目前僅完成全年目標(biāo)的36.5%
前五月銷售未達(dá)目標(biāo)三成 華潤置地弱盈利增長現(xiàn)隱憂
近期，華潤置地有限公司(01109.HK)(以下簡稱“華潤置地”)弱盈利增長引起市場的關(guān)注。最新數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月，該公司合同銷售金額約255.6億元。
而按照華潤置地董事局主席吳向東在今年3月份的業(yè)績會上所披露，其全年銷售目標(biāo)是700億元。據(jù)此估算，目前公司僅完成全年目標(biāo)的36.5%。而上個月，有統(tǒng)計顯示該公司前5月銷售未達(dá)目標(biāo)三成也引起市場的擔(dān)憂。
不僅如此，記者注意到，一些券商機構(gòu)人士對該公司未來毛利率增長也表示出擔(dān)憂。
“截至6月底，全年目標(biāo)鎖定比例為37%。上半年簽約額不高主要受推盤節(jié)奏影響，銷售表現(xiàn)基本符合管理層預(yù)期。”華潤置地在7月15日回應(yīng)記者采訪時稱，“公司將通過更加保守的投資預(yù)測、合理的產(chǎn)品定位和成本管理等手段，來改善毛利率。”
銷售未如預(yù)期
華潤置地今年銷售情況不理想引起市場的關(guān)注。記者在該公司網(wǎng)站注意到，7月11日，華潤置地在其網(wǎng)站發(fā)布的最新業(yè)績顯示，截至2014年6月30日止一個月，該集團共實現(xiàn)合同銷售金額約62.3億元；合同銷售建筑面積約58.46萬平方米；投資物業(yè)實現(xiàn)租金收入約4.41億港元。
另據(jù)統(tǒng)計，首6個月，華潤置地合同銷售金額約255.6億元，合同銷售建筑面積約230.1萬平方米。按照華潤置地董事局主席吳向東在今年3月份的業(yè)績會上所披露，其全年銷售目標(biāo)是700億元。據(jù)此估算，目前公司僅完成全年目標(biāo)的36.5%。
稍早，華潤置地6月9日在其網(wǎng)站發(fā)布公告稱，截至今年5月31日止5月份一個月，該集團共實現(xiàn)合同銷售金額約56.6億元；合同銷售建筑面積約41.89萬平方米；投資物業(yè)實現(xiàn)租金收入約4.66億港元。
據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，今年1至5月，華潤置地合同銷售金額約193.3億元，合同銷售建筑面積約171.64萬平方米。如果也按照今年該公司全年700億元的銷售目標(biāo)估算，截至5月底，華潤置地僅完成全年目標(biāo)的27.61%。
記者注意到，國內(nèi)一些券商與投行機構(gòu)的分析師也發(fā)研報稱不看好華潤置地能完成今年的銷售目標(biāo)。不過，此前華潤置地相關(guān)負(fù)責(zé)人公開稱，華潤700億元的銷售目標(biāo)不會改變。
對于今年銷售不理想的原因，華潤置地日前在回應(yīng)記者時稱，“上半年簽約額不高主要受推盤節(jié)奏影響，銷售表現(xiàn)基本符合管理層預(yù)期。并且公司戰(zhàn)略清晰，即區(qū)域布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及定價策略皆符合當(dāng)前的市場需求。”
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)對記者稱，華潤置地銷售業(yè)績不佳，主要跟三個原因有關(guān)：首先是整個市場行情不佳。今年觀望情緒持續(xù)加重，庫存面臨積壓的壓力。華潤置地的經(jīng)營也受到了同樣的影響。
其次，華潤置地的品牌溢價能力并不好。在去年行情好的情況下，追隨別的房企，業(yè)績出現(xiàn)上漲，但其競爭優(yōu)勢并沒有發(fā)揮出來。
最后，今年整個市場下，有限的購房客戶難以有效轉(zhuǎn)化，不僅使得華潤置地業(yè)績落后于一些大型房企，同時也落后于目前房企的整體水平。反過來也說明其銷售目標(biāo)定得太高了。
不過，嚴(yán)躍進(jìn)表示，從數(shù)據(jù)上看，華潤布局的城市，包括沈陽等，整個庫存量都比較大。很明顯，目前對于華潤來說，必須通過犧牲利潤率來獲取市場年度目標(biāo)的完成。因為從整個集團看，對于700億元的銷售目標(biāo)并不會輕易放棄。那么，以價換量的策略勢必要推進(jìn)。
有跡象表明，華潤置地也在為實現(xiàn)700億元銷售目標(biāo)努力。有消息稱，在進(jìn)入7月后華潤置地北京區(qū)域開始集中推盤，具體在北京4個主要樓盤分別為華潤·萬橡府、華潤·潤西山、華潤公元九里、密云華潤橡樹灣。
此前在4月27日舉辦的新盤業(yè)界分享會上，華潤置地深圳大區(qū)營銷負(fù)責(zé)人姜峰透露，今年深圳的銷售目標(biāo)為100億元，而今年其將推出三個項目，分別是華潤小徑灣二期、華潤銀湖藍(lán)山以及華潤城。
對于未來在完成全年700億銷售目標(biāo)上有何計劃，華潤置地對記者稱，“下半年可售資源充分，銷售會有起色；同時，產(chǎn)品更貼近市場需求，定價策略隨行就市。”
未來毛利率引擔(dān)憂
記者注意到，由于華潤置地今年以來銷售不太理想，一些機構(gòu)人士對該公司未來毛利率增長表示出擔(dān)憂。
有外資投行發(fā)研報稱，來自三線城市及高庫存城市的貢獻(xiàn)比例將由2013年的35%升至2015年的54%，毛利率將進(jìn)一步受壓，還下調(diào)該公司2014～2015年毛利率預(yù)測至26.5%。
國泰君安國際此前亦發(fā)布研報稱，“2014 年銷售目標(biāo)700 億的銷售目標(biāo)對華潤置地來說不是一個困難任務(wù)。然而，我們更擔(dān)心毛利率。”
對一些券商擔(dān)憂毛利率的問題，華潤置地對記者解釋稱，“公司的土地儲備中，三線城市面積占比約為30%，貨值占比更低。”
“管理層將控制其建設(shè)成本，降低平均建筑成本約10%。此外，管理層計劃加快其建設(shè)步伐及推盤步伐，以提高2014 年的周轉(zhuǎn)。”國泰君安國際稱。
不過，上述外資投行還稱，如果該集團可以合理價格購入母企深圳項目，相信其利潤將有所改善，唯注資時間存不確定性。不過，集團租金收入占其2014~2016年經(jīng)營利潤約15%，料可抵消盈利波動。
華潤置地同時對記者坦承，“深圳孵化項目注資確實會為公司未來的毛利率水平帶來提升作用。”
不過，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從華潤置地未來發(fā)展看，對于母公司的依賴程度應(yīng)該有所下降。過去依賴和集團系統(tǒng)內(nèi)的貸款協(xié)議，能夠降低融資成本。但是從戰(zhàn)略擴張看，未來應(yīng)該主動出擊，到資本市場尋資金。短期看，這會進(jìn)一步壓縮盈利水平，但長期看能夠提高華潤置地的戰(zhàn)略適應(yīng)能力。
對于未來如何改善毛利率的問題，華潤置地回應(yīng)記者稱，“公司將通過更加保守的投資預(yù)測、合理的產(chǎn)品定位和成本管理等手段，來改善毛利率。”
�。ㄖ袊�(jīng)營報 譚志娟）
