一、項(xiàng)目定位

　　上海南橋城定位為“地標(biāo)性城市精品商業(yè)綜合體”，“現(xiàn)代城市時(shí)尚休閑商務(wù)中心”。集精品購物、時(shí)尚美食、休閑娛樂、產(chǎn)權(quán)式酒店、商務(wù)辦公、創(chuàng)意展示多功能于一體，設(shè)有主題商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店、甲級寫字樓、創(chuàng)意辦公、創(chuàng)意展示以及休閑娛樂、特色餐飲等設(shè)施，共有1個(gè)大型主題休閑廣場、4個(gè)入口廣場、5個(gè)特色建筑體塊。

　　目標(biāo)顧客：以年輕休閑時(shí)尚的人群及商務(wù)人群為主。

　　業(yè)態(tài)定位

　　項(xiàng)目以“迪卡儂運(yùn)動(dòng)用品超市/運(yùn)動(dòng)100”為商業(yè)主力店，以 “亞曼達(dá)主題KTV/威爾士健身會所/攀宇健身會所”、“生活時(shí)尚大酒店”等為商業(yè)次主力店，中大型品牌餐飲、特色時(shí)尚餐飲、時(shí)尚休閑餐飲品牌商家為業(yè)態(tài)組合。

　　同時(shí)利用甲級寫字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店、創(chuàng)意辦公、創(chuàng)意展示對“上海·南橋城”的商業(yè)業(yè)態(tài)形成互動(dòng)。

　　經(jīng)營定位

　　以租賃為主，保底扣點(diǎn)輔助的經(jīng)營模式。

　　二、項(xiàng)目規(guī)劃與業(yè)態(tài)

　　整體功能布局
　　

　　各樓層業(yè)態(tài)分布
　　

　　【創(chuàng)意會展功能布局詮釋】

　　1)定位為 “創(chuàng)意產(chǎn)品展示、會務(wù)”，與創(chuàng)意辦公進(jìn)行功能互動(dòng)。

　　2)集中在5F， 為創(chuàng)意展示區(qū)域及多功能廳、會議室等功能區(qū)域。

　　3)與傳統(tǒng)意義上的創(chuàng)意會展中心相區(qū)分，主要功能為中小企業(yè)產(chǎn)品的創(chuàng)意展示及相應(yīng)的會務(wù)功能，以與主題商業(yè)區(qū)域進(jìn)行互動(dòng)和人流的疏導(dǎo)。

　　4)創(chuàng)意展示區(qū)域與創(chuàng)意辦公共用主入口，通過商業(yè)動(dòng)線及自身的消防樓梯引導(dǎo)及疏散人流，滿足自身需求。

　　【 創(chuàng)意產(chǎn)品展示區(qū)域人流動(dòng)線設(shè)置】
　　

　　【“主題商業(yè)”定位詮釋 】

　　“上海南橋城” 主力商家：大型超市賣場與主題商業(yè)區(qū)別。

　　1)本項(xiàng)目的定位以時(shí)尚的、休閑的年輕人和商務(wù)人群為主。與大型超市賣場所面對的消費(fèi)人群不匹配。

　　2)“主題商業(yè)”大大的提高客單價(jià)，提升品牌商業(yè)價(jià)值，能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目真正利潤目標(biāo)，這也是判斷本項(xiàng)目與其他商業(yè)定位的差異化、錯(cuò)位經(jīng)營的關(guān)鍵點(diǎn)。

　　3)對比大型超市賣場，主題商業(yè)給出的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大賣場租金;

　　4)主題商業(yè)定位與商務(wù)辦公、創(chuàng)意展示、休閑娛樂形成互動(dòng)和促進(jìn)，有利于本項(xiàng)目后期商業(yè)環(huán)境與商業(yè)氛圍的營造。而大賣場卻迎來的是菜米油鹽醬醋茶日用消費(fèi)品，以居家主婦為消費(fèi)主流，雖然也能聚集人氣，但這不是本項(xiàng)目所需要的。

　　三、項(xiàng)目商業(yè)組合、業(yè)態(tài)布局

　　功能布局建議
　　

　　項(xiàng)目概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的小商業(yè)建筑(④⑤)的建筑面積在不影響整體建筑形態(tài)情況下適當(dāng)增加建筑面積;主樓商業(yè)裙樓(③)的 1-2F作為主題商業(yè)區(qū)域(以品牌專賣旗艦店的業(yè)態(tài)進(jìn)行卡位布置)，3F為特色時(shí)尚餐飲區(qū)域，4F為中大型品牌餐飲/健身會所/量販?zhǔn)街黝}KTV等休閑娛樂區(qū)域，5F為創(chuàng)意展示區(qū)域。

　　商業(yè)的建筑面積建議控制在25000平方米左右。

　　【項(xiàng)目整體功能構(gòu)成比例示意 】
　　
　　

　　【 B1層業(yè)態(tài)布局 】

　　地下停車庫(含設(shè)備用房)：25590平方米

　　【 一層業(yè)態(tài)布局示意 】
　　

　　【 二層業(yè)態(tài)布局】
　　

　　【 三層業(yè)態(tài)布局 】
　　

　　【 四層業(yè)態(tài)布局 】
　　

　　【 五層業(yè)態(tài)布局】
　　

　　車流動(dòng)線
　　

　　人流動(dòng)線
　　

　　四、項(xiàng)目招商策略

　　商業(yè)地產(chǎn)銷售，招商先行。

　　項(xiàng)目前期階段：

　　1、明確項(xiàng)目定位，打造項(xiàng)目未來發(fā)展前景、商業(yè)氛圍;

　　2、目標(biāo)消費(fèi)群體定位，明確項(xiàng)目經(jīng)營模式;

　　3、完成項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，完善商業(yè)人流動(dòng)線導(dǎo)向;

　　4、開展前期意向招商，明確入駐商家品牌和要求，完成商業(yè)業(yè)態(tài)組合，細(xì)化業(yè)態(tài)卡位;

　　6、制作項(xiàng)目招商手冊，為實(shí)地招商做好準(zhǔn)備。

　　招商策劃階段：

　　1、采取“立體化”的宣傳推廣，與電視、平面、戶外等媒體相互配合，營造市場熱點(diǎn);

　　2、開展主力品牌商家的實(shí)地招商工作，一蹴而就完成招商計(jì)劃;

　　3、組織各類SP活動(dòng)(如主力商家簽約儀式、中小企業(yè)論壇等)，利用簽約主力品牌商家的知名度和影響力，營造市場引爆點(diǎn);

　　4、利用簽約入駐商家的品牌檔次，宣傳未來商業(yè)環(huán)境，帶動(dòng)社會關(guān)注;

　　5、采取金融地產(chǎn)的操作手法，加強(qiáng)客戶對于項(xiàng)目的認(rèn)可和信心。

　　招商策略

　　——商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，招商先行

　　實(shí)施“以外帶內(nèi)，以大打小”的整體招商戰(zhàn)略，即從上海市區(qū)引進(jìn)知名的有實(shí)力的品牌商家入駐，本區(qū)域小規(guī)模商家跟進(jìn)的模式。

　　1、以“迪卡儂運(yùn)動(dòng)用品超市或運(yùn)動(dòng)100”為商業(yè)主力店，以“亞曼達(dá)主題KTV”、“威爾士健身會所/攀宇健身會所”、“生活時(shí)尚大酒店”為商業(yè)次主力店，中大型品牌餐飲、時(shí)尚特色餐飲、時(shí)尚休閑餐飲為業(yè)態(tài)組合，同時(shí)利用甲級寫字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店、創(chuàng)意辦公、創(chuàng)意展示對“上海·南橋城”的商業(yè)業(yè)態(tài)形成互動(dòng)，進(jìn)行招商組合及商業(yè)運(yùn)營。

　　2、打造上海奉賢標(biāo)志性的精品購物休閑場所。

　　注：項(xiàng)目前期招商已經(jīng)開始，項(xiàng)目的整體布局、業(yè)態(tài)定位、組合以商業(yè)經(jīng)營的角度出發(fā)，主要商家80%已達(dá)成意向合作，前期階段招商工作初步完成。

　　1)“以外帶內(nèi)，以大打小”的戰(zhàn)略招商需分梯次分步驟進(jìn)行;

　　2)在項(xiàng)目地塊動(dòng)工前即開始大品牌商家招商，有利于降低開發(fā)成本;

　　3)大品牌商家的先期引入將極大加快項(xiàng)目整體招商進(jìn)程和開發(fā)進(jìn)程;

　　4)針對性對知名品牌商家招商，確定項(xiàng)目主題定位;

　　5)充分利用主力店、次主力店打造本項(xiàng)目的商業(yè)前景;

　　6)結(jié)合主力商家形成“上海·南橋城”規(guī)劃設(shè)計(jì);

　　7)增強(qiáng)投資者對項(xiàng)目經(jīng)營及未來發(fā)展的信心;

　　8)有利于銷售和后期經(jīng)營管理。

　　【 項(xiàng)目整體開發(fā)思路、營銷策略】

　　銷售推廣階段：

　　1、利用策劃招商階段所營造的商業(yè)前景，全面開展項(xiàng)目可售物業(yè)的銷售工作;

　　2、利用簽約入駐主力品牌商家所營造的未來商業(yè)環(huán)境，主打項(xiàng)目未來發(fā)展規(guī)模;

　　3、全方位、立體化的進(jìn)行項(xiàng)目宣傳推廣，利用品牌商家的入駐來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，部分物業(yè)帶租約銷售;

　　商業(yè)經(jīng)營推廣階段：

　　1、利用大商家的品牌優(yōu)勢，對項(xiàng)目次主力、特色小商家進(jìn)行審核招商;

　　2、組織各類SP活動(dòng)，增強(qiáng)人氣，提高商業(yè)氛圍，提高項(xiàng)目品牌知名度;

　　3、對項(xiàng)目開業(yè)進(jìn)行全面宣傳推廣，為項(xiàng)目試運(yùn)營造勢。

　　商業(yè)運(yùn)營管理模式

　　—— 商業(yè)運(yùn)營是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心

　　1、由我們進(jìn)行“上海·南橋城”的商業(yè)運(yùn)營管理：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一定位、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營。

　　2、通過我們的整體商業(yè)運(yùn)營，提高項(xiàng)目整體檔次和影響力，提升項(xiàng)目輻射力，對商業(yè)及時(shí)調(diào)整，優(yōu)化品牌，提升品牌價(jià)值，細(xì)分市場，拉開與其它商業(yè)廣場的距離和檔次，錯(cuò)位經(jīng)營。

　　五、項(xiàng)目整體銷售計(jì)劃

　　本項(xiàng)目分為三類物業(yè)：優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、分割銷售資產(chǎn)、整體銷售資產(chǎn)(信托)。

　　1)商業(yè)地產(chǎn)銷售，招商先行;

　　2)“訂單式”開發(fā)模式，對打造商業(yè)前景、氛圍非常有效;

　　3)增強(qiáng)項(xiàng)目招商力度，品牌商家入駐，商業(yè)前景的打造，提高了項(xiàng)目品牌形象和商業(yè)價(jià)值;

　　4)對兩幢輔樓進(jìn)行分割，帶租約銷售;甲級寫字樓分層銷售;產(chǎn)權(quán)式酒店分割銷售;創(chuàng)意辦公分割銷售;

　　5)銷售時(shí)間、回籠資金計(jì)劃：

　　A、預(yù)售許可證取得后的16個(gè)月，完成項(xiàng)目可銷售面積的60%(詳細(xì)銷售計(jì)劃另行提交);

　　B、商業(yè)開業(yè)后4個(gè)月完成項(xiàng)目可銷售面積的85%;

　　6、銷售價(jià)格另行確定。
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