[提要] “原本我們還有很多商業(yè)可以賣的，現(xiàn)在我們都舍不得賣，還是決定持有。”
12月17日，寶龍地產(chǎn)公布最新銷售數(shù)據(jù)顯示，11月單月錄得銷售收入6.39億元，銷售面積81925平方米。天津?qū)汖垏H中心11月20日開盤銷售1.5億，應當是寶龍當月業(yè)績最大貢獻者。
截至11月末，寶龍本年度累計銷售52.2億元，同比增19.7%。換言之，截至目前寶龍的銷售業(yè)績才及全年百億目標的一半。寶龍集團董事長許健康日前在接受觀點地產(chǎn)新媒體專訪時表示，預計今年全年銷售額可達60億。
即便如此，寶龍的業(yè)績看上去依然差強人意。為了謀求業(yè)績上的突破，近期包括萬科、龍湖、中海、星河灣等房企在內(nèi)都大打降價牌，然而，寶龍卻并無太多降價的打算。
據(jù)了解，寶龍目前在售項目的降價幅度普遍在10%左右，就算是開盤熱銷的天津?qū)汖垏H中心，優(yōu)惠幅度也不大。據(jù)了解，天津?qū)汖垏H中心開盤前期及當天交2萬元定房可以享受5%優(yōu)惠和總房款減15萬元優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠5%。
從目前來看，寶龍似乎有著另外的考慮--逐漸增加持有的比例。日前消息指，寶龍希望日后自持部分的比例可達到60-70%以上。
“其實現(xiàn)在包括土地成本在內(nèi)的各種成本都在提高，要賣也可能達不到預期的價格，所以現(xiàn)在持有會更好。而且，市場對于商業(yè)項目的需求還在。”許健康稱。
許健康稱，如果寶龍愿意賣，業(yè)績可能會更好些。“原本我們還有很多商業(yè)可以賣的，現(xiàn)在我們都舍不得賣，還是決定持有。”
他透露，寶龍今年開業(yè)的部分購物中心體量就達到70、80萬平方米，隨便一個拿兩三萬個商鋪出來賣，每平米大約賣幾萬元，隨便就能回籠幾十億。
與此同時，許健康亦表示，面對復雜多變的房地產(chǎn)市場環(huán)境，寶龍的發(fā)展速度也將會有所減緩。
按照原定計劃，寶龍設想五年內(nèi)建造100座城市綜合體。不過寶龍現(xiàn)在卻想放慢速度，“做得細一點，做得好一點，不用做得太多，做太多沒必要。”許健康稱。
以下為觀點地產(chǎn)新媒體對寶龍集團董事長許健康的專訪實錄：
觀點地產(chǎn)新媒體：近期大家對于寶龍的業(yè)績相當關(guān)注，您預期今年寶龍的業(yè)績能達到怎樣的水平？
許健康：預計今年的銷售額會在60億左右，這個業(yè)績算可以了。原本我們還有很多商業(yè)可以賣的，現(xiàn)在我們都舍不得賣，還是決定持有。
很多今年開業(yè)的購物中心，我們都決定只租賃不出售。因為拓展、開發(fā)這些項目也不容易，我們就決定干脆把購物中心都持有不賣了。
觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在選擇把大量的物業(yè)轉(zhuǎn)為持有，是預計未來的市場還是會變好嗎？
許健康：這個肯定的。其實現(xiàn)在包括土地成本在內(nèi)的各種成本都在提高，要賣也可能達不到預期的價格，所以現(xiàn)在持有會更好。而且，市場對于商業(yè)項目的需求還在。
觀點地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在降價成風，不少房企都趕在年底前降價搶收。之前亦有一些報道指出，寶龍也開始做了一些降價的銷售，對此您是怎么看的？
許健康：其實我們降價的幅度很小，個別項目有些降價促銷活動，也都在10%左右，主要還是為了適應市場的需要，從來沒有拋售過。此外，我們發(fā)展的項目都是位于二、三、四線城市，一直以來價格都比較穩(wěn)定，本來的價格就不算高，所以也沒有必要降價。
觀點地產(chǎn)新媒體：正如您所言，寶龍的項目主要集中在三四線城市，但日前有一些評論指出，明年三四線市場或?qū)⒚媾R深度衰退，其實現(xiàn)在也有不少人士也在質(zhì)疑三四線城市商業(yè)地產(chǎn)市場的容量，然而您對于未來的預計卻相當樂觀，是基于怎樣的考慮呢？
許健康：我不覺得商業(yè)地產(chǎn)市場不好，現(xiàn)在的市場前景還是很好的。寶龍旗下商業(yè)項目的招商都沒難度，每一個商場開業(yè)都是95%以上的招商率。
現(xiàn)在在整個業(yè)內(nèi)，無論是國際品牌還是國內(nèi)品牌，都想擁有一個門戶。以前只是去開百貨，現(xiàn)在大家都想有自己的門店。所以，今年招商會更好一點。
觀點地產(chǎn)新媒體：稍早前，原金地商業(yè)地產(chǎn)常務副總裁潘韜出任寶龍集團商業(yè)總經(jīng)理一職，業(yè)內(nèi)認為這是寶龍為了運營模式求變做出了人才配備，擴大商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模，您又是怎樣認為的？
許健康：是。商業(yè)最主要就是招商和經(jīng)營，這個最關(guān)鍵。所以，我們也在做一些人才引進。以前更多是老員工，但是現(xiàn)在吸收了一些新鮮血液，讓這個團隊更有戰(zhàn)斗力。
觀點地產(chǎn)新媒體：未來會不會配合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的需要，做一些大規(guī)模的人才引進？
許健康：不會大規(guī)模的引進，其實企業(yè)穩(wěn)定了就不需要太大的變化，這樣也能達到發(fā)展、壯大的效果。而且人一引進多了就會反而令管理結(jié)構(gòu)更辛苦，所以，人才引進的關(guān)鍵核心是可以帶來很多影響的一兩個，太多反倒不是很現(xiàn)實。
觀點地產(chǎn)新媒體：所以，您預計潘總來了之后會對寶龍的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來不少的幫助？
許健康：是的。他是有知識、有經(jīng)驗的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才，再加上我們的經(jīng)驗，這樣能夠讓他盡量去發(fā)揮最大的作用。同時，寶龍商業(yè)集團的整體團隊都是國內(nèi)外著名商業(yè)集團的專業(yè)人才，整個團隊共同努力，對寶龍的發(fā)展是有很大幫助的。
觀點地產(chǎn)新媒體：您能否簡單介紹一下寶龍未來三至五年在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃？
許健康：本來預計的發(fā)展計劃會更理想一點，但是現(xiàn)在因為國家對整個房地產(chǎn)投資的約束，企業(yè)的戰(zhàn)略肯定要跟國家政策相匹配。我們會保持穩(wěn)定發(fā)展的趨勢，我還是看好中國經(jīng)濟，但是在速度上、規(guī)模上，我們可能會更保守一點，穩(wěn)健一點。其實，不一定要增長太多，就算今天不做，也是一個很了不起的數(shù)字了。
觀點地產(chǎn)新媒體：但是之前有一些券商指出，寶龍擴張的步伐有點過于激進，存在較大的執(zhí)行風險。
許健康：其實那些外圍人士不是很清楚了解寶龍的情況�？匆粋�企業(yè)有沒有拋售就知道缺錢的程度，最簡單，看房地產(chǎn)商賣房子就知道了，就算這次拋售了20%多，對它來講少賺了而已，而不是虧本，我認為房地產(chǎn)業(yè)有約束是件好事情。
其實很多大地產(chǎn)商都沒有問題的，真正有問題的是那些遲進入的、專業(yè)度不夠的企業(yè)，它們一個項目都不懂得做，導致項目價值低，沒有效益，壓力自然而然就會很大。
我們不是賣不出去，而是不舍得賣。我們今年開業(yè)的部分購物中心體量就達到70、80萬平方米，隨便一個拿兩三萬個商鋪出來賣，每平米大約賣幾萬元，隨便就能回籠幾十億。
因為現(xiàn)在要想做好一個項目還要兼顧各種各樣的利益，而且現(xiàn)在機會越來越少，城市拆遷也變得越來越難，政府要去拆，但是房價跌了他也拆不下來。成本跟以前沒辦法比，好的地依然是一塊都難取。所以，這三個月能夠守住物業(yè)就算不錯了。
觀點地產(chǎn)新媒體：據(jù)了解，寶龍其實現(xiàn)在也在不斷地增加自持項目的比例，預計未來自持部分將達到70%以上，這對于寶龍的資金要求也就會更高，在資金安排上又是怎么考慮的？
許健康：短時間來看，資金鏈確實會有點緊張，但是如果放慢速度，不一定做這么多。做得細一點，做得好一點，不用做得太多，做太多沒必要。
觀點地產(chǎn)新媒體：您認為，隨著住宅市場壓力越來越大，會不會有更多的投資性需求流入商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應求的情況？
許健康：不會，現(xiàn)在不會，大家都會冷靜下來，認真想想自己在干什么。當前宏觀調(diào)控下，風險較大，冷靜下來就不會去追求那么多，人就要被潑潑水，大家清醒過來，個個想做第一個，個個想做好，其實沒必要。
在西方國家，一些習慣是按部就班的，把企業(yè)做細做好，我們不要和其他人攀比，穩(wěn)健發(fā)展還是企業(yè)的根本。
觀點地產(chǎn)新媒體：依您的看法，現(xiàn)在的地產(chǎn)開發(fā)商是處于冷靜的狀態(tài)，還是比較躁動、活躍的狀態(tài)？
許健康：我覺得，不管做住宅還是做其它，大家都會冷靜地把速度放慢一點看看，然后好好去思考，把自己內(nèi)部的工作做好、做實。我認為大家應該要把自己的產(chǎn)品和企業(yè)做得更好一點，就好像有春、夏、秋、冬四季交替一樣，不要一直在沖刺，一直在奔跑，結(jié)果容易倒下去起不來了。
其實現(xiàn)在的市場就很好，宏觀調(diào)控我是認可的，讓企業(yè)冷靜下來然后各自再有序地夯實內(nèi)部，煉好內(nèi)功。那些想要去轉(zhuǎn)型的企業(yè)，80%、90%未來的發(fā)展道路都會有極大風險的。
觀點地產(chǎn)新媒體：在您的眼中，到底現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)是否存在大家所言的泡沫及風險？
許健康：如果太多人去追逐就會有泡沫。其實什么東西都要恰到好處，如果懂也做，不懂也去做，到最后就會變得數(shù)量過剩，這種情況是很現(xiàn)實的。
我覺得現(xiàn)在國家治理得很好，很有超前的意識，把這種現(xiàn)象抑制下來，讓大家冷靜，未來可以更良性地發(fā)展。
�。▉碓矗河^點地產(chǎn)網(wǎng) 記者：梁嘉欣）
