昨天和今天上午大部分都是零售商的一些演講，也聽(tīng)到了他們的苦處，其實(shí)我覺(jué)得零售商也應(yīng)該聽(tīng)聽(tīng)做商業(yè)地產(chǎn)人的想法，這樣我們才能夠共同把中國(guó)的商業(yè)做好，因?yàn)槟壳拔覀兯猩虡I(yè)的供應(yīng)除了一部分的零售商有實(shí)力的是自己在復(fù)制、拓展以外，大部分還是要靠商業(yè)地產(chǎn)商提供的供應(yīng)量來(lái)滿足整個(gè)市場(chǎng)的需求，所以商業(yè)地產(chǎn)商是聯(lián)系消費(fèi)者和地產(chǎn)商很重要的紐帶，
我們公司的理念就是創(chuàng)造空間性價(jià)比，韓總曾經(jīng)講過(guò)，所說(shuō)的商業(yè)就是分配空間，我們作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)公司就是要給這些空間創(chuàng)造更新的價(jià)值，我們做過(guò)的案例大體上就是這么幾個(gè)項(xiàng)目，上海新天地，正大廣場(chǎng)的改造，成都的華僑城，杭州西湖城的改造等。
總的演講分這么幾個(gè)部分項(xiàng)目成果的展示，定位過(guò)程的解析，在招商過(guò)程中的一些問(wèn)題，開(kāi)業(yè)以后的后續(xù)服務(wù)。
西單大悅城所處的位置是所有改造中的四號(hào)地，總建筑面積約20.
商業(yè)面積：11萬(wàn)平方米，零售：88，
從現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)效果來(lái)看，整個(gè)項(xiàng)目承租條件比較好，業(yè)主投資比較高。
從剛才的解說(shuō)來(lái)看目前的經(jīng)營(yíng)還是比較順利的，無(wú)論是從業(yè)主、租戶還是消費(fèi)者的反應(yīng)來(lái)看對(duì)這個(gè)項(xiàng)目都比較滿意。整個(gè)項(xiàng)目前前后后也是幾經(jīng)周折，最后才到了中糧的手里。大悅城這個(gè)詞是中糧集團(tuán)的老總選定的名字，近者悅，遠(yuǎn)者近。應(yīng)該說(shuō)我們服務(wù)開(kāi)發(fā)商的時(shí)候也會(huì)看，因?yàn)槲覀兪亲鰧?zhuān)業(yè)公司的，我們跟業(yè)主方服務(wù)的時(shí)候也看他們到底是什么樣的理念，知道商業(yè)地產(chǎn)是什么樣的狀況，中糧集團(tuán)目前確定的大板塊里商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為下一個(gè)上市的目標(biāo)。他們是希望通過(guò)大悅城這個(gè)品牌不斷地復(fù)制創(chuàng)造更多的大悅城，然后給全國(guó)各地的商業(yè)帶來(lái)新的氣息，目前在北京第二座的大悅城，正在建筑和招商籌備中，我們有幸繼續(xù)為中糧集團(tuán)服務(wù)。
回顧商業(yè)不能擺脫它的歷史。最早解放前的時(shí)候就有西單、東王府井、前門(mén)之說(shuō)，目前西單、王府井還是北京最主要的商業(yè)區(qū)。我覺(jué)得一個(gè)地點(diǎn)成為主要的商業(yè)區(qū)是有很多的特征。在商業(yè)里是有商圈范圍，尤其我們做零售業(yè)，業(yè)態(tài)的輻射范圍還是很有限的，并不可能說(shuō)一個(gè)項(xiàng)目就能覆蓋幾十平方公里，甚至上千，應(yīng)該說(shuō)人的消費(fèi)尤其是日常消費(fèi)這一塊我們研究的消費(fèi)就是步行15分鐘比較合適，車(chē)行最好不要超過(guò)30分鐘。所以西單的商業(yè)區(qū)也是由北京的區(qū)域特性所決定的，王府井和西單就是市中心的區(qū)域，它的交通非常便利。年輕人是最主要的消費(fèi)客群，因?yàn)槟贻p人有時(shí)間，所以在西單的客群里也是以年輕人為主的，原有的西單商圈已經(jīng)形成了這么一種氛圍，現(xiàn)在我們也是得到了這方面的確認(rèn)。
國(guó)外的購(gòu)物中心都是在郊外，而我們?cè)谑兄行�，但是我們分析了�?guó)外的一些情況尤其是亞洲的情況，我們的情況是不一樣的，我們依賴(lài)的是公共交通，目前來(lái)看大部分的交通還是公共交通為主。還有消費(fèi)習(xí)慣也不一樣，歐美人逛商場(chǎng)是利用假日，而我們逛商場(chǎng)的頻次遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美。而我們要源于西單、高于西單，用業(yè)態(tài)豐富、主題鮮明的方式引導(dǎo)年輕人購(gòu)物的方式。
我們確定了購(gòu)物中心的模式，就在利益、時(shí)間、質(zhì)量三個(gè)要素上進(jìn)行的權(quán)衡，這里要考慮到整個(gè)開(kāi)業(yè)的時(shí)間，經(jīng)濟(jì)效益要保證業(yè)主的回報(bào)，還有我們的檔次要領(lǐng)先西單。定位滿足西單現(xiàn)有客群青年人為主，分析青年人的消費(fèi)特點(diǎn)和要素。
地下二層，我們考慮到未來(lái)可能和地鐵有連通。
化妝品放在第一層，所以將這些與年輕女性相關(guān)的飾品都擺在一起。一層和二層應(yīng)該是重要的兩層，用我們招商的人講這就是代表你整個(gè)項(xiàng)目定位和品牌的，第一層有什么品牌，就知道整體的檔次，我們選擇的品牌基本以國(guó)外的品牌為主，而且是偏時(shí)尚。二層可能是一層的延續(xù)，更增加一些豐富的元素。
三層和四層是真正出現(xiàn)金流的部分，三樓定位潮流，引領(lǐng)整個(gè)時(shí)尚和休閑的方向。四層是混搭的概念。這個(gè)層面可能會(huì)將不同元素混合在一起，這樣的銷(xiāo)量也非常不錯(cuò)。
五層以動(dòng)感與運(yùn)動(dòng)休閑為主。
六層是分割的關(guān)鍵點(diǎn)，六層以上基本上都是以餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)為主。一定要?jiǎng)?chuàng)造出讓大家感覺(jué)到輕松、快樂(lè)的氛圍。
七層除了要拋開(kāi)五層的喧囂以外，可能還要適合約會(huì)，談一點(diǎn)事情，溝通一下最近的情況等等，所以這里面的餐飲稍微比六層大一些，而且主體性和目的性強(qiáng)一些。
八層既有餐飲也有娛樂(lè)的部分。
九層應(yīng)該說(shuō)是我們項(xiàng)目增加了一個(gè)新的亮點(diǎn)，考慮到年輕人追求時(shí)尚的特點(diǎn)，我們?cè)黾恿艘恍⿲?zhuān)門(mén)賣(mài)硬碟和書(shū)的場(chǎng)所。
十至十一層是電影院，現(xiàn)在在考慮增加一個(gè)廳。
這也印證了剛才潘總所講的道理，一定是新舊搭配，沒(méi)有舊的引不來(lái)新的客流，沒(méi)有新的引不來(lái)原有的客流。
任何商業(yè)規(guī)劃都不可能做到盡善盡美，我們把已經(jīng)固定可以做商業(yè)的部分拿出來(lái)做出商業(yè)，根據(jù)人流、商家的反映做出中導(dǎo)區(qū)域，這樣也增加了整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)作為購(gòu)物中心和百貨運(yùn)營(yíng)的時(shí)候還有很大的一個(gè)差異，購(gòu)物中心更多采取租金的形式或者是劉總所說(shuō)的模式，這種情況下業(yè)主一定要考慮怎么把業(yè)態(tài)組合好，后期一定要考慮怎么把商場(chǎng)做的更漂亮，更吸引人。從運(yùn)營(yíng)手段上我們一定要經(jīng)常做活動(dòng)，商場(chǎng)的裝飾裝璜也非常重要。
我們最近對(duì)于整個(gè)大悅城消費(fèi)者的滿意度作了調(diào)查，總體來(lái)看消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目還是比較認(rèn)可的，商家也比較喜歡，只有消費(fèi)者認(rèn)可了商家才能掙到錢(qián)，購(gòu)物中心才能經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)好。但是還存在一些小問(wèn)題，從消費(fèi)者調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)了下一步我們也會(huì)協(xié)助業(yè)主對(duì)這一方面進(jìn)行改進(jìn)。
