未來購物中心會呈現(xiàn)出超區(qū)域型、區(qū)域型、社區(qū)型、鄰里中心型等四大類型，只要把握“買得起、離不開、少不了”的原則，使購物中心貼合消費者的基本需求、迎合性需求和引領性需求，商業(yè)地產商就有機會殺出重圍，獲得市場認可。

　　一面是傳統(tǒng)房企攜社區(qū)商業(yè)、區(qū)域購物中心等新概念大舉殺入商業(yè)地產，一面是全國商業(yè)地產領域普遍存在的結構性過剩，商業(yè)地產熱潮的表象之下，運營上的差異化和業(yè)態(tài)上的體驗化正對商業(yè)地產開發(fā)商的運營能力提出前所未有的高要求。

　　一線城市的購物中心應該如何實現(xiàn)差異化？

　　大城市商業(yè)場所的客流有65％以上是追求娛樂旅游和休閑需求。集中在茶座、冷飲店、酒吧、快餐店的消費，以及網吧、影院、游樂園甚至主題樂園等的消費。而為購物需求而來的人群僅僅占到三成，同時體驗式消費人群的占比還有繼續(xù)提高的態(tài)勢。

　　因此，行業(yè)人士認為差異化的關鍵是要打造體驗式消費的購物中心。目前已經有一些購物中心結合自身環(huán)境拓展了體驗式消費的深度，根據客戶的偏好進行了個性化的設計。比如以大型的挑空中庭結合促銷，將展示活動甚至城市文化活動作為空間組織的新亮點。此外，娛樂與運動設施也更容易吸引新新人類的另類消費需求。

　　特色性、文化性、舒適性、互動性及業(yè)態(tài)的豐富性已經成為體驗式消費購物環(huán)境的特點，集購物、娛樂、休閑、餐飲、運動為一體，特色鮮明的購物場所將會有更大吸引力。

　　三四線城市和一二線城市城郊接合區(qū)域大量涌現(xiàn)出的城市綜合體項目是否暗藏危機？

　　商業(yè)地產的開發(fā)是城市化發(fā)展的必然產物。在當前快速發(fā)展的三四線城市核心區(qū)域，以及一二線城市的城郊接合區(qū)域中，城市綜合體的發(fā)展空間其實很大。但商業(yè)地產開發(fā)商在這類地區(qū)開發(fā)購物中心時，切忌盲目。

　　在布局上，這類城市綜合體的開發(fā)不能好高騖遠，一定要符合城市的消費模式或者購物理念。這樣無論是購物中心還是其他鄰里型商業(yè)，未來的經營狀況才能有保障。

　　在業(yè)態(tài)組合上，過去購物中心就是地產、商業(yè)、金融機構的組合體，現(xiàn)在越來越多的公共設施出現(xiàn)在購物中心當中，比如婚姻登記處、社保機構、車管所等；有的購物中心還引進了專門給小孩理發(fā)的理發(fā)店，放著動畫片理發(fā)，很輕松就把一件家長很頭疼的事情完成了，這種新業(yè)態(tài)吸引客流的能力非常強。

　　因此，一方面購物中心招商難的現(xiàn)象仍然存在，“貼裝修”、“返保底”的現(xiàn)象確實有，但是在一些優(yōu)秀的購物中心，品牌商想進去還需要排隊。而且現(xiàn)在純租金的簽約方式還是比較多，證明購物中心經營的安全性是有保障的。

　　目前傳統(tǒng)地產商轉做商業(yè)地產的情況很多，也打出了一些社區(qū)商業(yè)、區(qū)域購物中心等概念，怎么看這一波商業(yè)地熱潮？

　　商業(yè)地產熱潮的興起，一方面是源于住宅地產政策性調控迫使企業(yè)轉型，另一方面是源于地方政府土地開發(fā)的配套要求。同時，伴隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐的加快和國民消費能力的上升，商業(yè)地產的加速發(fā)展也是一種必然。

　　按照面積和城市人口規(guī)模不同，未來購物中心可能呈現(xiàn)出超區(qū)域型、區(qū)域型、社區(qū)型、鄰里中心型等四大類型。那么購物中心的開發(fā)者，或者說商業(yè)地產的運營者，就要在心態(tài)上做到有所放低，不要總是盯住“高大上”的購物中心項目不放。

　　在開發(fā)模式上，購物中心最好的功能是實現(xiàn)九字訣——“買得起，離不開，少不了”，即實現(xiàn)購物中心在業(yè)態(tài)上的最佳搭配，迎合消費者的三大需求：基本需求、迎合性需求、引領性需求。在這一原則之上再看上述四種類型的購物中心，區(qū)別就無非是根據城市的消費能力以及人口占比情況，找準相應的定位后，在運營環(huán)節(jié)上業(yè)態(tài)間比例大小再進行調整罷了。