國(guó)際品牌機(jī)構(gòu)在中國(guó)城市發(fā)展的誤區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)做完成以后，交給誰(shuí)來(lái)運(yùn)營(yíng)。首先呢，我認(rèn)為許多國(guó)際品牌機(jī)構(gòu)在中國(guó)城市發(fā)展過(guò)程中有一些誤區(qū)，這個(gè)誤區(qū)核心體現(xiàn)在，包括有些機(jī)構(gòu)提出來(lái)的年度指標(biāo)，一年要開(kāi)幾百家店啊，等等。包括我們?cè)?jīng)有的合作伙伴，為了達(dá)到當(dāng)年年度的發(fā)展計(jì)劃，給我們施加了很大的壓力。我覺(jué)得他們?cè)谥贫òl(fā)展規(guī)劃的時(shí)候，他們往往有過(guò)高的追求，或者過(guò)低的追求。再有就是我們中外經(jīng)濟(jì)文化的差異，導(dǎo)致在選址啊，定位方面不適合�？傮w來(lái)看，有些項(xiàng)目的選址是存在一些問(wèn)題的。第四個(gè)對(duì)中國(guó)區(qū)級(jí)城市發(fā)展速度的誤區(qū)，北京的城區(qū)發(fā)展速度都是兩位數(shù)的，他們采用歐美國(guó)家的穩(wěn)定的速度，但是實(shí)際上中國(guó)的城市化進(jìn)程，尤其是一線和二線城市的城市化進(jìn)程，差別是非常大的。第五個(gè)就是推廣渠道，我們很多的國(guó)際品牌合作伙伴呢，他在中國(guó)制定一個(gè)好的發(fā)展規(guī)劃同時(shí)通過(guò)一個(gè)渠道推廣出去，但是他們對(duì)能不能夠有足夠的渠道去推廣，這個(gè)和國(guó)外是有差距的，導(dǎo)致他們不斷地更換推廣渠道，就有點(diǎn)像中國(guó)足球不斷更換主教練一樣。第六個(gè)就是，我們知識(shí)文化的差距，尤其是思維模式的差距，所以本土化文化上還是缺一些。很多國(guó)際品牌，非常高端的國(guó)際品牌，我們認(rèn)為在推廣過(guò)程中或多或少地可能是因?yàn)樾湃螁?wèn)題，還是文化的差異，導(dǎo)致推廣過(guò)程中有一些問(wèn)題。
說(shuō)完國(guó)際品牌機(jī)構(gòu)，再說(shuō)說(shuō)我們自己。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，由于我們商業(yè)的定位，迫使我們必須拿出來(lái)超低的成本解決談的一些問(wèn)題。第二過(guò)度重視招商銷(xiāo)售，很多項(xiàng)目都是這樣的，招商一片紅，銷(xiāo)售非常好，但是實(shí)際商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)是要看起碼五年和十年，我們跟一個(gè)良好的餐飲業(yè)簽合同要簽十年。我們跟沃爾瑪簽合同基本要簽二十到二十五年，如果你跟他簽一個(gè)十年的協(xié)議，他就死了，他能夠拿一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的協(xié)議和前期的投入和損失來(lái)獲得后期巨大的收益。第三個(gè)是對(duì)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)劃和策劃忽視市場(chǎng)調(diào)研，這個(gè)剛才有非常專業(yè)的顧問(wèn)公司，以及其他的優(yōu)秀的商家都提到了，不再說(shuō)了。
總體來(lái)看，也可以說(shuō)是建議，也可以是忠告，在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行的時(shí)候，一定要在真正實(shí)施它之前，真正蓋這個(gè)樓之前完成主要的建筑指標(biāo)，參數(shù)和商業(yè)需求的調(diào)查，否則的話后面面臨巨大的困難。我們?cè)?jīng)把一個(gè)綜合樓項(xiàng)目改成酒店，改成酒店以后，又希望從原來(lái)的快捷模式改成四五星級(jí)，我們面臨的改造費(fèi)一平米幾乎達(dá)到五塊錢(qián)，從一個(gè)酒店運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，回報(bào)能不能做到呢。所以我們寧可在這方面多投入一些錢(qián)去分析，去研究，也比去改造好。第四個(gè)和第三個(gè)是匹配的。有一個(gè)項(xiàng)目，本來(lái)他具備非常好的條件，包括空調(diào)的制冷方式，和能源方式，包括地下水等等，他的外保溫可以獲得很大的節(jié)約，但是當(dāng)時(shí)是很簡(jiǎn)單地做了一個(gè)計(jì)量，到現(xiàn)在為止，我們的管線尺寸等等，有有巨大的失誤�，F(xiàn)在在國(guó)外高節(jié)能化的方式是，把外墻的制冷的通道送到室內(nèi)去，他是在樓體內(nèi)完成交換的。
最后，一個(gè)好的商業(yè)在一個(gè)地區(qū)建立起來(lái)以后，對(duì)周邊的物業(yè)是有增值的效果。像我們的雙井項(xiàng)目，因?yàn)槲覀円M(jìn)家樂(lè)福，周邊的房子的價(jià)格都會(huì)提升。商業(yè)的增值性不完全在項(xiàng)目本身，而在周邊。這個(gè)我們需要在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中需要分析研究的。
我們現(xiàn)在做的這個(gè)項(xiàng)目呢，在整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃中，我們整個(gè)商業(yè)部分整體是11萬(wàn)平米，到現(xiàn)在為止，今年四月份，我們做了一個(gè)很大的簽約儀式，我們和我們的合作伙伴，家樂(lè)福做了一個(gè)簽約，使得我們一個(gè)商業(yè)綜合體的性能得到真正的體現(xiàn)。在渠道上我們也做了很多的工作，我覺(jué)得一個(gè)好的商業(yè)，一個(gè)國(guó)際品牌想在中國(guó)發(fā)展，或者一個(gè)國(guó)內(nèi)好的品牌，好的地產(chǎn)項(xiàng)目要發(fā)展，必須有非常優(yōu)秀的渠道商的支持。此外我們?cè)谡麄�(gè)項(xiàng)目中還安排了全面規(guī)劃部門(mén)，包括對(duì)人流研究分析等。在銷(xiāo)售和租賃問(wèn)題上的一些看法呢，我不想多說(shuō)了，最后呢，希望大家能夠?qū)ξ覀円呀?jīng)做的和正在做的一些項(xiàng)目多給一些意見(jiàn)建議！謝謝！
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