都說(shuō)城市商業(yè)綜合體已經(jīng)呈現(xiàn)消極的發(fā)展趨勢(shì)，百貨商場(chǎng)死了一批又一批，購(gòu)物中心閑置，寫字樓空置率上升。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不再設(shè)主力店、傳統(tǒng)百貨重心轉(zhuǎn)移發(fā)力電商渠道，難道商業(yè)地產(chǎn)就淪陷了？
在業(yè)內(nèi)，萬(wàn)達(dá)不差錢，萬(wàn)科、華潤(rùn)有政府這顆定心丸，其他的什么都是浮云。道本文化記者就疑惑了：那些表面看似風(fēng)光無(wú)限的地產(chǎn)商們，果真就高枕無(wú)憂了？或者是誰(shuí)沒(méi)有點(diǎn)小秘密呢？
限購(gòu)令的秘密：地方政府就是開發(fā)商的“臥底”
說(shuō)到這里，道本文化記者不得不提及這一個(gè)重要的角色，那就是限購(gòu)令。自2010年來(lái)國(guó)家出臺(tái)了限購(gòu)令，強(qiáng)制限制居民有限的購(gòu)買房屋的相關(guān)政策之后，地產(chǎn)行業(yè)就從未停止過(guò)對(duì)于限購(gòu)這一話題的討論。
而住宅限購(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)必然就得寵。道本文化記者通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，光是2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額就接近萬(wàn)億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。隨著商品住宅的限購(gòu)，之后的這幾年增量資金仍在源源不斷地注入這一領(lǐng)域，而地方政府也心領(lǐng)神會(huì)地充當(dāng)起了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的“臥底”。
全國(guó)各地的大型商業(yè)綜合體遍地開花，別說(shuō)只有萬(wàn)達(dá)才是受益者。多數(shù)商業(yè)綜合體都可以以極低的價(jià)格從政府處取得土地，而且土地招拍掛也都是量身定做，對(duì)號(hào)入座。
此外，那些原來(lái)規(guī)劃為住宅的小戶型住宅項(xiàng)目，為了規(guī)避限購(gòu)令，在政府的默許下紛紛轉(zhuǎn)變身份，由住改商。道本文化記者更是發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，一些地方政府為了給這些開發(fā)商托盤，還適時(shí)地推出了禁止企業(yè)住改商的政策。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目異常火爆背后，所謂的限購(gòu)令是在地方政府的畸形政績(jī)觀推波助瀾中誕生的。似乎一個(gè)城市沒(méi)幾個(gè)“高大上”的購(gòu)物廣場(chǎng)就面上無(wú)光。盡管這幾年取消限購(gòu)的話題層出不窮，但大家也都睜一只眼閉一只眼。在這種利益的驅(qū)使下，不管有沒(méi)有限購(gòu)令的出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)還不是一樣，該拿地的拿地，該開發(fā)的還是開發(fā)了。
上市的秘密：是融資？還是另有所圖？
在商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)里，毫不夸張的說(shuō)，資金就是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的喉舌。但是之后一系列金融信貸緊縮政策，已經(jīng)導(dǎo)致許多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金吃緊。而選擇上市融資，這無(wú)疑是最明顯，也是最主流的方式。但是，這真的僅僅只是為了解決資金的問(wèn)題？
道本文化記者了解到，成為公眾公司，獲得名牌效應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能上市本身就是對(duì)公司質(zhì)量、競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)得以體現(xiàn)的最好說(shuō)明。而媒體給予一家上市公司的關(guān)注度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于私人企業(yè)。
從某種角度上來(lái)講，上市可以支持企業(yè)更高速地成長(zhǎng)以取得在同行業(yè)領(lǐng)先的時(shí)機(jī)，也需要充足資本與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手抗衡。對(duì)于那些希望通過(guò)并購(gòu)獲得成長(zhǎng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)其重要性是不言而喻的。
【案例】萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，說(shuō)好的A股上市呢？
說(shuō)到上市這個(gè)問(wèn)題，道本文化記者就來(lái)扒一扒萬(wàn)達(dá)的上市之路。就在2014年7月2日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在官網(wǎng)公開說(shuō)明，確認(rèn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)終止A股上市。對(duì)于從2009年就計(jì)劃啟動(dòng)A股上市的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，突然宣稱終止A股上市，再度成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。
就目前而言，萬(wàn)達(dá)上市的公司中僅有兩家，而且都是在海外，這兩家上市公司顯然并不令王健林感到滿意。王健林表示：“這兩家公司都不是萬(wàn)達(dá)主要公司�！蹦敲矗f(wàn)達(dá)為什么要上市？又為什么要終止A股上市呢？
對(duì)于某些企業(yè)來(lái)說(shuō)，上市意味著獲得資金的來(lái)源。王健林在2014年上半年工作報(bào)告中也說(shuō)到：“對(duì)于萬(wàn)達(dá)這樣擁有5000億資產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，融到的現(xiàn)金根本起不了主要作用�！痹缭�2013年，王健林就曾提到：“萬(wàn)達(dá)上市不為錢，目的是建立企業(yè)制度�！�
萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)A股在排了近5年的長(zhǎng)隊(duì)之后，最終還是告一段落。這不禁讓人產(chǎn)生遐想，是無(wú)奈之舉？還是另尋其他資本市場(chǎng)途徑？萬(wàn)達(dá)至今也沒(méi)給出令人滿意的答復(fù)。但有業(yè)內(nèi)人士稱：“萬(wàn)達(dá)因?yàn)槲磮?bào)送最新的財(cái)務(wù)資料而被終止審核，很難讓人理解，而合理的解釋是其主動(dòng)放棄了IPO上市申請(qǐng)。”
就道本文化記者觀察而言，萬(wàn)達(dá)做了這么多年的努力，突然就放棄了A股上市的申請(qǐng)。那么，萬(wàn)達(dá)從股改、輔導(dǎo)、報(bào)材料等前期上千萬(wàn)元的申請(qǐng)費(fèi)用就等于白搭，恐怕這是最讓人難以理解的地方。
這讓道本文化記者回想起2014年3月王健林出鏡格力空調(diào)廣告的事件，此次高調(diào)合作也是引來(lái)各界的猜疑。當(dāng)時(shí)王健林就回應(yīng)稱：“那我每年可以節(jié)約電費(fèi)10億�！笨磥�(lái)，一向在資本市場(chǎng)中長(zhǎng)袖善舞的萬(wàn)達(dá)，又意欲與格力合作布局制造業(yè)？
相比之下，王健林都能通過(guò)空調(diào)這些小細(xì)節(jié)來(lái)節(jié)約資金成本，那么對(duì)于上市躋身資本市場(chǎng)的萬(wàn)達(dá)，這平白無(wú)故的大筆費(fèi)用支出顯然不是王健林的風(fēng)格。
機(jī)構(gòu)榜單里的秘密：從數(shù)據(jù)看商家的利益鏈條
每當(dāng)月度、季度、年度到來(lái)之際，各種企業(yè)數(shù)據(jù)、調(diào)查、分析、總結(jié)紛紛被披露。通過(guò)這些數(shù)據(jù)，大家都能驚訝的了解到，各種意想不到，萬(wàn)般出乎意料的結(jié)果展現(xiàn)在公眾的視野里，但現(xiàn)實(shí)是，真的如機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)里所看到的一樣？
近日，中國(guó)指數(shù)研究院與克而瑞信息研究中心相繼發(fā)布2014年上半年房企商品房銷售金額排行榜。令外界關(guān)注的是，兩份榜單出現(xiàn)較大的數(shù)據(jù)出入，同一企業(yè)在兩份榜單上的差額最高可達(dá)60多億。甚至還有企業(yè)在一份榜單上排名25，而另一份榜單卻無(wú)蹤影。
道本文化記者根據(jù)兩家機(jī)構(gòu)分別發(fā)布的榜單對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，銷售金額前9的房企排名一致，盡管兩份榜單上具體的銷售金額仍存在差異，但并不影響企業(yè)的最終排名�？硕鹧芯恐行陌l(fā)布的榜單上，排在第9位的是富力，但中國(guó)指數(shù)研究院榜單位列第9位的則是綠城，銷售金額為262億。而在克而瑞發(fā)布的榜單上，綠城銷售金額僅為198.3億元，排在第十四位。這意味著，綠城今年上半年的銷售金額在兩份榜單上的統(tǒng)計(jì)出入高達(dá)60多億。
曾有專家對(duì)此直言不諱的說(shuō)：“這些數(shù)據(jù)就不應(yīng)該由商業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)發(fā)布，一個(gè)是數(shù)據(jù)遺漏，另外就是利益關(guān)系在里面，數(shù)據(jù)難以客觀公正�！钡辣疚幕浾哒J(rèn)為，很多企業(yè)表面瘋狂的業(yè)績(jī)吸引了人們太多的注意力，有些事實(shí)都是被忽略于浮華之外，幾乎難以在某些數(shù)據(jù)中體現(xiàn)出來(lái)。
早在2009年，恒大跟易居中國(guó)之間的利益鏈條就曾被攤開來(lái)討論過(guò)，質(zhì)疑數(shù)據(jù)之聲頻起。如今這兩份榜單的差異不免讓人舊事重提。雖然機(jī)構(gòu)方聲稱會(huì)存在數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的誤差，但是這數(shù)據(jù)背后隱現(xiàn)的利益推手也只有當(dāng)事人雙方最清楚了。
誰(shuí)都有秘密，而這個(gè)秘密很有可能就是你成功的關(guān)鍵。在商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)如此白熱化的階段，商家們龍爭(zhēng)虎斗，明修棧道，暗度陳倉(cāng)，沒(méi)有一點(diǎn)小秘密，又怎能修成正果呢？
（責(zé)任編輯：青城）
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