萬達商管之項目經(jīng)營管理，包括項目經(jīng)營分析(現(xiàn)金流分析)、項目經(jīng)營決策文件、項目經(jīng)營管理責(zé)任書、項目獎金考核、項目年度考核、獎金分配方案6大方面，其中細化內(nèi)容包括每一事項的時間要求、責(zé)任部門、上報內(nèi)容、流程要求與執(zhí)行提示等。

　　1、經(jīng)營分析（現(xiàn)金流分析）

　　1.1時間要求：

　　新項目：項目摘牌后30天內(nèi)

　　老項目：每季度首月10日前進行修訂，每半年會審一次

　　1.2責(zé)任部門：

　　股份公司計劃部牽頭組織、營銷部、財務(wù)部、成本控制部配合;

　　項目公司財務(wù)部負責(zé)部門、其他部門配合。

　　1.3上報內(nèi)容：項目現(xiàn)金流分析表、開發(fā)計劃表(包括關(guān)鍵節(jié)點、面積指標(biāo)、成本收益)、銷售計劃及回款分解表、工程成本明細表。

　　1.4流程要求：計劃部(發(fā)出指令)——項目公司(編制計劃表—根據(jù)計劃表形成銷售計劃表、工程成本明細表、現(xiàn)金流表)——項目公司財務(wù)部匯總——計劃部——計劃部組織營銷部、財務(wù)部、成本控制部聯(lián)合會審——反饋意見并項目公司對口部門修改——修改并匯總至項目公司財務(wù)部——最終定稿——OA上報股份公司——計劃部組織財務(wù)部、營銷部、成本控制部匯總——形成<各項目開盤前及經(jīng)營期內(nèi)資金平衡分析表》——匯報

　　2、項目經(jīng)營決策文件

　　2.1項目經(jīng)營期

　　2.1.1時間要求：簽訂決策文件20天前

　　2.1.2審核部門：項目簪理中心計劃部

　　2.1.3上報內(nèi)容：項目總體經(jīng)營期(用于財務(wù)稅費測算)和項目分期經(jīng)營期(用于項目獎金測算)

　　項目總體經(jīng)營期：

　　計劃開始時間：原則上為開工前6個月，如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開工的時間不到半年，則以摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成時間為準(zhǔn)，如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開工的時間超過6個月，則以開工前6個月為經(jīng)營期開始時間。

　　計劃結(jié)束時間：本期最后一個單體竣工驗收后六個月之內(nèi)。(如項目公司經(jīng)研究銷售或結(jié)算等事宜可能影響計劃結(jié)束時點，經(jīng)計劃部核準(zhǔn)并請示股份公司領(lǐng)導(dǎo)后，則結(jié)束時點可進行調(diào)整)。

　　2.1.4流程要求：項目公司財務(wù)部牽頭編制——項目公司領(lǐng)導(dǎo)班子會簽——計劃部審核——項目管理中心總經(jīng)理——主管項目副總裁——計劃部轉(zhuǎn)發(fā)財務(wù)部

　　2.2項目基本獎金測算

　　2.2.1時間要求：簽訂決策文件前10天

　　2.2.2前置條件：

　　①項目經(jīng)營期已確認;

　�、陧椖磕繕�(biāo)成本已確認并已形成投資計劃表;

　　③項目公司成本控制部按經(jīng)營性物業(yè)和銷售性物業(yè)(分期)分拆投資計劃表(項目最終結(jié)算時分攤原則應(yīng)與分拆計劃表的分攤依據(jù)一致);

　�、茇�(zé)任部門：項目管理中心計劃部。

　　2.2.4流程要求：目標(biāo)成本確認并形成投資計劃表(成本控制部)——項目公司成本部分拆投資計劃表——股份公司成本控制部確認——計劃部編制基本獎金方案—— 轉(zhuǎn)股份公司成本控制部

　　2.3經(jīng)營決策文件

　　2.3.1時間要求：項目首期開盤前1個月

　　2.3.2前置條件：項目經(jīng)營期確認、項目面積指標(biāo)確認、項目目標(biāo)成本確認、項目銷售收入確認、項目基本獎金方案

　　2.3.3責(zé)任部門：股份公司成本控制部

　　2.3.5執(zhí)行提示：

　�、儆身椖抗芾碇行挠媱澆控撠�(zé)確認本期經(jīng)營期及相關(guān)內(nèi)容并抄送股份公司財務(wù)部、成本控制部，便于復(fù)核費用與稅金及起草決策文件;

　�、陧椖抗芾碇行臓I銷部負責(zé)把批準(zhǔn)的銷售價格抄送股份公司財務(wù)部和成本控制部，成本控制部負責(zé)將復(fù)核完成的目標(biāo)成本抄送股份公司財務(wù)部;

　�、酃煞莨�司財務(wù)部負責(zé)將復(fù)核完畢的費用及稅金抄送股份公司成本控制部;

　　④項目公司分別與規(guī)劃院、營銷部、成本控制部和財務(wù)部溝通確認經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、銷售價格、目標(biāo)成本、費用及稅金后，將所有經(jīng)營決策文件的相關(guān)附件及風(fēng)險提示上報股份公司成本控制部;

　　⑤在“項目經(jīng)營決策文件”批準(zhǔn)后2個工作日內(nèi)，股份公司成本控制部需將相關(guān)資料抄送計劃部并進行交底，計劃部將依據(jù)批準(zhǔn)的決策文件負責(zé)審核項目經(jīng)營管理責(zé)任書。

　　2.3.5流程要求：項目公司總經(jīng)理——股份公司成本控制部組織規(guī)劃院、計劃部、營銷部、財務(wù)部、審計部會審一項目管理中心總經(jīng)理——分管項目、財務(wù)、成本副總裁——總裁——董事長

　　3、項目經(jīng)營管理責(zé)任書

　　3.1時間要求：項目決策文件簽訂后1個月內(nèi)

　　3.2前置條件：項目經(jīng)營決策丈件已簽訂

　　3.3審核部門：項目管理中心計劃部

　　3.4編制要求：

　�、俦仨氁罁�(jù)決策文件已簽訂內(nèi)容，填列至責(zé)任書中相關(guān)內(nèi)容;

　�、谝�求必須按經(jīng)營性物業(yè)、銷售性物業(yè)分別填列(如有回遷樓項目，也需將回遷樓項目單獨填列)，經(jīng)營性物業(yè)或銷售性物業(yè)如存在多個分期且經(jīng)營期不同，則應(yīng)分開填列;

　�、哿鞒桃�求：項目公司編制并上報一計劃部審核一主管項目副總裁簽署一計劃部、財務(wù)部、審計部、成本控制部、投資部和項目公司備案。

　　4、項目獎金考核

　　4.1前置條件：工程結(jié)算復(fù)核報告、稅費復(fù)核報告、《經(jīng)營期暨銷售收入經(jīng)營決算文件》和《經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)經(jīng)營決算文件》、各部門評價及打分

　　4.2流程及時間要求：詳見“項目經(jīng)營目標(biāo)管理制度”

　　5、項目年度考核

　　5.1時間要求：年底前

　　5.2前置條件：年度銷售統(tǒng)計已確認、年度計劃完成情況統(tǒng)計已確認、年度安全質(zhì)量考核已完成、成本動態(tài)已確認

　　5.3責(zé)任部門：項目管理中心計劃部

　　5.4考核流程：計劃部擬定(依據(jù)已簽訂經(jīng)營目標(biāo)管理責(zé)任書，結(jié)合各部門考核打分)——營銷部、成本控制部、質(zhì)量監(jiān)管部、財務(wù)部、規(guī)劃院、設(shè)計部、投資部、辦公室——安全監(jiān)督部、審計部——項目管理中心總經(jīng)理——人力資源部——分管項目、成本、財務(wù)、人力資源副總裁——總裁——董事長

　　6、獎金分配方案

　　6.1時間要求：項目獎金或年終獎金發(fā)放方案批復(fù)后

　　6.2審核部門：股份公司領(lǐng)導(dǎo)、項目管理中心、財務(wù)部，計劃部、人力資源部等

　　6.3內(nèi)容要求：

　�、僖罁�(jù)股份公司批準(zhǔn)的項目獎金方案或年終獎金發(fā)放方案進行編制;

　�、诰唧w獎金分配原則：總經(jīng)理20%，其他高管級(含)以上人員30%-40%，其他員工40%-50%，最終以股份公司批復(fù)確認為準(zhǔn);

　�、郦劷鸱峙浞桨笐�(yīng)考慮出勤時間、職務(wù)系數(shù)和綜合評定系數(shù)等因素。

　　6.4流程要求：項目公司編制——財務(wù)部審核——計劃部審核——項目管理中心總經(jīng)理——財務(wù)部總經(jīng)理——人力資源部總經(jīng)理——分管項目、財務(wù)、人力資源副總
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