中國(guó)的房地產(chǎn)總是讓很多人相當(dāng)糾結(jié)，且看不清方向。房?jī)r(jià)年年調(diào)控年年漲，說(shuō)好的讓百姓買(mǎi)得起房到底去哪呢?很多專(zhuān)家苦口婆心的說(shuō)房?jī)r(jià)必漲，卻成為眾矢之的，罵得遺臭萬(wàn)年，房?jī)r(jià)卻越罵越漲;很多專(zhuān)家說(shuō)房?jī)r(jià)必調(diào)，卻越調(diào)越高，聽(tīng)眾越發(fā)買(mǎi)不起房了。商業(yè)地產(chǎn)被認(rèn)為近乎泛濫，很多人急忙跳出來(lái)吶喊，商業(yè)地產(chǎn)大部分必死，爾等休要再來(lái)送死了，情況真的那么糟嗎?

　　調(diào)控房?jī)r(jià)等待居民收入跟進(jìn)

　　中國(guó)房?jī)r(jià)的問(wèn)題實(shí)際上是居民收入增長(zhǎng)低于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的問(wèn)題。假設(shè)以你現(xiàn)在的收入買(mǎi)當(dāng)?shù)?7年的房子，你一定不會(huì)嫌貴，因?yàn)槟愕氖杖胱屇阌辛说讱猓�能夠自食其力有尊�?yán)的買(mǎi)得起想要的房子。如果你當(dāng)年沒(méi)買(mǎi)，而且政府每次調(diào)控你都不出手，那么現(xiàn)在你可能還是買(mǎi)不起房子。因?yàn)檎�府調(diào)控房?jī)r(jià)，不是要打壓房?jī)r(jià)。

　　房地產(chǎn)問(wèn)題是一個(gè)大問(wèn)題，不是一朝一夕可以解決的，這個(gè)管理層看得更加遠(yuǎn)。一下子動(dòng)刀，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的后遺癥，誰(shuí)都承擔(dān)不起。90年代一刀切后，房地產(chǎn)出現(xiàn)十年低迷期，幾萬(wàn)家地產(chǎn)公司瞬間崩塌。要讓房地產(chǎn)問(wèn)題負(fù)面影響最小化，管理層選擇了在發(fā)展過(guò)程中柔性處理，通過(guò)提高居民收入來(lái)慢慢平衡市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求。這幾年調(diào)控的主基調(diào)就是控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)以及抑制投資需求。當(dāng)居民收入增加后，必然迎來(lái)新一輪房?jī)r(jià)上漲。于是形成了“房?jī)r(jià)快速上漲——調(diào)控房?jī)r(jià)——居民收入增長(zhǎng)——房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲”的圈子。

　　當(dāng)然這個(gè)游戲到現(xiàn)在已經(jīng)玩完了。

　　萬(wàn)達(dá)模式興起后，大部分地產(chǎn)商甚至非地產(chǎn)商都進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代。為什么進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)呢?因?yàn)檫@又是一個(gè)撿錢(qián)的時(shí)代。從都市到縣城到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，大家蜂擁而入，于是短期出現(xiàn)了所謂的商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩論。這個(gè)結(jié)論正確嗎?

　　都市就不說(shuō)了，一個(gè)縣城擁有一個(gè)綜合體合適嗎?當(dāng)然，一站式購(gòu)物是人們消費(fèi)的一個(gè)里程碑。原本縣城里就有這樣那樣的配套了，你只不過(guò)是做一個(gè)綜合且更加適合人們消費(fèi)的產(chǎn)品而已，完全沒(méi)問(wèn)題。既然這樣，一個(gè)市場(chǎng)總不可能一家獨(dú)大吧，有另外一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手合理嗎?我相信競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)讓市場(chǎng)更加繁榮。那么一座縣城擁有兩個(gè)綜合體是一個(gè)合理可以承載的東西。甚至有很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)都已經(jīng)出現(xiàn)幾個(gè)綜合體了。于是有人會(huì)對(duì)現(xiàn)狀有所疑問(wèn)，招商難、營(yíng)運(yùn)難、沒(méi)人氣……那么多綜合體怎么生存?問(wèn)題就又出來(lái)了。

　　其實(shí)這個(gè)問(wèn)題很簡(jiǎn)單，還是居民收入增長(zhǎng)過(guò)慢，暫時(shí)無(wú)法支撐足夠大的商業(yè)體量。

　　這跟電商什么亂七八糟的沒(méi)關(guān)系。

　　誰(shuí)有錢(qián)不想高大上一下，特別是眾多妹子，恨不得天天發(fā)微博，天天刷屏獻(xiàn)恩愛(ài)，但收入能否有效支撐就是一個(gè)問(wèn)題了。當(dāng)然有人把這種現(xiàn)象叫做體驗(yàn)，這邊就不評(píng)價(jià)了。

　　社會(huì)主題為何要擴(kuò)內(nèi)需呢?這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度第三產(chǎn)業(yè)占比會(huì)不斷加大，主動(dòng)引導(dǎo)比被動(dòng)強(qiáng)，特別是發(fā)達(dá)地區(qū)，三產(chǎn)增速相當(dāng)明顯了。商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)正在加速服務(wù)業(yè)的發(fā)展，但加速不等于立刻就能跟匹配。就出現(xiàn)很多地方綜合體跟舊有商業(yè)搶生意，無(wú)法共存，甚至綜合體缺乏有效消費(fèi)支撐，生存都艱難。于是市場(chǎng)出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)需要三年培育期，后來(lái)是五年培育期，再后來(lái)甚至是八到十年培育期的說(shuō)法。

　　可以肯定的是短期快速放量與市場(chǎng)形成脫節(jié)，必須培育。就要用發(fā)展的眼光來(lái)看問(wèn)題。

　　你要想進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)必須要有在商業(yè)上虧錢(qián)的準(zhǔn)備，才能滿(mǎn)足你在地產(chǎn)上暴發(fā)的幾率。不管暫時(shí)地段偏，還是招商營(yíng)運(yùn)難，都是你必須承擔(dān)的，且要讓你的伙伴都明白一點(diǎn)，才可能持續(xù)。

　　地產(chǎn)看多的理由是那些，看空的理由還是那些，那么未來(lái)地產(chǎn)是多是空?

　　很多人認(rèn)為房地產(chǎn)的最大成本是拿地成本、建筑成本或者隱性成本。當(dāng)然這是由各家公司的不同情況決定的。有的人拿地不用錢(qián)或者幾百塊，當(dāng)然不算個(gè)錢(qián)是吧;也有的人拿地成本已經(jīng)決定了房?jī)r(jià)成本。但現(xiàn)在最大的問(wèn)題是資金成本。

　　我們可以看到現(xiàn)在很多的小地產(chǎn)公司開(kāi)始崩盤(pán)，其中最大的一塊就是融資成本超過(guò)利潤(rùn)預(yù)期。前幾年銀行大量放貸時(shí)，你可以很輕松拿到貸款，甚至銀行三番五次求你貸款，你不貸還得罪人�，F(xiàn)在小公司基本上很難從各種正規(guī)渠道獲取資金來(lái)源，因?yàn)檠胄袕呢泿趴偭块_(kāi)始控制，貨幣不再進(jìn)行增發(fā)，存量貨幣與市場(chǎng)需求存在較大缺口。銀行前期超貸后，自身的準(zhǔn)備金都沒(méi)法得到滿(mǎn)足，每到時(shí)點(diǎn)高息攬儲(chǔ)，更不用說(shuō)給你房地產(chǎn)了。

　　走民間通道成為最后的稻草。民間通道的高息在地產(chǎn)前景好時(shí)，沒(méi)問(wèn)題，當(dāng)房產(chǎn)銷(xiāo)售遇到困難時(shí)就暴露了。

　　民間高息與小地產(chǎn)公司是這樣互動(dòng)的，特別是一些縣級(jí)城市跟封閉型城市。

　　地產(chǎn)公司民間融資——拉高成本——地產(chǎn)公司拉高房?jī)r(jià)對(duì)沖

　　民間融資長(zhǎng)期獲得高收益——獲利資金必須再度流向房產(chǎn)支撐房?jī)r(jià)

　　地產(chǎn)與民間資金必須互動(dòng)，一旦互動(dòng)停滯，兩者必然共同崩盤(pán)。就像中國(guó)從美國(guó)獲取大量順差，但最終資金還是要以美債的形式回流美國(guó)。近年來(lái)，很多地方地產(chǎn)崩盤(pán)就是民間資本沒(méi)有及時(shí)回流到資金借出方地產(chǎn)公司，導(dǎo)致資金斷鏈。它的原因是多樣的，比如大型房企進(jìn)入該區(qū)域，該地區(qū)資金一下被大型房企抽走，當(dāng)?shù)貎?chǔ)蓄資金快速下降，無(wú)法支撐其它樓盤(pán)銷(xiāo)售;或許當(dāng)?shù)刭Y金出現(xiàn)外流，又沒(méi)有及時(shí)回流，導(dǎo)致銷(xiāo)售斷檔，無(wú)法出現(xiàn)良好的實(shí)質(zhì)成交，地產(chǎn)商舉債無(wú)門(mén)崩盤(pán)等等。特別是小城市，一有風(fēng)吹草動(dòng)，公務(wù)系統(tǒng)資金必然提前抽借，隨后銀行跟進(jìn)凍結(jié)資金抽貸，基本算是崩盤(pán)定局了。

　　房企通過(guò)上市、信托等形式獲取資金的畢竟是少數(shù)，吸引海外資金進(jìn)場(chǎng)更跟中小企業(yè)無(wú)關(guān)。今年來(lái)，大部分房企共同面臨的問(wèn)題就是銷(xiāo)售，而這也是導(dǎo)致中小房企快速消亡的前兆。我們可以看到很多地方小企業(yè)開(kāi)始玩各種融資把戲，前段時(shí)間看到一家房企喊出只要預(yù)付N元，未來(lái)可以以2000元每平成交�？梢灶A(yù)見(jiàn)的是一定有人會(huì)參與這場(chǎng)對(duì)賭，開(kāi)發(fā)商可以獲取一定的資金周轉(zhuǎn)，可再過(guò)三個(gè)月銷(xiāo)售還是如此，子彈也估計(jì)打完了，開(kāi)發(fā)商還有招嗎?還是最后再融一筆資金跑路?買(mǎi)房人對(duì)賭的是央行換屆政策改變，重新啟動(dòng)印鈔機(jī)，贏(yíng)了就是有眼光、資產(chǎn)大爆發(fā)，輸了就到售樓處圍觀(guān)譴責(zé)萬(wàn)惡的開(kāi)發(fā)商。地產(chǎn)商賭的就是習(xí)慣，以前每次都是這么熬過(guò)來(lái)的、有驚無(wú)險(xiǎn)的，這次或許還是一樣，可惜這次真的不一樣。如果郭樹(shù)清上臺(tái)后，印鈔機(jī)不僅很難開(kāi)啟，資金更可能加速流向其當(dāng)年壯志未酬的股市�，F(xiàn)在股市的增量資金單周最高已經(jīng)突破2000億了，而且呈階段性加速狀態(tài)。這種資金性質(zhì)更多來(lái)自于民間資本，相當(dāng)于每個(gè)地級(jí)市單周流失10億貨幣存量，而這10億儲(chǔ)蓄的流失對(duì)于銀行考驗(yàn)的是資本充足率，從而又影響銀行對(duì)該地區(qū)的信貸投放以及攬儲(chǔ)行為。資金抽離后，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)更是會(huì)雪上加霜。

　　住宅市場(chǎng)的低迷從萬(wàn)科這個(gè)專(zhuān)注住宅企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)就可以看出來(lái)了。同樣是房產(chǎn)銷(xiāo)售很明顯市場(chǎng)更熱衷于商業(yè)配套。在有限的成交量里，做商業(yè)可能會(huì)死，不做商業(yè)基本是死。地段偏，返租嘛?養(yǎng)養(yǎng)就好了。街鋪返租三、五年，再不行返租八年;購(gòu)物中心返租周期長(zhǎng)些。留一筆運(yùn)營(yíng)資金，至少房子是銷(xiāo)售出去了，命保住。好的點(diǎn)加上好的招商營(yíng)運(yùn)也許當(dāng)年業(yè)績(jī)就爆發(fā)了;不好的點(diǎn)，要學(xué)會(huì)以時(shí)間換空間，定位準(zhǔn)了，當(dāng)?shù)鼐用袷杖胍欢〞?huì)跟上，消費(fèi)市場(chǎng)也會(huì)形成，不要被培育期嚇到，更不要自亂陣腳，以為換帥如換刀，結(jié)果死了三、五批人馬，最后崩潰的是自己。商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題一方面是短期內(nèi)集中井噴與商戶(hù)及創(chuàng)業(yè)群體不足的矛盾;另外一方面就是居民消費(fèi)能力不足的矛盾。而這些方面都可以隨著時(shí)間及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而解決的，屬于可預(yù)期的。

　　商業(yè)地產(chǎn)最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于休閑項(xiàng)目，如摩天大樓以及旅游酒店，這些都不是必須的。沒(méi)有誰(shuí)一定要在幾百米高的樓上才行，也沒(méi)有誰(shuí)一定要在哪家酒店度假，更何況中國(guó)的酒店難言特色。從遠(yuǎn)大第一高樓的停滯，到某開(kāi)發(fā)商喊出酒店項(xiàng)目招商20年免租還招不到，都在反映著休閑項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)之大。日本當(dāng)年地產(chǎn)崩于商業(yè)地產(chǎn)休閑項(xiàng)目，中國(guó)當(dāng)年同樣有死在摩天大樓上的樣板。這是一個(gè)高投入?yún)s有很大不確定的行當(dāng)。

　　成，萬(wàn)眾矚目;敗，毀于一役。