新世界K11購(gòu)物藝術(shù)中心26萬(wàn)平方米、夏宮城市廣場(chǎng)3.5萬(wàn)平方米、友誼時(shí)代廣場(chǎng)6萬(wàn)平方米、茂業(yè)百貨8萬(wàn)平方米、佳兆業(yè)10萬(wàn)平方米……這些來(lái)勢(shì)洶洶的商業(yè)大鱷將這一區(qū)域塞滿，在沈陽(yáng)幾個(gè)知名新建商業(yè)聚集區(qū)里，五里河顯然已成為一個(gè)不可忽視的樣本。商場(chǎng)數(shù)量激增與市民消費(fèi)選擇日益多樣化之間的矛盾，使得過(guò)剩之憂變成了“切切實(shí)實(shí)”的過(guò)剩。遼寧社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)張萬(wàn)強(qiáng)表示，五里河商場(chǎng)過(guò)剩的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，如果不注重錯(cuò)位和特色經(jīng)營(yíng)，這種過(guò)剩趨勢(shì)將愈演愈烈。

　　從菜地到旺地

　　五里河，曾經(jīng)僅僅是沈陽(yáng)南郊、渾河北岸一個(gè)以生產(chǎn)蔬菜為生計(jì)的小村子，二十多年前的五里河體育場(chǎng)還是一片菜地，有一條數(shù)百米長(zhǎng)的臭水溝，而三好街上只有新建和南苑兩個(gè)商店。

　　始建于1989年的五里河體育場(chǎng)讓五里河這個(gè)神奇的區(qū)域迅速地興奮起來(lái)，中國(guó)足球隊(duì)就是在這里上演了第一次殺入世界杯的傳奇，五里河體育場(chǎng)也因此譽(yù)為“福地”。緊接著，“夏宮”襲來(lái)，當(dāng)年的夏宮被稱為亞洲最好玩的地方，夏宮成為沈陽(yáng)體育休閑娛樂(lè)的代表品牌，并在東北甚至在全國(guó)產(chǎn)生巨大影響。不僅全面帶動(dòng)了五里河體育娛樂(lè)業(yè)的升級(jí)換代，而且奠定了五里河體育休閑、文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)鏈的基礎(chǔ)。

　　事實(shí)上，五里河中心商貿(mào)區(qū)、五里河商圈的概念是和平區(qū)政府在2005年5月份正式提出來(lái)的，具體范圍是：東起南五愛(ài)街，西至南三好街，北起文化路，南至渾河北岸。據(jù)沈陽(yáng)市商業(yè)局有關(guān)人士介紹，城市中心商貿(mào)區(qū)應(yīng)具備以下幾個(gè)條件：日客流量在30萬(wàn)人次以上，有較強(qiáng)的區(qū)域輻射能力，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在沈陽(yáng)城市南擴(kuò)的環(huán)境下，新老城區(qū)間的交流與平衡也需要一個(gè)支撐點(diǎn)，而五里河商圈就處在這個(gè)支撐點(diǎn)上。在此背景下，2007年3月25日，沈陽(yáng)西武入駐沈陽(yáng)五里河商圈，這個(gè)在業(yè)界素有“北有王府，南有西武”之稱的重量級(jí)百貨給五里河帶來(lái)了強(qiáng)勢(shì)的動(dòng)力，其掌門人香港迪生集團(tuán)董事會(huì)主席潘迪生坦言：五里河商圈的優(yōu)越程度可以和香港中環(huán)的置地廣場(chǎng)相媲美。

　　商圈效應(yīng)不斷在迸發(fā)，2009年，北京華聯(lián)五里河店開(kāi)業(yè);2010年，世茂百貨五里河店開(kāi)門納客，深圳茂業(yè)五里河店蓄勢(shì)待發(fā)，這些以白領(lǐng)、金領(lǐng)為主的消費(fèi)群體讓商家賺個(gè)盆滿缽滿。

　　從上世紀(jì)90年代初到目前，業(yè)內(nèi)人士將五里河商圈歸納為三個(gè)時(shí)代。第一個(gè)時(shí)代應(yīng)該是以三好街的興起為標(biāo)志，盡管當(dāng)時(shí)IT產(chǎn)業(yè)比較單一化，但也成就了很多像東軟集團(tuán)這樣的高科技企業(yè)，藍(lán)色就是科技的顏色，這個(gè)時(shí)代稱其為藍(lán)色時(shí)代;第二個(gè)時(shí)代是以五里河體育場(chǎng)和河畔花園為標(biāo)志，包括新世界花園、喜來(lái)登、萬(wàn)豪酒店等，這個(gè)時(shí)代產(chǎn)業(yè)是多元化的、充滿生機(jī)的，稱其為綠色時(shí)代;從2003年開(kāi)始，五里河區(qū)域以市級(jí)戰(zhàn)略包括東北地區(qū)的金廊戰(zhàn)略的身份，步入了一個(gè)金色的時(shí)代，金色的時(shí)代就是以金廊包括世茂很多大的項(xiàng)目都入駐這個(gè)地區(qū)，開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度都增大了，這個(gè)時(shí)候它的很多產(chǎn)業(yè)在原有的多元化的基礎(chǔ)上又呈現(xiàn)了高端化，稱其為金色時(shí)代。

　　經(jīng)歷了三個(gè)時(shí)代之后，五里河商圈的地價(jià)和房?jī)r(jià)也是一路看漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，二十年來(lái)的房?jī)r(jià)翻了十幾倍。然而，到了2010年，五里河商圈發(fā)生了一件震驚全國(guó)的事情，開(kāi)業(yè)三年之后，西武百貨撤離沈陽(yáng)。

　　西武百貨走了，可關(guān)于五里河商圈的爭(zhēng)論已經(jīng)開(kāi)始。

　　商場(chǎng)扎堆品牌趨同

　　在應(yīng)對(duì)廖廖顧客之后，陳丹妮只能用手機(jī)上網(wǎng)、間或性整理樣品來(lái)打發(fā)時(shí)光，甚至找個(gè)說(shuō)話的伴兒都沒(méi)有。作為茂業(yè)百貨的一間服裝品牌店的營(yíng)業(yè)員，陳丹妮(化名)感覺(jué)自己的主業(yè)像是發(fā)呆。“輕松是輕松，可一直這樣閑呆著也不是辦法啊。”陳丹妮的這句話既像是說(shuō)自己，也像是說(shuō)這片區(qū)域商場(chǎng)過(guò)度扎堆下的某種“集體焦慮”。

　　沿著青年大街自五里河公園始，至彩電中心止，短短3站公交車程的路段，林立的高樓已使它顛覆了老沈陽(yáng)人對(duì)五里河地區(qū)的印象。而百貨賣場(chǎng)，也從一家久麗百貨(前身為西武百貨)攀升至8家。

　　新世界K11購(gòu)物藝術(shù)中心26萬(wàn)平方米、夏宮城市廣場(chǎng)3.5萬(wàn)平方米、友誼時(shí)代廣場(chǎng)6萬(wàn)平方米、茂業(yè)百貨8萬(wàn)平方米、佳兆業(yè)10萬(wàn)平方米……這些來(lái)勢(shì)洶洶的商業(yè)大鱷將這一區(qū)域塞滿，加上已轉(zhuǎn)型茶城的原世茂百貨、正改造升級(jí)的華聯(lián)五里河店，五里河地區(qū)商場(chǎng)面積已高達(dá)60萬(wàn)平方米。

　　在五里河附近生活了10多年的居民王婷常以小資自居，但對(duì)家門口陸續(xù)開(kāi)出這么多大商場(chǎng)，她表示很難理解，在她看來(lái)每個(gè)人都有自己的消費(fèi)習(xí)慣和目標(biāo)場(chǎng)所，大商場(chǎng)間應(yīng)該有個(gè)合理的輻射半徑，至少應(yīng)有個(gè)兩三公里吧。

　　王婷說(shuō)：“雖然五里河地區(qū)寫字樓林立，就業(yè)人口非常大，可每到下班時(shí)刻，這些人基本都是通過(guò)自駕、公交、地鐵迅速分散到城市的各個(gè)角落，晚上七八點(diǎn)我也逛過(guò)家附近的這幾個(gè)商場(chǎng)，顧客稀稀拉拉毫無(wú)人氣，這和中街、太原街、北行這些傳統(tǒng)的商業(yè)中心完全不一樣。”

　　陳丹妮的擔(dān)心還在于，附近新開(kāi)的商場(chǎng)如果再引進(jìn)自己銷售的品牌，她的業(yè)績(jī)可能還要“慘上加慘”。“門店一兩天不開(kāi)張的情況都有可能，不敢想像臨近其他賣場(chǎng)有同一品牌的門店后，自己恐怕只有拿基本工資的份兒了。”她說(shuō)。熟悉沈城商場(chǎng)招商模式的業(yè)內(nèi)人士李健告訴記者，東北不少零售物業(yè)招商都是通過(guò)代理商，而代理商提供的品牌無(wú)法配合如此多項(xiàng)目的需求，至少他們并不情愿把自己的門店開(kāi)得那么集中，因?yàn)槟菢訒?huì)明顯遭遇高投入低產(chǎn)出。

　　未來(lái)之路如何走?

　　兩組來(lái)自全球知名房地產(chǎn)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)，一度將沈陽(yáng)商業(yè)中心“過(guò)剩”推上風(fēng)口浪尖。

　　來(lái)自世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，其在調(diào)查全球180個(gè)城市購(gòu)物中心建設(shè)狀況后指出，沈陽(yáng)已建成購(gòu)物中心200萬(wàn)平方米，還有170萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心正繁忙建設(shè)中，在建購(gòu)物中心體量世界第四位。另一組來(lái)自仲量聯(lián)行的報(bào)告則披露，沈陽(yáng)目前商業(yè)中心空置率高達(dá)24.3%，位居全國(guó)第一。

　　香港聯(lián)祥總經(jīng)理杜宏鵬說(shuō)：“沈陽(yáng)區(qū)域優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)，城市化水平發(fā)展快，高鐵等使其對(duì)周邊的輻射越來(lái)越大，沈陽(yáng)的商業(yè)已經(jīng)不是一個(gè)城市的商業(yè)，但就現(xiàn)階段的商業(yè)中心開(kāi)發(fā)量來(lái)看，已經(jīng)不是過(guò)剩之憂了，而是切切實(shí)實(shí)過(guò)剩了。”持同樣看法的還有遼寧社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)張萬(wàn)強(qiáng)，他向記者表示，五里河商場(chǎng)過(guò)剩的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，如果不錯(cuò)位和特色經(jīng)營(yíng)，因定位過(guò)高、供應(yīng)量偏大、品牌重復(fù)等，會(huì)加劇這種過(guò)剩趨勢(shì)。

　　某商場(chǎng)招商部人士認(rèn)為，五里河商圈作為新興商圈，需要經(jīng)營(yíng)者耐心培育，商場(chǎng)集中可能存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的弊端，但同樣存在發(fā)揮群體聚集效應(yīng)的作用，應(yīng)加快該區(qū)域被接納和認(rèn)同的進(jìn)程。

　　專業(yè)機(jī)構(gòu)透露，沈陽(yáng)目前包括在建、在售的商業(yè)中心，總供應(yīng)量達(dá)到了2000萬(wàn)平方米，按沈陽(yáng)常住人口820萬(wàn)估算下來(lái)，沈陽(yáng)人均商業(yè)購(gòu)物面積近3平方米，而在西方發(fā)達(dá)國(guó)家的核心城市，人均商業(yè)面積一般為1.2平方米。

　　杜宏鵬說(shuō)：“住宅地產(chǎn)經(jīng)歷2008年、2010年的波折，給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了機(jī)遇，一是不限購(gòu)，二是住宅限購(gòu)使其投資屬性被動(dòng)轉(zhuǎn)移至商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，開(kāi)發(fā)商也熱衷商業(yè)地產(chǎn)，可以通過(guò)配套商業(yè)項(xiàng)目提高住宅產(chǎn)品售價(jià)，同時(shí)承載更高的容積率要求，利潤(rùn)空間因此提升約1.5倍。”

　　事實(shí)上，除了開(kāi)發(fā)商的利益沖動(dòng)，一只有形之手也左右著商場(chǎng)開(kāi)發(fā)的大增。張萬(wàn)強(qiáng)表示，現(xiàn)階段政府有關(guān)部門對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠政策和條件，使得一些企業(yè)在看好沈陽(yáng)消費(fèi)市場(chǎng)的同時(shí)，卻在準(zhǔn)備不充分時(shí)非理性擴(kuò)張。

　　一邊是大體量商業(yè)中心的開(kāi)發(fā)熱情高漲，一邊是多家百貨商業(yè)的陸續(xù)撤離，或許這就是沈城百貨商業(yè)加速市場(chǎng)洗牌的一個(gè)訊號(hào)。張萬(wàn)強(qiáng)預(yù)測(cè)，這種市場(chǎng)洗牌至少在5年之內(nèi)都不會(huì)結(jié)束，在此期間，對(duì)于商業(yè)百貨，建議從定位、經(jīng)營(yíng)理念等各方面，做好適合沈陽(yáng)本地消費(fèi)人群的規(guī)劃，做出自身特色，才能贏得競(jìng)爭(zhēng)。
　�。ㄖ袊�(guó)商報(bào) 胡海林）