背景：三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的困境

　　自2010年以來(lái)住宅調(diào)控愈烈，一大批全國(guó)性地產(chǎn)巨頭紛紛轉(zhuǎn)型商住物業(yè)，陸續(xù)進(jìn)入眾多三四線城市爭(zhēng)食地產(chǎn)藍(lán)海盛宴。連揚(yáng)言在墳?zāi)估锿斗磳?duì)票的地產(chǎn)大佬也不得不轉(zhuǎn)換口風(fēng)。僅在2011年到2013年這三年間，三四線城市規(guī)劃及在建購(gòu)物中心就增長(zhǎng)了10多倍，與此同時(shí)，一二線城市購(gòu)物中心數(shù)量?jī)H增長(zhǎng)2.4倍，輕重立判。

　　截止2013年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在三四線城市就有16個(gè)城市綜合體在建，其他半路出家者如江蘇雨潤(rùn)、蘇寧置業(yè)、奧克斯、紅星美凱龍等眾多房企也搶食一杯羹。

　　看似一片商業(yè)藍(lán)海的三四線城市，其商業(yè)地產(chǎn)卻存在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃混亂，同質(zhì)化井噴、專業(yè)人才短缺、招商困境、消費(fèi)乏力等諸多困境�？此普T人的蘋果，眾人奮不顧身的搶食，卻演變成了夏娃的誘惑。商業(yè)地產(chǎn)，核心是商業(yè)，而非地產(chǎn)。若沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，前期缺乏完善的融資渠道，后期缺乏強(qiáng)大的招商運(yùn)營(yíng)能力，勢(shì)必舉步維艱。沒(méi)有金剛鉆，難攬瓷器活。

　　寶龍更是長(zhǎng)期立足于三四線城市，期間的辛苦經(jīng)營(yíng)更非常規(guī)企業(yè)所能想。

　　寶龍地產(chǎn)戰(zhàn)略布局

　　作為國(guó)內(nèi)老牌的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，寶龍集團(tuán)早在2003年即在廈門開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其后的超過(guò)10年間，寶龍集團(tuán)落子眾多三四線城市。地產(chǎn)江湖素有 “北萬(wàn)達(dá)、南寶龍”之稱。萬(wàn)達(dá)和寶龍?jiān)谠缙谝惨恢北环顬樯虡I(yè)地產(chǎn)界的標(biāo)桿企業(yè)，一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩。

　　但其后10年，兩家老牌商業(yè)地產(chǎn)房企走上了不同的發(fā)展軌跡。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，將目光更多瞄準(zhǔn)了二線城市及少量發(fā)達(dá)的三線城市。而寶龍集團(tuán)通過(guò)現(xiàn)金流滾資產(chǎn)商業(yè)模式、標(biāo)準(zhǔn)店、1+N產(chǎn)品模式和低價(jià)獲取土地方式方式。所拿地塊多集中在三、四線城市，以‘農(nóng)村包圍城市’的模式發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

　　截止目前，寶龍集團(tuán)擁有52個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，分布于全國(guó)25個(gè)城市，其中39座城市綜合體“寶龍城市廣場(chǎng)”。早期絕大多數(shù)項(xiàng)目分布于新鄉(xiāng)、蚌埠、鹽城、宿遷等三四線城市。集團(tuán)戰(zhàn)略決定的選址與定位，讓各地的寶龍城市廣場(chǎng)陷入前所未有的運(yùn)營(yíng)危機(jī)。眾多三四線城市面臨的問(wèn)題不斷凸顯。許多項(xiàng)目陷入運(yùn)營(yíng)泥沼，難以自拔。

　　日前公布的2013年全國(guó)房企租金收益排行榜上看到，專注一線城市的太古地產(chǎn)，持有物業(yè)面積187萬(wàn)㎡，租金收入達(dá)到96.76億元，每平米租金收益達(dá)5174元。重心在二三線的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持有物業(yè)面積達(dá)到了1703萬(wàn)㎡，租金為85.6億元，平米租金僅503元。而同期的寶龍持有商業(yè)179萬(wàn)㎡，每平米租金收益僅195元，租金收益僅占集團(tuán)收益的4.8%。由此可見(jiàn)，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更多依仗地產(chǎn)銷售回款，商業(yè)反哺地產(chǎn)只能是癡人說(shuō)夢(mèng)。寶龍商業(yè)的運(yùn)營(yíng)難題實(shí)屬無(wú)奈，青島等地項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)警鐘時(shí)有敲響。

　　謀求一線城市突圍，聚焦三大標(biāo)桿項(xiàng)目

　　進(jìn)入2013年，眾多高調(diào)下沉三四線城市的地產(chǎn)大亨又重新殺回一二線城市。無(wú)獨(dú)有偶，寶龍集團(tuán)也在此時(shí)制定了全新的戰(zhàn)略規(guī)劃，按照“深耕長(zhǎng)三角、布局環(huán)渤海、發(fā)力海西·珠三角、謀略中西部”的全國(guó)布局，僅2013年，就先后競(jìng)得上海奉賢、上海嘉定、上海青浦、上海七寶、杭州濱江、廈門湖邊水庫(kù)等優(yōu)質(zhì)地塊。從土地儲(chǔ)備來(lái)看，上海是寶龍未來(lái)的發(fā)展重地。而上海七寶寶龍集團(tuán)總部項(xiàng)目、杭州濱江寶龍國(guó)際中心、廈門寶龍國(guó)際中心三大標(biāo)桿項(xiàng)目，更是寶龍集團(tuán)重點(diǎn)打造的核心項(xiàng)目，集團(tuán)歷史上首次重金邀請(qǐng)Benoy、RTKL、JERDE三大國(guó)際頂尖建筑設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱三項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作，展現(xiàn)了寶龍商業(yè)全新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的升級(jí)之作。

　　上海七寶寶龍城市廣場(chǎng)

　　區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于閔行七寶板塊，屬于虹橋商務(wù)區(qū)。虹橋商務(wù)區(qū)定位于國(guó)際貿(mào)易中心，與陸家嘴的上海國(guó)際金融中心、臨港新城國(guó)際航運(yùn)中心共同形成三大中心。是上海重要的商務(wù)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略支撐中心，也是支撐上海未來(lái)發(fā)展的新突破點(diǎn)。

　　區(qū)域人口： 根據(jù)官方數(shù)據(jù)，到2020年前，大虹橋板塊的常住人口將達(dá)到53萬(wàn)左右。以大虹橋核心商務(wù)區(qū)一期即將落成的近500萬(wàn)平方米商務(wù)樓來(lái)計(jì)算，到2015年，首批入駐大虹橋的商務(wù)人士將達(dá)到17.4萬(wàn)人左右。項(xiàng)目所在的七寶古鎮(zhèn)包含9個(gè)行政村，39個(gè)居委會(huì)，常住人口20萬(wàn)。

　　綜合交通樞紐：

　　虹橋綜合交通樞紐總面積2634公頃，日均客流可達(dá)110萬(wàn)人次，集航空、高鐵、城鐵、高速公路、磁浮、地鐵、公交等“軌、路、空”多種交通方式于一體，是迄今上海乃至世界上最大的交通樞紐港。成為連接長(zhǎng)三角和泛長(zhǎng)三角2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的中心，

　　高鐵：京滬高速鐵路、滬寧城際高鐵、滬蓉高鐵

　　機(jī)場(chǎng)：虹橋機(jī)場(chǎng)及其擴(kuò)建工程

　　地鐵：5條地鐵連通，連通上海各區(qū)

　　公交：30多條公交線路，四通八達(dá)

　　巴士：上海西部最大的城際客運(yùn)站

　　商業(yè)定位：特色休閑主題商業(yè)中心

　　總規(guī)劃指標(biāo)：

　　占地：東西地塊總占地83725平方米

　　總建面：40.18萬(wàn)㎡

　　商業(yè)總建面：10.87萬(wàn)㎡（包括2.3萬(wàn)㎡國(guó)際星級(jí)酒店）

　　辦公總建面：14.36萬(wàn)㎡（包括寶龍總部大樓）

　　廈門寶龍國(guó)際中心

　　區(qū)位優(yōu)勢(shì)：國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)《海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，將海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)劃分為三大功能區(qū)，廈門處于海西經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的重中之重。廈門也是海西經(jīng)濟(jì)區(qū)連接長(zhǎng)三角、珠三角、海峽兩岸三大經(jīng)濟(jì)圈的核心樞紐。海西經(jīng)濟(jì)區(qū)極有可能成為繼環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角三大經(jīng)濟(jì)圈之外，中國(guó)第四個(gè)熱點(diǎn)增長(zhǎng)區(qū)域。

　　區(qū)域人口：城市東擴(kuò)，產(chǎn)業(yè)東移，五緣灣高檔居住區(qū)、湖邊水庫(kù)生態(tài)新城、五通高林濱海居住區(qū)。區(qū)域規(guī)劃居住人口達(dá)31.7萬(wàn)人，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁。

　　交通規(guī)劃：22條公交線路，通達(dá)廈門全境，覆蓋367萬(wàn)人口，地鐵2號(hào)線東西貫穿廈門島，并聯(lián)通海滄、翔安兩大區(qū)；2號(hào)線古地石站、兜嶺站與本案地塊緊密相鄰，大大增強(qiáng)項(xiàng)目輻射范圍。距離廈門機(jī)場(chǎng)僅6公里，十分鐘之內(nèi)即可通達(dá)

　　商業(yè)定位及規(guī)劃：國(guó)際奢侈品購(gòu)物中心

　　總規(guī)劃指標(biāo)

　　占地：73965㎡

　　地上總建筑面積：26.41萬(wàn)㎡

　　購(gòu)物中心：9.5萬(wàn)㎡

　　五星級(jí)酒店：4萬(wàn)㎡。

　　辦公物業(yè)：12.6萬(wàn)㎡

　　杭州濱江寶龍國(guó)際中心

　　區(qū)位優(yōu)勢(shì)：濱江區(qū)，是杭州三大副城之一“江南城”的重要組成部分，也是杭州市區(qū)跨江“南拓” 發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域

　　周邊人口：項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)居住人口:約15萬(wàn)，流動(dòng)人口:約8萬(wàn)，合計(jì)約23萬(wàn)；5公里范圍內(nèi)常住人口約40萬(wàn)人。

　　交通規(guī)劃：項(xiàng)目位于城市主干道江南大道及火炬大道交匯處，毗鄰地鐵六號(hào)線，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯

　　商業(yè)定位：杭州濱江區(qū)域內(nèi)首個(gè)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)及現(xiàn)代商務(wù)于一體的中高端時(shí)尚購(gòu)物中心

　　總體規(guī)劃指標(biāo)：

　　占地： 76943㎡

　　地上總建筑面積：26.9萬(wàn)㎡

　　購(gòu)物中心總建面：14萬(wàn)㎡

　　休閑商業(yè)街：1.7萬(wàn)㎡

　　辦公及公寓：11.2萬(wàn)㎡

　　結(jié)語(yǔ)：寶龍三大標(biāo)桿項(xiàng)目，分別代表了特色體驗(yàn)式購(gòu)物中心、國(guó)際奢侈品購(gòu)物中心、區(qū)域時(shí)尚購(gòu)物中心三大發(fā)展方向揚(yáng)帆并舉。標(biāo)志著寶龍商業(yè)集團(tuán)進(jìn)軍一二線城市，全新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的決心。讓我們拭目以待。

作者：陳敏

歷經(jīng)戴德梁行、睿意德、寶龍商業(yè)集團(tuán)。專注商業(yè)地產(chǎn)前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃，招商全程實(shí)戰(zhàn)操盤。《贏商網(wǎng)》《聯(lián)商網(wǎng)》《商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)》《中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)》等多家地產(chǎn)媒體專欄作者。微信：Allen-chenmin，微信公眾號(hào)：商業(yè)地產(chǎn)前沿