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主題:佛山商業(yè)項(xiàng)目租金調(diào)研:案例解析、實(shí)操步驟

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佛山商業(yè)項(xiàng)目租金調(diào)研:案例解析、實(shí)操步驟

  本文以佛山新福港為例,從佛山租金現(xiàn)狀調(diào)研及未來(lái)預(yù)測(cè)、本項(xiàng)目租金定價(jià)測(cè)算模式、項(xiàng)目首年租金總表三大方面,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的租金定價(jià)專(zhuān)項(xiàng)指導(dǎo)。

  對(duì)于業(yè)內(nèi)人士來(lái)說(shuō),這是非常詳細(xì)且實(shí)操性極強(qiáng)的一個(gè)案例詳解。因方案非常全面,內(nèi)容較多,我們分兩期連續(xù)推送。

   
   

  主要項(xiàng)目租金定價(jià)現(xiàn)狀及對(duì)比分析2/2

  1)東方廣場(chǎng)-祖廟商圈是目前佛山唯一的市級(jí)商圈,客流量大,租金單價(jià)最高;

  2)其余為區(qū)域性商圈,其中季華路商圈規(guī)劃起點(diǎn)較高;

  3)保利水城,順聯(lián)國(guó)際等新興項(xiàng)目以較低的租金換取培育期的較高的出租率及較合理的定位規(guī)劃,采取中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)策略,效果符合預(yù)期;

  4)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)項(xiàng)目基本配有百貨、超市、大型餐飲、影院、電子娛樂(lè)城等主力店以拉動(dòng)人氣;各項(xiàng)目同種業(yè)態(tài)的主力店租金差異不超過(guò)25%,與一般零售點(diǎn)500~600%的租金差異相比,不構(gòu)成影響項(xiàng)目總體租金收入的主要因素;

  本項(xiàng)目租金定價(jià)模式及策略建議

  1)項(xiàng)目所在的魁奇路商圈屬于規(guī)劃中的區(qū)域性商圈,本項(xiàng)目近10萬(wàn)平方米商業(yè)體量作為區(qū)內(nèi)最大型的商業(yè)項(xiàng)目,規(guī)劃有超市、百貨、IMAX影院、大型餐飲,對(duì)主力店具備較大的吸引力;

  2)佛山市場(chǎng)整體零售數(shù)據(jù)向好,正步入購(gòu)物中心高速發(fā)展期,購(gòu)物中心提供的業(yè)態(tài)協(xié)同效應(yīng)使得本項(xiàng)目租金預(yù)期高于同區(qū)域非購(gòu)物中心項(xiàng)目;

  3)佛山在2012~2015有多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目落成,預(yù)計(jì)在一般零售店租賃階段會(huì)因供應(yīng)端壓力影響短期租金回報(bào);

  4)(次)主力店作為項(xiàng)目定位實(shí)現(xiàn)的重要依據(jù),對(duì)項(xiàng)目整體租金回報(bào)的意義遠(yuǎn)大于自身的租金貢獻(xiàn),主力店租賃階段應(yīng)綜合衡量意向租戶(hù)之品牌影響,運(yùn)營(yíng)能力及與項(xiàng)目定位的契合度,制定具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的主力店租金方案以爭(zhēng)取最合適的主力商戶(hù),為后期一般零售店租賃階段增加議價(jià)籌碼,增加整體租金回報(bào);

  5)主力店巨大的前期投入可能需要業(yè)主承擔(dān)部分費(fèi)用,該部分應(yīng)攤分到租期內(nèi)作綜合衡量;

  6)地鐵作為本項(xiàng)目重要的人流接入點(diǎn),對(duì)接入樓層租金產(chǎn)生溢價(jià)效應(yīng)。

  
  

  主力店租金定價(jià)模型

  定價(jià)依據(jù)

  1)不同業(yè)態(tài)的(次)主力商戶(hù)有各自的成本預(yù)算細(xì)則及租金測(cè)算方程,充分了解主力商戶(hù)的租金成本預(yù)期,有助于制定符合市場(chǎng)狀況的租金底線。

  2)根據(jù)市場(chǎng)慣例,超市/大型餐飲/百貨/影院等(次)主力店的租金水平均會(huì)根據(jù)各地區(qū)的不同而在一定區(qū)間內(nèi)浮動(dòng),因此參考市場(chǎng)通行的租金水平有利于評(píng)估本項(xiàng)目相應(yīng)的(次)主力業(yè)態(tài)的租金浮動(dòng)范圍。我司在此基礎(chǔ)上結(jié)合影響(次)主力店租金定價(jià)主要因素,與區(qū)內(nèi)主要商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行橫比,得出(次)主力店租金定價(jià)基準(zhǔn)。

  3)我司就以上所得之各業(yè)態(tài)租金定價(jià)基準(zhǔn),綜合衡量該業(yè)態(tài)在區(qū)內(nèi)的拓展意愿,幵折合項(xiàng)目的租金策略,作出各(次)主力業(yè)態(tài)租金定價(jià)方案。

  
  

  本項(xiàng)目影院預(yù)計(jì)租金加權(quán)值1為:基準(zhǔn)項(xiàng)目租金×項(xiàng)目總分/80

  
  本項(xiàng)目影院預(yù)計(jì)租金加權(quán)值2為:基準(zhǔn)項(xiàng)目租金×項(xiàng)目加權(quán)總值/20

  本項(xiàng)目預(yù)計(jì)租金值為:加權(quán)值1×80%+加權(quán)值2×20%

    
  本項(xiàng)目影院預(yù)計(jì)租金加權(quán)值1為:50元/平方米/月×91/80=56.88元/平方米/月

  
  本項(xiàng)目影院預(yù)計(jì)租金加權(quán)值2為:50元/平方米/月×23/20=57.50元/平方米/月

  本項(xiàng)目預(yù)計(jì)租金值為:56.88×80%+57.50×20%=57.00元/平方米/月

  
  本項(xiàng)目影院預(yù)計(jì)租金加權(quán)值1為:58元/平方米/月×81/80=58.73元/平方米/月

  
  本項(xiàng)目影院預(yù)計(jì)租金加權(quán)值2為:58元/平方米/月×16/20=46.40元/平方米/月

  本項(xiàng)目預(yù)計(jì)租金值為:58.73×80%+46.40×20%=56.26元/平方米/月

  
  本項(xiàng)目影院預(yù)計(jì)租金加權(quán)值1為:60元/平方米/月×78/80=58.50元/平方米/月

  
  本項(xiàng)目影院預(yù)計(jì)租金加權(quán)值2為:60元/平方米/月×16/20=48.00元/平方米/月

  本項(xiàng)目預(yù)計(jì)租金值為:58.50×80%+48.00×20%=56.40元/平方米/月

  
  本項(xiàng)目影院預(yù)計(jì)租金加權(quán)值1為:45元/平方米/月×86/80=48.375元/平方米/月

  
  本項(xiàng)目影院預(yù)計(jì)租金加權(quán)值2為:45元/平方米/月×19/20=42.75元/平方米/月

  本項(xiàng)目預(yù)計(jì)租金值為:48.375×80%+42.75×20%=47.25元/平方米/月

  
  根據(jù)國(guó)家廣電總局8月7日各市電影票房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)公報(bào),佛山市10家列入統(tǒng)計(jì)影院上半年票房總額約合RMB52,000,000。

  
  

  

  

 。▉(lái)源:商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院)

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二三線城市綜合體操盤(pán)手,正在操作廉江市一個(gè)55萬(wàn)方的城市綜合體項(xiàng)目。

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