持續(xù)低迷的零售市場在高房租的對沖下再起波瀾，連此前靠租賃布局中國市場的沃爾瑪布局地產的野心也逐漸被激活。

　　9月25日，《華夏時報》記者從沃爾瑪獲悉，沃爾瑪宣布斥資6億的珠海“樂世界”將于2016年落成營業(yè)。這是沃爾瑪首次高調宣布涉足購物中心。面對租金飆漲、人工成本增加帶來的新壓力，隨著華潤萬家等國內零售巨頭的競爭優(yōu)勢日益顯現，沃爾瑪中國尷尬的現狀日益凸顯。

　　首涉商業(yè)地產

　　在租金飆漲、競爭劣勢凸顯的背景下，一直靠租賃布局中國市場的沃爾瑪最終還是選擇布局購物中心，抵制高房租的壓力。

　　9月初，沃爾瑪中國對外發(fā)布消息稱其在中國自行開發(fā)、建設和經營管理的購物中心日前在珠海舉行了奠基儀式，該購物中心計劃投資6億元，建筑面積約為10萬平方米。據記者了解，這是沃爾瑪自進入國內以來，首個在中國自行開發(fā)、建設和經營管理的第一個購物中心。

　　相關資料顯示，2011年，高福瀾擔任沃爾瑪亞洲總裁及CEO，同年成立了亞洲不動產有限公司，主力發(fā)展以大賣場及山姆會員店為核心的商業(yè)地產。但直到3年后，高福瀾已回歸美國任職，沃爾瑪在中國的第一份成績單——珠海項目才浮出水面。

　　對此，多位接受記者采訪的業(yè)內人士分析說，沃爾瑪在入華18年后才姍姍來遲、首次進入商業(yè)地產，也是受迫于租金的快速上漲和零售業(yè)低迷導致的增加新利潤源的轉型需要。

　　全球知名商業(yè)地產服務機構世邦魏理仕發(fā)布《演變中的中國零售業(yè)格局》報告顯示，2013年中國主要上市百貨企業(yè)營業(yè)利潤率已連續(xù)3年下滑，從2010年的13.6%下滑至2013年的12.4%。

　　而與此形成對比的是租金和人工的上漲，2011年至2013年，百盛商業(yè)、茂業(yè)百貨、新世界百貨等6家國內傳統(tǒng)百貨的平均數據顯示，物業(yè)租金、員工成本分別上漲了14%和18.5%，但營業(yè)收入只增長8.8%。

　　9月26日，《華夏時報》記者就沃爾瑪進入商業(yè)地產是否因租金的壓力致電沃爾瑪相關負責人，該負責人并沒有否認，并表示目前沒有相關公開的數據。該負責人還對記者表示，公司房地產部門早就成立了，因為公司框架的多次調整，直到今年才成為公司發(fā)展的主要部門之一。

　　其實沃爾瑪跨界商業(yè)地產只是零售行業(yè)的代表之一。

　　早在2012年，中國連鎖經營協(xié)會的調查顯示，國內零售企業(yè)超過半數都涉足商業(yè)地產，以此貼補零售主業(yè)的做法已經蔚然成風。據相關資料顯示，早在2012年，旗下有食品、百貨、酒店等多板塊業(yè)務的雨潤集團宣布在2015年完成建設50個商業(yè)綜合體；2013年進軍商業(yè)地產的紅星美凱龍集團旗下紅星商業(yè)表示，將在2020年完成100個愛琴海購物中心的建設；英特宜家購物中心集團投資100億元在北京、無錫、武漢開發(fā)購物中心。

　　“都是被商業(yè)地產給逼出來的。”一位不愿具名的零售商超企業(yè)的負責人對記者直言，道理很簡單，零售業(yè)現金流充足，但利潤微薄，近兩年，地價翻番兒漲帶動商業(yè)物業(yè)的租金也是水漲船高，零售業(yè)的微薄利潤幾乎全部“貢獻”給了地產商。

　　多位接受記者采訪的業(yè)內人士分析說，不管是從提振企業(yè)信心還是從改善盈利結構來看，沃爾瑪都急需發(fā)力拓展新的業(yè)務來抵抗零售行業(yè)的持續(xù)不景氣。

　　多種困局交織

　　“其實，房租的飆漲并不是沃爾瑪近兩年陷入發(fā)展困局的主要原因，產品‘質量門’以及頻現關店潮等多種原因的交織導致曾經的零售第一的寶座與其無緣。”多位接受記者采訪的業(yè)內人士分析說。

　　據記者了解，沃爾瑪自2013年起就開始了對國內門店大肆調整的業(yè)務。資料顯示，2014年沃爾瑪中國區(qū)預計關閉的門店數量占中國區(qū)沃爾瑪現有門店數量的9%。而開店的速度也比較快，僅今年9月一個月，沃爾瑪在湖南攸縣、廣西南寧、云南文山和彌勒、四川廣漢和廣東深圳橫崗的6家大賣場陸續(xù)開業(yè)。按沃爾瑪的規(guī)劃，2014年全年擬新開30家高質量的零售商場。

　　對此，多位業(yè)內人士對記者分析說，雖然沃爾瑪關店是為了調整，但頻頻流失的客戶和新店客戶的培養(yǎng)都需要時間，但最終大量的消費者批量的流失，無疑成為沃爾瑪近兩年發(fā)展的新困局。

　　今年2月份公布的財報中，沃爾瑪國際部門的凈銷售額同比下滑0.4%，是唯一下滑部門。中國區(qū)幾乎是國際業(yè)務唯一的救命稻草。

　　對此，多位接受記者采訪的業(yè)內人士分析稱，多種困局的交織致使中國區(qū)沃爾瑪業(yè)績一再增長緩慢，最終只能靠拓展新業(yè)務尋找新的增長點。

　　而此次沃爾瑪大舉進入商業(yè)地產，多數業(yè)內專家并不看好。

　　一位不愿具名的業(yè)內人士對記者分析說，目前大型零售設施建設問題已比當年亂建批發(fā)市場更嚴重，此時我國商業(yè)地產已經趨于飽和的現狀，沃爾瑪此時進入，將面臨不小的挑戰(zhàn)。

　　上述人士對記者分析說，從去年持續(xù)至今的零售業(yè)關店潮就是早前零售商“跑馬圈地”導致商業(yè)飽和的一輪“清算”。

　　按中債資信統(tǒng)計，2014年上半年，國內超市業(yè)態(tài)關閉門店146家，百貨業(yè)態(tài)關閉13家，是前所未有的最大規(guī)模零售業(yè)洗牌。

　　而此時沃爾瑪進軍商業(yè)地產，到底是機遇還是挑戰(zhàn)有待觀察。
　　（華夏時報 記者 張杰）

    前兩天和朋友（他在房地產行業(yè)，主做商業(yè)地產）討論這方面的事：
1.沃爾瑪不缺資金，為什么早期沃爾瑪在中國不自建商業(yè)地產？否則，經過近十年的地產業(yè)增長肯定可以賺不少錢。
2.現在地價上漲，為什么沃爾瑪在中國自建商業(yè)地產？

    我個人的看法，
    首先，沃爾瑪一直傾向于擁有商業(yè)地產
    沃爾瑪的創(chuàng)始人曾經深受租賃方面的負面教訓，所以，沃爾瑪開店傾向擁有地產或者簽99年長租約。事實上，沃爾瑪剛進入中國時，有一家超市的用地就是自購的。
    為什么后期就再也沒有購買、開發(fā)商業(yè)地產，主要應有以下幾方面的原因：
    1.政策原因
    外商獨資開發(fā)地產應是在2004年12月才開放，這和零售業(yè)一樣。深圳89年出現過外商獨資的開發(fā)商，這應和特區(qū)的政策特殊性有關，同時，這種特殊性應需要關系和背景支持。

    2.行業(yè)復雜性
    合資開發(fā)雖然在政策上可行，但是，房地產開發(fā)是一件復雜的事情。正如，我這個朋友向我分享的，每逢上面大檢查時，房地產商如臨大陣；深圳原市長被抓時，不少地產老總失聯(lián)。這還是純中資公司的情況，當時，合資開發(fā)商面臨的門檻和限制會更多。
    商業(yè)地產需要投入較長的建設周期和精力，這會限制沃爾瑪的主營業(yè)務，畢竟它專注于零售。隔行如隔山，雖然，我們現在看來，房地產行業(yè)確實非常賺錢，但是，賺錢的行業(yè)里，外行不一定能賺到錢，甚至內行也可能傾家當產。
    即便最簡單的擁有商業(yè)地產的方式－－購買，在中國也有特殊性，商業(yè)地產并不一定證照齊全和合法，地方政府也會適當眨一只眼，閉一只眼。金光華廣場只是一個放大的例子，60億的資產被政府沒收。

3.政治風險
    商業(yè)地產的投資比較大，作為外資，沃爾瑪不能不考慮政治風險。在當時的政治、經濟環(huán)境下，這種風險控制不是一個笑話。國家違約，并不是沒有發(fā)生過。
    也許，我們看現在的中國欣欣向榮，但是，回推到90年代初時，中國的政治、經濟狀況其實并不好，當時東歐劇變，作社會主義國家的中國其實也在動蕩，不僅有外部的質疑，也有內部的困惑。經濟上，89年下半年起，發(fā)達國家對中國實行經濟封鎖，直到1993年才緩解。92年小平為什么要南巡？國家的政治和經濟都需要鄧公站出來拍板。

    國外那時候對中國的走向也存在困惑，第一輪“中國崩潰論”之下的紅色中國會演變成什么樣，無法猜測。世界上有不少超市零售商，為什么中國只看到了少數幾家？即便沃爾瑪進入中國零售市場時，內部都存在爭議。
    沃爾瑪內部積極看好中國零售市場的團隊，可以推動沃爾瑪在中國嘗試和發(fā)展零售業(yè)務，但是，不能不考慮商業(yè)地產的投資風險。

    總而言之，沃爾瑪本身會傾向于擁有商業(yè)地產，但是，早期受限于中國的國情和沃爾瑪自身的情況，并未積極開發(fā)、購置商業(yè)地產。

    若干年過去了，沃爾瑪在中國為什么沒有開發(fā)商業(yè)地產？大企業(yè)的策略制定會有一定的時延作用。狹隘的理解是參與決策的管理層拿著幾千萬的年薪不愿意承擔風險，業(yè)務沒有出現不好的狀況時，重大變更的提議往往吃力不討好。同時，早期也許擔心政治風險，后來，可能會關注經濟風險。土生土長的中國人都看不懂的中國經濟，外國人更是難以理解，中國房地產長期爆發(fā)式的增長，對中國影響深遠，并不僅僅局限于經濟方面，不僅顛覆了國人的三觀，也讓關心中國的外國人無法理解，無法理解的東西就是高風險。

    其次，沃爾瑪在看好shopping mall，珠海僅僅只是嘗試
    前幾年是傳統(tǒng)零售行業(yè)的動蕩期，超市業(yè)態(tài)的高管看看數據，看看市場，也都知道主營業(yè)務已經出現問題。沃爾瑪在珠�；I建shopping mall更多只是一種嘗試，只有十萬平米建筑面積，遠小于現在國內在建的shopping mall。房地產本身的風險依然存在，但是， 作為服務于shopping mall這種未來重要零售業(yè)態(tài)的試驗田，這筆投資可以嘗試。
    為什么會看好shopping mall？客觀來講，在中美市場，電商對傳統(tǒng)超市業(yè)態(tài)的沖擊逐步增強，也許真不需要五年的時間，傳統(tǒng)超市的經營狀況將難以維系。用上萬平方米實體經營日用百貨，若干年后會是一個非常不劃算的經營方式。沃爾瑪的全球CEO也說過：沃爾瑪的將來取決于更小的店鋪。利用線上線下結合的方式，利用離顧客更近的優(yōu)勢，利用實體作為線上物流配送點等來進行日常百貨的經營。在這個預測之外，以休閑、娛樂、餐飲、教育和購物等于一身的shopping mall會是另外一種主要的零售業(yè)態(tài)，它有電商無法替代的服務空間。便利的交通（私人交通和公共交通）和日益增長的消費者購買力為這個商業(yè)業(yè)態(tài)提供了發(fā)展空間，剩下的是考驗團隊的運營能力和競爭能力。
    沃爾瑪自建的shopping mall會支撐山姆會員店這個業(yè)態(tài)－－提供中高端日用百貨，強化品質保障和差異化競爭，而不是服務于沃爾瑪超市這個業(yè)態(tài)。