要優(yōu)先建設(shè)優(yōu)質(zhì)的學(xué)校和醫(yī)院，為新城居民提供教育和醫(yī)療方面的便利條件。

　　4. 拆遷居民的安置

　　開發(fā)安置事關(guān)民生大計(jì)，各級(jí)政府應(yīng)充分考慮失地農(nóng)民的利益，為他們提供工作崗位和職業(yè)教育，為他們的子女提供良好的教育機(jī)會(huì)。

　　5.生態(tài)與文化

　　生態(tài)與文化建設(shè)既是高鐵新城的存在基礎(chǔ)，又是新城的精神歸屬和依托。

　　高鐵新城和主城區(qū)之間必須規(guī)劃綠化帶或保留部分農(nóng)田，形成節(jié)能、環(huán)保、優(yōu)美的生態(tài)之城。

　　主題文化是新城建設(shè)的靈魂，以長沙高鐵東部新城為例，我們在旅游景點(diǎn)規(guī)劃上遵循生態(tài)保護(hù)的同時(shí)重點(diǎn)挖掘?yàn)g陽河文化，此外，提煉黃興以及許光達(dá)大將的生平典故等歷史人文元素，形成新城的文化風(fēng)格。

　　四、高鐵新城規(guī)劃創(chuàng)新——城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃和旅游規(guī)劃以及城市主題文化五結(jié)合

　　2008年楊寶民先生總結(jié)了中外城市規(guī)劃的理論與實(shí)踐，第一個(gè)獨(dú)創(chuàng)性地提出把城市規(guī)劃和旅游規(guī)劃以及商業(yè)規(guī)劃三結(jié)合，從2009年開始就將該理論用于長春25平方公里經(jīng)開北區(qū)的新城概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)和總體策劃，取得圓滿成功。2010年，楊寶民先生總結(jié)新城規(guī)劃的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，明確提出在三結(jié)合的基礎(chǔ)上，城市新區(qū)規(guī)劃還必須和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃結(jié)合。

　　中國的城市規(guī)劃理論落后于實(shí)踐,出現(xiàn)了大多數(shù)城市千城一面的可怕局面,城市缺乏文化個(gè)性,缺乏總體特色。

　　2012年,楊寶民先生認(rèn)真研究了城市發(fā)展戰(zhàn)略和城市主題文化的現(xiàn)狀,提出城市發(fā)展戰(zhàn)略是指引城市發(fā)展的方向,城市主題文化是城市發(fā)展的靈魂,城市的規(guī)劃必須主題文化先行,在城市規(guī)劃的各個(gè)環(huán)節(jié)體現(xiàn)城市的主題文化。

　

　　圖1 城市規(guī)劃五結(jié)合理論的流程圖

　　城市規(guī)劃應(yīng)與商業(yè)規(guī)劃結(jié)合，不僅需要考慮商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的合理布局，而且要注重人流規(guī)劃，將吸引人流的文化體育設(shè)施與核心商業(yè)區(qū)集中規(guī)劃。比如，“深圳福田CBD新區(qū)” 在吸引總部入住方面取得一定成功，但在人流規(guī)劃方面就是個(gè)反面案例。規(guī)劃將吸引人氣的大劇院和圖書館等公共設(shè)施集中在深南大道北側(cè)，而購物中心等商業(yè)集中在南側(cè)，人氣和商業(yè)的割裂導(dǎo)致購物中心開業(yè)后的蕭條。因此城市規(guī)劃部門和設(shè)計(jì)院，應(yīng)反思傳統(tǒng)，從“以人為本”的角度將商業(yè)和人流規(guī)劃納入城市規(guī)劃理論體系。

　　城市規(guī)劃還應(yīng)與旅游規(guī)劃以及生態(tài)建設(shè)密切結(jié)合�，F(xiàn)代人除生活的基本需求外，還有生活品質(zhì)的要求，生態(tài)休閑的旅游空間已成為普遍的追求。

　　城市規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃更應(yīng)是牢不可破的密切結(jié)合，產(chǎn)業(yè)擔(dān)負(fù)著城市發(fā)展的造血功能，是城市生生不息的動(dòng)力來源，產(chǎn)業(yè)的成功為城市帶來人口、財(cái)富、進(jìn)步和文明;而產(chǎn)業(yè)的失敗和衰落留下的往往是滿目瘡痍的城市廢墟。因此產(chǎn)業(yè)規(guī)劃應(yīng)成為城市規(guī)劃中的重中之重。

　　因此，新型城市規(guī)劃理論要結(jié)合商業(yè)、旅游、產(chǎn)業(yè)，四規(guī)劃同步進(jìn)行，形成體現(xiàn)和諧發(fā)展的新型理論，并從法律上規(guī)范城市規(guī)劃的實(shí)施，提升城市的品質(zhì)。

　　五、深圳新摩爾公司服務(wù)長沙高鐵東部新城的案例簡析

　　作者帶領(lǐng)新摩爾公司和廣州城市勘察設(shè)計(jì)院核心團(tuán)隊(duì)深入黃興鎮(zhèn)區(qū)，結(jié)合長沙東城CBD、長春經(jīng)開區(qū)生活服務(wù)園區(qū)策劃方案及多年來積淀的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，對(duì)長沙高鐵東部新城的規(guī)劃發(fā)展進(jìn)行了深入調(diào)研和嚴(yán)密論證，提出了創(chuàng)新性、前瞻性的策劃思路。

　　1.明晰高鐵東部新城與周邊的關(guān)系

　　

　　圖2長沙大東城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略圖 (引自中國城市規(guī)劃院)

　　從范圍上說，長沙高鐵東部新城是指黃興鎮(zhèn)48平方公里土地,由武廣新城、黃興鎮(zhèn)、星沙開發(fā)區(qū)、黃花空港形成長沙大東城空港。

　　(1)高鐵東部新城與長沙老城的關(guān)系

　　長沙武廣新城位于雨花區(qū)東部，總用地面積約18.92平方公里，其中核心區(qū)面積8平方公里，中央商務(wù)區(qū)面積3平方公里;其整體定位為長沙中部區(qū)域性核心交通樞紐，城市發(fā)展副中心，輻射“長株潭城市群”的城市商務(wù)中心，規(guī)劃居住人口約40萬。

　　黃興鎮(zhèn)位于長沙高鐵站點(diǎn)瀏陽河以東，占地84平方公里，其中長沙繞城高速以內(nèi)50平方公里，是今后長沙東部最重要的區(qū)域之一，也是本次策劃的重點(diǎn)。

　　我們希望發(fā)揮武廣與滬昆雙高鐵樞紐以及空港多種優(yōu)勢，將長沙三環(huán)以內(nèi)48平方公里規(guī)劃為我國中部最現(xiàn)代化的高鐵濱河新城，將長株潭中央商務(wù)區(qū)與生態(tài)宜居城市有效結(jié)合，重點(diǎn)聚集年人均收入10萬元以上的高素質(zhì)居民，規(guī)劃在20年內(nèi)達(dá)到15萬-20萬人口。

　　因此，深圳新摩爾公司結(jié)合地緣關(guān)系及瀏陽河獨(dú)特資源，把黃興鎮(zhèn)長沙三環(huán)以內(nèi)48平方公里范圍定位為長沙高鐵東部濱河新城(簡稱東部新城)，將長沙高鐵東部新城與長沙武廣新城看作是一個(gè)長沙大東城概念，是長株潭城市群的城市副中心，其與長沙老城關(guān)系猶如同浦東陸家嘴之于上海的關(guān)系，在發(fā)展規(guī)劃上長沙高鐵東部新城與長沙武廣新城應(yīng)科學(xué)統(tǒng)籌、統(tǒng)一規(guī)劃。

　　(2)高鐵東部新城與黃花空港的關(guān)系

　　高鐵東部新城與黃花空港同屬長沙東部，是長沙兩大重要經(jīng)濟(jì)增長極，黃花空港具備發(fā)展保稅區(qū)的有利條件，高鐵東部新城(黃興鎮(zhèn))與空港共同形成長沙市乃至長株潭城市群的客流、物流、信息流匯集的中心，由交通樞紐區(qū)域進(jìn)而形成長沙市東部副中心城區(qū)。

　　(3)高鐵東部新城與長沙縣城的關(guān)系

　　長沙高鐵東部新城位于長沙縣下屬黃興鎮(zhèn)區(qū)域。長沙縣城所在地的星沙依托長沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展優(yōu)勢，已成為長沙市的商業(yè)副中心區(qū)，并將帶動(dòng)黃興鎮(zhèn)逐步成為長株潭的核心商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)以及旅游發(fā)展示范區(qū)。相對(duì)長沙老縣城，高鐵東部新城是南部發(fā)展區(qū)，今后將聯(lián)合形成長沙大東城。

　　(4)長沙高鐵新城規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新需要考慮與長沙主城區(qū)的關(guān)系

　　長沙高鐵東部新城重點(diǎn)和長沙高鐵西側(cè)為主的武廣新城對(duì)接,通過東西公路和南北公路以及地鐵與主城區(qū)對(duì)接。

　　 

 

　　圖3 長沙東部高鐵新城與長沙武廣新城區(qū)域圖

　　

　　圖4 長沙南站西側(cè)武廣新城總平面彩圖

　　

　　圖5 長沙南站西側(cè)武廣新城城市設(shè)計(jì)(英國H&D公司設(shè)計(jì))

　　長沙高鐵武廣新城城市設(shè)計(jì)范圍占地面積18.9平方公里，核心區(qū)4.4平方公里，以高鐵南站為核心，基地以瀏陽河和磨盤洲作為最大的景觀資源。形成東西景觀軸心，結(jié)合主要站點(diǎn)，打造地標(biāo)建筑，沿著主要干道建立良好的綠化聯(lián)系，并將周邊的濱水資源合理利用，使得瀏陽河濱水魅力得以充分展現(xiàn)。

　　城市設(shè)計(jì)延續(xù)城市規(guī)劃中東西向開放的空間軸線，與主城區(qū)和黃興鎮(zhèn)相互呼應(yīng)，重點(diǎn)安排商業(yè)，文化，商務(wù)和居住等功能。

　　高鐵新城的規(guī)劃需要?jiǎng)?chuàng)新,借鑒深圳前海規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn),適合把握交通和生態(tài)紅線,實(shí)現(xiàn)立體交通模式,合理利用地下空間規(guī)劃車行和人行,減少高密度開發(fā)區(qū)域的車輛擁堵,考慮立體人行系統(tǒng),為居民和商務(wù)辦公人群留下較多休閑公共空間,提升區(qū)域品質(zhì)。

　　合理把握高鐵新城的彈性,借鑒新加坡規(guī)劃的白地,可以以30-50公頃作為單元,控制單元內(nèi)容積率和高度控制,辦公物業(yè)和商業(yè)物業(yè)總體比例,單元內(nèi)地塊的指標(biāo)具有彈性。

　　長沙高鐵武廣新城靠近主城區(qū)部分優(yōu)先開發(fā),新城區(qū)靠后開發(fā),同時(shí)考慮借鑒1.5級(jí)開發(fā)經(jīng)驗(yàn),加快區(qū)域的培育周期。

　　(5)高鐵東部新城的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃思路

　　黃興鎮(zhèn)生態(tài)農(nóng)業(yè)已經(jīng)具有良好基礎(chǔ)。2002年以來，黃興鎮(zhèn)黨委多次組織學(xué)習(xí)考察，優(yōu)化農(nóng)業(yè)規(guī)劃，常年蔬菜種植面積達(dá)20000畝，花卉苗木2000畝�，F(xiàn)在每天供給長沙市的蔬菜占據(jù)馬王堆市場本地蔬菜的三分之一。其中傳統(tǒng)菜東山光皮辣椒、杜家河的蘿卜遠(yuǎn)銷港澳，其花木亦暢銷江浙一帶。

　　針對(duì)長沙高鐵東部新城特點(diǎn)，基于黃興鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位以金融業(yè)，商貿(mào)旅游業(yè)，自主創(chuàng)新高科技產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，生態(tài)農(nóng)業(yè)為主。

　　武廣新城產(chǎn)業(yè)定位：一是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，為長株潭地區(qū)提供高品質(zhì)的商貿(mào)、金融、咨詢、會(huì)展等服務(wù);二是商業(yè)，主要為規(guī)劃區(qū)服務(wù)，發(fā)展部分高端商業(yè)為長株潭區(qū)域服務(wù);三是休閑娛樂產(chǎn)業(yè)，包含文化活動(dòng)、游樂;四是住宅開發(fā)，為規(guī)劃區(qū)的就業(yè)人員提供居住空間。建議長沙高鐵東部新城(黃興鎮(zhèn))首先發(fā)展旅游業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和商貿(mào)物流，其次重點(diǎn)發(fā)展高科技和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，再后發(fā)展金融服務(wù)業(yè)。

　　 

　

　　圖6 長沙空港與高鐵區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局概念圖(底圖引自中國城市規(guī)劃研究院)

　

　　圖7 高鐵東部新城的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

　　2.高鐵東部新城的旅游規(guī)劃

　　(1)黃興的旅游基礎(chǔ)

　　黃興人文資源豐富，擁有辛亥革命元?jiǎng)�黃興故居和解放軍大將許光達(dá)故居。黃興鎮(zhèn)的兩個(gè)名人故居和農(nóng)業(yè)觀光旅游具有良好的基礎(chǔ)。目前已形成瀏陽河九道灣生態(tài)農(nóng)莊、黃興故居、許光達(dá)故居、磨盤洲生態(tài)公園、沿江山與榔梨的陶公廟以及黎托的潭陽半島濱江樂園旅游線路。

　　瀏陽河是聞名全國的河流,是湖湘文化的代表性標(biāo)志,瀏陽河最美就在九道灣,瀏陽河生態(tài)旅游與文化旅游值得大力開發(fā)。

　　

  　圖8 高鐵東部新城(黃興)旅游規(guī)劃圖

　　(2)旅游規(guī)劃策劃要點(diǎn)

　　根據(jù)黃興鎮(zhèn)旅游基礎(chǔ)及未來發(fā)展趨勢，深圳新摩爾公司提出了黃興鎮(zhèn)的旅游規(guī)劃需要跳出鎮(zhèn)級(jí)規(guī)劃的傳統(tǒng)思路，站在長沙高鐵東部新城和瀏陽河整體旅游的高度認(rèn)識(shí)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　在現(xiàn)有線路基礎(chǔ)上，重點(diǎn)規(guī)劃瀏陽河旅游經(jīng)濟(jì)帶，包括兩岸的旅游景點(diǎn)，高品質(zhì)酒店和生態(tài)旅游空間，形成完整的長沙東部游覽線路。其中，經(jīng)濟(jì)型連鎖品牌和四星以上酒店建設(shè)列入優(yōu)先啟動(dòng)項(xiàng)目，距離黃興故居等距離要較近。

　　將酒店、旅游接待中心和生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光項(xiàng)目結(jié)合，形成酒店餐飲娛樂旅游綜合體。酒店特色景觀為瀏陽河風(fēng)光、生態(tài)農(nóng)業(yè)風(fēng)光與眺望偉人故居有機(jī)結(jié)合。

　　結(jié)合黃興鎮(zhèn)瀏陽河臨近高鐵站點(diǎn)的優(yōu)勢，建議在現(xiàn)有旅游規(guī)劃基礎(chǔ)上需要進(jìn)一步完善：一是在黃興中央生態(tài)公園打造民歌廣場，作為瀏陽河旅游宣傳的舞臺(tái);二是在黃興鎮(zhèn)打造一個(gè)花木·花事·花季休閑園區(qū)，這可以借鑒深圳東部華僑城的生態(tài)旅游經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行專題設(shè)計(jì);三是建設(shè)沿河生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)和旅游接待中心，發(fā)展生態(tài)餐廳和農(nóng)家樂等，與黃興故居以及許光達(dá)故居緊密聯(lián)系。結(jié)合黃興故居的文物保護(hù),建議周邊作為文化創(chuàng)意公園，在三環(huán)線與瀏陽河交叉地段可以規(guī)劃大型旅游項(xiàng)目用地;四是注意保護(hù)濕地和生態(tài)護(hù)岸建設(shè)。

　　3.高鐵東部新城的商業(yè)規(guī)劃

　　(1)零售商業(yè)建議規(guī)劃控制在15萬平方米以內(nèi)，包括以下部分：

　　·中央商務(wù)區(qū)集中規(guī)劃6萬平方米購物中心(鼓勵(lì)建設(shè)綜合體含酒店，公寓，辦公樓)、商業(yè)街區(qū)3萬平方米。

　　·黃興鎮(zhèn)集鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃5萬平方米商業(yè)綜合體(2萬平方米商業(yè)，2萬平方米四星酒店，1萬平方米公寓)

　　·社區(qū)商業(yè)，相關(guān)居民點(diǎn)根據(jù)人口規(guī)模配置1000-5000平方米社區(qū)商業(yè)。

　　(2)批發(fā)業(yè)規(guī)劃建議建立5000畝現(xiàn)代市場群

　　通過系統(tǒng)考察了長沙馬王堆市場，三湘大市場，貴陽農(nóng)產(chǎn)品市場，結(jié)合規(guī)劃遵義農(nóng)產(chǎn)品市場以及論證全國規(guī)模最大的廣州水產(chǎn)市場經(jīng)驗(yàn)，并吸收法國翰吉斯公司對(duì)總體布局的建議，根據(jù)長沙縣黃興鎮(zhèn)特點(diǎn)，提出現(xiàn)代市場群規(guī)劃要點(diǎn)。

　　·規(guī)劃范圍與目標(biāo)：位于長沙縣黃興鎮(zhèn)黃江公路兩側(cè)，用地面積5300畝。

　　·注重節(jié)約使用土地和提前考慮生態(tài)建設(shè)，立體化的規(guī)劃設(shè)計(jì)與合理布局，發(fā)揮5300畝現(xiàn)代市場群落的作用。

　　·規(guī)劃理念為先進(jìn)的第三代批發(fā)市場：是設(shè)施先進(jìn)、功能完善、管理科學(xué)、主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的現(xiàn)代化市場，它具有監(jiān)控食品質(zhì)量安全，管理現(xiàn)代化，服務(wù)周密化，市場品牌化，廠商合作化等方面的特點(diǎn)。

　　

　　圖9 長沙高鐵東部新城商業(yè)規(guī)劃圖

　　通過新摩爾公司的總體策劃，指導(dǎo)設(shè)計(jì)公司完成了控制性規(guī)劃。

　　

　　圖10 黃興大市場控制性規(guī)劃初步方案

　　4.長沙高鐵東部新城的城市規(guī)劃與CBD城市設(shè)計(jì)的思考

　　(1)以黃興中央公園作為中心,以長沙國際會(huì)展中心和國際會(huì)議中心以及超五星酒店作為兩翼。

　　根據(jù)黃興三面環(huán)河以及大壩高于地面的特點(diǎn)，在景觀設(shè)計(jì)上形成東西中央公園主軸線和部分南北主軸線，以東西軸線為主。

　　(2)充分考慮環(huán)境友好型的城市設(shè)計(jì)原則，建議充分利用地勢低洼的條件，建設(shè)小型湖泊濕地，以生態(tài)公園水系穿插在CBD不同的功能區(qū)。

　　(3)在CBD建筑布局中，高層建筑要離開大壩100米外，其他建筑要離開大壩200米之外，利用大壩建設(shè)環(huán)形道路和森林綠化帶景觀.

　　(4)在景觀規(guī)劃中，不僅要有草坪綠地，還要將森林和生態(tài)農(nóng)業(yè)作為景觀設(shè)計(jì)的重要組成部分，盡量減少農(nóng)田占用，不要完全毀壞農(nóng)田建設(shè)綠地的方式，要充分考慮瀏陽河沖積平原的土質(zhì)特點(diǎn)和黃興鎮(zhèn)農(nóng)民未來的出路。

　　5. 長沙高鐵東部新城48平方公里布局初步設(shè)想

　　(1)用地空間比例

　　根據(jù)生態(tài)文明與主題文化并重的原則,結(jié)合長沙東部副中心發(fā)展成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的副中心城區(qū)原則,我們提出了一個(gè)基本用地空間比例。

　

　　(2) 長沙高鐵東部新城核心區(qū)域土地利用建議

　　(包括640畝軌道車輛段，421畝道路用地)為4804畝實(shí)際用地范圍。

　　

　　圖11 方案 1——選址范圍 5865畝

　　方案1范圍是勞動(dòng)西路和高塘坪路以及黃江公路和濱河?xùn)|路包圍地段，包括安置區(qū)400畝以及長沙地鐵二號(hào)線光達(dá)站區(qū)域。

　　方案1 北側(cè)為規(guī)劃2571畝國際醫(yī)療城，實(shí)際供應(yīng)土地可能為1000畝，今后將配備醫(yī)院，南側(cè)今后建議配套建設(shè)四星酒店和游客接待中心。

　　長沙國際會(huì)展中心建議選址在中軸線和黃江大道以及濱江路包圍的555畝范圍，依據(jù)是可以充分利用現(xiàn)有交通線路搞建設(shè)，對(duì)保護(hù)生態(tài)環(huán)境有利，具有較好的預(yù)留發(fā)展空間。

　　會(huì)展中心用地以會(huì)展中心，酒店、寫字樓為主，配置少量酒店公寓。會(huì)展中心用地虧損，在其他地塊土地取得回報(bào)。會(huì)展中心室內(nèi)展館留出200米空間廣場到瀏陽河大堤，超五星酒店和磨盤洲一體化，后者作為附屬生態(tài)用地。

　　廣場標(biāo)高和瀏陽河堤壩一樣，至少保留超五星酒店西側(cè)瀏陽河邊100米道路綠化帶。

　　 

　　圖12 方案1 4804畝功能分區(qū)初步建議

　　新城規(guī)劃必須考慮旅游景點(diǎn)的建設(shè),注重特色旅游線路的打造,此外,要注重公共空間的旅游元素,結(jié)合長沙高鐵東部新城的實(shí)際,我們需要把旅游規(guī)劃與會(huì)展中心建設(shè)需要密切結(jié)合。

　　

　　圖13長沙高鐵東部新城和會(huì)展中心城市設(shè)計(jì)初步方案(深圳新摩爾公司與廣州城市勘察設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì))

　　

　　圖14長沙市規(guī)劃設(shè)計(jì)院完成的土地利用提升規(guī)劃圖

　　(3)長沙高鐵新城的土地一級(jí)開發(fā)創(chuàng)新策略

　　通過青島高鐵北站與長春高鐵西站核心區(qū)總體策劃和城市設(shè)計(jì)與招商的經(jīng)驗(yàn)積累,借鑒深圳前海土地1.5級(jí)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。結(jié)合長沙高鐵武廣新城核心區(qū)與長沙高鐵東部新城要求,深圳新摩爾商業(yè)管理公司認(rèn)為首先要研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位和城市設(shè)計(jì),對(duì)核心區(qū)不同地塊的功能進(jìn)行明確定位,在土地大規(guī)模出讓之前,探索土地合理利用土地的思路。

　　思路1 要把生態(tài)規(guī)劃和區(qū)域文化特色擺放到突出位置,確定區(qū)域文化主題,在城市設(shè)計(jì)中和詳細(xì)建筑設(shè)計(jì)中體現(xiàn)區(qū)域文化特色。

　　根據(jù)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)要求美化環(huán)境,優(yōu)先建設(shè)綠化帶(重視區(qū)域氧氣含量和空氣指標(biāo))和主題文化公園以及臨近的醫(yī)院,中小學(xué)學(xué)校,搞好教育醫(yī)療配套。

　　思路2 根據(jù)城市設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃,優(yōu)先開發(fā)文化體育設(shè)施與餐飲休閑娛樂,預(yù)留核心商業(yè)街區(qū)在成熟時(shí)候開發(fā),聚集區(qū)域人氣,加速區(qū)域成熟,帶動(dòng)已經(jīng)出讓土地的開發(fā)步伐。

　　思路3 對(duì)于對(duì)區(qū)域氣氛影響較大的商業(yè)與文化體育綜合體可以采取合作開發(fā)模式,政府重點(diǎn)負(fù)責(zé)具有公共性質(zhì)的文化和體育設(shè)施,企業(yè)重點(diǎn)負(fù)責(zé)商業(yè)開發(fā),共享人流,統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)核心商圈,加快聚集人氣。

　　(4)高鐵東部新城開發(fā)順序與土地增值策略

    

　　6.長沙高鐵東部新城規(guī)劃的政策研究

　　(1)開發(fā)規(guī)劃新城的利益分配思考

　　中國的新城建設(shè)必須要解決好失地農(nóng)民的發(fā)展問題，不能以簡單的補(bǔ)償和安置為主，農(nóng)民是黃興鎮(zhèn)的主體，我們在城市規(guī)劃中應(yīng)該充分考慮農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益和近期利益。黃興鎮(zhèn)新城開發(fā)將獲得較大的土地收益，許多農(nóng)民將失去土地，解決好失地農(nóng)民的教育問題和生活問題，是新城建設(shè)成敗的重要課題。簡單地給予貨幣補(bǔ)償只是解決了眼前問題，從長遠(yuǎn)角度思考我們應(yīng)該采取如下措施。

　　·成立黃興鎮(zhèn)農(nóng)民子女教育基金，對(duì)于失地的農(nóng)民的子女給予重點(diǎn)資助，一直到大學(xué)畢業(yè)。

　　·開展農(nóng)民素質(zhì)教育和農(nóng)業(yè)，旅游，商貿(mào)等相關(guān)職業(yè)教育，鼓勵(lì)農(nóng)民掌握技能，在城市化浪潮中把握自己的命運(yùn)。

　　在黃興鎮(zhèn)，，在解放前就非常重視職業(yè)教育和農(nóng)民教育。杰出的革命教育家徐特立，長沙縣五美鄉(xiāng)人。他在榔梨鎮(zhèn)創(chuàng)辦梨江高小期間，常常在黃興鎮(zhèn)鹿芝嶺的白果山莊深入群眾，留下“徑接藍(lán)田秀，花開白果香”的名句。

　　(2)關(guān)于黃興鎮(zhèn)行政體制的變革

　　鑒于長沙高鐵東部新城的開發(fā)趨勢，結(jié)合城市化發(fā)展需要，建議將黃興鎮(zhèn)升級(jí)為副縣級(jí)或者副市級(jí)的長沙高鐵東部新城管委會(huì)，下設(shè)三至四個(gè)街道辦，分別為黃興、高塘、仙人市和光達(dá)街道辦。

　　(3)長沙高鐵東部新城(黃興鎮(zhèn))招商政策的建議

　　·突出主業(yè)招商和以商引商相結(jié)合，重點(diǎn)開展“產(chǎn)業(yè)鏈”招商，積極推介“缺鏈”環(huán)節(jié)，統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)配套。建立產(chǎn)業(yè)協(xié)作機(jī)構(gòu)及行業(yè)協(xié)會(huì)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈之間的供需溝通，挖掘配套潛力，提高綜合配套率。

　　·制定招商引資激勵(lì)政策，提高行政效能，簡化項(xiàng)目審批流程，形成順暢的運(yùn)營機(jī)制，引導(dǎo)投資項(xiàng)目與區(qū)域資源要素有機(jī)結(jié)合，促進(jìn)投資項(xiàng)目獲益。

　　·建立招商管理服務(wù)平臺(tái)，組織共性資源、通用設(shè)施的配置使用，優(yōu)化服務(wù)項(xiàng)目，為投資項(xiàng)目提供全程服務(wù)的支撐載體。

　　·成立新城企業(yè)投資擔(dān)保公司和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投風(fēng)險(xiǎn)基金，為新城區(qū)域投資提供高水平的金融服務(wù)。

　　(4)長沙高鐵東部新城招商引資目標(biāo)建議

　　重點(diǎn)招商項(xiàng)目列表

 

　　鼓勵(lì)投資項(xiàng)目

     

　　*備注：限制投資項(xiàng)目：高耗能和污染項(xiàng)目

　　總結(jié)：長沙大河?xùn)|戰(zhàn)略呼之欲出

　　從2009到2015年,經(jīng)過五年的系統(tǒng)思考和研究,深圳新摩爾商業(yè)管理公司重視城市主題文化規(guī)劃先行,在高鐵新城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,商業(yè)規(guī)劃,旅游規(guī)劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)合方面取得了豐富的經(jīng)驗(yàn),先總體策劃與概念設(shè)計(jì)同步配合,在招商摸底和重大公共項(xiàng)目政策研究后,詳細(xì)深化城市設(shè)計(jì)。

　　我們通過服務(wù)長沙高鐵新城招商項(xiàng)目,對(duì)新城的招商引資擁有了豐富的感性認(rèn)識(shí),具備了一條龍服務(wù)大型高鐵新城的能力,今后愿意和更多的高鐵沿線城市地方政府合作,借鑒日本等高鐵城市經(jīng)驗(yàn),大力發(fā)展高鐵經(jīng)濟(jì),精細(xì)化建設(shè)新一代高鐵新城。

　　世界主要城市發(fā)展都是依托火車站和機(jī)場發(fā)展,這是世界城市發(fā)展的普遍規(guī)律。2013年以前長沙重點(diǎn)發(fā)展大河西,方向是明顯錯(cuò)誤的,浪費(fèi)了大量資金,投入大產(chǎn)出小。

　　鑒于長沙的高鐵車站和黃花國際機(jī)場都在大河?xùn)|,建議從2015年開始,建議長沙市以大河?xùn)|發(fā)展作為主導(dǎo)戰(zhàn)略,待河?xùn)|高質(zhì)量發(fā)展后,積累必要的資金和資源再開發(fā)大河西,才是更務(wù)實(shí)的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　參考文獻(xiàn)

　　1.主編 李文捷 管娟，設(shè)計(jì)城市――阿特金斯城市設(shè)計(jì)十年中國路，理想空間，同濟(jì)大學(xué)出版社，2009年12月第一版本。

　　2.主編 郝壽義，國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)研究，科學(xué)出版社，2008年9月出版。

　　3. 張捷 趙民編著,新城規(guī)劃的理論與實(shí)踐——田園城市思想的百年演繹, 中國建筑工業(yè)出版社，2005年4月出版。

　　2010-10-6完成初稿

　　修訂于2015年1月23日

   　作者介紹 楊寶民 深圳市新摩爾商業(yè)管理公司總經(jīng)理,清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授

　　朱昌宏 廣州城市勘察設(shè)計(jì)研究院二所所長 博士

- 該帖于 2015-2-4 13:26:00 被修改過