一、 區(qū)域選擇
1， 應(yīng)接近公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)區(qū)域
2， 雖遠(yuǎn)離公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)地區(qū)，但人口規(guī)模巨大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，商業(yè)業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨和雜貨店為的地區(qū)
3， 人口規(guī)模應(yīng)在300萬(wàn)以上，城市化水平在30%以上，中、小城市密集，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的區(qū)域
4， 城市間交通便利，有高速公路相聯(lián)系
5， 城市分布呈面狀，盡量避免線狀分布
6， 城市間相互距離不超過三個(gè)小時(shí)車程
7， 在區(qū)域城市體系中有一個(gè)特大型中心城市為中心，或有中心城市為依托距離中心城市不超過三個(gè)小時(shí)車程
8， 中等收入水平的居民月收入應(yīng)在1000元以上
9， 區(qū)域內(nèi)商業(yè)態(tài)以百貨同業(yè)為主，全社會(huì)超市業(yè)銷售總額占全社會(huì)商品零售總額不超過8%。
10，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)接近完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，規(guī)模最大的前四位零售企業(yè)的市場(chǎng)份額不超過15%
二、 城市選擇
1， 在所選區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模在50萬(wàn)人以上，人口分布較為集中，小城鎮(zhèn)發(fā)達(dá)
2， 中等水平的居民月收入應(yīng)在1000元以上
3， 政策環(huán)境良好，地方政府對(duì)連鎖零售商業(yè)持支持態(tài)度，有政策優(yōu)惠。
4， 商業(yè)業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨為主，無或少超市類商場(chǎng)和公司
5， 城市居住密度高
6， 城市基礎(chǔ)設(shè)施完善
7， 城市新開發(fā)住宅增長(zhǎng)快，城市環(huán)境質(zhì)量高
三、 商圈
1， 位置
(1) 在大中城市商圈應(yīng)位于城市中間區(qū)和新開發(fā)的較大居住區(qū)內(nèi)，避開中心商務(wù)區(qū)和次級(jí)商務(wù)區(qū)
(2) 城鄉(xiāng)結(jié)合部和近效區(qū)，若無大型成熟社區(qū)，一般不進(jìn)入
(3) 在中小城市中尤其是小城市應(yīng)盡量接近城市中心或次級(jí)中心
(4) 商圈所處區(qū)應(yīng)為城市的居住區(qū)、居住商業(yè)混合區(qū)，城市建設(shè)水平中上，道路、建筑 等城市景觀無破舊感，公共設(shè)施完好，齊全。
(5) 附近無污染企業(yè)或危險(xiǎn)品生產(chǎn)企業(yè)和倉(cāng)庫(kù)
(6) 所在區(qū)域不屬于城市衰落區(qū)，無人口外遷趨勢(shì)和居民收入水平下降趨勢(shì)
(7) 所在區(qū)域無城市拆遷、改造規(guī)劃
2， 目標(biāo)消費(fèi)者特征及行為描述
(1) 商圈內(nèi)目標(biāo)顧客應(yīng)當(dāng)?shù)爻Ｗ【用駷橹�，家庭生命周期以已婚有孩階段的占主要部份。
(2) 居民收入水平應(yīng)在當(dāng)?shù)刂械绕�，以公�?wù)員、公司職員、工人和商人為主
(3) 高中以上文化水平的居民應(yīng)占大部份
(4) 人均商品性消費(fèi)支出應(yīng)在每月300元以上
(5) 人均月收入應(yīng)在1000元以上
(6) 購(gòu)物出行方式以步行和騎自行車、助動(dòng)車為主
(7) 購(gòu)物頻率在每周2-3次左右
(8) 對(duì)價(jià)格不是太敏感，但，仍視為選擇商店的重要因素
(9) 不愿意或沒有足夠的閑暇時(shí)間至遠(yuǎn)距離的購(gòu)物中心購(gòu)物
3， 消費(fèi)者訴求重點(diǎn)
(1) 家庭日常食品和用品均基本齊全
(2) 價(jià)格適度低
(3) 相對(duì)便利
(4) 品質(zhì)保證
4， 綜超的市場(chǎng)定位(商場(chǎng)提供的核心價(jià)值或在消費(fèi)者心中的形象)
(1) 能獨(dú)立成為居住區(qū)的服務(wù)中心地
(2) 相對(duì)便利的購(gòu)物場(chǎng)所
(3) 提供較為齊全的品類
(4) 居民至少一周要光顧一次，提供每天至二個(gè)最多三個(gè)月就需購(gòu)賣的商品
(5) 適度低價(jià)、商品較齊備、商品檔次中檔、購(gòu)物環(huán)境舒適、親切
(6) 居住區(qū)內(nèi)最大、最有影響的商店
(7) 社區(qū)居民購(gòu)物、休閑、社交的中心
5， 人口規(guī)模
商圈人口規(guī)模應(yīng)不低人5萬(wàn)人，應(yīng)在5-10萬(wàn)之間。視所開設(shè)的賣場(chǎng)面積大小而定，面積大相應(yīng)所需門檻人口高，商圈內(nèi)的人口規(guī)模也應(yīng)相應(yīng)增加，一般應(yīng)保持每千平方米需一萬(wàn)人左右的商圈人口的比例。
6， 人口分布
商圈內(nèi)人口分布呈面狀，而不是集中于一側(cè)或局部，居住密度高，以高層、多層住宅為主。
7， 業(yè)態(tài)
商圈內(nèi)以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，如小雜貨店、副食品商店、小攤、菜市場(chǎng)為主要業(yè)態(tài)無超市等新興業(yè)態(tài)的商場(chǎng)。
8， 形狀
(1) 商圈的形狀以接近園形的不規(guī)則多邊形為最佳，盡量避免狹長(zhǎng)狀、條帶狀的商圈
(2) 商圈內(nèi)無地面鐵道線、河流、快速主干道穿過，分割商圈
(3) 商圈內(nèi)無山丘、大面積水體、大面積綠化用地
四、 商場(chǎng)位置
(1) 商場(chǎng)位置應(yīng)接近于于商圈的中心或商圈內(nèi)人流的主要出入通道上
(2) 商場(chǎng)位置應(yīng)位于至少兩條小區(qū)干道級(jí)以上道路的交叉或距交叉口4 分鐘步行距離內(nèi)
(3) 商場(chǎng)周圍1公里內(nèi)沒有營(yíng)業(yè)面積在擬開商場(chǎng)面積一半以上同業(yè)態(tài)的商場(chǎng)
(4) 商場(chǎng)周圍2公里內(nèi)沒的營(yíng)業(yè)面積在與擬開商場(chǎng)相同的同業(yè)態(tài)商場(chǎng)
(5) 商場(chǎng)周圍3公里內(nèi)沒有大型超市、購(gòu)物中心
(6) 商場(chǎng)周圍50-100米范圍內(nèi)最好有銀行、娛樂、餐飲等與擬開商場(chǎng)在功能上相補(bǔ)的商業(yè)設(shè)施
(7) 備選地點(diǎn)應(yīng)已有一定的人流匯集或人流經(jīng)過
(8) 在特大型城市中可區(qū)級(jí)購(gòu)物中心內(nèi)部
五、 交通
(1) 至少應(yīng)有兩條道路可直接到達(dá)店址，或轉(zhuǎn)向后步行4分鐘內(nèi)到達(dá)店址
(2) 商圈內(nèi)所有的居住組團(tuán)均有小區(qū)道路可到達(dá)備選店址
(3) 店址周圍100米內(nèi)無阻礙通行的或規(guī)劃中的立交橋、高架橋、交通護(hù)攔、交通隔離帶、施工場(chǎng)地、單行道、地面鐵路線等
(4) 店址附近步行4 分鐘內(nèi)應(yīng)有至少一個(gè)公交車站有三路以上公交車線路經(jīng)過或可通過與規(guī)劃、交通管理部門協(xié)調(diào)新設(shè)立。
(5) 備選物業(yè)正前方應(yīng)方便顧客(步行和駕車)進(jìn)出
(6) 應(yīng)方便大型貨車進(jìn)出
六、 場(chǎng)地
(1) 門前人行道應(yīng)在4 米以上，無不可拆除的有礙通行或視線的鐵塔、電線桿和其它構(gòu)筑物，地面鋪裝質(zhì)量較高或可改進(jìn)
(2) 門前應(yīng)有寬度不少于4米的室外廣場(chǎng)，且無不可拆除的有礙通行和視線的電線桿、水池、花壇等構(gòu)筑物
(3) 可供停車的場(chǎng)地面積不應(yīng)少于1000平方米，且停車場(chǎng)位置以和室外廣場(chǎng)相連或可直接進(jìn)入賣場(chǎng)為宜，若為公用停車場(chǎng)位置不宜超過100米
(4) 門前室外廣場(chǎng)標(biāo)高應(yīng)高過與道路標(biāo)高，但如以臺(tái)階相通，臺(tái)階級(jí)數(shù)不應(yīng)超過超過4級(jí)
(5) 應(yīng)有可供貨車出入的寬度在6米以上的通道
(6) 建筑物與其它建筑的間距應(yīng)符合規(guī)劃要求和消防要求
(7) 應(yīng)有可供貨車卸貨作業(yè)和回車場(chǎng)地，回車場(chǎng)不得小于300平方米
七、 物業(yè)
(1) 房形以矩形為最佳，長(zhǎng)寬比不宜超過2：1，以4:3、5：4 為佳
(2) 房形應(yīng)無分割，空間完整，通透性好，無中空和中間有供公共使用的電梯間等公共間或雖有分隔，但均為可拆除的輕質(zhì)隔墻
(3) 開間朝向主要街道，開間不少于30米
(4) 所租物業(yè)除考慮營(yíng)業(yè)用面積外還應(yīng)有后備倉(cāng)等輔助用房的面積，輔助用房和營(yíng)業(yè)用房的面積劃分應(yīng)按2：8的比例劃分
(5) 進(jìn)深要求不少于30米，或至少局部在30米以上，以30至60之間為宜
(6) 柱間距應(yīng)在6米以上，或至少可用作賣場(chǎng)的主體部份應(yīng)在6米以上
(7) 層高以橫梁底算起，應(yīng)不少于4米，以4.5至5.5米間為宜，最高不宜起過8米
(8) 租用面積在樓層的分布以全部集中首層為最佳，賣場(chǎng)可設(shè)于一、二層，最多不能超過三層，若分層設(shè)賣場(chǎng)，每層賣場(chǎng)面積不應(yīng)少于2000或4000平方米，在特大城市可租用負(fù)一層
(9) 各層間以自動(dòng)人行道相連，自動(dòng)人行道以設(shè)賣場(chǎng)內(nèi)靠左一側(cè)緊貼墻面或靠里墻設(shè)置，物業(yè)應(yīng)能在上述位置提供3*30平方米的安裝位置
(10) 首層地面承重不低于500KG，各層樓面動(dòng)荷載不低于350KG
(11) 用作商場(chǎng)的建筑物應(yīng)有較強(qiáng)的可視性，體量應(yīng)高大，應(yīng)至少在兩個(gè)方向上，至少50米開外能看到賣場(chǎng)
(12) 用電量可根據(jù)賣場(chǎng)大小和設(shè)備配置而定，但最少不能低于500KW，供電方式以市電雙回路為佳
(13) 高低壓配電設(shè)備應(yīng)齊全，或有可提供安裝高低壓配電設(shè)備的位置
(14) 給水管應(yīng)接入室內(nèi)，管徑不少于____CM，并設(shè)有消防水池和消火栓
(15) 有排污管和雨水管接至市政管網(wǎng)，排污應(yīng)設(shè)有專用的隔油排污池，雨水、污水分開排放
(16) 應(yīng)有管道煤氣接至室內(nèi)，管徑不小于 吋
(17) 空調(diào)設(shè)備，最好由業(yè)主提供中央空調(diào)，且空調(diào)制冷量應(yīng)在120w-180w之間或免費(fèi)提供安裝中央空調(diào)主機(jī)的機(jī)房和冷卻塔安裝位置
(18) 所選物業(yè)應(yīng)由業(yè)主提供(或提供安裝位置)載重量不少于2噸的貨梯，貨梯開門寬度不應(yīng)小于1.4米，且貨梯位置適中，能方便至達(dá)各層賣場(chǎng)或后備倉(cāng)，且不影響顧客動(dòng)線
(19) 載客梯：所選物業(yè)樓層間最好由業(yè)主提供自動(dòng)人行道相通，或能提供4*30平方米的安裝位置，自動(dòng)人行道寬度不少于1米，陂度不超過12度
(20) 冷鏈機(jī)房：所選物業(yè)應(yīng)有不少于12平米的冷鏈機(jī)房
(21) 所選物業(yè)應(yīng)有安裝排煙井道的位置
(22) 消防系統(tǒng)：報(bào)選物業(yè)應(yīng)有按乙類以上設(shè)防設(shè)計(jì)的消防系統(tǒng)，或由業(yè)主安裝至少應(yīng)由業(yè)主提供基礎(chǔ)消防
(23) 所選物業(yè)應(yīng)有顯眼的頂招、側(cè)招的位置和廣告位置提供我方免費(fèi)使用
八、 商務(wù)
(1) 計(jì)租面積應(yīng)按實(shí)際租賃垢建筑面積計(jì)算，應(yīng)盡量爭(zhēng)取按使用面積計(jì)算
(2) 負(fù)一層和二層以上的租金水平至少應(yīng)低于首層30%以上
(3) 輔助用房的租金水平應(yīng)爭(zhēng)取低于營(yíng)業(yè)用房的水平
(4) 所有設(shè)備房均應(yīng)免費(fèi)
(5) 由我方安裝的貨梯、自動(dòng)人行道等設(shè)備安裝的土建部份費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)
(6) 停車場(chǎng)和門前廣場(chǎng)應(yīng)免費(fèi)使用
(7) 物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)免除
(8) 免租期應(yīng)在四個(gè)月以上，越長(zhǎng)越好
(9) 租金遞增期應(yīng)一年一遞增，遞增率不可超過3%
(10) 免遞增期應(yīng)為一年
(11) 業(yè)主應(yīng)能提供土地使用證、規(guī)劃許可證、租賃許可證和消防驗(yàn)收合格的批文和法人資格證明
(12) 業(yè)主必須提供全套竣工圖
(13) 需加建、改建的土建工程費(fèi)應(yīng)由業(yè)主免擔(dān)
(14) 需增容水電、煤氣的費(fèi)用應(yīng)爭(zhēng)取業(yè)主負(fù)擔(dān)，至少負(fù)擔(dān)一半
(15) 若我方租賃物業(yè)僅為所在建筑的一部份，尚有部份商業(yè)用房可出租，必須要求業(yè)主承諾余下物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)種類不與我方相同，避免一我方競(jìng)爭(zhēng)
(16) 業(yè)主應(yīng)承諾協(xié)助我方辦理相關(guān)的工程、營(yíng)業(yè)手續(xù)
(17) 在我方所承租的范圍內(nèi)我方有權(quán)分租部份面積，業(yè)主無權(quán)干涉和向第三方收取任何費(fèi)用
(18) 業(yè)主保證在我方租賃期內(nèi)任何第三方不得向我方提出任何收取費(fèi)用的要求
(19) 業(yè)主必須承諾在租賃期間任何有關(guān)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)糾紛均與我方無關(guān)，不得影響我方的正常營(yíng)業(yè)，若影響我方營(yíng)業(yè)，所造成的一切損失由業(yè)主賠償
