商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)正如這句話(huà)所說(shuō)，“打江山容易守江山難！”。一個(gè)購(gòu)物中心建起來(lái)不難，難在其后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理，這也是商業(yè)地產(chǎn)的核心所在。 

　　一、租賃的三種模式

　　現(xiàn)在消費(fèi)者已經(jīng)不僅僅滿(mǎn)足于購(gòu)物，而是需要多層次的購(gòu)物享受。數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)在建購(gòu)物中心規(guī)模居全球首位。為了滿(mǎn)足顧客多樣性的需求，傳統(tǒng)百貨企業(yè)也逐漸向覆蓋百貨、超市和娛樂(lè)等業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心進(jìn)行轉(zhuǎn)型。很多老百貨也重新定位“購(gòu)物中心式百貨店”進(jìn)行升級(jí)調(diào)整。商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實(shí)際用家，商場(chǎng)獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收益，承當(dāng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，還可委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。

　　租賃模式具體又分為零售產(chǎn)權(quán)整體租賃、零售產(chǎn)權(quán)分零租賃和自留產(chǎn)權(quán)整體租賃三種模式。  

　　二、模式1：零售產(chǎn)權(quán)整體租賃

　　整體租賃的商業(yè)物業(yè)又稱(chēng)作“管理型商鋪”，其根本特征是開(kāi)發(fā)商拆零銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)回收資金，通過(guò)長(zhǎng)達(dá)10-20 年固定化、利率化的返租回報(bào)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)從投資者手中取回，然后委托專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)，獲取租金，回報(bào)投資者。因?yàn)橛蓪?zhuān)業(yè)公司代為管理，投資者獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的返租回報(bào)，故名“管理型商鋪”。

　　“管理型商鋪”是新型購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)模式，其根本特征是開(kāi)發(fā)商拆零銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)回收資金，通過(guò)長(zhǎng)達(dá)10-20 年固定化、利率化的回租回報(bào)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)從投資者手中取回，然后委托專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)，獲取租金，回報(bào)投資者。如贏盛操盤(pán)的某四線(xiàn)城市的購(gòu)物公園項(xiàng)目，即是在散售回籠資金的背景下，同時(shí)運(yùn)用“統(tǒng)一招商”策略的典型案例。

　　1.適合物業(yè)類(lèi)型

　　這是一種高收益低風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場(chǎng)。從具體的項(xiàng)目運(yùn)作來(lái)看，通過(guò)拆零產(chǎn)權(quán)、銷(xiāo)售旺鋪回收了巨額資金，大大緩解了開(kāi)發(fā)商的資金緊張問(wèn)題。而回收商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)歸專(zhuān)業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，則進(jìn)一步增強(qiáng)了中小投資者的信心，促進(jìn)了商鋪的銷(xiāo)售。

　　在具體操作過(guò)程中，贏盛操盤(pán)的廣州白云綠地中心、蘄春棕盛購(gòu)物公園等項(xiàng)目均采取所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市場(chǎng)接納力，將商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為30-100 平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷(xiāo)售回收大量資金。然后通過(guò)回報(bào)租金的方法從購(gòu)房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營(yíng)權(quán)，其年回報(bào)利率定在8%左右（高于銀行貸款利率才有吸引力）。這樣所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營(yíng)權(quán)由專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的背景下，最大程度實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)價(jià)值，同時(shí)使建筑單體獲得最大的價(jià)值與租金增長(zhǎng)空間。

　　2.優(yōu)勢(shì)

　　從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度看，管理型商鋪類(lèi)似于整體自營(yíng)的大型商場(chǎng)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，與沿街獨(dú)立商鋪或零售零租的商業(yè)街產(chǎn)生了較大的區(qū)別，有利于與沿街獨(dú)立商鋪的競(jìng)爭(zhēng)：

　　劣勢(shì)1：投資回報(bào)合同期較長(zhǎng)，合同期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測(cè)

　　在投資者與商業(yè)管理公司簽訂的投資回報(bào)合同中，為保證主力商家的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，一般合同期長(zhǎng)達(dá)10-15年。在此期間，因經(jīng)營(yíng)管理不善，租金收益較低不足以?xún)斶�投資者的固定回報(bào)，甚至商場(chǎng)整體倒閉的可能性是完全存在的。大型封閉式商場(chǎng)基本無(wú)臨街鋪面，各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴(lài)于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無(wú)收。

　　劣勢(shì)2：投資回報(bào)合同期滿(mǎn)后的未來(lái)前景難以預(yù)測(cè)

　　10-15年的合同期滿(mǎn)后，購(gòu)房者重新獲得商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)。如果此時(shí)商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)正常，投資者可能不滿(mǎn)足于不到10% 的投資回報(bào)率，要求進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)或自行出租；如果此時(shí)商場(chǎng)已是慘淡經(jīng)營(yíng)，投資者（尤其是一層商鋪的投資者）可能出于對(duì)商業(yè)管理商的不信任，同樣要求進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)或自行出租，這將會(huì)破壞商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)格局，引發(fā)一系列不可預(yù)測(cè)的嚴(yán)重后果。

　　劣勢(shì)3：二層以上的商鋪銷(xiāo)售難度大，投資者風(fēng)險(xiǎn)高

　　大型封閉式商場(chǎng)各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴(lài)于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，一層商鋪尚可依靠一定的客流量繼續(xù)維持，二層及以上的商鋪卻無(wú)力回天。

　　三、模式2：零售產(chǎn)權(quán)、分零租賃

　　零售零租的運(yùn)作模式有著旺盛而長(zhǎng)久的生命力，也受到廣大的中小開(kāi)發(fā)商和專(zhuān)業(yè)投資者的青睞。

　　1. 適合物業(yè)類(lèi)型

　　零租零售產(chǎn)權(quán)的商鋪雖然在外部環(huán)境上順應(yīng)了廣大中小投資者投資發(fā)展的趨勢(shì)，又能為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較大的短期收益，長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。但其適應(yīng)面較窄，主要適用于專(zhuān)業(yè)型商業(yè)街，并不適用于復(fù)合型商業(yè)街，更不適用于樓層較高的商場(chǎng)。

　　2. 優(yōu)勢(shì)

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，資金壓力小，運(yùn)作周期短、短期回報(bào)高、長(zhǎng)遠(yuǎn)隱患相對(duì)不明顯。對(duì)專(zhuān)業(yè)投資者而言，這種獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)、產(chǎn)權(quán)完整的小商鋪，其產(chǎn)權(quán)明晰，對(duì)物業(yè)享有完全的控制權(quán)、既可出租又可自營(yíng)、易變現(xiàn)，因樓層低或?yàn)殚_(kāi)放式商業(yè)街，其長(zhǎng)遠(yuǎn)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)封閉式管理型商鋪較低。但產(chǎn)權(quán)的順利拆零銷(xiāo)售并不意味著項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的成功，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，決定商業(yè)物業(yè)是否成功的關(guān)鍵在于經(jīng)營(yíng)，前期所有的工作都是經(jīng)營(yíng)這個(gè)環(huán)節(jié)的鋪墊。但零租零售型商鋪?zhàn)畲蟮牧觿?shì)就在于經(jīng)營(yíng)。

　　3. 劣勢(shì)

　　劣勢(shì)1：經(jīng)營(yíng)權(quán)分散，難于控制管理

　　各個(gè)商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)完全分散，開(kāi)發(fā)商或管理公司很難控制，整體的經(jīng)營(yíng)定位、檔次主要為經(jīng)營(yíng)商家自行調(diào)節(jié)，甚至投資者都處于被動(dòng)地位，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大。各獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)的商鋪由各投資者自行出租后，連起碼的開(kāi)張、關(guān)門(mén)時(shí)間都無(wú)法統(tǒng)一，如何樹(shù)立商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一形象。產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)的分零造成經(jīng)營(yíng)定位的不明確，經(jīng)營(yíng)格局的混亂，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)商家的效益、投資者的回報(bào)、開(kāi)發(fā)商和商業(yè)管理公司的品牌得不到保證。

　　劣勢(shì)2：公難面積大，投資回報(bào)率降低

　　復(fù)合型商業(yè)街如果是室內(nèi)的，往往公攤面積接近50% ，投資回報(bào)相對(duì)降低，而且因無(wú)整體的經(jīng)營(yíng)策劃，上行人流量少，二層及以上的商鋪經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)極高。

　　劣勢(shì)3：受天氣影響大，效益不穩(wěn)定

　　復(fù)合型商業(yè)街如果是露天的，則受季節(jié)、天氣影響較大，僅在春秋暖陽(yáng)之際才可能吸引較多人流量，而長(zhǎng)達(dá) 9 個(gè)月的酷暑嚴(yán)寒陰雨時(shí)節(jié)都拒客于千里之外，季節(jié)、氣候?qū)�客流量的�?fù)面影響極大。

　　四、模式3：自留產(chǎn)權(quán)、整體租賃:

　　1. 適合物業(yè)類(lèi)型

　　整體租賃，不售產(chǎn)權(quán)的運(yùn)作模式是非常普遍的，目前大多數(shù)中型規(guī)模的百貨商場(chǎng)和超市等所在的商業(yè)物業(yè)都采用了這種模式。零售業(yè)對(duì)資產(chǎn)的流動(dòng)性要求較高，一般都是通過(guò)租賃的方式取得對(duì)物業(yè)的使用權(quán)。

　　2. 優(yōu)勢(shì)

　　優(yōu)勢(shì)1：產(chǎn)權(quán)租賃關(guān)系明晰、簡(jiǎn)單

　　這種方式由于不涉及產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑑H僅是租賃方與承租方的關(guān)系，雙方責(zé)權(quán)利劃分簡(jiǎn)單，有利于靈活的合作。無(wú)違規(guī)之嫌，操作安全簡(jiǎn)便與返租、回報(bào)、分紅等涉及產(chǎn)權(quán)拆零的模式不同，整體租賃、不售產(chǎn)權(quán)的方式不存在打擦邊球等違規(guī)之嫌，操作安全簡(jiǎn)便，不易產(chǎn)生法律漏洞等隱患。

　　優(yōu)勢(shì)2：推廣費(fèi)用低

　　整體租賃只針對(duì)具有一定知名度的零售業(yè)或?qū)�業(yè)商家，而不是對(duì)眾多的中小商家進(jìn)行招商，不售產(chǎn)權(quán)也省卻了與廣大的中小投資者打交道的麻煩。這樣大大節(jié)省了面向公眾市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)宣傳費(fèi)用，而營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用一般能占到項(xiàng)目總銷(xiāo)售額的1%-3%，數(shù)額較大。

　　優(yōu)勢(shì)3：固定資產(chǎn)的增值，樓盤(pán)的銷(xiāo)售推動(dòng)

　　成功的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)會(huì)帶來(lái)雙贏的良好局面，它能形成以其為核心的新商業(yè)圈，大幅度提升該地區(qū)的人流量，達(dá)到商業(yè)物業(yè)自身的不斷增值。而項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售率、入住率的提高，同樣也為經(jīng)營(yíng)商帶來(lái)大量長(zhǎng)期有效的消費(fèi)群體，這樣相互促進(jìn)，共同發(fā)展壯大。

　　3. 劣勢(shì)

　　劣勢(shì)1：資金回收有限

　　目前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款控制力度的加大，上市融資更是難于登天，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又是資金密集型的投資行為，周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高。對(duì)于廣大中小開(kāi)發(fā)商而言，融資渠道極為有限，融資成本較高。整租不售產(chǎn)權(quán)的方式只能回收少量的資金，對(duì)捉襟見(jiàn)肘的開(kāi)發(fā)商而言，是很大的考驗(yàn)。尤其在工程建設(shè)期間，因?yàn)榻ㄔO(shè)資金緊張、融資渠道有限，只好破釜沉舟，拆零產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷(xiāo)售。

　　劣勢(shì)2：對(duì)開(kāi)發(fā)商的社會(huì)公關(guān)能力要求極高

　　能否引進(jìn)知名度較高的大商家，除了與項(xiàng)目自身的位置、面積、層高、配套等硬件條件有關(guān)系，也是對(duì)開(kāi)發(fā)商外部公共關(guān)系的一種檢驗(yàn)。在空置營(yíng)業(yè)用房數(shù)量巨大，新興小區(qū)商業(yè)配套需求旺盛的條件下，知名度較高的商家成為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)，其選擇余地很大，需要開(kāi)發(fā)商具有極強(qiáng)的社會(huì)公關(guān)能力才能爭(zhēng)奪到這種“稀缺資源”。

　　劣勢(shì)3：商業(yè)裙樓的先天劣勢(shì)

　　除了少數(shù)開(kāi)發(fā)商為零售商量身訂做營(yíng)業(yè)用房，目前的商業(yè)裙樓基本上都是作為塔樓的補(bǔ)缺或配套。如住宅塔樓的裙樓，常常做成超市或餐飲店或會(huì)所等，優(yōu)先彌補(bǔ)物業(yè)自身配套和周邊配套的空缺或不足，為住宅的銷(xiāo)售服務(wù)，成為提升樓盤(pán)附加值的賣(mài)點(diǎn)。但裙樓的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)會(huì)受到塔樓形態(tài)的制約，比如塔樓是住宅，裙樓就不宜經(jīng)營(yíng)油煙過(guò)重的餐飲。而且開(kāi)發(fā)商前期缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)人才，所修的商業(yè)地產(chǎn)都存在不少缺點(diǎn)，目前眾多住宅裙樓的柱網(wǎng)、承重墻、剪力墻等分布不規(guī)則等現(xiàn)象，都限制了商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇及降低了商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。