頻繁易主 首地集團(tuán)痛棄首地大峽谷購(gòu)物中心 盡管坐擁北京南三環(huán)馬家堡商圈優(yōu)越的地理位置，首地大峽谷這個(gè)地塊卻像受到了“詛咒”，從第一個(gè)東家北京裕昌置業(yè)股份有限公司（下稱“裕昌置業(yè)”），到現(xiàn)在的首都機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)（下稱“首地集團(tuán)”），在各家企業(yè)紛紛布局北京南城商業(yè)時(shí)，該項(xiàng)目又一次進(jìn)入了交易平臺(tái)。而據(jù)了解，接盤者極有可能是凱德商用。
頻繁易主卻又炙手可熱，開業(yè)近3年的首地大峽谷購(gòu)物中心似乎仍未打破北京南城經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的魔咒，走上被賣的道路。而在買家未明朗的情況下，首地大峽谷將走向何方，仍是個(gè)問號(hào)。
又換東家
近日，首地集團(tuán)將旗下全資子公司華坤商業(yè)投資管理有限公司（下稱“華坤商業(yè)”）全部股權(quán)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售，售價(jià)7億元。
作為北京南城首家大型購(gòu)物中心——首地大峽谷的開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，華坤商業(yè)的此次出售，也意味著該項(xiàng)目將二度易主。
據(jù)了解，該地塊最早由裕昌置業(yè)開發(fā)。成立于2001年的裕昌置業(yè)，脫胎于北京市宣武區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)總公司，主要以住宅開發(fā)為主，其代表項(xiàng)目就是首地大峽谷以南的嘉園小區(qū)。
首次嘗試購(gòu)物中心的裕昌置業(yè)沒能堅(jiān)持到最后。2007年1月，裕昌置業(yè)將其正在開發(fā)的搜寶商務(wù)中心商業(yè)部分（即現(xiàn)在的首地大峽谷購(gòu)物中心）進(jìn)行了整體轉(zhuǎn)讓，而接手人是華坤商業(yè)。
雙方都沒有公開轉(zhuǎn)讓的金額，但是接近裕昌置業(yè)的相關(guān)人士表示，裕昌置業(yè)憑借嘉園小區(qū)項(xiàng)目與豐臺(tái)區(qū)政府形成合作，以很低價(jià)格拿到了這塊地。主營(yíng)住宅的它對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)并不熟悉，雖然有開發(fā)寫字樓的經(jīng)驗(yàn)，但是購(gòu)物中心其還從未接觸。為此，轉(zhuǎn)手賺一筆是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
而背靠首都機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)的華坤商業(yè)也沒能走到底。
2005~2007年，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)一片火熱，公開數(shù)據(jù)顯示，2007年全國(guó)新開購(gòu)物中心368家，達(dá)到歷史最高峰。首地集團(tuán)企圖憑借首地大峽谷試水城市商業(yè)地產(chǎn)，并于2005年成立華坤商業(yè)，負(fù)責(zé)購(gòu)物中心的開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理。
但是好景不長(zhǎng)，2012年“空置”、“過(guò)熱”等一系列詞匯彌漫整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)。首地集團(tuán)開始調(diào)整戰(zhàn)略，回歸臨空地產(chǎn)的主業(yè)，華坤商業(yè)則成為了轉(zhuǎn)型的犧牲品。
對(duì)于購(gòu)物中心的轉(zhuǎn)讓原因，首地大峽谷購(gòu)物中心總經(jīng)理李綱表示，這是首地集團(tuán)實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，聚焦機(jī)場(chǎng)周邊臨空地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際需要。作為首都機(jī)場(chǎng)臨空地產(chǎn)的運(yùn)作平臺(tái)，首地集團(tuán)將開發(fā)機(jī)場(chǎng)綜合體、空港生活城、航空物流中心、城市航站樓等四條產(chǎn)品線，實(shí)現(xiàn)臨空業(yè)務(wù)與機(jī)場(chǎng)主業(yè)的協(xié)同發(fā)展。
虧損或許是此次轉(zhuǎn)讓的又一大因素。據(jù)首地大峽谷公開的數(shù)據(jù)顯示，2012年首地大峽谷營(yíng)業(yè)收入為9820.22萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損5843.8萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損5653.02萬(wàn)元，賬面負(fù)債112651.4萬(wàn)元。截至2012年4月30日評(píng)估基準(zhǔn)日，公司凈資產(chǎn)價(jià)值為67957.9萬(wàn)元。
另一方面，李綱認(rèn)為購(gòu)物中心規(guī)模化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)是大勢(shì)所趨。但首地集團(tuán)旗下除了首地大峽谷外，并沒有其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣單打獨(dú)斗，無(wú)論在品牌資源還是供應(yīng)商談判上都沒有優(yōu)勢(shì)。
對(duì)此，昭邑零售首席咨詢師劉暉認(rèn)為，目前購(gòu)物中心出現(xiàn)了過(guò)熱的現(xiàn)象，而機(jī)場(chǎng)航空港建設(shè)正在加快步伐，首地的選擇還是比較明智。
據(jù)悉，北京新機(jī)場(chǎng)正在如火如荼地建設(shè)，而首地集團(tuán)旗下的位于南六環(huán)的臨近機(jī)場(chǎng)的住宅項(xiàng)目也開始發(fā)售。
誰(shuí)來(lái)接手
“即使被轉(zhuǎn)讓，也不能否認(rèn)這是個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。”劉暉說(shuō)。首地大峽谷一掛牌，讓許多家企業(yè)垂涎不已。
中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利告訴記者，此前有至少3家企業(yè)盯著這個(gè)項(xiàng)目。而有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，最有可能的買家是凱德商用。
雖然凱德商用媒體經(jīng)理李婉對(duì)此表示“不清楚”，李綱也稱“目前是在北交所的平臺(tái)上公平公正公開的交易，還不能確定”。
但凱德商用對(duì)首地大峽谷的興趣肯定不小。盡管凱德商用此前在北京已有8個(gè)項(xiàng)目，卻仍一直在找機(jī)會(huì)落子南城。去年4月，其就從保利地產(chǎn)手中購(gòu)得了大興區(qū)一塊商業(yè)用地。
相比凱德位于北京南六環(huán)、計(jì)劃2015年建成的大興項(xiàng)目，首地大峽谷的優(yōu)勢(shì)顯而易見，其位于南三環(huán)右安南橋東南側(cè)與右安門外大街交匯處的黃金地段，輻射周圍3公里的21萬(wàn)住戶，現(xiàn)有及在建住宅項(xiàng)目122個(gè)，商務(wù)辦公項(xiàng)目25個(gè)，消費(fèi)潛力巨大。
而且，開業(yè)兩年多來(lái)，首地大峽谷也已經(jīng)順利完成了“養(yǎng)商期”。據(jù)李綱介紹，截至今年2月，首地大峽谷購(gòu)物中心共實(shí)現(xiàn)銷售額16億元，客流量3050萬(wàn)人次。2012年，在宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)、零售業(yè)整體增速放緩的情況下，首地大峽谷購(gòu)物中心依然取得了銷售額、營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)20%、客流量同比增長(zhǎng)19%的不錯(cuò)業(yè)績(jī)。
另外，在劉暉看來(lái)，以REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)模式運(yùn)作的凱德商用，通過(guò)投資或收購(gòu)的形式進(jìn)行新項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，在資金上不存在壓力。凱德商用2012年報(bào)顯示，截至去年底，該公司尚持有近34億元人民幣的現(xiàn)金。
而且，11億元的負(fù)債加上7億元的標(biāo)價(jià)，對(duì)于現(xiàn)在南城的地價(jià)來(lái)說(shuō)非常劃算。他給記者算了一筆賬，當(dāng)下購(gòu)物中心平均每平方米的成本價(jià)在8000~1萬(wàn)元左右，而此次首地集團(tuán)開出的價(jià)格平均是1.8萬(wàn)每平方米，這樣一個(gè)相對(duì)成熟的項(xiàng)目對(duì)于想在南城拓展的企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。
另外，郭增利也認(rèn)為，雖然也有自建，但是總體來(lái)看，凱德商用收購(gòu)的項(xiàng)目占了半數(shù)以上，收購(gòu)是其在擴(kuò)張時(shí)最常用的方式之一。2011年，凱德商用在中國(guó)收購(gòu)5家購(gòu)物中心、2012年也在北京、青島、武漢等多地進(jìn)行收購(gòu)動(dòng)作。
此外，凱德商用龐大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，也是首地集團(tuán)所不具備。凱德商用在國(guó)內(nèi)36個(gè)大中城市擁有60個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，此外，還擁有來(lái)福士、凱德廣場(chǎng)、凱德Mall等多個(gè)品牌和1萬(wàn)多個(gè)租戶，與國(guó)際國(guó)內(nèi)多個(gè)連鎖零售品牌有著廣泛的合作。
南城“傷業(yè)”？
首地大峽谷即將迎來(lái)它的第三任主人，或?qū)⒊蔀閿噭?dòng)北京南城商業(yè)的一池春水。
事實(shí)上，隨著一大批企業(yè)的進(jìn)駐，寂寞了許久的南城已開始變得花團(tuán)錦簇。
2009年，樂天瑪特在南四環(huán)公益橋區(qū)域開業(yè)；2010年，北京華聯(lián)攜BHG進(jìn)駐公益西橋商圈，與樂天瑪特貼身肉搏。同年，首地大峽谷開業(yè)；2012年1月，銀泰百貨、永輝也扎根于此；綠地集團(tuán)也將在大興開出自己的首個(gè)購(gòu)物中心。
根據(jù)北京豐臺(tái)政府日前公布的第二階段（2013~2015年）城南行動(dòng)計(jì)劃，未來(lái)南城將在公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等4類232項(xiàng)重大項(xiàng)目上，總投資約3960億元。
此外，首都新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)也將是南城發(fā)展的新亮點(diǎn)，而多條地鐵線路的開通也為南城商業(yè)發(fā)展帶來(lái)了巨大的商機(jī)。
名企扎堆，政府輸血，一派繁榮背后卻隱藏著商業(yè)氛圍仍然不溫不火的尷尬。
在銀泰大紅門店，記者發(fā)現(xiàn)，雖然是周六，但是商場(chǎng)人流量并不大。此外，周圍的市政施工也在一段時(shí)間內(nèi)限制了商場(chǎng)的人流。
市民姜女士就對(duì)記者表示，購(gòu)物一般還是會(huì)選擇西單或燕莎，乘坐地鐵非常方便，而且可選擇的商場(chǎng)也有很多。
中國(guó)人民大學(xué)教授黃國(guó)雄告訴記者，與其他成熟商圈相比，北京城南商業(yè)項(xiàng)目的繁榮往往需要多付出半年、一年甚至更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)養(yǎng)商。南城商業(yè)雖然潛力巨大，但當(dāng)前仍然處于培育期。
北京市商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)賴陽(yáng)則認(rèn)為，南城目前仍然沒有一個(gè)標(biāo)桿式的商業(yè)中心，雖然消費(fèi)潛力巨大，但是各家企業(yè)依舊處于各自為戰(zhàn)的階段，沒有形成很好的商業(yè)集群效應(yīng)，對(duì)消費(fèi)者的吸引力不夠。
以首地大峽谷為例，除了方圓2公里缺乏與之相呼應(yīng)的其他購(gòu)物中心，略顯孤獨(dú)外，10萬(wàn)平方米的體量對(duì)于購(gòu)物中心體驗(yàn)式消費(fèi)的定位也略顯緊張，且周邊已無(wú)商業(yè)規(guī)劃用地，增加了擴(kuò)張和改造的難度，商業(yè)氛圍也很難形成。
同時(shí)，主要消費(fèi)客群的定位也是關(guān)鍵。在南城這樣一個(gè)人口密度大的地區(qū)，社區(qū)型消費(fèi)的市場(chǎng)很大，郭增利對(duì)記者說(shuō)，前南城的商業(yè)社區(qū)型購(gòu)物中心除了開業(yè)不久的華冠天地，所剩無(wú)幾，且高端消費(fèi)的需求也基本沒有滿足。
他舉例說(shuō)明，銀泰百貨公益西橋店、北京華聯(lián)BHG等都存在定位模糊的問題，既想定位高端時(shí)尚客群，又想抓住社區(qū)普通消費(fèi)者，反而兩頭不討好。
但即使這樣，依舊有著大批的企業(yè)前赴后繼涌入北京南城。只是，誰(shuí)能成為最后的王者？
�。ㄖ腥A合作時(shí)報(bào)·超市周刊 記者 陳紅杏）
