主力店是從美國(guó)傳來(lái)的，英文叫ANCHOR。它是什么意思呢？是船的錨。一個(gè)船沒(méi)有錨就飄浮不定，有了錨就可以穩(wěn)定住船、定準(zhǔn)位置。如果一個(gè)購(gòu)物中心里面沒(méi)有主力店，那么商場(chǎng)的定位就做不出來(lái)。

  1)國(guó)內(nèi)商業(yè)現(xiàn)狀決定要招主力店。目前的國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心去主力店很難，大多數(shù)還不可能做到國(guó)外購(gòu)物中心的水準(zhǔn)，畢竟商品和商業(yè)服務(wù)水平良莠不齊。目前國(guó)內(nèi)次主力店，也就是我們說(shuō)的那些可以填充的特色店還不能滿足購(gòu)物中心所需，面積適中還好說(shuō)，購(gòu)物中心的面積要是超大規(guī)模的，就很難！為什么招主力店？還不是為了快速拉動(dòng)人氣和營(yíng)造商業(yè)氛圍，提升整個(gè)購(gòu)物中心的價(jià)值，為小商鋪的招商打基礎(chǔ)！若要利益最大化，實(shí)際上國(guó)內(nèi)目前有多少購(gòu)物中心能做到呢？還不如采取最為穩(wěn)妥的方式順應(yīng)潮流！

  2)對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)大有幫助。有主力店招商比較容易，對(duì)于日后的營(yíng)運(yùn)、客流的提升很有幫助。沒(méi)有主力店招商較困難，商場(chǎng)招商沒(méi)有中重心。即使開(kāi)業(yè)了生意也不會(huì)很好。主力店的存在一方面有助于項(xiàng)目的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和可持續(xù)發(fā)展；另一方面在前期招商上拉動(dòng)中小商家的進(jìn)駐，減少招商的難度和量，難以想像十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)的mall，如果沒(méi)有過(guò)半面積的主力店組合，散戶招商。

  3)主力店是整個(gè)店內(nèi)業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈的龍頭。如果購(gòu)物中心沒(méi)了主力店，應(yīng)該考慮清楚如何去替代龍頭這個(gè)角色，形成同等影響力。購(gòu)物中心，特征之一就是大。一個(gè)十萬(wàn)方以上的項(xiàng)目，如果沒(méi)有主力店，僅僅是以專賣(mài)店組成的，是很容易形成一盤(pán)散沙的。相對(duì)而言，主力店租期會(huì)較長(zhǎng)，收益也會(huì)較少，但是如果一群羊群，如果沒(méi)有領(lǐng)頭羊，其他的羊就不知道他們的方向在哪里。

  三、 去主力店的應(yīng)對(duì)之策

  購(gòu)物中心可以沒(méi)有主力店，但沒(méi)有主力店的購(gòu)物中心要比有主力店的購(gòu)物中心的標(biāo)準(zhǔn)高很多。起碼在商圈地位、物業(yè)環(huán)境上要有“天作之才”的水平，而且是超前的。然后在經(jīng)營(yíng)管理、行銷(xiāo)推廣和文化包裝炒作上有成熟的想法，而且要有特點(diǎn)。最要緊的，有來(lái)自供應(yīng)商方面的認(rèn)可和支持。

  從目前國(guó)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展不成熟性來(lái)說(shuō)，商業(yè)項(xiàng)目與主力店之間的合作有一些不對(duì)等�？量痰臈l件以及低回報(bào)率，使得不少商業(yè)項(xiàng)目在成熟運(yùn)營(yíng)之后，開(kāi)始著手去主力店化。也有不少房企從一開(kāi)始就考慮，不招主力店行不行？當(dāng)然，基于從利益最大化的角度考慮，如何與主力店共贏或?qū)崿F(xiàn)價(jià)值最大化，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

  1、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)——滿足多套備選的招商方案。我們知道主力店對(duì)于建筑設(shè)計(jì)的要求非常多，如果僅僅只是按照單一主力店的方式設(shè)計(jì)，對(duì)于未來(lái)的招商將非常被動(dòng)，同時(shí)也不便于未來(lái)更換。像已經(jīng)成熟的物業(yè)，不需要主力店來(lái)“逞”門(mén)面了，直接將主力店踢出。另外，設(shè)計(jì)中還要考慮動(dòng)線規(guī)劃，確保商戶具有人氣帶動(dòng)的作用。

  2、開(kāi)發(fā)模式——以被動(dòng)為主動(dòng)的訂單模式。購(gòu)物中心的主力店的進(jìn)駐要看該項(xiàng)目的實(shí)際情況來(lái)決定的。如萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)是采取訂單式開(kāi)發(fā)模式；五洲商業(yè)廣場(chǎng)也是先招北華聯(lián)的。這些大物業(yè)引進(jìn)主力店的目的就是為了產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售和資金回籠作鋪墊的。從目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際情況而言，不少商業(yè)項(xiàng)目直接出售，既然如此不如從一開(kāi)始就進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)模式，這樣也便于資金的快速回籠。

  3、建招商庫(kù)——適度讓利給品牌商家。主力店的品牌效應(yīng)以及帶動(dòng)作用，對(duì)于招商以及后期的開(kāi)業(yè)顯而易見(jiàn)。那么去主力店的新商業(yè)項(xiàng)目，可以采取適度讓利的方式吸引品牌店入駐。同時(shí)，不斷的刷新商家資源庫(kù)，根據(jù)客流量、品牌相互影響作用的關(guān)系，建立標(biāo)準(zhǔn)化的搭配方式，為購(gòu)物中心的商家入駐提供指導(dǎo)。

  4、業(yè)態(tài)組合——合理搭配次主力店發(fā)揮最大價(jià)值。主力店也只是一個(gè)相對(duì)的概念，如果沒(méi)有所謂的主力店，幾個(gè)次主力店的合理搭配也會(huì)起到主力店的作用。在中小規(guī)模的mall，次主力店群的組合其實(shí)已經(jīng)是一種趨勢(shì)了。如果是一個(gè)成熟的商業(yè)，自己的招商和營(yíng)運(yùn)又較有把握，在保持項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的前提，剔除主力店倒也是可取的。例如，某一商業(yè)項(xiàng)目做成某一種業(yè)態(tài)的聚集區(qū)，比如引進(jìn)工藝品行業(yè)，項(xiàng)目的一層甚至二層全規(guī)劃成玉石、紅木等商鋪，形成一個(gè)當(dāng)?shù)氐囊?guī)模，往上的樓層你可以召集當(dāng)?shù)氐膬和�品牌服飾、玩具、兒童用品等，這樣買(mǎi)什么東西就可以直接去該商業(yè)項(xiàng)目，沒(méi)有主力店也能做得很好。

  總之，去主力店，取決于多個(gè)部門(mén)對(duì)目標(biāo)的協(xié)作完成效率。在風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)之間，房企需要找到平衡，合理規(guī)劃商業(yè)。

  四、關(guān)于主力店的其他認(rèn)知

  1、不要神化主力店的價(jià)值。就目前本身商業(yè)項(xiàng)目而言，成功的項(xiàng)目基本上都有主力店，有主力店的綜合體也未必成功。由此可見(jiàn)，決定商業(yè)項(xiàng)目成敗的并非是招商的好壞，而在于整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃與定位。

  2、并非任何商業(yè)項(xiàng)目主力店都愿意來(lái)。如果說(shuō)商業(yè)項(xiàng)目主觀愿意引進(jìn)主力店，而招商卻頻頻失利，無(wú)外乎于以下幾個(gè)方面：1)項(xiàng)目招商人員的能力太差，根本聯(lián)系不上主力店。2)硬件等物業(yè)條件無(wú)法達(dá)到主力店標(biāo)準(zhǔn)，比如層高不夠，又舍不得打通兩層，影院無(wú)法入駐，單層面積過(guò)小，大型超市無(wú)法入駐等。3)商務(wù)條件無(wú)法談妥，租賃年限，租金，遞增，裝修補(bǔ)貼，反保底等。4)市場(chǎng)消費(fèi)能力也會(huì)有影響，如在三四線城市，類似影院，KFC，屈臣氏等都已經(jīng)開(kāi)過(guò)一家店了，短期內(nèi)不會(huì)拓新店了！

  3、區(qū)域整合主力店模式新方向。在商業(yè)面積大量積壓和主力店高度重復(fù)的情況下，主力店的業(yè)態(tài)在一個(gè)區(qū)域或者商圈內(nèi)進(jìn)行“大業(yè)態(tài)”的整合，不僅可以避免業(yè)態(tài)和其它項(xiàng)目的重復(fù)，還將對(duì)該商圈和區(qū)域的定位起到很好的作用，這也將成為主力店模式在商業(yè)地產(chǎn)中的發(fā)展方向。