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痘痘都 
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[轉(zhuǎn)帖]探視萬(wàn)達(dá)運(yùn)營(yíng)之痛的背后
晚上8點(diǎn)的襄陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，偌大的購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)已沒(méi)有多少顧客，只想在屈臣氏購(gòu)買(mǎi)一支唇膏的倩倩，受到導(dǎo)購(gòu)小姐的熱情推介。北京的導(dǎo)購(gòu)們一定沒(méi)有時(shí)間去應(yīng)付只在30元左右產(chǎn)品前晃悠的顧客。兩個(gè)月前，珠寶品牌金伯利和歐特爾選擇從襄陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)撤柜。除了兩家撤柜的珠寶品牌，服裝品牌也走了約三分之一。而留下經(jīng)營(yíng)的商家80%處于薄利和微利狀態(tài)。襄陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)可能不是個(gè)案。據(jù)了解，上海、廣州、濟(jì)南、沈陽(yáng)、武漢等地的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均被曝出商鋪出租一般、人氣不足的狀況。截至2011年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司持有自營(yíng)物業(yè)面積903萬(wàn)平方米。但2011年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的租金收入僅有34.6億元，而萬(wàn)達(dá)百貨還處于虧損狀態(tài)，租金對(duì)整個(gè)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)僅占3.29%。
擴(kuò)張過(guò)快，城市選擇不準(zhǔn)確
萬(wàn)達(dá)對(duì)二、三線(xiàn)城市的選址標(biāo)準(zhǔn)是，GDP總額達(dá)到1000億元以上，社會(huì)消費(fèi)品零售總額300億-400億元，社區(qū)人口不少于70萬(wàn)-80萬(wàn)。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)比較寬泛，很多城市都滿(mǎn)足這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。毫無(wú)疑問(wèn)，按照上述標(biāo)準(zhǔn)，襄陽(yáng)是萬(wàn)達(dá)的目標(biāo)城市之一。但是，2011年，襄陽(yáng)市城鎮(zhèn)人均年消費(fèi)支出為11816元，其中食品類(lèi)仍占主導(dǎo)地位，教育文化娛樂(lè)服務(wù)消費(fèi)支出僅為1777元。決定大型購(gòu)物中心得以長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)下去的一個(gè)重要因素是當(dāng)?shù)氐钠骄M(fèi)水平。也許萬(wàn)達(dá)有更詳盡的城市選擇標(biāo)準(zhǔn)體系，但是可以判斷萬(wàn)達(dá)在進(jìn)入襄陽(yáng)之前未做詳細(xì)的調(diào)研工作，忽略了最重要的客戶(hù)。追求快速擴(kuò)張無(wú)疑是導(dǎo)致這個(gè)結(jié)果的重要原因。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)已在全國(guó)開(kāi)業(yè)55座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、34家五星級(jí)酒店、800塊電影銀幕、46家百貨店、51家量販KTV，計(jì)劃到2015年開(kāi)業(yè)120座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積2400萬(wàn)平方米，成為全球排名第一的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。
無(wú)獨(dú)有偶，同樣的情形星河灣也上演過(guò)，扛著百億的銷(xiāo)售目標(biāo)，擁有龐大的銷(xiāo)售隊(duì)伍，夭折在鄂爾多斯(600295,股吧)。導(dǎo)致這場(chǎng)悲劇的最大原因是星河灣城市選擇失誤。2010年7月31日，在市場(chǎng)形勢(shì)不佳的環(huán)境下，太原星河灣在太原開(kāi)盤(pán)日自動(dòng)麻將機(jī)遙控器大幅超越浦東星河灣40億銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，再次創(chuàng)造紀(jì)錄。這次成功極大鼓舞了星河灣的士氣，當(dāng)房子不愁賣(mài)的時(shí)候，耗費(fèi)巨資研究客戶(hù)自然成為多余。
無(wú)論今日的萬(wàn)達(dá)運(yùn)營(yíng)之困，還是昨日的星河灣神話(huà)破滅，擴(kuò)張過(guò)快和城市選擇不準(zhǔn)確是背后最重要的原因。異地?cái)U(kuò)張，快速?gòu)?fù)制是今后房企的發(fā)展趨勢(shì)，但是這一步走的要穩(wěn)，不可盲目擴(kuò)張。研究客戶(hù)基礎(chǔ)上的復(fù)制，才是成功之道。
人才缺口，亟待解決
商業(yè)地產(chǎn)的“人才荒”成為當(dāng)前最大的現(xiàn)實(shí)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)吸納并培養(yǎng)了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)眾多精英，因此也成為眾多獵頭公司圍獵的對(duì)象，不僅高管，甚至普通員工都成為房企圍獵的目標(biāo)。這無(wú)非成為萬(wàn)達(dá)最痛心的事情，因?yàn)樗陨淼娜瞬挪⒉桓辉！?br>
據(jù)了解，至2010年底萬(wàn)達(dá)員工總數(shù)將有近3萬(wàn)人，僅2010年上半年就招聘員工4685名。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總裁丁本錫曾在一次會(huì)議上表示，2010年在項(xiàng)目系統(tǒng)高管團(tuán)隊(duì)中65%-70%的人都是新加盟，都是第一次操作城市綜合體。如此大規(guī)模的招聘，自動(dòng)麻將機(jī)遙控器如此大比例的新人，填補(bǔ)了萬(wàn)達(dá)對(duì)人的需求，但卻無(wú)法滿(mǎn)足其對(duì)人才的需求，特別是對(duì)管理人才的需求。
運(yùn)營(yíng)管理人才存在缺口是導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)運(yùn)營(yíng)困境的另外一個(gè)重要原因。萬(wàn)達(dá)高層雖然很早就認(rèn)識(shí)到，制約萬(wàn)達(dá)發(fā)展的短板是人才。王健林在各種場(chǎng)合也反復(fù)強(qiáng)調(diào)過(guò)，他并不擔(dān)心萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式和資金鏈，最怕人才儲(chǔ)備跟不上。因此，建議萬(wàn)達(dá)在快速擴(kuò)張的同時(shí)，一定要考慮人才的缺口，走穩(wěn)健的發(fā)展道路。
綜述：放慢腳步，享受成功
當(dāng)面對(duì)誘惑的時(shí)候，人們往往無(wú)法停止前進(jìn)的腳步。萬(wàn)達(dá)抓住且滿(mǎn)足了政府的三大關(guān)鍵需求點(diǎn)：促進(jìn)當(dāng)?shù)刎?cái)政收入增長(zhǎng)、促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、短期內(nèi)提高政府政績(jī)，低價(jià)獲得土地成為萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。拿地的難度降低，融資的砝碼增多，為萬(wàn)達(dá)的擴(kuò)張?zhí)峁┝肆己玫挠布䲢l件。但是在人才無(wú)法滿(mǎn)足的情況下，萬(wàn)達(dá)唯一的選擇就是放慢腳步。在人才一定的前提下，進(jìn)度、成本和質(zhì)量這三者是平衡的，當(dāng)成本低，進(jìn)度快的情況下，犧牲的只有質(zhì)量。
放慢腳步，享受成功。企業(yè)發(fā)展的目的是適度規(guī)模，而不是一味的追求規(guī)模最大化。
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| 2012-11-20 22:00 |
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