選擇合適的商業(yè)地產運營模式
當前我國從緊的貨幣政策，對前期火熱的房地產市場，抑制作用日益顯現(xiàn)。然而商業(yè)地產以其利潤較高、市場逐漸成熟，成為了房地產投資的良好“避風港”。近幾年，商業(yè)地產的開發(fā)投資保持持續(xù)增長。據(jù)上海馳昂咨詢(Sinotes)的研究數(shù)據(jù)顯示，2009年，中國商業(yè)用房的投資總額是3965.36億元，同比增長18.5%。
然而，相當多的商業(yè)地產在建成之后，存在著前期招商或者是后期運營的難題，除去運作能力的差異，項目運營模式選擇不當是難題產生的癥結。商業(yè)地產的運營需要精準的商業(yè)開發(fā)定位能力以及后期的運營能力。也就是說，針對具體商業(yè)地產，合適的運營模式的選擇至為重要。馳昂咨詢分析師李俊認為，就目前而言，商業(yè)地產主要存在以下幾種運營模式：
第一，“只租不售”模式，即在物業(yè)建成后形成獨立產權，通過招商合作，以租金作為主要收入來源的運營模式，有利于統(tǒng)一的經營與管理。商業(yè)地產以出租作為惟一運營模式時，項目可行的前提是開發(fā)商必須先通過融資籌措到足夠的資金，使該項目建設完成并投入運營。采用出租模式時，項目的規(guī)劃、建設、招商、經營管理等都是專業(yè)性極強的工作。因此，開發(fā)商應該具備經營商的管理能力。只租不售模式既可委托專業(yè)機構進行出租招商，也能自行搭建招商隊伍進行招商。
第二，“純銷售”模式，即商業(yè)地產項目在建成后，開發(fā)商為了快速套現(xiàn)，實現(xiàn)資金回流，將物業(yè)分解并分別出售給若干中小業(yè)主，目前階段是中小型商業(yè)地產開發(fā)商的重要選擇方式。這種模式的優(yōu)勢在于，開發(fā)商能夠盡快收回投資，降低項目開發(fā)風險。
第三，“租售結合”模式，即開發(fā)商出售一部分商業(yè)物業(yè)，剩余部分采取出租經營，以獲得后期的運營利潤。它的特點是地產開發(fā)商占主導地位，和眾多國際國內一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，借助其品牌效應，提高該商業(yè)項目的地產價值。這種模式下，商業(yè)地產開發(fā)商能夠充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，通過規(guī)模效益降低項目建設成本。
第四，“售后回租”模式，是指開發(fā)商將商場分割成若干商鋪進行銷售，然后再以一定的投資回報將售出的商鋪租回，整體交給發(fā)展商或第三方公司，進行統(tǒng)一經營管理。這種模式一方面可以通過銷售商鋪快速收回資金，另一方面可以獲得物業(yè)的經營利潤。 商業(yè)地產 運營
搜索更多相關帖子: 商業(yè)地產 運營 | 
