疫情之下，商業(yè)遭到的沖擊非常嚴(yán)重。雖然很快得到控制，政府和企業(yè)也推出不少積極促消費(fèi)的舉措，但大部分業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不理想。

回顧2020年購(gòu)物中心表現(xiàn)，可以看到新的分化情況出現(xiàn)。在實(shí)體零售低迷的情況下，主打奢侈品的高端購(gòu)物中心銷售額屢創(chuàng)新高，平價(jià)零售店的銷售表現(xiàn)卻差異明顯。

恒隆、太古、華潤(rùn)等為代表，因高端定位，加之運(yùn)營(yíng)招商調(diào)整方面的預(yù)判性，在商業(yè)市場(chǎng)上優(yōu)勢(shì)凸顯。

究其原因，高端項(xiàng)目除了有專屬的目標(biāo)消費(fèi)客群外，對(duì)客流的依賴性要低于大眾購(gòu)物中心。而且疫情之下因應(yīng)變化調(diào)整運(yùn)營(yíng)策略，對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)也起到很大的拉動(dòng)作用。

高端消費(fèi)回流機(jī)遇

放眼國(guó)內(nèi)高端購(gòu)物中心市場(chǎng)，恒隆、太古、華潤(rùn)等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)旗下運(yùn)營(yíng)的高端項(xiàng)目占據(jù)重要地位，在去年疫情之后最先復(fù)蘇，且憑借下半年的逆市增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)不減反增，展現(xiàn)了較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

觀點(diǎn)指數(shù)選取了具有代表性，且2020年業(yè)績(jī)表現(xiàn)較優(yōu)的高端購(gòu)物中心項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比。

以上樣本購(gòu)物中心項(xiàng)目位于北上廣深四個(gè)一線城市的核心商業(yè)地段，從披露的租金收入來(lái)看，上述項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，其中上海恒隆廣場(chǎng)租金收入突破20億元，其余位于一線城市的高端項(xiàng)目租金也接近10億元。

沈陽(yáng)萬(wàn)象城、杭州萬(wàn)象城等雖然相比其他一線城市項(xiàng)目租金收入稍低，但在二線城市中已是一騎絕塵。

運(yùn)營(yíng)商能獲取的租金收入，與項(xiàng)目租戶的銷售額息息相關(guān)。北京SKP是公認(rèn)的店王，據(jù)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，去年銷售額達(dá)177億元。上海恒隆廣場(chǎng)作為恒隆旗下最賺錢的商業(yè)項(xiàng)目，2020年租金收入為20.32億元，銷售額為110億元左右。

沈陽(yáng)萬(wàn)象城雖然不在一線城市，但銷售額非�？捎^，超過(guò)國(guó)內(nèi)一線城市大部分商業(yè)項(xiàng)目。由此可見(jiàn)，雖然存在城市等級(jí)之間的差異，但部分二線城市也同樣驚人。

若以披露數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單計(jì)算租售比，上海恒隆廣場(chǎng)和沈陽(yáng)萬(wàn)象城都處在10%-20%區(qū)間，相對(duì)較高。坪效方面，上海恒隆廣場(chǎng)單位面積創(chuàng)造的租金收入最多。

從增長(zhǎng)幅度來(lái)看，高端項(xiàng)目租金與銷售額之間正相關(guān)關(guān)系明顯。而銷售額貢獻(xiàn)中，奢侈品的貢獻(xiàn)頗多，去年疫情催生高端消費(fèi)需求回流本土，給國(guó)內(nèi)高端商業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的契機(jī)。

高端項(xiàng)目奢侈品消費(fèi)的熱度和貢獻(xiàn)，可以從相關(guān)企業(yè)財(cái)報(bào)中得以反映：愛(ài)馬仕、LV、古馳等知名奢侈品牌均在財(cái)報(bào)中提及了中國(guó)區(qū)消費(fèi)對(duì)其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的貢獻(xiàn)。因此，作為奢侈品消費(fèi)載體的高端購(gòu)物中心，租金收入自然水漲船高。

由于2020年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，消費(fèi)需求持續(xù)，部分奢侈品商家計(jì)劃擴(kuò)租。2020年，上海恒隆廣場(chǎng)內(nèi)的卡地亞(Cartier)、寶格麗(BVLGARI)和芬迪(Fendi)分別擴(kuò)張并優(yōu)化商場(chǎng)內(nèi)的旗艦店，今年思琳(CELINE)、高雅德(Goyard)、圣羅蘭 (Saint Laurent)和愛(ài)馬仕(Hermès)也將遷往更大的鋪位，以更大空間服務(wù)客戶，增加其產(chǎn)品種類，滿足客戶多元化體驗(yàn)。

雖然國(guó)內(nèi)奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)的熱度帶來(lái)了機(jī)遇，但購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)組合、招商調(diào)整、客戶維護(hù)等，才是持續(xù)創(chuàng)收的核心所在。

疫情下商業(yè)運(yùn)營(yíng)之道

從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，高端定位項(xiàng)目對(duì)客流增長(zhǎng)創(chuàng)收的依賴較低，但項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的難度較高。

觀察去年疫情下表現(xiàn)較優(yōu)的商業(yè)項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn)，目前國(guó)內(nèi)真正意義上的高端商業(yè)項(xiàng)目，在招商布局和調(diào)整、增強(qiáng)客戶粘性上都有獨(dú)到之處。

以業(yè)態(tài)構(gòu)成來(lái)說(shuō)，總體涵蓋餐飲、配飾、服飾、生活用品、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，但不同高端購(gòu)物中心的分類和側(cè)重點(diǎn)有一定差異。 

如恒隆廣場(chǎng)的高端定位就在業(yè)態(tài)構(gòu)成上得到體現(xiàn)——恒隆上海兩個(gè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)均以時(shí)尚及飾品、珠寶鐘表為主，加之餐飲業(yè)態(tài)，不低的奢侈品店鋪占比為去年?duì)I收大幅增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。

此外，上海恒隆廣場(chǎng)和上海港匯恒隆廣場(chǎng)雖然位于同一城市，且業(yè)態(tài)中有重合部分，但上海市場(chǎng)消費(fèi)力強(qiáng)大，仍能較好消化。

數(shù)據(jù)來(lái)源：項(xiàng)目官網(wǎng)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

華潤(rùn)旗下萬(wàn)象城項(xiàng)目中，業(yè)績(jī)表現(xiàn)最好的是深圳萬(wàn)象城和沈陽(yáng)萬(wàn)象城。

從業(yè)態(tài)構(gòu)成上，服裝業(yè)態(tài)占比最多，其次是餐飲業(yè)態(tài)，配飾、精品護(hù)理等的比例同樣不低。

值得關(guān)注的是，不同城市項(xiàng)目有自己的獨(dú)特差異性，如深圳萬(wàn)象城引進(jìn)奔馳汽車，而沈陽(yáng)萬(wàn)象城則有冰場(chǎng)業(yè)態(tài)，成為項(xiàng)目中的亮點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：項(xiàng)目官微，觀點(diǎn)指數(shù)整理

相比恒隆和華潤(rùn)，太古旗下廣州太古匯的分類要更為細(xì)致，其中女裝、男裝的服裝類和鞋、包、皮具、鐘表、珠寶、飾品的業(yè)態(tài)占比最高，這些都是奢侈品方向的消費(fèi)商品。

數(shù)據(jù)來(lái)源：項(xiàng)目官微，觀點(diǎn)指數(shù)整理

總體來(lái)看，上述項(xiàng)目的品牌業(yè)態(tài)中，雖然奢侈品類業(yè)態(tài)占比較高，但其他新興、熱門業(yè)態(tài)也會(huì)占一定比例，如迎合當(dāng)下消費(fèi)者健康、顏值需求的個(gè)人護(hù)理和保健美容類業(yè)態(tài)。

對(duì)比上述項(xiàng)目的業(yè)態(tài)構(gòu)成可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下高端購(gòu)物中心不再只看重奢侈品，而是在鞏固優(yōu)化現(xiàn)有奢侈品業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，注重融合適合項(xiàng)目定位的年輕、潮流業(yè)態(tài)。

以上海港匯恒隆廣場(chǎng)為例，其在囊括多個(gè)知名奢侈品牌，彌補(bǔ)徐家匯商圈對(duì)于奢侈品牌的需求基礎(chǔ)之上，引入了更多輕奢、潮流、獨(dú)立設(shè)計(jì)品牌。如加拿大高端休閑服飾MACKAGE、StuartWeitzman、KENZO、Hogan、Michael Kors、Marionnaud、HIERPARIS等。

同樣的做法也體現(xiàn)在沈陽(yáng)萬(wàn)象城上，除原有奢侈品類外，企業(yè)也在引入相關(guān)的時(shí)尚業(yè)態(tài)。

這類時(shí)尚潮流業(yè)態(tài)，除滿足不同類型消費(fèi)需求外，也能和奢侈品業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)。當(dāng)下國(guó)內(nèi)的奢侈品消費(fèi)年輕化趨勢(shì)明顯，據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年國(guó)內(nèi)奢侈品消費(fèi)中，30歲以下消費(fèi)者從48%增長(zhǎng)到50%，支出貢獻(xiàn)從42%增到47%，而時(shí)尚類和體驗(yàn)類業(yè)態(tài)對(duì)他們的吸引力較強(qiáng)。

此外，高端購(gòu)物中心依然是“首店經(jīng)濟(jì)”的收益者。對(duì)于購(gòu)買店鋪數(shù)量較少，部分甚至實(shí)行“一城一店”策略的奢侈品牌，所布局的高端購(gòu)物中心是所在城市乃至周邊城市目標(biāo)客群消費(fèi)的聚集地。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，上海港匯恒隆廣場(chǎng)、深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城以及廣州太古匯在2020年的首店引入依然值得關(guān)注，分別引入7、13和12家首店，主要是零售和餐飲業(yè)態(tài)的品牌，整體與現(xiàn)有業(yè)態(tài)相融合之外，也有所創(chuàng)新。

未來(lái)，在新店引進(jìn)上，預(yù)計(jì)高端購(gòu)物中心在調(diào)整優(yōu)化現(xiàn)有奢侈品業(yè)態(tài)組合之外，還將繼續(xù)引入熱門業(yè)態(tài)。在招商方面，除了考慮知名度，差異化也是需要考慮的因素之一。

目前，一線城市高端商業(yè)格局基本已定，隨著消費(fèi)下沉趨勢(shì)的加強(qiáng)，未來(lái)二線城市的高端商業(yè)發(fā)展令人期待。