一、以消費體驗為核心的業(yè)態(tài)是關(guān)注重點
如何讓人在商業(yè)區(qū)停留更長的時間?如何運用各種各樣消費體驗過程來支撐商業(yè)區(qū)運行?如何促進(jìn)消費延時與增長，并讓消費價值帶動地產(chǎn)價值?在購物中心開發(fā)、購物中心運營環(huán)節(jié)中，聚集人氣的方式由購物向構(gòu)建消費體驗過程轉(zhuǎn)變，以體驗業(yè)態(tài)為核心的休閑購物中心成為當(dāng)下購物中心升級改造關(guān)注重點。
1、基于土地升值的財富效應(yīng)成為中國最大的長效增長機(jī)制
新型城鎮(zhèn)化是希望借力于土地升值效應(yīng)和購物中心價值效益所帶來的財富增長，來解決中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化、就業(yè)等各種各樣的困難。實際上土地和土地財政模式的調(diào)整，始終都要面對土地從農(nóng)民手上、從非城市化低成本到相對高價格的拍賣水平，再到配套完善過程中的升值，再到購物中心開發(fā)后相對更高的購物中心價值之間的一個升值結(jié)構(gòu)， 這個升值結(jié)構(gòu)在未來發(fā)展中仍然是一條主線。這條主線，是客觀存在的現(xiàn)實價值升值過程，是城市化過程必然伴隨的良性結(jié)構(gòu)。
2、向產(chǎn)城一體化開發(fā)運營商轉(zhuǎn)型，是地產(chǎn)商的金光大道
未來的新型城鎮(zhèn)化開發(fā)，重點是產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)的就地城鎮(zhèn)化，購物中心商不能局限于居住社區(qū)或一般的商業(yè)物業(yè)開發(fā)模式，以快速銷售為前提進(jìn)行購物中心運作的路子越來越窄。依托產(chǎn)業(yè)帶動的區(qū)域開發(fā)，城鎮(zhèn)開發(fā)，綜合體開發(fā)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等，前途最為廣闊。產(chǎn)城一體化過程中如何利用產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市居住、城市配套相結(jié)合的這種城鎮(zhèn)化開發(fā)，是購物中心商發(fā)展最有效的或者盈利能力最強(qiáng)的一種路徑。向產(chǎn)城一體化開發(fā)運營商轉(zhuǎn)型，是地產(chǎn)商發(fā)展的金光大道。
3、旅游與購物中心的黃金交叉形成休閑購物中心，是最具價值的方向
旅游地產(chǎn)的人流聚集帶來消費效應(yīng)，實際是旅游帶動城鎮(zhèn)化。
休閑購物中心首先是休閑，不僅僅是一種購買行為， 應(yīng)該延伸成消費體驗過程。 以過程消費為主體的商業(yè)業(yè)態(tài)已成為休閑商業(yè)開發(fā)最重要的問題。研究怎么去吸引人、怎么聚集人流、 怎么讓消費過程延長、怎么形成消費休閑配合等。 旅游地產(chǎn)與購物中心交匯在這樣一個核心結(jié)構(gòu)上是一種黃金交叉，這種黃金交叉由此形成購物中心最重要的價值。
休閑購物中心是基于休閑消費經(jīng)營的購物中心形態(tài)很多購物中心同樣可以做住宅使用，除了公寓以外，酒店現(xiàn)在也可以銷售，例如產(chǎn)權(quán)式酒店。 既可以做商業(yè)，也可以做住宅的可持續(xù)經(jīng)營的地產(chǎn)形態(tài)都可以看成是購物中心。創(chuàng)造既可以有人住，又可以經(jīng)營的地產(chǎn)產(chǎn)品在某種意義上都帶了一個“商”字，這個“商”不是購物的“商”，而是可經(jīng)營的商業(yè)概念。休閑購物中心實際上就是可經(jīng)營的休閑業(yè)態(tài)的地產(chǎn)方式。常見的有三類：第一類稱之為人文復(fù)興的商業(yè)，主要是民族、民俗、歷史文化或者生活樂趣式的休閑購物中心;第二類是好看又好玩的帶著娛樂化的購物中心;第三類是帶著消費體驗性的購物中心。
4、購物中心需要業(yè)態(tài)創(chuàng)新
從城市商業(yè)步行街區(qū)的休閑化到美食街、創(chuàng)意街、工坊街、酒吧街、RBD、濱水休閑區(qū)、新建古鎮(zhèn)、休閑小鎮(zhèn)等都是休閑商業(yè)不同形態(tài)， 休閑購物中心主要有兩個要素：第一是吸引力要素;第二是業(yè)態(tài)創(chuàng)新。
打造吸引力模式并不斷創(chuàng)新形成持續(xù)發(fā)展和價值是未來休閑商業(yè)發(fā)展最重要的方向。豐富的商品包括折扣商品、開放的演出、景區(qū)、創(chuàng)意業(yè)態(tài)、體驗消費等基本構(gòu)成中國旅游休閑商業(yè)的業(yè)態(tài)。休閑小鎮(zhèn)，是當(dāng)前休閑商業(yè)一種成功的經(jīng)典模式，休閑小鎮(zhèn)是一個景區(qū)，同時又是休閑區(qū)，它的物業(yè) 80%是可銷售形成快速回款，同時通過回租經(jīng)營，控制經(jīng)營結(jié)構(gòu)實現(xiàn)經(jīng)營上人流聚集，主要是業(yè)態(tài)配置合理，使整個項目商業(yè)價值最大化、地產(chǎn)價值最大化。
以中小投資人為主體的創(chuàng)意型業(yè)態(tài)成為了中國旅游休閑商業(yè)里面最有貢獻(xiàn)、最有價值的生力軍。休閑商業(yè)實際上無論在遠(yuǎn)離城市區(qū)域或城郊型區(qū)域，還是城市中心區(qū)域都是具有巨大魅力的一種模式。正如綠維創(chuàng)景曾經(jīng)做了一個項目——位于鹽城城郊的休閑商業(yè)區(qū)十五萬平米建筑設(shè)計， 通過運用文化打造主題，把業(yè)態(tài)做得非常休閑，這個項目如果按照人口做一個大的 Mall 是行不通的，想要調(diào)動30公里之內(nèi)的人關(guān)鍵還是要做吸引力和業(yè)態(tài)。吸力和業(yè)態(tài)創(chuàng)新是未來休閑購物中心發(fā)展的主要要素。
二、著眼市場、精準(zhǔn)定位、整合資源
要進(jìn)行創(chuàng)新，關(guān)鍵要解決2W1H：
WHY-為什么創(chuàng)新
WHO-為誰創(chuàng)新
HOW-如何創(chuàng)新
創(chuàng)新：既是戰(zhàn)略層面的，也是戰(zhàn)術(shù)層面的。有管理上的,也有業(yè)務(wù)上的。創(chuàng)新即要緊扣定位、客群需求，才能尋求變化，在變化中發(fā)展。以市場為基礎(chǔ)，以消費者為中心，尋求創(chuàng)新。怎樣才能做到創(chuàng)新呢?有以下幾點：
1、創(chuàng)新與傳承
創(chuàng)新是為了企業(yè)發(fā)展。一個不了解企業(yè)的過去、現(xiàn)在、未來，不了解企業(yè)的優(yōu)劣勢，不繼承企業(yè)的精髓，創(chuàng)新就失去了根和土壤。只有繼承發(fā)揚好優(yōu)秀的基因，才能做出好的創(chuàng)新。傳承什么?只要是對的，利于企業(yè)發(fā)展的，利于消費者的，一切都要傳承，可以傳承細(xì)節(jié)，傳承理念，傳承經(jīng)驗，傳承方法。傳承需要管理者有融入,謙虛,學(xué)習(xí)等好的心態(tài)和持之以恒的精神。
2、創(chuàng)新與文化
當(dāng)今企業(yè)的發(fā)展已再次證明，未來的競爭將是文化的競爭。文化是企業(yè)倡導(dǎo)的一種價值、一種責(zé)任、一種精神。而這些都要通過產(chǎn)品、員工行為或者服務(wù)傳遞到消費者中去。生產(chǎn)型企業(yè)如此，商業(yè)企業(yè)更加如此，尤其做購物中心更為重要。作為購物中心經(jīng)營管理者，是在搭建一種平臺，整合各種資源，為消費者提供一種消費場所。而在場所中，你傳遞的是一種什么樣的氛圍，一種什么樣的感覺很重要。有奢華的，溫馨的，快樂的，激情的····這些氛圍就是文化，就是企業(yè)要帶給的感受。像LV、PRADA帶給消費者是奢華經(jīng)典，ZARA、HM帶給消費者是快時尚，迪士尼樂園傳遞的是快樂，宜家是溫馨。大悅城更是在做一種文化：“近者悅、遠(yuǎn)者來”，已奠定了“悅”文化是其文化的核心。“快樂、愉快、激情、親切”是其內(nèi)涵，因此大悅城是一個制造悅文化，傳遞悅式服務(wù)的平臺，就像寧總說到：“大悅城感染著每一位顧客，她的空氣中彌漫著年輕和陽光的味道。來的人不僅因為要購物，還因為大悅的感覺。不僅因為大悅的商品，還因為大悅的性格。因為大悅是一個飽滿的多維度的MALL。”它再次表明了這種文化環(huán)境、文化行為、文化體驗，就是大悅城成功的基礎(chǔ)。
因此，創(chuàng)新要在了解企業(yè)，領(lǐng)悟企業(yè)文化的基礎(chǔ)之上延展，創(chuàng)新更離不開文化的基礎(chǔ)，而創(chuàng)新對于企業(yè)也是一種文化的表現(xiàn)。
3、創(chuàng)新與市場
市場是創(chuàng)新的源頭。任何創(chuàng)新都是在圍繞解決客戶的需求為導(dǎo)向，而客戶的需求要來自于對市場的調(diào)研分析，對市場不了解，不以客戶需求為出發(fā)點的創(chuàng)新都是失敗的。當(dāng)今客戶的需求已更加開放、個性、多元。消費理念、行為、包容度、開放度、個性化已空前豐富。如果我們不去細(xì)分市場，按部就班，就意味著退步。因此創(chuàng)新要基于市場，即以市場為中心，客戶為導(dǎo)向進(jìn)行創(chuàng)新。
4、創(chuàng)新與定位
企業(yè)、團(tuán)隊、個體都有定位。定位可以是永恒的，也可以是階段性的。但對于定位無非是要解決我是誰?我要什么?我為誰服務(wù)?我如何服務(wù)的問題。那么這個問題解決了，我們就清晰方向。我的產(chǎn)品特點是什么，客群是誰，那我們要在此基礎(chǔ)上，在產(chǎn)品的某一個細(xì)節(jié)或環(huán)節(jié)上，集中火力做足做透，這就能創(chuàng)新。也就是說，定位是創(chuàng)新的方向，不能離開定位去創(chuàng)新。定位最怕貪大貪全，創(chuàng)新最怕離開定位方向的盲從創(chuàng)新。
5、創(chuàng)新與資源
當(dāng)今社會一定是資源整合的時代。購物中心競爭更是資源整合的競爭。無論是業(yè)態(tài)、品類組合、團(tuán)隊建設(shè)、推廣營銷、運營服務(wù)，無不是在進(jìn)行資源的合理搭配、調(diào)配，使效益最大化。而購物中心本身就是一個整合多業(yè)態(tài)、多資源的平臺，讓專業(yè)的人、專業(yè)的商戶、專業(yè)的企業(yè)、從事專業(yè)的事，就會發(fā)揮“1+1〉2”的效果，否則反之。因此，我們不能不說，創(chuàng)新本身就是在進(jìn)行資源的有效組合。資源也是有限的，要利用好現(xiàn)有資源，開發(fā)好新生資源。它是我們的衣食父母，沒有他們我們無從創(chuàng)新。
6、創(chuàng)新與成本
無序、不計成本的創(chuàng)新是可悲的�，F(xiàn)在國內(nèi)好多的購物中心在開發(fā)建設(shè)運營管理都在追求硬件設(shè)施的盲目投入，不計成本、不進(jìn)行有效核算，結(jié)果好點子、好想法，加之不合理的投入產(chǎn)出，使其成為悲劇。因此，任何創(chuàng)新一定要以財務(wù)指標(biāo)為依據(jù)，以成本投入產(chǎn)出測算為依據(jù)，做到將感性的創(chuàng)新思維，落到理性的創(chuàng)新行為中去。同時，也要根據(jù)需求，根據(jù)創(chuàng)新組合成本結(jié)構(gòu)，將成本構(gòu)成更加優(yōu)化，使有效成本投到有效的地方上。
三、細(xì)化的管理創(chuàng)新+精準(zhǔn)的業(yè)務(wù)創(chuàng)新
當(dāng)我們清晰創(chuàng)新的意義后，我們從事購物中心經(jīng)營管理的人，可以做哪些創(chuàng)新呢?由于企業(yè)的發(fā)展階段不同，工作的重心會不同，也決定了我們創(chuàng)新的側(cè)重點不同。但是，無論在哪個發(fā)展階段，創(chuàng)新都可以從以下幾方面進(jìn)行：
1、管理創(chuàng)新
在管理模式、組織架構(gòu)、業(yè)務(wù)分工、團(tuán)隊建設(shè)、機(jī)制建設(shè)等都可以進(jìn)行創(chuàng)新。如我在天津大悅城工作期間，有些心得的分享：
1)在傳承朝北大悅城樓長制基礎(chǔ)上，細(xì)化樓層制，發(fā)揚光大。具體做法讓樓長制在招商初期就早組建、早介入、細(xì)化分工，使后期的運營水平有了扎實的基礎(chǔ)。
2)在運營管理上提出，屬地化管理原則，樓層負(fù)責(zé)人即為該樓層的全權(quán)代表。其屬地內(nèi)的任何問題都由他負(fù)責(zé)，大到經(jīng)營管理，小到衛(wèi)生細(xì)節(jié)、物業(yè)維修，都要協(xié)調(diào)、組織跟進(jìn)檢查。
3)提出購物中心運營管理現(xiàn)場百貨化。強(qiáng)化現(xiàn)場六大管理理念，即員工管理、銷售管理、商品管理、顧客管理、環(huán)境管理、商戶管理。
2、業(yè)務(wù)創(chuàng)新
在經(jīng)營定位、客群細(xì)分、業(yè)態(tài)組合、商戶選擇、設(shè)計規(guī)劃、推廣營銷以及運營服務(wù)上都可以有效創(chuàng)新。
1)主題街區(qū)的嘗試。在集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)支持下，大膽創(chuàng)新，在天津大悅城，首次將街區(qū)的理念提出并創(chuàng)新研究，設(shè)置組合了食番街、潮人街以及歐美街等主題街區(qū)。
2)在購物中心行業(yè)內(nèi)，首次強(qiáng)化客服禮儀工作。單設(shè)部門、重點組建團(tuán)隊強(qiáng)化禮儀服務(wù)意識，讓其成為購物中心的形象窗口，同時導(dǎo)入百貨商業(yè)的迎送賓服務(wù)、特色化廣播服務(wù)等。
四、案例解析
成都大悅城
1、從城市發(fā)展?fàn)顩r來看：成都是未來全球發(fā)展最快和最具投資價值的城市，是中國西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、科技、商貿(mào)、金融中心以及交通、通信樞紐。成都的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)足以證明其是發(fā)展?jié)摿薮蟮某鞘小Ｈ丝诨鶖?shù)大,GDP總量及漲幅已居二線城市前列。
2、從消費特點來看：成都已成為奢侈品消費第三大城市，雅詩蘭黛、迪奧銷售業(yè)績?nèi)虻谝弧⒖ǖ貋嗕N售額全國第一、LV直營店年銷售業(yè)績居全國第三，而茶、咖啡消費居全國前五、豪車占有量居全國第三等等數(shù)據(jù)表明，成都市民消費旺盛、舍得花錢，追求潮流、樂于享受、敢于嘗試、注重體驗式服務(wù)、喜歡休閑娛樂式的快樂消費。
3、從商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來看：成都商業(yè)發(fā)展較早，更是眾多品牌商、百貨商、地產(chǎn)開發(fā)商首選的入駐城市，不少企業(yè)更是獲得了驕人成績：伊藤洋華堂業(yè)績?nèi)虻谝�、王府井百貨業(yè)績?nèi)珖谝�、宜家營業(yè)額全球第一、7-11業(yè)績?nèi)虻谝?春熙路商業(yè)街、寬窄巷子、錦里聞名全國;全球單體最大的商業(yè)綜合體——環(huán)球中心，萬達(dá)第四代旗艦項目——金牛萬達(dá)，九龍倉國內(nèi)最大的商業(yè)綜合體——IFC，繼太古在北京village之后，成都亦有了低密度組團(tuán)商業(yè)體—太古里……由此，足以說明成都商業(yè)的豐富和競爭的激烈。
4、從商圈發(fā)展來看，老的中心商圈(春熙路、鹽市口、騾馬市)已不能滿足城市發(fā)展的需求，進(jìn)而逐步開拓出了東南西北四大商圈：北部的老會展商圈、南部的南延線商圈、東部的建設(shè)路商圈和西部的雙楠商圈。可見，成都已完成了從單一商圈到多個商圈的轉(zhuǎn)變。
成都大悅城處于雙楠商圈、地處2.5環(huán)內(nèi)、潛力巨大�，F(xiàn)有5公里內(nèi)人口80萬、中長期可達(dá)150萬。雖然人口多、潛力大，但目前此區(qū)域商業(yè)形態(tài)依舊單一、尚無大型建成商業(yè)項目，給與了我們足夠商機(jī)和發(fā)展空間。另一方面，成都屬于典型的二線城市，商戶結(jié)構(gòu)多以代理商為主，休閑娛樂餐飲消費具有鮮明的當(dāng)?shù)靥厣�，這奠定了我們下一步在業(yè)態(tài)組合和品牌選擇上的取舍。
從城市整體的大環(huán)境來說，成都具備優(yōu)質(zhì)的市場環(huán)境和濃厚的商業(yè)氛圍，但同時，購物中心投放量大、商業(yè)競爭激烈。成都大悅城項目所處商圈雖潛力巨大，但如何立足成都、發(fā)展優(yōu)勢、提升短板，是我們?nèi)w團(tuán)隊需要持續(xù)思考的一個問題。
明確思路、精準(zhǔn)策劃、大膽創(chuàng)新
成都大悅城團(tuán)隊詳細(xì)的市場調(diào)研以及委托專業(yè)顧問公司和尼爾森調(diào)研公司進(jìn)行細(xì)致、周密的市場分析后，成都市場的購物中心及成都大悅城主要有以下幾大問題：
1、競爭激烈、同質(zhì)化嚴(yán)重，建筑特色不明顯，與城市文化搭接不明顯;
2、成都人喜好休閑娛樂，而成都現(xiàn)有項目休閑、娛樂、體驗感不強(qiáng)是一大問題;
3、兒童業(yè)態(tài)市場需求量大，但系統(tǒng)、科學(xué)、合理組合的一站式場所缺乏;
4、家居業(yè)態(tài)消費旺盛，但卻沒有創(chuàng)意、文化、時尚、年輕的家居集合場所;
5、適合年輕客群的主題娛樂夜生活場所，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、經(jīng)營管理，且品質(zhì)感低、特色不夠鮮明;
6、缺乏，倡導(dǎo)健康、陽光生活的業(yè)態(tài)集合店;
7、成都是一個氣候四季宜人并以打造世界田園城市為目標(biāo)的城市，但卻沒有一個以花園、公園為主題營造的購物中心。
成都大悅城存在的劣勢主要有：
1、位置不具優(yōu)勢。自身具有交通劣勢，不靠近主干道，處于非核心成熟商圈;
2、相同檔次的購物中心居多;
3、品牌商戶資源整合難度大。
面對這些困難，如何解決?
這些困難給予了我們動力，動力帶來打破常規(guī)的思考，思考帶來創(chuàng)新的辦法及思路。最終，我們團(tuán)隊決定打造一個個性突出、主題鮮明、不同以往的大悅城，而這就要我們進(jìn)行創(chuàng)新。
1、目標(biāo)明確
地處非核心商圈、近鄰3環(huán)、交通不利。如何生存?只有先生存才能發(fā)展?要有人流、再有商流，即明確以人流帶商流，進(jìn)而來做大品牌這一目標(biāo)。
2、策略精準(zhǔn)
以科學(xué)的數(shù)據(jù)支撐作為基礎(chǔ)，傳承大悅城核心理念，以“年輕、時尚、潮流、品位”為品牌理念，堅持“18-35歲的主力客群”，引進(jìn)一系列的大悅城模塊品牌。同時結(jié)合成都城市特點，從建筑、文化、經(jīng)營進(jìn)行創(chuàng)新，緊抓城市特色，豐富體驗、創(chuàng)意、娛樂、文化業(yè)態(tài)，規(guī)避同業(yè)競爭，變劣勢為優(yōu)勢，通過自創(chuàng)主力店形式，樹立商業(yè)亮點。
綜上，我們提煉出成都大悅城要在傳承年輕、時尚、潮流、品位理念基礎(chǔ)上延展，在定位上要突出：“娛樂、休閑、文化、創(chuàng)意、體驗”，以此為基礎(chǔ)定為：體驗游憩式潮玩購物公園，即：joy city，joy park。與世界同步的LIFE STYLE體驗式商業(yè)模式，餐飲，娛樂，購物，休閑等豐富多姿的業(yè)態(tài)于低密度的公園購物中，倡導(dǎo)為每一位熱愛生活的人創(chuàng)造快樂，享受生命中每一刻經(jīng)典時光，傳達(dá)悅文化。同時，成都大悅城是大悅城大家庭中的一員，是一個國際化的大悅城，更是成都市民的大悅城，讓她有國際化，不偏離大悅城的核心理念，又是親民的成都的大悅城，讓她接地氣。
天津大悅城
生于憂患，死于安樂。對于國家、個體、企業(yè)同樣，墨守成規(guī)，沒有創(chuàng)意的發(fā)展等于倒退。成都大悅城，雖然有一些客觀壓力的劣勢，但正是這些劣勢給了我們動力和創(chuàng)新的決心。
通過行業(yè)分析和明確定位后，在以下方面我們著手進(jìn)行求新求變，大膽創(chuàng)新。
1、定位創(chuàng)新
在傳承大悅城優(yōu)勢業(yè)態(tài)、快時尚和餐飲基礎(chǔ)上，結(jié)合定位，調(diào)整業(yè)態(tài)占比：零售40%，非零售60%。其中購物40%，餐飲26%，休閑娛樂17%，服務(wù)17%。
做精零售，在購物方面，以快時尚為主，加大原創(chuàng)，設(shè)計師及當(dāng)?shù)責(zé)徜N買手店。
做深餐飲，在引進(jìn)國內(nèi)外知名餐飲同時，遵循當(dāng)?shù)亓?xí)慣，重點引進(jìn)當(dāng)?shù)氐囊恍┤藲獠惋嫛＜?xì)化餐飲品類，突出重點，如火鍋做細(xì)，異域國際餐飲做精，當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)特色餐飲做專。
做全兒童，打造涵蓋兒童服飾、餐飲、教育、游樂、玩具、體驗、攝影、互動的全品類360度兒童成長空間。
做透家居，家居是時尚消費的延展，是高品質(zhì)生活的體現(xiàn)。加大為主力客群提供時尚、創(chuàng)意、潮流的家具集合區(qū)，是又一亮點。
做爆娛樂，突破傳統(tǒng)，強(qiáng)化主題式、體驗式、情景式、文化式的娛樂業(yè)態(tài)，將娛樂及文化、娛樂氛圍及建筑形式有機(jī)結(jié)合，打造不同凡響的亮點。
做專健康，打造以健身、游泳、球場、SPA、養(yǎng)生、護(hù)理、體檢、牙科、眼科為一體的專業(yè)健康生活廣場。
2、細(xì)分客群
在品牌復(fù)制發(fā)展的過程，最怕的是服務(wù)客群的顛覆。然而根據(jù)市場需求細(xì)分，精準(zhǔn)定位，則是可取的。針對成都市場的情況以及成都大悅城項目周邊情況，我們通過科學(xué)研究，以目標(biāo)18-35歲大悅城目標(biāo)客群為主，并鎖定主力核心客群為21-35歲。在對成都18-35歲人群進(jìn)行調(diào)研時，對他們性別、購物、消費習(xí)慣、收入、職業(yè)、家庭、小孩情況等進(jìn)行了分析，為定位的精準(zhǔn)化提供數(shù)據(jù)支持。真正做到：近者悅，遠(yuǎn)者來。
3、外部環(huán)境
成都大悅城在外部交通環(huán)境中有很多劣勢，如何將劣勢轉(zhuǎn)優(yōu)，通過創(chuàng)新，合理籌劃成本，進(jìn)行改善，采取了七項措施：1、增設(shè)下穿隧道，打通鐵路西環(huán)線南北交通，直導(dǎo)進(jìn)入項目;2、打通大悅路、祥云路，使項目南北兩側(cè)道路通暢;3、拓寬三環(huán)路輔道，緩解三環(huán)入項目交通壓力;4、增設(shè)地鐵“大悅城”站點;5、建設(shè)主題式的景觀大道;6、增加項目周邊的智能化導(dǎo)引;7、增加個性鮮明的精神堡壘。
4、規(guī)劃設(shè)計
成都是兼具歷史底蘊和現(xiàn)代時尚的大都市。如何使大悅城的建筑設(shè)計規(guī)劃與城市文化有機(jī)結(jié)合，結(jié)合項目定位的同時不失人文關(guān)懷，是成都大悅城需要重點考慮的課題。
1)定位基于joy park，巧妙的以九寨、黃龍為藍(lán)本，吸取其精華和亮點，將其融入到建筑規(guī)劃中去，使建筑靈動生機(jī)起來。
2)整體景觀營造緊扣joy park，突出自然、人文，加大休閑空間的打造，形成了五大主題休閑廣場和花園連廊式的退臺，同時又與商業(yè)經(jīng)營有機(jī)結(jié)合，發(fā)揮未來的商業(yè)價值。如B1層打造5000平米下沉廣場，配以瀑布流水，為平日商業(yè)秀場增色。L1層有約一萬平米的中心廣場，以獨特分區(qū)的組團(tuán)綠植加以水景特技，配以游憩設(shè)施，讓人置身于公園之中，同時又可舉辦大型商業(yè)推廣活動。L3層屋頂浪漫廣場，以芳草園為主題，打造四季迥異的浪漫之地。L4層屋頂?shù)慕】店柟鈴V場，以健身、SPA、球場、泳池業(yè)態(tài)為主，配以戶外互動區(qū)，讓消費者在運動之時，可以親近自然，享受陽光。“joy street”悅街的潮爆廣場，以先鋒、前衛(wèi)的文化設(shè)計風(fēng)格為導(dǎo)向，是未來年輕人享受夜生活、展示自我、彰顯個性的舞臺。
3)景觀燈光小品等設(shè)計規(guī)劃，以科技手段為主，通過聲光電的有機(jī)結(jié)合，讓整體建筑規(guī)劃與商業(yè)定位結(jié)合起來，充分體現(xiàn)公園理念，燈光運用不失時尚、科技、炫彩，同時彰顯潮流，大氣。景觀小品將引進(jìn)國內(nèi)外先鋒文化，站在前沿視角，充分發(fā)揮文化特質(zhì)，體現(xiàn)互動性和實用性。
5、文化
文化是企業(yè)的魂。大悅城是悅文化的傳播者。成都大悅城將悅文化的核心通過各種手段，延伸到各個角落。無論是建筑設(shè)計規(guī)劃，還是業(yè)態(tài)組合，還是后期的運營管理，將是親和、溫馨、時尚、潮流、悅文化淋漓盡致的展現(xiàn)。如：以獨棟設(shè)計呈現(xiàn)的設(shè)計師及創(chuàng)意商鋪展示了設(shè)計創(chuàng)意文化，以joy street主題街區(qū)展示的是先鋒潮流文化，以健身生活廣場的業(yè)態(tài)組合體現(xiàn)的是健康生活文化。在規(guī)劃設(shè)計與文化的結(jié)合上，可以有如下幾個亮點：建筑形式上突出九寨黃龍的自然風(fēng)情元素;景觀小品上突出自然、文化、游憩、體驗、互動;燈光上突出科技、炫彩;機(jī)電設(shè)備上以商戶、消費者為中心，同時兼顧節(jié)能及成本優(yōu)化;動線服務(wù)設(shè)施上突出人文關(guān)懷及藝術(shù)氣息;空間營造上打造退臺式空間及花園廣場，為商戶及消費者提供更加人文的舒適生活空間。
6、主題街區(qū)
室內(nèi)外主題街區(qū)結(jié)合了當(dāng)?shù)亟謪^(qū)的特點，首次打造了MALL中MALL概念，成為成都首個MALL中MALL主題街區(qū)-悅街“Joy Street”。悅街延續(xù)大悅城核心屬性， 以“酷、炫、潮”為主線，打造以新鮮、時尚潮流、創(chuàng)意為主題，以新生活方式作為文化內(nèi)涵的特色體驗型主題商街。更加強(qiáng)勢的讓24小時商業(yè)經(jīng)濟(jì)得以彰顯，從空間維度、時間維度成為青年人的趣味街區(qū)和專屬空間。悅街與購物中心主體的核心客群一致，主力業(yè)態(tài)有慢搖吧、酒吧、音樂吧、劇場、餐吧、書店、KTV、電玩、主題餐、當(dāng)?shù)靥厣惋嫷�、樂器店、茶館、個性小店、魔術(shù)館、藝術(shù)廊、買手店、美發(fā)工作室、街舞教室、體驗館、密室逃脫等。
另外，以家居生活為主的B1層創(chuàng)意集市，共約4000平米，長150米的動線，匯集了近60家創(chuàng)意小店，這也是項目的另一大創(chuàng)新。
7、商家資源整合
如何有效組合商家，通過商家傳遞自身的經(jīng)營定位是每個購物中心在運營管理中面臨的問題，而如何使相同的品牌在不同的項目中彰顯不同的特色，卻是個難點。成都大悅城在此問題上加大和主力商戶的溝通，力求在重點業(yè)態(tài)中做到：人無我有，人有我精。如何做到這些呢：
首先，要明確我們在什么業(yè)態(tài)中要特色，同時要在眾多商家中篩選適合的潛力商戶，最終要深度溝通，確立雙方的需求點，達(dá)成業(yè)態(tài)定位的特色和主題，當(dāng)然這需要漫長的談判和溝通。這就是“新型的定制式招商”，即為我項目定制的一款產(chǎn)品。例如成都大悅城在兒童體驗業(yè)態(tài)、小劇場、健身會所、退臺餐飲及花園餐飲、KTV等大型主力業(yè)態(tài)進(jìn)行了大膽嘗試。在兒童職業(yè)體驗業(yè)態(tài)上，國內(nèi)雷同化很多，如何讓其有特色，我們進(jìn)行了以下思考：
1)明確了此業(yè)態(tài)的客群范圍(中童年齡);
2)確定了以生態(tài)、自然、科技為主題，融入中糧文化;
3)內(nèi)部業(yè)態(tài)組合：體驗、軟體和特色商業(yè)。這樣使其業(yè)態(tài)具有不可復(fù)制性，從業(yè)態(tài)、形象上都有了明顯的差異化。未來，商家的選擇一定是圍繞體驗店、主題店、特色店、綜合生活店進(jìn)行組合。
8、成本優(yōu)化
由于成都大悅城客觀條件，給予團(tuán)隊的經(jīng)營壓力比較大。我們在向市場要效益的同時，更需從內(nèi)部嚴(yán)控成本，具體辦法如下：
1)合理組合產(chǎn)品模型，調(diào)整銷售持有比例。
2)細(xì)化建安成本、經(jīng)營管理成本等構(gòu)成。
3)內(nèi)部細(xì)化、分類、對標(biāo)，外部請專家分析，如評估機(jī)電成本投入。從投入、后期運營多角度考慮節(jié)約成本。
4)將合理的成本投入到刀刃上去。按照定位、市場情況、消費需求，將成本投入到需要的地方。
5)同時還要做后期的工程建設(shè)過程控制。
9、推廣運營
強(qiáng)化項目的公園概念，運用科技化、人性化、使項目的推廣運營傳達(dá)“快樂、夢幻、 浪漫，激情”的悅文化。如卡通有趣的服務(wù)禮儀、動漫科技的智能服務(wù)、溫馨浪漫的電瓶車服務(wù)、自然親切的語言廣播、便捷智能的促銷提示、互動游憩的體驗感受等。
綜上，成都大悅城通過各種創(chuàng)新，組拳出擊，用創(chuàng)新的思維發(fā)展項目的核心競爭力，即：精準(zhǔn)的定位、特色業(yè)態(tài)組合和細(xì)化商戶與品牌的組合、精細(xì)化運營管理、優(yōu)化成本控制、強(qiáng)化體驗和特色服務(wù)。
面對激烈的市場競爭，成都大悅城敢于創(chuàng)新，立足市場，以消費者為中心，傳承文化，細(xì)分客群，將定位、文化、建筑進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。相信成都大悅城將是一個不同凡響的作品。創(chuàng)新可以讓我們更自信，更勇于直視困難，相信在競爭激烈的今天，購物中心創(chuàng)新思維尤為重要。只要處理好傳承、市場、文化、資源的關(guān)系，富有主題、個性的有生命的購物中心會更加精彩。
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