《商業(yè)地產(chǎn)操盤·旺場(chǎng)絕技》
二：《商業(yè)地產(chǎn)操盤·旺場(chǎng)絕技》訂購(gòu)方式及流程
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首次權(quán)威解密商業(yè)地產(chǎn)“旺”場(chǎng)全攻略
1、商業(yè)地產(chǎn)還能不能“旺”？
縱觀中國(guó)大地，有多少商業(yè)項(xiàng)目在慘淡經(jīng)營(yíng)中苦苦掙扎！商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)諸多難題與困厄，讓人們泥足深陷，難以自拔——
問(wèn)題一：融資難，難于上青天！
俗話說(shuō)，一文錢難倒英雄漢。在中國(guó)，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商是中小企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)投資大，周期長(zhǎng)，錢從哪里來(lái)？
問(wèn)題二：商業(yè)地產(chǎn)不返租可以嗎？
一旦對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行分割銷售，絕大多數(shù)項(xiàng)目都要采用返租回報(bào)的方式，這幾乎已成定律。然而迄今為止，中國(guó)上千個(gè)項(xiàng)目由于采用分割銷售和返租回報(bào)的方式導(dǎo)致失敗，售后返租幾乎被視為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的“不治之癥”。
問(wèn)題三：返租=找死？！不返租=等死？！
問(wèn)題三：破解售后返租癥結(jié)，租金從哪里來(lái)？
問(wèn)題四：招商是一個(gè)難題嗎？
問(wèn)題五：三年返租以后怎么辦？
問(wèn)題六：什么樣的開(kāi)發(fā)商才能夠成功？
………
2、商業(yè)地產(chǎn)怎么“旺”？
撥開(kāi)迷霧，我們帶您洞悉商業(yè)地產(chǎn)成功經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)！——
真相一：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者與開(kāi)發(fā)商天生確實(shí)是一對(duì)矛盾體——開(kāi)發(fā)商希望拆零產(chǎn)權(quán)銷售以回籠資金，而經(jīng)營(yíng)者則希望只租不售保留完整產(chǎn)權(quán)以便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達(dá)的國(guó)家，商鋪大多是“只租不賣”的，即使進(jìn)行銷售，也是一小部分鋪面，不影響大局，自主權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商自己手里。
真相二：“扶上馬”與“送一程”的命題
一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作最后是成功或者失敗，歸根到底是商業(yè)利益的平衡問(wèn)題，具體體現(xiàn)在項(xiàng)目上有三個(gè)方面：
（1）開(kāi)發(fā)商無(wú)論是否在將商鋪成功銷售以后，仍然保留商場(chǎng)的控制權(quán)，并且著力建設(shè)所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)與監(jiān)控管理權(quán)的三權(quán)分立體系；
（2）開(kāi)發(fā)商將商鋪銷售出去以后不是馬上撒手，而是運(yùn)用返租回報(bào)的方式將商業(yè)的經(jīng)營(yíng)“扶上馬”再“送一程”，使招商和經(jīng)營(yíng)工作在返租期內(nèi)走上軌道；
（3）經(jīng)營(yíng)管理公司與服務(wù)項(xiàng)目之間形成良好的運(yùn)作機(jī)制，使經(jīng)營(yíng)管理公司有信心、有必要與項(xiàng)目建立長(zhǎng)期合作共贏的關(guān)系，具有有效、長(zhǎng)效的合作機(jī)制。
真相三：商業(yè)地產(chǎn)租售利弊
開(kāi)發(fā)商在物業(yè)租售方面有以下方式可以選擇：
一是只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，好處是開(kāi)發(fā)商能很快收回投資；二是只租不售，好處是產(chǎn)權(quán)握在開(kāi)發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)行資本運(yùn)作；三是又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用，此外還有很多變化。
世界上的道路萬(wàn)千條，但你只能走適合你自己的道路。在商業(yè)地產(chǎn)的商鋪出租或出售這兩個(gè)大是大非的問(wèn)題上，不同道路的選擇會(huì)產(chǎn)生什么樣的不同后果呢？
真相四：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售模式分析
中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)銷售模式主要有四種，分別是“外圍街區(qū)銷售”、“全樓層分割銷售”、“低樓層分割銷售”和“小方塊拖拉式商鋪銷售”四種。在銷售運(yùn)用手段上，又有“不管經(jīng)營(yíng)式獨(dú)立商鋪分割銷售”、“期限內(nèi)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)獨(dú)立或虛擬商鋪售后返租銷售”和“不負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)戶商鋪銷售”幾種。
真相五： 舍與得的經(jīng)營(yíng)利益博弈論
真相六： 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)模式分析
真相七：商業(yè)地產(chǎn)與性格命運(yùn)論
……
3、誰(shuí)讓“旺場(chǎng)”不在再是神話？
目前遍布全國(guó)的售后返租型商用物業(yè)，主要存在以下三種狀況：
穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)型：這類商業(yè)物業(yè)可謂是鳳毛麟角
半死不活型：多數(shù)售后返租型物業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)。開(kāi)發(fā)商不懂商業(yè)運(yùn)營(yíng)，管理團(tuán)隊(duì)能做的就是物業(yè)管理，商戶勉強(qiáng)維持，業(yè)主雖心有不甘，但毫無(wú)辦法，同時(shí)寄希望于以后。
死不安寧型：商業(yè)項(xiàng)目的“死亡”，絕不是“一死了之”的事情。開(kāi)發(fā)商或者幾乎放棄，或者干脆金蟬脫殼，但投資者的不依不饒，商戶的抗議紛爭(zhēng)，依然攪得整個(gè)市場(chǎng)不安寧。而且，這些項(xiàng)目都會(huì)通過(guò)法律或抗?fàn)幍男问较蛘┘訅毫�，成為地方政府的巨大�?fù)擔(dān)和包袱。
金典何以成就經(jīng)典？
南海金典廣場(chǎng)，在一個(gè)三、四線城市市場(chǎng)，非核心商業(yè)中心，用三年時(shí)間實(shí)現(xiàn)了租金翻一番，再三年實(shí)現(xiàn)了再翻番，商鋪年回報(bào)率達(dá)到了30%，5年收回成本，這對(duì)于眾多商業(yè)項(xiàng)目而言是完全的可望而不可及。
時(shí)代廣場(chǎng)何以能夠持續(xù)良性運(yùn)營(yíng)？
在一個(gè)小小縣城，面臨消費(fèi)力不足、品牌招商失敗的情況下，三年返租期內(nèi)達(dá)到99%的商鋪出租率，商場(chǎng)整體租金上升了30%以上，返租到期后投資者主動(dòng)要求與管理團(tuán)隊(duì)簽訂繼續(xù)統(tǒng)一管理合同，簽約率達(dá)到99%。時(shí)代廣場(chǎng)，在云浮創(chuàng)造了一個(gè)屬于自己的時(shí)代。
從南海金典廣場(chǎng)，到佛山東方廣場(chǎng)，到云浮時(shí)代廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)成功的告訴我們一個(gè)簡(jiǎn)單的道理，那就是——
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)是一個(gè)與人和團(tuán)隊(duì)密切相關(guān)的行業(yè)，很多在常人看來(lái)并不可能做到的事情，只要經(jīng)過(guò)專業(yè)團(tuán)隊(duì)和人的努力，就能夠找到解決問(wèn)題的“金鑰匙”。而這個(gè)人和團(tuán)隊(duì)發(fā)揮作用的前提，卻是有利于實(shí)現(xiàn)互助雙贏的合作機(jī)制。因此，開(kāi)發(fā)商與專業(yè)機(jī)構(gòu)的合作機(jī)制才是商業(yè)成功運(yùn)營(yíng)的靈魂。
二：《商業(yè)地產(chǎn)操盤·旺場(chǎng)絕技》內(nèi)容提要：
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最現(xiàn)實(shí)、有效、最快實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的方式是對(duì)商鋪進(jìn)行分割銷售，可以順利解決銷售、融資及退出機(jī)制；不采用返租回報(bào)的方式，商鋪會(huì)很難賣，而且后期經(jīng)營(yíng)會(huì)遇到更大的問(wèn)題。然而一旦采用了分割銷售和返租回報(bào)又會(huì)產(chǎn)生諸多問(wèn)題，迄今為止，中國(guó)上千個(gè)項(xiàng)目由于采用分割銷售和返租回報(bào)的方式導(dǎo)致失敗，這也是分割銷售和返租回報(bào)受到社會(huì)唾棄和口碑不佳的主要原因。
這是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最急需解決的破題之道：商業(yè)地產(chǎn)3年返租以后怎么辦？然而，廣州天道商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司卻讓這一切變得可期。返租回報(bào)的核心問(wèn)題是一個(gè)利益分配和再平衡的問(wèn)題，是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題，是開(kāi)發(fā)商退出機(jī)制問(wèn)題，是商場(chǎng)管理者對(duì)商場(chǎng)實(shí)行有效管理和團(tuán)隊(duì)建設(shè)的能力問(wèn)題。
在本書(shū)中，我們將從專業(yè)和商業(yè)價(jià)值的可實(shí)現(xiàn)方面探討商鋪分割銷售和返租回報(bào)的合理性和可操作性，用辯證的思想和真實(shí)的案例來(lái)證明它，從而實(shí)現(xiàn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的新路開(kāi)辟，破解中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的世紀(jì)之問(wèn)和十年命題。來(lái)，讓我們一起走進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的核心領(lǐng)域，認(rèn)識(shí)這個(gè)命題，認(rèn)識(shí)我們自己，認(rèn)識(shí)一個(gè)全新的商業(yè)地產(chǎn)！
三：《商業(yè)地產(chǎn)操盤·旺場(chǎng)絕技》圖書(shū)目錄
第一章 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么要返租？
第三節(jié) 觸目驚心的現(xiàn)象與事實(shí)
第五節(jié) 有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為什么不銷售？
第七節(jié) 返租綁架中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)
第二章 商業(yè)地產(chǎn)返租解決了什么問(wèn)題？
第一節(jié) 難以破解的商業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)
第三節(jié) 破解中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)密碼
第四節(jié) 返租解決商業(yè)地產(chǎn)融資難題
第五節(jié) 小刀鋸大樹(shù)，何以撬動(dòng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)？
第六節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)中國(guó)式突圍
第三章 透過(guò)返租現(xiàn)象看商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)
第一節(jié) 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一爆——沈陽(yáng)太原街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)
第二節(jié) 誰(shuí)在制造爛尾商業(yè)樓？誰(shuí)將收購(gòu)爛尾商業(yè)樓？
第五節(jié) 誰(shuí)在走陽(yáng)關(guān)道，誰(shuí)在過(guò)獨(dú)木橋？
第六節(jié) 驚天騙術(shù)——竊鉤者誅，竊國(guó)者為諸候？
第三節(jié) 整租整售——瘦肉賣個(gè)豆腐價(jià)？
第四節(jié) 租售結(jié)合——商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)路徑
第五節(jié) 尋路中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)
第一節(jié) 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售模式分析
第六章 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方向論
第一節(jié) 什么樣的開(kāi)發(fā)商，才有條件持有商業(yè)地產(chǎn)？
第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)3年返租以后怎么辦？
第三節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)與性格命運(yùn)論
第五節(jié) 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)收益模式分析
第六節(jié) 百貨化市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收益模式分析
第一節(jié) 金典廣場(chǎng)不只屬于南海，也屬于中國(guó)！
第五節(jié) “笨人”創(chuàng)造金典廣場(chǎng)未來(lái)
第七節(jié) 分割銷售商鋪年回報(bào)25%～30%，這不是神話？！
第八章 銷售型商鋪經(jīng)營(yíng)成功實(shí)例
第四節(jié) 云浮有個(gè)時(shí)代廣場(chǎng)
第五節(jié) 時(shí)代廣場(chǎng)再認(rèn)識(shí)
第六節(jié) 時(shí)代廣場(chǎng)何以能夠持續(xù)良性運(yùn)營(yíng)？
第七節(jié) 全新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)誕生
第九章 誰(shuí)在改變中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)？
第二節(jié) 做中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的“癌癥克星”！
第三節(jié) 我們幫你制定不是陷阱的銷售價(jià)格策略
第五節(jié) 經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)后面“隱形的翅膀”
四：《商業(yè)地產(chǎn)操盤·旺場(chǎng)絕技》圖書(shū)前言
在中國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最現(xiàn)實(shí)、最有效率、最快實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的方式是對(duì)商鋪進(jìn)行分割銷售，但與此同時(shí)，商鋪的分割銷售又是一個(gè)類似于道德牌坊式的、像女性貞操一樣忌諱談及的核心命題。雖然每一個(gè)從業(yè)人員都在口頭上憎惡它，對(duì)它進(jìn)行口誅筆伐，但在實(shí)際操作過(guò)程中又極少有人能繞過(guò)它，既恨它又愛(ài)它，同時(shí)又不得不用它。
對(duì)商鋪的分割銷售及其返租回報(bào)的運(yùn)用是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)從誕生之日起就形成的一個(gè)雷區(qū)、一個(gè)怪誕、可怕又有用的物種，一個(gè)觸及到社會(huì)敏感度和開(kāi)發(fā)商道德底線的核心命題。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展至今已經(jīng)二十多年，我們應(yīng)如何看待商鋪的分割銷售及返租回報(bào)這一事物？
商鋪的分割銷售和返租回報(bào)是一個(gè)十惡不赦的魔鬼？還是一個(gè)被蒙塵的真理？
時(shí)代發(fā)展到今時(shí)今日，已經(jīng)到了我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)分割銷售及返租回報(bào)進(jìn)行系統(tǒng)整理、總結(jié)的時(shí)候了。在這里，我們不需要用有色眼鏡來(lái)看待它，不需要任何形式的批判或贊美，不需要道德倫理式的解讀，我們需要的是客觀分析、理性判斷、系統(tǒng)診治和科學(xué)提升，還原它的本來(lái)面目。
縱觀中國(guó)大地，但凡是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，除開(kāi)恒隆、中糧等極少數(shù)實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商有條件全部持有商業(yè)項(xiàng)目之外，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要進(jìn)行分割銷售。而一旦對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行分割銷售，絕大多數(shù)項(xiàng)目都要采用返租回報(bào)的方式，這幾乎已成定律。
不采用分割銷售及返租回報(bào)方式進(jìn)行操作，可以嗎？
答案是不可以。
因?yàn)椴环指钿N售，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金就會(huì)遇到瓶頸，大多數(shù)項(xiàng)目根本無(wú)法順利建成開(kāi)業(yè)。不采用返租回報(bào)的方式，商鋪會(huì)很難賣，銷售速度達(dá)不到預(yù)期，而且后期經(jīng)營(yíng)會(huì)遇到更大的問(wèn)題。
中國(guó)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是中小型開(kāi)發(fā)商，它們?nèi)狈﹂L(zhǎng)期持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的條件和能力，這樣就讓分割銷售和返租回報(bào)成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)的選項(xiàng)。
然而一旦采用了分割銷售和返租回報(bào)又會(huì)產(chǎn)生諸多問(wèn)題，迄今為止，中國(guó)上千個(gè)項(xiàng)目由于采用分割銷售和返租回報(bào)的方式導(dǎo)致失敗，這也是分割銷售和返租回報(bào)受到社會(huì)唾棄和口碑不佳的主要原因。
那么，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向何處去呢？
毛澤東在上世紀(jì)二十年代寫出來(lái)了一篇著名的文章，這篇文章的名字是《湖南農(nóng)民運(yùn)動(dòng)考察報(bào)告》，毛澤東寫這篇報(bào)告時(shí)的情境與今日中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有相似之處。當(dāng)時(shí)中國(guó)的工人運(yùn)動(dòng)情緒低落，但是在報(bào)告中毛澤東經(jīng)過(guò)調(diào)研明確指出，中國(guó)的無(wú)產(chǎn)階級(jí)革命不能只依靠工人，因?yàn)橹袊?guó)工人數(shù)量較少，社會(huì)影響力有限，如果照搬蘇聯(lián)的模式在中國(guó)發(fā)動(dòng)工人階級(jí)革命不可能取得成功。在中國(guó)進(jìn)行無(wú)產(chǎn)階級(jí)革命只能依靠農(nóng)民，因?yàn)橹袊?guó)農(nóng)民數(shù)量眾多，是中國(guó)社會(huì)最重要的基礎(chǔ)，只有發(fā)動(dòng)了最廣泛的農(nóng)民運(yùn)動(dòng)，中國(guó)才有可能取得無(wú)產(chǎn)階級(jí)革命的勝利。
毛澤東的現(xiàn)實(shí)主義路線在今天的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域同樣適用，因?yàn)檎瞻崦绹?guó)和日本的持有型商業(yè)的開(kāi)發(fā)思路只會(huì)進(jìn)入曲高和寡、難以為繼的境地。持有型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目固然好，但它首先要求開(kāi)發(fā)商具有強(qiáng)大的資金實(shí)力，其次要有能力經(jīng)營(yíng)好這個(gè)商場(chǎng)，并通過(guò)后期的經(jīng)營(yíng)租金收益兌現(xiàn)投資利益，而中國(guó)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都不具備這種能力。
在人類發(fā)展歷程和世界城市商業(yè)發(fā)展史上，從來(lái)沒(méi)有任何一個(gè)時(shí)段、任何一個(gè)國(guó)家像中國(guó)今日這般，在短短的二十年間就實(shí)現(xiàn)了城市商業(yè)發(fā)展如此巨大的變化，巨大的變化產(chǎn)生巨大的問(wèn)題也不具有案例的可參照性。在目前，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮、發(fā)展要解決的首要問(wèn)題就是開(kāi)發(fā)融資的問(wèn)題和開(kāi)發(fā)商利益實(shí)現(xiàn)的根本問(wèn)題。只有解決了這個(gè)問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)才能獲得根本上的繁榮。
如果不進(jìn)行分割銷售并運(yùn)用返租回報(bào)，則項(xiàng)目的融資難題無(wú)法解決，開(kāi)發(fā)商的利益退出機(jī)制無(wú)法實(shí)現(xiàn)。這樣，又逞論中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮和發(fā)展呢？
這也是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最急需解決的破題之道。
商業(yè)地產(chǎn)3年返租以后怎么辦？
大多數(shù)的項(xiàng)目會(huì)進(jìn)入痛苦的深淵，去掙扎、去反抗、去游行、去懊悔，最后歸于無(wú)奈。
然而，廣州天道商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司卻讓這一切變得可期。無(wú)論是南海金典廣場(chǎng)、還是佛山東方廣場(chǎng)，或者是云浮時(shí)代廣場(chǎng)，還是陜西隆發(fā)廣場(chǎng)，還是本溪國(guó)際建材城，我們都可以看到那些分割銷售出去的商鋪，那些曾經(jīng)被無(wú)數(shù)商業(yè)地產(chǎn)專家認(rèn)為染上了“不治之癥”的商業(yè)項(xiàng)目，那些被大連萬(wàn)達(dá)王健林怒聲呵斥的沒(méi)有責(zé)任感的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，卻在今天運(yùn)作得好好的。它們的人流量和租金水平絲毫不亞于那些持有型的商場(chǎng)，其中金典廣場(chǎng)更以25%～30%年回報(bào)率創(chuàng)造了不可思議的商鋪投資神話。
這樣就對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)提出了一個(gè)新的命題——為什么分割銷售出去的商鋪也能進(jìn)行良好的商業(yè)運(yùn)作，相反，有些自命不凡的持有型商場(chǎng)今天卻仍在苦苦掙扎呢？
在此，我們提出的一個(gè)鮮明的觀點(diǎn)——持有或銷售并不是一個(gè)商場(chǎng)能否獲得良好經(jīng)營(yíng)和理想租金回報(bào)的必要前提。
以美國(guó)西蒙集團(tuán)為例，他們?cè)诿绹?guó)共運(yùn)營(yíng)四百多座購(gòu)物中心，這些購(gòu)物中心理論上來(lái)說(shuō)是全部銷售了。因?yàn)槲髅杉瘓F(tuán)采用的資本運(yùn)作方式主要是REITS（房地產(chǎn)投資信托基金）模式，它等于將所有購(gòu)物中心的權(quán)益分散給了無(wú)數(shù)個(gè)REITS投資人。所不同的是，REITS的投資人不涉及商業(yè)經(jīng)營(yíng)，他們投資的并不是一個(gè)具體的商鋪，而只是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益權(quán)。同時(shí)，西蒙集團(tuán)作為成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，通過(guò)良好的經(jīng)營(yíng)獲得租金收益回報(bào)，這樣就使投資者、經(jīng)營(yíng)者之間獲得了良好的平衡，實(shí)現(xiàn)了共贏。
反觀中國(guó)眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并不乏一些成功銷售并且成功運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，但也有一些成功銷售但是運(yùn)營(yíng)不成功的項(xiàng)目，其數(shù)量不勝枚舉。因此，返租回報(bào)的核心問(wèn)題是一個(gè)利益分配和再平衡的問(wèn)題，是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題，是開(kāi)發(fā)商退出機(jī)制問(wèn)題，是商場(chǎng)管理者對(duì)商場(chǎng)實(shí)行有效管理和團(tuán)隊(duì)建設(shè)的能力問(wèn)題。
這樣就找到了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)分割銷售和返租回報(bào)的解決之道了嗎？
在本書(shū)中，我們將從專業(yè)和商業(yè)價(jià)值的可實(shí)現(xiàn)方面探討商鋪分割銷售和返租回報(bào)的合理性和可操作性，抹去蒙在它上面二十多年的浮塵，用辯證的思想和真實(shí)的案例來(lái)證明它，從而實(shí)現(xiàn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的新路開(kāi)辟，破解中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的世紀(jì)之問(wèn)和十年命題。
來(lái)，讓我們一起走進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的核心領(lǐng)域，認(rèn)識(shí)這個(gè)命題，認(rèn)識(shí)我們自己，認(rèn)識(shí)一個(gè)全新的商業(yè)地產(chǎn)！
段宏斌
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，王者歸來(lái)！
前一階段，在國(guó)內(nèi)舉辦了一場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)的高峰論壇，看到關(guān)于“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商鋪是否應(yīng)當(dāng)分割銷售”的爭(zhēng)論，意見(jiàn)不一，各持已見(jiàn)。至于其中爭(zhēng)論的狀況，更有代表性。
持正面意見(jiàn)的專家認(rèn)為：在中國(guó)當(dāng)前的融資環(huán)境下，真正不賣商鋪的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目千里挑一。既然是存在的，就是合理的，任何購(gòu)物中心的建設(shè)者都必須正視當(dāng)前中國(guó)的實(shí)際，以“社會(huì)主義初級(jí)階段”的歷史態(tài)度來(lái)從事購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。
持反面意見(jiàn)的專家則認(rèn)為：正是因?yàn)槲覈?guó)正處于現(xiàn)代化建設(shè)的初級(jí)階段，整個(gè)行業(yè)的浮躁心態(tài)使我們很容易做一些急功近利的事情。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一旦以銷售為主導(dǎo)，則會(huì)使整個(gè)行業(yè)扭曲變形，甚至為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)破壞性的災(zāi)難。
然而，這樣的爭(zhēng)論是多余的。
從商業(yè)發(fā)展的規(guī)律來(lái)看，存在即是合理——這樣的爭(zhēng)論有意義么？
杰克韋爾奇先生是上個(gè)世紀(jì)最成功的企業(yè)家，他把他改造通用電氣的真諦歸結(jié)為——
這是一個(gè)75%與人相關(guān)的工作，25%與其他因素相關(guān)的工作。它使我可以和這個(gè)世界上最聰明、最具有創(chuàng)造力、最具有競(jìng)爭(zhēng)力的人在一起工作……
未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者，必定是中國(guó)最優(yōu)秀的資源整合者。
衷心地希望中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，王者歸來(lái)。
段宏斌
2014年4月1日
