合肥天鵝湖周邊扎堆開(kāi)業(yè)的商業(yè)綜合體、黃山路上倒閉的兩處商場(chǎng)，合肥商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀到底如何，未來(lái)又將是怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？本網(wǎng)推出“解碼商圈”策劃，多方探尋圈內(nèi)業(yè)內(nèi)人士，試圖講述和還原他們眼中合肥商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中面臨的考驗(yàn)。
　　
　　合肥西二環(huán)沃爾瑪已關(guān)門

　　5月9日，合肥西二環(huán)福樂(lè)門購(gòu)物廣場(chǎng)前，商戶拉起橫幅維權(quán)。這將人們的思緒拉至西二環(huán)沃爾瑪超市關(guān)門、西環(huán)百貨歇業(yè)的場(chǎng)景。扎堆的商業(yè)綜合體帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，孤立的商業(yè)模式也未必能逃脫倒閉的噩夢(mèng)。隨著城市商業(yè)綜合體面積迅猛發(fā)展，商業(yè)戰(zhàn)國(guó)時(shí)代來(lái)臨，優(yōu)勝劣汰也是一種必然。

　　黃山路兩家商場(chǎng)接連倒閉引發(fā)關(guān)注

　　合肥商業(yè)一直迅猛發(fā)展，綜合體也隨之增多。然而到了2012年，合肥潛山路與黃山路交口附近的西環(huán)百貨，在開(kāi)業(yè)半年后為了改變慘淡的生意，更換定位和名稱。

　　同是這個(gè)夏天，合肥西二環(huán)與黃山路交口博澳麗苑旁的購(gòu)物商場(chǎng)，因?yàn)闆](méi)有人氣及商戶入住率不到位等原因，眾多商家聯(lián)合維權(quán)抗議。

　　緊接著，位于合肥西二環(huán)的沃爾瑪超市關(guān)門。與此同時(shí)，合肥黃山路西環(huán)百貨在經(jīng)歷改名后，最終還是以關(guān)門收?qǐng)觥?/p>

　　合肥市民小吳說(shuō)，以前逛街只能去市中心的淮河路步行街，上超市只能去國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)。現(xiàn)在，在周邊就可以逛街購(gòu)物，但是商圈里的商業(yè)變化太大。“居住在西環(huán)百貨附近，開(kāi)業(yè)后還沒(méi)來(lái)得進(jìn)行去逛逛，商場(chǎng)就關(guān)門了。也沒(méi)有想到合肥第一個(gè)關(guān)閉的大型超市，竟是西二環(huán)的沃爾瑪。”

　　地段依然是商業(yè)項(xiàng)目第一要素

　　李嘉誠(chéng)說(shuō)過(guò)：商業(yè)就是地段、地段、還是地段，這是商業(yè)項(xiàng)目的第一要素。合肥這座城市空間大、前景好，這里必然形成了商家的爭(zhēng)奪之地。在住宅調(diào)控快速收緊的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)近年來(lái)呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)。競(jìng)爭(zhēng)增多，爭(zhēng)奪好地段就顯得重要。

　　什么是好地段？簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是大家都在爭(zhēng)搶的地段。所以，在商界有一種說(shuō)法，扎堆未必是壞事，孤立的商業(yè)模式也未必就是好的。位于黃山路的兩處商場(chǎng)相繼倒閉，或者可以說(shuō)，就是應(yīng)了這句話。

　　“商業(yè)要人氣。所以，人是否停留、沉淀、聚集是關(guān)鍵。”合肥西二環(huán)與黃山路交口，雖然是車流量較大路段，但是人難以停留，多處于運(yùn)動(dòng)狀態(tài)。合肥黃山路的規(guī)劃定位更是景觀大道，適合開(kāi)車通行，對(duì)于商業(yè)而言，就有所欠缺。

　　“車流量大，道路通行條件好，未必代表能給商場(chǎng)帶來(lái)人氣。有時(shí)候，對(duì)于商業(yè)而言，依托主干道也是一種傷害。”合肥地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)綜合體其實(shí)是升級(jí)版的老城區(qū)商業(yè)模式，所以，商業(yè)氛圍很重要。

　　合肥商業(yè)地產(chǎn)江湖的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代來(lái)臨

　　根據(jù)合肥市房管局日前公布的數(shù)據(jù)，截至去年6月，合肥市已開(kāi)業(yè)和在建的商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心超過(guò)56家，總建筑面積超過(guò)1780萬(wàn)平方米。就2013年的數(shù)據(jù)來(lái)看，合肥綜合體的面積已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)前十名。

　　房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初曾表示，根據(jù)合肥市區(qū)人口400萬(wàn)計(jì)算，人均商業(yè)面積高達(dá)4平方米，達(dá)到歐美發(fā)達(dá)國(guó)家平均2平方米左右標(biāo)準(zhǔn)的2倍，這還不包括其他傳統(tǒng)的商鋪面積，“一般人均兩平方米是一個(gè)合理的水平，合肥人均達(dá)到4平方米，已經(jīng)是一個(gè)非常嚴(yán)重的飽和局面。”

　　合肥商業(yè)地產(chǎn)界卻有不同的聲音，安徽新華地產(chǎn)商業(yè)管理公司總經(jīng)理沈強(qiáng)此前在接受媒體采訪時(shí)表示，“地產(chǎn)為城，商業(yè)為市，兩者的水乳交融，才能稱之為城市”。

　　他認(rèn)為，“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，同時(shí)也伴隨著整個(gè)中國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展。在城市不斷擴(kuò)大的同時(shí)，城市人口也在不斷的增加，同樣會(huì)帶來(lái)各種不同的需求，而商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)的大發(fā)展中，尤其是在城鎮(zhèn)化發(fā)展的進(jìn)程中，更是呈現(xiàn)出百花齊放的盛況。”

　　合肥市公布的《合肥2011-2020年商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》透露，在2020年之前，合肥的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)還將繼續(xù)擴(kuò)大，各類各級(jí)別的商業(yè)功能區(qū)將繼續(xù)加強(qiáng)。這意味著，商業(yè)綜合體的服務(wù)區(qū)輻射范圍將增強(qiáng)。

　　商業(yè)的支撐依賴城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市居民消費(fèi)實(shí)力。如此看來(lái)，合肥商業(yè)地產(chǎn)江湖的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。

　　在日益激烈的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中，市場(chǎng)本身有凈化功能，可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。因而，在商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)國(guó)局面形成之時(shí)，有出局者也是必然。
　�。ㄈf(wàn)家熱線 桂莉芬）