遼寧省葫蘆島市綏中縣秦始皇碣石宮濱海文化旅游重大項(xiàng)目初步研究

      清華大學(xué)國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)班客座教授

　　深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理

　　楊寶民

　　電話：13823509154 qq:250703408

　　2014/4/24

　　前言

　　毛主席的浪淘沙 北戴河詞作讓中國(guó)人民對(duì)碣石和秦始皇行宮家喻戶曉，曹操東臨碣石就是指秦代的碣石，位于綏中縣海濱。

　　葫蘆島市綏中縣萬(wàn)家鄉(xiāng)濱海秦始皇行宮正面為碣石，就是著名的碣石宮，具有世界唯一性，今后以碣石宮為依托，開發(fā)大型秦代濱海文化旅游體驗(yàn)項(xiàng)目，用藝術(shù)手段再現(xiàn)秦始皇東巡和曹操觀滄海的重大事件，打造中國(guó)最權(quán)威的濱海歷史文化體驗(yàn)項(xiàng)目，這是適合大型公司投資的重點(diǎn)文化旅游投資項(xiàng)目。

葫蘆島市副市長(zhǎng)楊維同志(右六)和楊寶民在葫蘆山莊溝通旅游發(fā)展時(shí)留影

　　一、項(xiàng)目位置和規(guī)模

　　葫蘆島市綏中縣萬(wàn)家鎮(zhèn)秦始皇行宮，碣石周邊6000畝范圍。

　　距離北京為300公里，綏中北站動(dòng)車到北京三個(gè)小時(shí)，開車3個(gè)小時(shí)左右，距離山海關(guān)機(jī)場(chǎng)20分鐘車程。

與山海關(guān)、秦皇島毗連的綏中縣萬(wàn)家鄉(xiāng)墻子里村，一座規(guī)模巨大的秦代行宮遺址已從灘平沙軟的海岸邊初現(xiàn)雄姿。遺址正對(duì)面距海岸線40米處有一組露出海面的自然礁石，其中一塊類似人形的黑褐色巨大礁石，赫然直立在海中，這就是民間傳說(shuō)的“姜女墳”，也就是專家新近考證的“碣石”。

24米高度碣石

秦始皇碣石宮遺址

　　遺跡分六處分布在南北長(zhǎng)4公里，東西長(zhǎng)3.5公里的海灘上，建筑規(guī)模類似于咸陽(yáng)宮的建制與布局，排水溝道、貯藏窖井、房屋基礎(chǔ)在遺跡中清晰可見，遺跡的中軸線恰好正對(duì)著海中的巨石。有專家考證，這里是秦始皇臨海的行宮，就可能就是傳說(shuō)中的碣石宮，而海中的巨石即為碣石。1988年這里列為全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，并將最大的一處遺跡圍圈起來(lái)，建立了碣石宮遺址觀覽園區(qū)，現(xiàn)有碣石宮遺址沙盤模型能夠再現(xiàn)行宮的風(fēng)貌。

　二、項(xiàng)目歷史文脈與定位

　　碣石的出名從秦代開始，為秦始皇東巡修建了碣石宮殿，秦始皇第三次東巡碣石，也是為鞏固在北方的統(tǒng)治，求得長(zhǎng)生不老之藥也是東巡的目的。

據(jù)《史記》記載，秦始皇希望長(zhǎng)生不老，西元前219年，秦始皇派徐福率領(lǐng)童男童女?dāng)?shù)千人、以及已經(jīng)預(yù)備的三年糧食、衣履、藥品和耕具入海求仙。但并未找到神山。西元前210年，秦始皇東巡至瑯岈，再度派徐福率眾出海，徐福到達(dá)“平原廣澤”未再返回。

　　徐福東渡日本，促成了一代“彌生文化”的誕生。那時(shí)，日本還沒(méi)有文字，也沒(méi)有農(nóng)耕。徐福給日本帶去了文字、農(nóng)耕和醫(yī)藥技術(shù)。為此，徐福自然成了日本人民心目中的“農(nóng)神”和“醫(yī)神”。

秦始皇拜海求仙圖

　　《觀滄�！肥墙ò彩�二年(公元207年)農(nóng)歷七月，三國(guó)時(shí)歷法，(是公歷的八月中旬到九月上旬這段時(shí)間)，曹操北征烏桓(在尚未與烏桓正面交戰(zhàn)之前)，進(jìn)軍到海邊，途經(jīng)碣石山，登山觀海，一時(shí)興致所做。

　　觀滄海

　　曹操

　　東臨碣石，以觀滄海。

　　水何澹澹，山島竦峙。

　　樹木叢生，百草豐茂。

　　秋風(fēng)蕭瑟，洪波涌起。

　　日月之行，若出其中;

　　星漢燦爛，若出其里。

　　幸甚至哉，歌以詠志。

趙潤(rùn)生東臨碣石畫作

　　浪淘沙

　　毛澤東

　　北戴河(1954年夏)

　　大雨落幽燕， 白浪滔天， 秦皇島外打魚船。

　　一片汪洋都不見， 知向誰(shuí)邊?

　　往事越千年， 魏武揮鞭， 東臨碣石有遺篇。

　　蕭瑟秋風(fēng)今又是， 換了人間。

　毛主席手書 浪淘沙 北戴河

　　項(xiàng)目定位

　　中國(guó)北方秦代濱海文化體驗(yàn)中心含行宮異地復(fù)建和室內(nèi)濱海游樂(lè)項(xiàng)目，秦始皇東巡大型文藝節(jié)目定點(diǎn)演出濱海大舞臺(tái)，整個(gè)旅游規(guī)劃必須在全國(guó)是唯一的，具有獨(dú)創(chuàng)性，充分挖掘秦代文化和區(qū)域地域文化。

　　中國(guó)北方文化主題別墅區(qū)和度假休閑五星酒店群以及健康療養(yǎng)一流設(shè)施。

　　服務(wù)兩種顧客：度假旅游顧客為主，高端養(yǎng)老顧客為輔助。

　　三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想

　　項(xiàng)目周邊是正在開發(fā)和建設(shè)的東戴河

　　遼寧綏中東戴河新區(qū)西起遼冀交界處，東至高嶺鎮(zhèn)疏港路，北靠京沈鐵路，南臨渤海，規(guī)劃面積100平方公里，處于南溫帶亞濕潤(rùn)區(qū)季風(fēng)型大陸性氣候。年平均氣溫9.1℃，年平均降水量645毫米，無(wú)霜期174天。共分為4個(gè)功能區(qū)域，西部的遼寧(萬(wàn)家)數(shù)字技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地重點(diǎn)發(fā)展以數(shù)字技術(shù)為主的高新產(chǎn)業(yè);中部的東戴河新城重點(diǎn)發(fā)展文化、教育、商貿(mào)、地產(chǎn)及行政辦公;東部的高嶺工業(yè)園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè);南部沿海地區(qū)與規(guī)劃面積10余平方公里的碣石大遺址公園重點(diǎn)發(fā)展文化旅游業(yè)。

東戴河規(guī)劃沙盤

　　目前新區(qū)有近20家綜合地產(chǎn)類項(xiàng)目正在建設(shè)，預(yù)計(jì)今年開工面積達(dá)504萬(wàn)平方米。其中北京盛邦基業(yè)山海同灣項(xiàng)目總建筑面積101萬(wàn)平方米，總投資45億元，已經(jīng)在去年6月16日正式開盤，現(xiàn)已銷售一空。目前山海同灣項(xiàng)目正在進(jìn)行五星級(jí)酒店及商業(yè)街的施工，山海同灣盛托理尼主題酒店已具備開業(yè)條件，五星級(jí)酒店即將投入使用;合生天戴河項(xiàng)目，總建筑面積90萬(wàn)平方米，總投資40億元，整個(gè)項(xiàng)目包括高檔別墅、會(huì)展中心、五星級(jí)海景酒店、音樂(lè)廳電影院等多種設(shè)施，目前一期工程已經(jīng)建成;海天翼昆侖五星級(jí)酒店項(xiàng)目總占地約57畝，投資5.8億元，總建設(shè)規(guī)模約3.1萬(wàn)平方米，正在緊張施工中，高檔公寓區(qū)現(xiàn)已開盤，酒店預(yù)計(jì)明年下半年投入使用。

　　去年，新區(qū)與來(lái)自香港的著名房地產(chǎn)上市公司佳兆業(yè)集團(tuán)有限公司簽約，將攜手打造遼寧東戴河國(guó)際旅游新城，項(xiàng)目占地11平方公里，將建成集旅游產(chǎn)業(yè)、新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)居住產(chǎn)業(yè)、歐陸風(fēng)情小鎮(zhèn)的國(guó)際休閑體驗(yàn)之都。目前該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，正在進(jìn)行啟動(dòng)區(qū)建設(shè)，項(xiàng)目的銷售會(huì)所和濱海廣場(chǎng)已經(jīng)建成并投入使用，啟動(dòng)區(qū)已經(jīng)開盤銷售。

東戴河國(guó)際旅游新城 佳兆業(yè)公司規(guī)劃

　　項(xiàng)目地選址在10平方公里范圍內(nèi)，建議選擇碣石的西側(cè)5公里外6000木土地作為重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。

 碣石周邊開發(fā)意向圖

　　四、項(xiàng)目投入和產(chǎn)出初步估算

　　預(yù)計(jì)投資為50億元，占地建議6000畝

　　其中旅游項(xiàng)目投資為2500畝，必須用于旅游項(xiàng)目投資金額為40億元，包含五星酒店在內(nèi)不限制容積率，根據(jù)投資方需要確定。3500畝濱海別墅區(qū)項(xiàng)目投資為10億元滾動(dòng)就可以。

　　建議項(xiàng)目容積率在0.2 ，46萬(wàn)平方米別墅，預(yù)計(jì)利潤(rùn)為每平方米8000元。利潤(rùn)預(yù)計(jì)為36.8億元。

　　碣石宮等成本表

　其余40億元投資中五星酒店群和度假別墅投資占有8億元，沒(méi)有收回的3.2億元投資，預(yù)計(jì)前三年每年收入在一億元以上,預(yù)計(jì)三年左右可以收回全部投資。保留主題公園和五星酒店價(jià)值40億元以上，開業(yè)三年后預(yù)計(jì)每年收入能夠突破2億元以上。

　　五、項(xiàng)目招商對(duì)象和質(zhì)量要求

　　浙江宋城集團(tuán)，華僑城旅游集團(tuán)，香港中旅游集團(tuán)，上海復(fù)地集團(tuán)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，深圳益田假日集團(tuán)，華潤(rùn)置業(yè)集團(tuán)北京公司等(排名不分先后)

　　本項(xiàng)目前期研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間不能少于一年，必須進(jìn)行精細(xì)化研究，遵循質(zhì)量第一的理念。