背景:三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的困境
自2010年以來(lái)住宅調(diào)控愈烈,一大批全國(guó)性地產(chǎn)巨頭紛紛轉(zhuǎn)型商住物業(yè),陸續(xù)進(jìn)入眾多三四線城市爭(zhēng)食地產(chǎn)藍(lán)海盛宴。連揚(yáng)言在墳?zāi)估锿斗磳?duì)票的地產(chǎn)大佬也不得不轉(zhuǎn)換口風(fēng)。僅在2011年到2013年這三年間,三四線城市規(guī)劃及在建購(gòu)物中心就增長(zhǎng)了10多倍,與此同時(shí),一二線城市購(gòu)物中心數(shù)量?jī)H增長(zhǎng)2.4倍,輕重立判。
截止2013年,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在三四線城市就有16個(gè)城市綜合體在建,其他半路出家者如江蘇雨潤(rùn)、蘇寧置業(yè)、奧克斯、紅星美凱龍等眾多房企也搶食一杯羹。
看似一片商業(yè)藍(lán)海的三四線城市,其商業(yè)地產(chǎn)卻存在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃混亂,同質(zhì)化井噴、專業(yè)人才短缺、招商困境、消費(fèi)乏力等諸多困境?此普T人的蘋果,眾人奮不顧身的搶食,卻演變成了夏娃的誘惑。商業(yè)地產(chǎn),核心是商業(yè),而非地產(chǎn)。若沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,前期缺乏完善的融資渠道,后期缺乏強(qiáng)大的招商運(yùn)營(yíng)能力,勢(shì)必舉步維艱。沒(méi)有金剛鉆,難攬瓷器活。
寶龍更是長(zhǎng)期立足于三四線城市,期間的辛苦經(jīng)營(yíng)更非常規(guī)企業(yè)所能想。
寶龍地產(chǎn)戰(zhàn)略布局
作為國(guó)內(nèi)老牌的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,寶龍集團(tuán)早在2003年即在廈門開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,其后的超過(guò)10年間,寶龍集團(tuán)落子眾多三四線城市。地產(chǎn)江湖素有 “北萬(wàn)達(dá)、南寶龍”之稱。萬(wàn)達(dá)和寶龍?jiān)谠缙谝惨恢北环顬樯虡I(yè)地產(chǎn)界的標(biāo)桿企業(yè),一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩。
但其后10年,兩家老牌商業(yè)地產(chǎn)房企走上了不同的發(fā)展軌跡。萬(wàn)達(dá)集團(tuán),將目光更多瞄準(zhǔn)了二線城市及少量發(fā)達(dá)的三線城市。而寶龍集團(tuán)通過(guò)現(xiàn)金流滾資產(chǎn)商業(yè)模式、標(biāo)準(zhǔn)店、1+N產(chǎn)品模式和低價(jià)獲取土地方式方式。所拿地塊多集中在三、四線城市,以‘農(nóng)村包圍城市’的模式發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。
截止目前,寶龍集團(tuán)擁有52個(gè)物業(yè)項(xiàng)目,分布于全國(guó)25個(gè)城市,其中39座城市綜合體“寶龍城市廣場(chǎng)”。早期絕大多數(shù)項(xiàng)目分布于新鄉(xiāng)、蚌埠、鹽城、宿遷等三四線城市。集團(tuán)戰(zhàn)略決定的選址與定位,讓各地的寶龍城市廣場(chǎng)陷入前所未有的運(yùn)營(yíng)危機(jī)。眾多三四線城市面臨的問(wèn)題不斷凸顯。許多項(xiàng)目陷入運(yùn)營(yíng)泥沼,難以自拔。
日前公布的2013年全國(guó)房企租金收益排行榜上看到,專注一線城市的太古地產(chǎn),持有物業(yè)面積187萬(wàn)㎡,租金收入達(dá)到96.76億元,每平米租金收益達(dá)5174元。重心在二三線的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持有物業(yè)面積達(dá)到了1703萬(wàn)㎡,租金為85.6億元,平米租金僅503元。而同期的寶龍持有商業(yè)179萬(wàn)㎡,每平米租金收益僅195元,租金收益僅占集團(tuán)收益的4.8%。由此可見(jiàn),三四線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),更多依仗地產(chǎn)銷售回款,商業(yè)反哺地產(chǎn)只能是癡人說(shuō)夢(mèng)。寶龍商業(yè)的運(yùn)營(yíng)難題實(shí)屬無(wú)奈,青島等地項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)警鐘時(shí)有敲響。
謀求一線城市突圍,聚焦三大標(biāo)桿項(xiàng)目
進(jìn)入2013年,眾多高調(diào)下沉三四線城市的地產(chǎn)大亨又重新殺回一二線城市。無(wú)獨(dú)有偶,寶龍集團(tuán)也在此時(shí)制定了全新的戰(zhàn)略規(guī)劃,按照“深耕長(zhǎng)三角、布局環(huán)渤海、發(fā)力海西·珠三角、謀略中西部”的全國(guó)布局,僅2013年,就先后競(jìng)得上海奉賢、上海嘉定、上海青浦、上海七寶、杭州濱江、廈門湖邊水庫(kù)等優(yōu)質(zhì)地塊。從土地儲(chǔ)備來(lái)看,上海是寶龍未來(lái)的發(fā)展重地。而上海七寶寶龍集團(tuán)總部項(xiàng)目、杭州濱江寶龍國(guó)際中心、廈門寶龍國(guó)際中心三大標(biāo)桿項(xiàng)目,更是寶龍集團(tuán)重點(diǎn)打造的核心項(xiàng)目,集團(tuán)歷史上首次重金邀請(qǐng)Benoy、RTKL、JERDE三大國(guó)際頂尖建筑設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱三項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作,展現(xiàn)了寶龍商業(yè)全新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的升級(jí)之作。
上海七寶寶龍城市廣場(chǎng)
區(qū)位優(yōu)勢(shì):項(xiàng)目位于閔行七寶板塊,屬于虹橋商務(wù)區(qū)。虹橋商務(wù)區(qū)定位于國(guó)際貿(mào)易中心,與陸家嘴的上海國(guó)際金融中心、臨港新城國(guó)際航運(yùn)中心共同形成三大中心。是上海重要的商務(wù)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略支撐中心,也是支撐上海未來(lái)發(fā)展的新突破點(diǎn)。
區(qū)域人口: 根據(jù)官方數(shù)據(jù),到2020年前,大虹橋板塊的常住人口將達(dá)到53萬(wàn)左右。以大虹橋核心商務(wù)區(qū)一期即將落成的近500萬(wàn)平方米商務(wù)樓來(lái)計(jì)算,到2015年,首批入駐大虹橋的商務(wù)人士將達(dá)到17.4萬(wàn)人左右。項(xiàng)目所在的七寶古鎮(zhèn)包含9個(gè)行政村,39個(gè)居委會(huì),常住人口20萬(wàn)。
綜合交通樞紐:
虹橋綜合交通樞紐總面積2634公頃,日均客流可達(dá)110萬(wàn)人次,集航空、高鐵、城鐵、高速公路、磁浮、地鐵、公交等“軌、路、空”多種交通方式于一體,是迄今上海乃至世界上最大的交通樞紐港。成為連接長(zhǎng)三角和泛長(zhǎng)三角2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的中心,
高鐵:京滬高速鐵路、滬寧城際高鐵、滬蓉高鐵
機(jī)場(chǎng):虹橋機(jī)場(chǎng)及其擴(kuò)建工程
地鐵:5條地鐵連通,連通上海各區(qū)
公交:30多條公交線路,四通八達(dá)
巴士:上海西部最大的城際客運(yùn)站
商業(yè)定位:特色休閑主題商業(yè)中心
總規(guī)劃指標(biāo):
占地:東西地塊總占地83725平方米
總建面:40.18萬(wàn)㎡
商業(yè)總建面:10.87萬(wàn)㎡(包括2.3萬(wàn)㎡國(guó)際星級(jí)酒店)
辦公總建面:14.36萬(wàn)㎡(包括寶龍總部大樓)
廈門寶龍國(guó)際中心
區(qū)位優(yōu)勢(shì):國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)《海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》,將海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)劃分為三大功能區(qū),廈門處于海西經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的重中之重。廈門也是海西經(jīng)濟(jì)區(qū)連接長(zhǎng)三角、珠三角、海峽兩岸三大經(jīng)濟(jì)圈的核心樞紐。海西經(jīng)濟(jì)區(qū)極有可能成為繼環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角三大經(jīng)濟(jì)圈之外,中國(guó)第四個(gè)熱點(diǎn)增長(zhǎng)區(qū)域。
區(qū)域人口:城市東擴(kuò),產(chǎn)業(yè)東移,五緣灣高檔居住區(qū)、湖邊水庫(kù)生態(tài)新城、五通高林濱海居住區(qū)。區(qū)域規(guī)劃居住人口達(dá)31.7萬(wàn)人,市場(chǎng)需求強(qiáng)勁。
交通規(guī)劃:22條公交線路,通達(dá)廈門全境,覆蓋367萬(wàn)人口,地鐵2號(hào)線東西貫穿廈門島,并聯(lián)通海滄、翔安兩大區(qū);2號(hào)線古地石站、兜嶺站與本案地塊緊密相鄰,大大增強(qiáng)項(xiàng)目輻射范圍。距離廈門機(jī)場(chǎng)僅6公里,十分鐘之內(nèi)即可通達(dá)
商業(yè)定位及規(guī)劃:國(guó)際奢侈品購(gòu)物中心
總規(guī)劃指標(biāo)
占地:73965㎡
地上總建筑面積:26.41萬(wàn)㎡
購(gòu)物中心:9.5萬(wàn)㎡
五星級(jí)酒店:4萬(wàn)㎡。
辦公物業(yè):12.6萬(wàn)㎡
杭州濱江寶龍國(guó)際中心
區(qū)位優(yōu)勢(shì):濱江區(qū),是杭州三大副城之一“江南城”的重要組成部分,也是杭州市區(qū)跨江“南拓” 發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域
周邊人口:項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)居住人口:約15萬(wàn),流動(dòng)人口:約8萬(wàn),合計(jì)約23萬(wàn);5公里范圍內(nèi)常住人口約40萬(wàn)人。
交通規(guī)劃:項(xiàng)目位于城市主干道江南大道及火炬大道交匯處,毗鄰地鐵六號(hào)線,區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯
商業(yè)定位:杭州濱江區(qū)域內(nèi)首個(gè)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)及現(xiàn)代商務(wù)于一體的中高端時(shí)尚購(gòu)物中心
總體規(guī)劃指標(biāo):
占地: 76943㎡
地上總建筑面積:26.9萬(wàn)㎡
購(gòu)物中心總建面:14萬(wàn)㎡
休閑商業(yè)街:1.7萬(wàn)㎡
辦公及公寓:11.2萬(wàn)㎡
結(jié)語(yǔ):寶龍三大標(biāo)桿項(xiàng)目,分別代表了特色體驗(yàn)式購(gòu)物中心、國(guó)際奢侈品購(gòu)物中心、區(qū)域時(shí)尚購(gòu)物中心三大發(fā)展方向揚(yáng)帆并舉。標(biāo)志著寶龍商業(yè)集團(tuán)進(jìn)軍一二線城市,全新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的決心。讓我們拭目以待。
作者:陳敏
歷經(jīng)戴德梁行、睿意德、寶龍商業(yè)集團(tuán)。專注商業(yè)地產(chǎn)前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃,招商全程實(shí)戰(zhàn)操盤。《贏商網(wǎng)》《聯(lián)商網(wǎng)》《商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)》《中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)》等多家地產(chǎn)媒體專欄作者。微信:Allen-chenmin,微信公眾號(hào):商業(yè)地產(chǎn)前沿
- 該帖于 2014-4-8 9:57:00 被修改過(guò)